Глосарій нерухомості Таїланду
Короткі визначення термінів, що трапляються під час купівлі нерухомості на Пхукеті. Кожен термін детальніше розкрито в статтях блогу.
Кондомініум
Кондомініум — це житловий комплекс, юридично оформлений за Condominium Act Таїланду, де кожна квартира має окремий титул власності, а спільні зони належать усім власникам у частках. Лише в кондомініумах іноземець може оформити повноцінний freehold — у межах іноземної квоти 49% площі будівлі.
Докладніше про термін →Як іноземцю купити нерухомість на Пхукеті →
Freehold
Freehold — це повне безстрокове право власності на юніт у кондомініумі, зареєстроване в Земельному департаменті на ім’я покупця, зокрема іноземця. Freehold передається у спадок і продається без обмежень за строком.
Докладніше про термін →Freehold і leasehold у Таїланді: повне порівняння →
Leasehold
Leasehold — це зареєстрована довгострокова оренда на 30 років з опціями продовження, зазвичай 30+30+30. Вхід дешевший, ніж у freehold, менше формальностей із переказом валюти, а поки діє іноземна квота, юніт часто можна конвертувати у freehold.
Докладніше про термін →Freehold і leasehold у Таїланді: повне порівняння →
Чанот (Chanote)
Чанот — це найвища форма земельного титулу в Таїланді (Nor Sor 4 Jor): точні GPS-межі ділянки та повне право власності. Перед купівлею вілли чи землі перевіряють саме чанот; титули нижчого рівня несуть більше ризиків.
FET (Foreign Exchange Transaction)
FET — це банківська форма, що підтверджує ввезення іноземної валюти в Таїланд для купівлі нерухомості. Без FET не можна зареєструвати freehold на іноземця, і без неї складніше репатріювати гроші під час продажу.
Докладніше про термін →FET: як правильно завести гроші в Таїланд →
Sinking fund
Sinking fund — це разовий внесок у фонд капітального ремонту кондомініуму, який власник оплачує під час передачі юніта; на ринку Пхукета типовий діапазон — 500–1000 THB за м². З фонду оплачують великі роботи: фасади, ліфти, басейни, інженерні системи.
Докладніше про термін →Повна вартість купівлі: усі збори та платежі →
CAM fee (common area fee)
CAM fee — це щомісячний збір за утримання спільних зон: охорона, прибирання, басейни, тренажерний зал. Рахується від площі юніта; у нових проєктах Пхукета — близько 60–90 THB/м² на місяць.
Докладніше про термін →Повна вартість купівлі: усі збори та платежі →
Rental pool
Rental pool — це орендна програма, в якій дохід усіх юнітів комплексу складається в спільний пул і ділиться між власниками пропорційно частці, незалежно від того, чий юніт був зайнятий. Модель згладжує сезонність і різницю в розташуванні юнітів; пропорції розподілу задає договір з оператором програми.
Докладніше про термін →Як влаштована орендна програма з rental pool →
Due diligence
Due diligence — це юридична перевірка об’єкта перед купівлею: титул землі, обтяження, дозвіл на будівництво, EIA, ліцензії забудовника та умови договору. На Пхукеті коштує 30 000–60 000 THB і триває 1–2 тижні.
Іноземна квота (49%)
Іноземна квота — це ліміт Condominium Act: іноземцям може належати не більше 49% сумарної площі юнітів кондомініуму у freehold. Коли квоту вичерпано, іноземцю доступний leasehold — або купівля в іншому корпусі чи проєкті.
Докладніше про термін →Як іноземцю купити нерухомість на Пхукеті →
Офф-план (off-plan)
Офф-план — купівля юніта на стадії будівництва за договором із забудовником. Вхід дешевший за готове на 15–30% і є розстрочка, але з’являються будівельні ризики: термін здачі, якість, фінансова стійкість девелопера.
Ресейл (resale)
Ресейл — купівля юніта на вторинному ринку в поточного власника, а не в забудовника. Плюси: юніт існує, вид та орендна історія відомі, можливий торг. Мінуси: менше розстрочок і потрібно ретельніше перевіряти історію об’єкта.
Договір SPA
SPA (Sale & Purchase Agreement) — основний договір купівлі-продажу із забудовником або продавцем: ціна, графік платежів, терміни здачі, штрафи, умови розірвання. Саме SPA перевіряє юрист до внесення великих сум — депозитна форма його не замінює.
Transfer fee (збір за перехід права)
Transfer fee — державний збір 2% від оціночної вартості при реєстрації переходу права в Земельному департаменті. На ринку його зазвичай ділять між продавцем і покупцем 50/50, але це предмет домовленості в SPA.
Withholding tax
Withholding tax — податок у джерела при продажу нерухомості: 1% від оціночної або договірної вартості (що вище) для компаній і прогресивна шкала для фізосіб. Фінансова частина угоди, яку важливо порахувати заздалегідь — впливає на чистий результат продавця.
Володіння через тайську компанію
Тайська компанія (Thai Co., Ltd.) — поширена структура володіння віллою із землею: іноземцю може належати до 49% часток, землею володіє компанія. Вимагає реального дотримання корпоративних правил; номінальні акціонери — юридичний ризик.
Докладніше про термін →Володіння віллою через компанію: ризики →
Узуфрукт (usufruct)
Узуфрукт — зареєстроване довічне право користування чужою нерухомістю та доходами з неї. Інструмент захисту інтересів, наприклад подружжя-іноземця: право зберігається при зміні власника землі.
Суперфіцій (superficies)
Суперфіцій — зареєстроване право володіти будівлею на чужій землі: будинок належить вам, земля — іншій особі. Використовується у зв’язках із довгостроковою орендою землі під вілли.
Земельний департамент (Land Office)
Land Office — державний орган, де реєструються всі права на нерухомість: переходи права, оренда 30 років, узуфрукт, іпотека. Все, що не зареєстровано в Land Office, у Таїланді юридично майже не захищене.
EIA (екологічна експертиза)
EIA (Environmental Impact Assessment) — обов’язкова державна екологічна експертиза для великих і прибережних проєктів. Будівництво до схвалення EIA — головна причина «заморожених» об’єктів; статус EIA перевіряють до внесення депозиту.
Juristic person (УК кондомініуму)
Condominium Juristic Person — юридична особа кондомініуму, що управляє будівлею від імені всіх власників: збирає CAM-платежі, веде бюджет, стежить за спільними зонами. Якість juristic person безпосередньо впливає на стан комплексу та ціни ресейлу.
Табієн бан (будинкова книга)
Tabien Baan — «будинкова книга», реєстраційний документ адреси. Жовта книга (Tor Ror 13) оформлюється на іноземця і спрощує побутові процедури: права, банк, деякі угоди. Не є документом про власність.
Фіксована за договором дохідність
«Фіксована за договором дохідність» — маркетингова обіцянка забудовника платити фіксований відсоток (зазвичай 5–8%) перші роки. Зобов’язання дорівнює фінансовій стійкості юрособи, яка її дає, і часто вже включена в ціну юніта. Перевіряйте, хто фіксує за договором і що відбувається після закінчення терміну.
Докладніше про термін →Що приховує «фіксована за договором дохідність» →
Чиста дохідність (net yield)
Чиста дохідність — річний орендний дохід після всіх витрат (управління, CAM, комунальні, знос) у відсотках від вкладеного капіталу. На Пхукеті реалістичний діапазон для кондо — 5–10% чистими; будь-які «12–15%» вимагають перевірки методики розрахунку.
Докладніше про термін →Реальна дохідність оренди на Пхукеті →
ADR і завантаження (occupancy)
ADR (Average Daily Rate) — середня ціна ночі, occupancy — відсоток зайнятих ночей. Пара ADR × завантаження визначає валовий орендний дохід юніта; порівнювати проєкти коректно лише за обома показниками одразу.
Докладніше про термін →Сезони та завантаження оренди на Пхукеті →
Ескроу (escrow)
Ескроу — рахунок у незалежного агента, з якого гроші йдуть продавцю лише при виконанні умов угоди. У Таїланді ескроу не обов’язковий і використовується рідше, ніж у Європі, але для великих угод і вторинки — розумна страховка.
LTR та Elite візи
LTR (Long-Term Resident) — 10-річна віза для заможних резидентів та інвесторів (від $500k у нерухомість серед критеріїв); Thailand Privilege (Elite) — членська віза 5–20 років за внесок. Купівля нерухомості сама по собі візу не дає, але ці програми закривають питання тривалого перебування.
Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor
Nor Sor 3 і Nor Sor 3 Gor — земельні титули рівнем нижче чанота: право підтверджене, але межі менш точні (у Nor Sor 3 — без GPS-прив’язки). Купівля можлива, але вимагає межування та глибшої перевірки; ціна таких ділянок нижча.