Купити нерухомість на Пхукеті іноземцю можна й легально — питання лише у формі власності, яка залежить від типу обʼєкта. Квартиру в кондомініумі реально оформити в повну власність (freehold) на своє імʼя — або зайти через leasehold, який часто вигідніший як точка входу і зазвичай переводиться у freehold пізніше. Віллу із землею беруть через довгострокову оренду чи компанію. У 2026 році схеми усталилися, але ціна помилки висока: невірна структура чи втрачений сертифікат ввозу валюти можуть заблокувати реєстрацію права вже на угоді.
Цей гайд — практичний розбір усіх робочих способів володіння, актуальний на 2026 рік: від іноземної квоти 49% до переказу грошей і типових пасток.
Зміст
- Головна відповідь: що реально може іноземець у 2026
- Квартира в кондомініумі: іноземна квота freehold 49%
- Leasehold: гнучкий вхід із правом перейти у freehold
- Вілли й земля: оренда проти тайської компанії
- Гроші й FET: як переказати оплату правильно
- Пастки іноземного покупця
- Кейс: як покупець ледь не втратив freehold
- Порівняння форм власності
1. Головна відповідь: що реально може іноземець у 2026
Закон Таїланду прямо дозволяє іноземцям володіти квартирами в кондомініумах у повну власність. Земля — окрема історія: напряму її оформити не можна, тому вілли купують через оренду землі чи компанію. Три робочі формати:
- Freehold (повна власність) — для квартир у межах іноземної квоти 49%.
- Leasehold (довгострокова оренда) — гнучкий вхід для квартир (дешевше, менше формальностей, переводиться у freehold пізніше) і форма для землі під віллами.
- Тайська компанія — володіє землею, іноземець контролює компанію.
Для переважної більшості інвесторів у проєкти на кшталт Layan Verde й Layan Green Park актуальні перші два варіанти.
2. Квартира в кондомініумі: іноземна квота freehold 49%
Головний інструмент іноземця — Закон про кондомініуми (Condominium Act). Він дозволяє іноземцям володіти до 49% від загальної продаваної площі будівлі в повну власність. Ви отримуєте чанот (свідоцтво про власність) на своє імʼя, без терміну й обмежень щодо продажу й спадкування.
Чому квота важлива на старті. Найкращі юніти у freehold-квоті розбирають першими. Що раніший вхід на стадії продажів — то вищий шанс потрапити у freehold, а не в leasehold. Тому при бронюванні перше питання забудовнику — залишок іноземної квоти в конкретному корпусі.
🔗 Докладніше про різницю форм: Freehold чи leasehold у Таїланді →
3. Leasehold: гнучкий вхід із правом перейти у freehold
Leasehold — це не «запасний варіант», а часто вигідніша точка входу. Стандартно 30 років із продовженням (структура 30+30+30); право оренди реєструється в Земельному департаменті, його можна переуступити (продати) й передати у спадок. Чим він привабливий для іноземця:
- Нижча ціна входу і вища дохідність на вкладений капітал.
- Більше способів оплати: не потрібен обовʼязковий ввід грошей у валюті з FET — оплату можна провести ширшим набором способів.
- Менше формальностей і приватніше (на тайській стороні): без FET не потрібно підтверджувати джерело коштів для реєстрації. (Звітність у своїй країні лишається на покупцеві.)
- Перехід у freehold будь-коли, поки є квота: забудовники зазвичай дають право конвертації, тому опція повної власності лишається в кишені.
- Гнучкість на перепродажу: юніт можна продати і як leasehold, і переоформивши у freehold.
Що перевірити в договорі — право конвертації у freehold і renewal clause (кількість продовжень, механізм і вартість).
🔗 Детальний розбір: Freehold чи leasehold у Таїланді →
4. Вілли й земля: оренда проти тайської компанії
Землю іноземець у власність не оформлює. Під віллу — два шляхи:
- Leasehold землі — довгострокова оренда ділянки (30+30), при цьому саму будівлю (дім) можна зареєструвати у власність іноземця окремо від землі. Найпрозоріший варіант.
- Тайська компанія — землею володіє компанія, у якій в іноземця контрольована частка й управління. Допустимо, але компанія має мати реальний економічний зміст; номінальні тайські акціонери «для обходу закону» — прямий ризик.
| Обʼєкт | Робоча форма | Земля |
|---|---|---|
| Квартира в кондо | Freehold (у квоті) / Leasehold | — |
| Вілла | Leasehold землі / тайська компанія | Не оформлюється на іноземця напряму |
5. Гроші й FET: як переказати оплату правильно
Це технічний пункт, на якому спотикаються самостійні покупці. Для реєстрації freehold гроші мають прийти в Таїланд в іноземній валюті, а тайський банк видає FET — Foreign Exchange Transaction (раніше Tor Tor 3). Без FET Земельний департамент не зареєструє право власності іноземця.
Практичні правила 2026:
- Переказуйте суму, що перевищує ціну юніта, у валюті (USD/EUR), із призначенням платежу «купівля нерухомості».
- Запитуйте FET у банку одразу після зарахування.
- Для leasehold FET взагалі не потрібен — тому оплата гнучкіша й із меншою кількістю формальностей (на тайській стороні).
6. Пастки іноземного покупця
- Не зафіксувати право конвертації. Берете leasehold без прописаного переходу у freehold — втрачаєте можливість оформити повну власність пізніше.
- Переказ у батах. Гроші прийшли вже в тайських батах — FET не видадуть, реєстрація freehold під загрозою.
- Номінальна компанія. Вілла оформлена на тайську компанію без реальної діяльності — ризик оскарження.
- Немає renewal clause. Leasehold без чітко прописаного продовження — міна вповільненої дії.
- Неперевірений забудовник. Земля під проєктом у заставі чи зі спірним титулом.
7. Кейс: як покупець ледь не втратив freehold
Розберемо типовий сценарій 2026 року. Покупець із СНД обрав двокімнатний юніт і переслав забудовнику передоплату — але відправив її в тайських батах зі свого раніше відкритого рахунку в Бангкоку, «щоб зекономити на конвертації». Юніт ішов у freehold-квоті.
Проблема спливла на етапі реєстрації: банк не зміг видати FET, бо гроші не заходили в країну в іноземній валюті. Земельний департамент freehold без FET не реєструє. Довелося розвертати схему: повертати кошти, заводити наново валютним переказом з-за кордону, отримувати FET — два тижні простою й ризик, що за цей час freehold-юніт піде іншому покупцю.
Висновок: послідовність «валюта → FET → реєстрація» так само важлива, як сам вибір юніта. Із супроводом цей крок закривається заздалегідь.
8. Порівняння форм власності
| Параметр | Freehold | Leasehold | Тайська компанія |
|---|---|---|---|
| Що підходить | Квартири (квота 49%) | Квартири — гнучкий вхід | Вілли із землею |
| Термін | Безстроково | 30 років + продовження | Поки існує компанія |
| Ціна входу | База | Зазвичай нижча | — |
| Оплата й формальності | Валюта + FET | Гнучкіше, без FET | Складно |
| Перехід у freehold | — | Так, поки є квота | — |
| Перепродаж | Вільно | Як leasehold або у freehold | Продаж часток/активу |
| Спадкування | Так | Так, за договором | Так, через частки |
| Головний ризик | Вичерпання квоти | Немає права конвертації/продовження | Номінальні акціонери |
Підберу юніт і перевірю форму власності
Я супроводжую угоду як авторизований партнер VillaCarte Group: перевіряю залишок freehold-квоти й документи забудовника, підказую щодо FET і структури, допомагаю обрати форму під вашу ціль.
[ Форма заявки: отримати добірку юнітів і перевірку квоти ]
Надішліть бюджет і ціль — надішлю добірку доступних юнітів із зазначенням форми власності й попереднім планом угоди.
Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією; фінальну структуру й актуальні вимоги звіряємо з юристом на момент угоди.