Красивый рендер и выгодная цена ничего не значат, если у объекта проблемы с титулом, разрешениями или квотой. Due diligence — юридическая проверка перед оплатой — это главная защита бюджета покупателя, особенно при удалённой сделке. Разберём пошаговый чек-лист: что проверять в титуле, разрешениях, квоте и договоре, чтобы сделка была чистой.
Содержание
1. Что такое due diligence
Due diligence — это независимая проверка объекта и сделки до оплаты. Её проводит тайский юрист: запрашивает документы, сверяет данные в Земельном департаменте, читает договор и выявляет риски. Цель — убедиться, что вы покупаете то, что заявлено, у того, кто имеет право продавать, без скрытых обременений.
🔗 Как выбрать надёжного застройщика: Как выбрать застройщика →
2. Титул на землю (чанот)
Фундамент проверки — титул на землю (чанот, Nor Sor 4 Jor):
- Земля принадлежит продавцу/застройщику.
- Нет споров, залогов и обременений.
- Границы участка соответствуют документам.
- На земле разрешено соответствующее строительство.
Проблемный или спорный титул — стоп-сигнал для всей сделки.
🔗 Как читать чанот: Как проверить чанот →
3. Застройщик и продавец
- Застройщик (первичка): история сданных объектов, финансовая устойчивость, право на землю.
- Продавец (вторичка): он ли собственник, нет ли доверенности с превышением полномочий, согласие супруга (если применимо).
VillaCarte Group — застройщик с портфелем на Пхукете (сданная фаза 1 Layan Green Park), что снижает риск.
4. Разрешения и EIA
| Документ | Зачем |
|---|---|
| Building permit | Легальность строительства |
| EIA (эко-оценка) | Обязательна для крупных/прибрежных проектов |
| Кондоминиум-лицензия | Для регистрации юнитов и квоты |
| Hotel license | Для легальной посуточной аренды |
Отсутствие ключевых разрешений — серьёзный риск, особенно у первой линии.
5. Иностранная квота
Для freehold юрист проверяет остаток иностранной квоты (49%) в конкретном корпусе. Если квота выбрана, полную собственность оформить нельзя — только leasehold. Это влияет и на форму сделки, и на цену.
🔗 Формы собственности: Freehold или leasehold →
6. Обременения и долги
- Ипотека/залог на объект или землю.
- Задолженности по common area fee, коммунальным, налогам.
- Сервитуты и ограничения использования.
- Судебные споры вокруг объекта.
Долги предыдущего владельца могут перейти на объект — их выявляют до сделки.
7. Договор: что смотреть
- Характеристики юнита и площадь.
- График платежей и штрафы за просрочку сдачи.
- Форма собственности (freehold/leasehold) и право конвертации.
- Условия программы аренды и выплат.
- Реквизиты оплаты — на застройщика, не на личные счета.
8. Ловушки
- Пропустить проверку ради скидки. «Успей сегодня» — без due diligence.
- Верить рендерам. Проверяют документы, а не картинки.
- Оплата на личные счета. Только реквизиты из договора.
- Игнорировать квоту. Для freehold это критично.
- Экономить на юристе. Один день проверки дешевле месяцев проблем.
9. Кейс: проверка спасла бюджет
Разберём типичный сценарий. Покупатель почти внёс крупную предоплату в проект с красивой презентацией. На этапе due diligence юрист обнаружил, что разрешения на строительство ещё не оформлены, а титул на землю — со спорным обременением. Сделку поставили на паузу, средства не ушли. Покупатель переключился на проект застройщика с подтверждённым track record и чистым титулом.
Вывод: due diligence — не бюрократия, а страховка. Проверка до оплаты защищает и деньги, и нервы.
Организую полную юридическую проверку объекта и сделки вместе с независимым тайским юристом.
[ Форма заявки: due diligence объекта ]
Материал информационный, не является юридической консультацией; проверку проводит независимый юрист перед сделкой.