Глоссарий недвижимости Таиланда
Короткие определения терминов, которые встречаются при покупке недвижимости на Пхукете. Каждый термин раскрыт подробнее в статьях блога.
Кондоминиум
Кондоминиум — это жилой комплекс, юридически оформленный по Condominium Act Таиланда, где каждая квартира имеет отдельный титул собственности, а общие зоны принадлежат всем владельцам в долях. Только в кондоминиумах иностранец может оформить полноценный freehold — в пределах иностранной квоты 49% площади здания.
Подробнее о термине →Как иностранцу купить недвижимость на Пхукете →
Freehold
Freehold — это полное бессрочное право собственности на юнит в кондоминиуме, зарегистрированное в Земельном департаменте на имя покупателя, включая иностранца. Freehold передаётся по наследству и продаётся без ограничений по сроку.
Подробнее о термине →Freehold и leasehold в Таиланде: полное сравнение →
Leasehold
Leasehold — это зарегистрированная долгосрочная аренда на 30 лет с опциями продления, обычно 30+30+30. Вход дешевле, чем во freehold, меньше формальностей с переводом валюты, а пока действует иностранная квота, юнит часто можно конвертировать во freehold.
Подробнее о термине →Freehold и leasehold в Таиланде: полное сравнение →
Чанот (Chanote)
Чанот — это высшая форма земельного титула в Таиланде (Nor Sor 4 Jor): точные GPS-границы участка и полное право собственности. Перед покупкой виллы или земли проверяют именно чанот; титулы ниже уровнем несут больше рисков.
FET (Foreign Exchange Transaction)
FET — это банковская форма, подтверждающая ввоз иностранной валюты в Таиланд для покупки недвижимости. Без FET нельзя зарегистрировать freehold на иностранца и без неё сложнее репатриировать деньги при продаже.
Подробнее о термине →FET: как правильно завести деньги в Таиланд →
Sinking fund
Sinking fund — это разовый взнос в фонд капитального ремонта кондоминиума, который владелец оплачивает при передаче юнита; на рынке Пхукета типичный диапазон — 500–1000 THB за м². Из фонда оплачивают крупные работы: фасады, лифты, бассейны, инженерные системы.
Подробнее о термине →Полная стоимость покупки: все сборы и платежи →
CAM fee (common area fee)
CAM fee — это ежемесячный сбор за содержание общих зон: охрана, уборка, бассейны, тренажёрный зал. Считается от площади юнита; в новых проектах Пхукета — порядка 60–90 THB/м² в месяц.
Подробнее о термине →Полная стоимость покупки: все сборы и платежи →
Rental pool
Rental pool — это арендная программа, в которой доход всех юнитов комплекса складывается в общий пул и делится между владельцами пропорционально доле, независимо от того, чей юнит был занят. Модель сглаживает сезонность и разницу в расположении юнитов; пропорции распределения задаёт договор с оператором программы.
Подробнее о термине →Как устроена арендная программа с rental pool →
Due diligence
Due diligence — это юридическая проверка объекта перед покупкой: титул земли, обременения, разрешение на строительство, EIA, лицензии застройщика и условия договора. На Пхукете стоит 30 000–60 000 THB и занимает 1–2 недели.
Иностранная квота (49%)
Иностранная квота — это лимит Condominium Act: иностранцам может принадлежать не более 49% суммарной площади юнитов кондоминиума во freehold. Когда квота выбрана, иностранцу доступен leasehold — или покупка в другом корпусе/проекте.
Подробнее о термине →Как иностранцу купить недвижимость на Пхукете →
Офф-план (off-plan)
Офф-план — покупка юнита на стадии строительства по договору с застройщиком. Вход дешевле готового на 15–30% и есть рассрочка, но появляются строительные риски: срок сдачи, качество, финансовая устойчивость девелопера.
Ресейл (resale)
Ресейл — покупка юнита на вторичном рынке у текущего владельца, а не у застройщика. Плюсы: юнит существует, вид и арендная история известны, возможен торг. Минусы: меньше рассрочек и нужно тщательнее проверять историю объекта.
Договор SPA
SPA (Sale & Purchase Agreement) — основной договор купли-продажи с застройщиком или продавцом: цена, график платежей, сроки сдачи, штрафы, условия расторжения. Именно SPA проверяет юрист до внесения крупных сумм — депозитная форма его не заменяет.
Transfer fee (сбор за переход права)
Transfer fee — государственный сбор 2% от оценочной стоимости при регистрации перехода права в Земельном департаменте. По рынку его обычно делят между продавцом и покупателем 50/50, но это предмет договорённости в SPA.
Withholding tax
Withholding tax — налог у источника при продаже недвижимости: 1% от оценочной или договорной стоимости (что выше) для компаний и прогрессивная шкала для физлиц. Финансовая часть сделки, которую важно посчитать заранее — влияет на чистый результат продавца.
Владение через тайскую компанию
Тайская компания (Thai Co., Ltd.) — распространённая структура владения виллой с землёй: иностранцу может принадлежать до 49% долей, землёй владеет компания. Требует реального соблюдения корпоративных правил; номинальные акционеры — юридический риск.
Подробнее о термине →Владение виллой через компанию: риски →
Узуфрукт (usufruct)
Узуфрукт — зарегистрированное пожизненное право пользования чужой недвижимостью и доходами с неё. Инструмент защиты интересов, например супруга-иностранца: право сохраняется при смене собственника земли.
Суперфиций (superficies)
Суперфиций — зарегистрированное право владеть строением на чужой земле: дом принадлежит вам, земля — другому лицу. Используется в связках с долгосрочной арендой земли под виллы.
Земельный департамент (Land Office)
Land Office — государственный орган, где регистрируются все права на недвижимость: переходы права, аренда 30 лет, узуфрукт, ипотека. Всё, что не зарегистрировано в Land Office, в Таиланде юридически почти не защищено.
EIA (экологическая экспертиза)
EIA (Environmental Impact Assessment) — обязательная государственная экологическая экспертиза для крупных и прибрежных проектов. Стройка до одобрения EIA — главная причина «замороженных» объектов; статус EIA проверяют до внесения депозита.
Juristic person (УК кондоминиума)
Condominium Juristic Person — юридическое лицо кондоминиума, управляющее зданием от имени всех собственников: собирает CAM-платежи, ведёт бюджет, следит за общими зонами. Качество juristic person напрямую влияет на состояние комплекса и цены ресейла.
Табиен бан (домовая книга)
Tabien Baan — «домовая книга», регистрационный документ адреса. Жёлтая книга (Tor Ror 13) оформляется на иностранца и упрощает бытовые процедуры: права, банк, некоторые сделки. Не является документом о собственности.
Гарантированная доходность
«Гарантированная доходность» — маркетинговое обещание застройщика платить фиксированный процент (обычно 5–8%) первые годы. Гарантия равна финансовой устойчивости юрлица, которое её даёт, и часто уже включена в цену юнита. Проверяйте, кто гарантирует и что происходит после окончания срока.
Подробнее о термине →Что скрывает «гарантированная доходность» →
Чистая доходность (net yield)
Чистая доходность — годовой арендный доход после всех расходов (управление, CAM, коммунальные, износ) в процентах от вложенного капитала. На Пхукете реалистичный диапазон для кондо — 5–10% чистыми; любые «12–15%» требуют проверки методики счёта.
Подробнее о термине →Реальная доходность аренды на Пхукете →
ADR и загрузка (occupancy)
ADR (Average Daily Rate) — средняя цена ночи, occupancy — процент занятых ночей. Пара ADR × загрузка определяет валовый арендный доход юнита; сравнивать проекты корректно только по обоим показателям сразу.
Эскроу (escrow)
Эскроу — счёт у независимого агента, с которого деньги уходят продавцу только при выполнении условий сделки. В Таиланде эскроу не обязателен и используется реже, чем в Европе, но для крупных сделок и вторички — разумная страховка.
LTR и Elite визы
LTR (Long-Term Resident) — 10-летняя виза для состоятельных резидентов и инвесторов (от $500k в недвижимость среди критериев); Thailand Privilege (Elite) — членская виза 5–20 лет за взнос. Покупка недвижимости сама по себе визу не даёт, но эти программы закрывают вопрос длительного пребывания.
Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor
Nor Sor 3 и Nor Sor 3 Gor — земельные титулы уровнем ниже чанота: право подтверждено, но границы менее точны (у Nor Sor 3 — без GPS-привязки). Покупка возможна, но требует межевания и более глубокой проверки; цена таких участков ниже.