При купівлі нерухомості в Таїланді ви одразу зустрічаєте два слова — freehold і leasehold. Їх часто протиставляють як «повноцінну власність» і «лише оренду», але для інвестора у 2026 році картина тонша: лізхолд нерідко вигідніший як точка входу — він дешевший, гнучкіший за оплатою, потребує менше формальностей і, як правило, конвертується у freehold пізніше. Розберемо обидві форми чесно: що каже закон, скільки коштує реєстрація, як проходить оформлення крок за кроком, що перевірити в договорі і де інвестори найчастіше помиляються.
Зміст
- Freehold: повна власність
- Leasehold: оренда 30+30+30
- Що каже закон: кодекс, Condominium Act, реєстрація
- Недооцінені переваги leasehold
- Порівняльна таблиця
- Збори при реєстрації та перепродажу
- Покрокова процедура оформлення
- Що перевіряти в договорі leasehold
- Вплив на дохідність і перепродаж
- Сценарії за горизонтом володіння
- Що перевірити перед угодою: чекліст
- Пастки
- Кейс: вхід у leasehold із переходом у freehold
- Що обрати інвестору
1. Freehold: повна власність
Freehold — це безстрокове володіння: ваше імʼя в чаноті (свідоцтві про власність), обʼєкт можна продати, здати, подарувати й передати у спадок без обмежень за терміном. Для іноземців freehold на квартири доступний у межах іноземної квоти — 49% продаваної площі будівлі.
Плюси: максимальний захист права, вища ціна при перепродажу, немає питання продовження. Мінуси: квота обмежена; для реєстрації потрібен ввід коштів в іноземній валюті й сертифікат FET — більше формальностей і вужчий набір способів оплати.
Окремо про землю: іноземець не може володіти землею в Таїланді напряму, тому freehold у чистому вигляді — це про квартири в кондомініумах. Для вілл працюють інші інструменти — leasehold на землю з власністю на будинок, суперфіцій, узуфрукт або володіння через тайську компанію, у кожного свої ризики.
🔗 317 вілл і кондо, де форма власності підтверджує фріголд: Фріголд-нерухомість на Пхукеті →
2. Leasehold: оренда 30+30+30
Leasehold — це довгострокова оренда, як правило 30 років із правом продовження. У нових проєктах забудовники зазвичай пропонують структуру 30+30+30 (сумарно до 90 років). Право оренди реєструється в Земельному департаменті, його можна переуступити й успадкувати.
Важливо: у сильних проєктах leasehold — це гнучка стартова позиція, а не «другий сорт». Нижче за текстом — чому.
Щоб сперечатися про плюси й мінуси предметно, спершу подивимося, що саме закон захищає, а що лишається на розсуд сторін договору.
3. Що каже закон: кодекс, Condominium Act, реєстрація
Три норми визначають, як влаштовані обидві форми на практиці.
Іноземна квота — Condominium Act. Закон про кондомініуми обмежує сукупну частку іноземців у власності на юніти однієї будівлі 49% загальної площі. Звідси й виникає «квота»: поки вона не вичерпана, забудовник може продавати іноземцям freehold; коли вичерпана — лишається лише leasehold або купівля через тайську юрособу. Як перевірити залишок квоти до внесення депозиту — у статті перевірка квоти кондо.
Термін оренди й реєстрація — Цивільний і торговий кодекс. Кодекс встановлює максимальний термін оренди нерухомості 30 років; довший термін автоматично скорочується до 30, але сторони мають право продовжити оренду — знову не більше ніж на 30 років. Оренда нерухомості терміном понад три роки має бути зареєстрована в Земельному департаменті — інакше вона захищена лише на три роки. Зареєстрована оренда записується на звороті чанота і зберігає силу при зміні власника: якщо будівля або земля продаються, новий власник звʼязаний вашим договором.
Чого закон не робить автоматично. Кодекс не зобовʼязує власника продовжувати оренду — продовження на другий і третій термін існує лише як зобовʼязання в договорі, і його виконуваність залежить від того, хто саме його дав і чи існуватиме він через 30 років. Переуступка права оренди третій особі за кодексом можлива лише за згодою власника, якщо договір не дозволяє її прямо. Спадкування оренди теж не мається на увазі саме собою — пункт про перехід права спадкоємцям має бути в договорі. Саме тому розділи 8 і 11 нижче — про текст договору, а не про закон.
🔗 Як читати чанот і перевірити обтяження: Перевірка чанота →
4. Недооцінені переваги leasehold
Про ці плюси рідко пишуть у загальних гайдах, але саме вони часто роблять лізхолд кращим входом для інвестора:
- Нижча ціна входу. Leasehold-юніт зазвичай доступніший, що підвищує дохідність на вкладений капітал і знижує стартовий поріг у преміальний проєкт.
- Більше способів оплати. Freehold потребує обовʼязкового вводу грошей у Таїланд в іноземній валюті з оформленням FET. Leasehold цього не потребує, тому оплату можна провести ширшим набором способів і без привʼязки до одного валютного каналу.
- Менше формальностей і вища конфіденційність угоди (на тайській стороні). Без FET не потрібно підтверджувати джерело походження коштів для реєстрації в Земельному департаменті. Угода проходить простіше й приватніше. (Звітність у власній юрисдикції лишається на стороні покупця.)
- Перехід у freehold будь-коли, поки є квота. Забудовники, як правило, дають право конвертувати leasehold у freehold, поки в будівлі лишається вільна іноземна квота 49%. Тобто можна зайти дешевше в leasehold і оформити повну власність пізніше.
- Гнучкість на перепродажу. Юніт можна перепродати і як leasehold, і переоформивши у freehold — під покупця й ситуацію з квотою.
- Нижчий реєстраційний збір на вході. 1,1% за реєстрацію оренди проти transfer fee 2% при freehold (детально в розділі 6).
Саме тому лізхолд у сильному проєкті — це не компроміс, а інструмент: дешевше зайти, гнучкіше платити, а право на freehold лишається в кишені.
5. Порівняльна таблиця
Для контексту — як форми розподілені в реальній пропозиції: за нашим каталогом із 348 проєктів Пхукета 306 дають обидві форми на вибір, лише freehold — 26, лише leasehold — 11. Тобто в більшості проєктів питання «freehold чи leasehold» — це питання вашої стратегії, а не обмеження забудовника.
| Параметр | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Термін володіння | Безстроково | 30 років + продовження (30+30) |
| Ціна входу | База | Зазвичай нижча |
| Способи оплати | Вужче: потрібен валютний ввід + FET | Ширше: FET не потрібен |
| Формальності (джерело коштів, тайська сторона) | Більше (FET) | Менше |
| Збір при реєстрації | Transfer fee 2% від оціночної | 1,1% від вартості оренди |
| Перехід у freehold | — | Так, поки є квота |
| Перепродаж | Вільно | Як leasehold або у freehold |
| Спадкування | Так, повне | Так, за умовами договору |
| Доступність іноземцю | У межах квоти 49% | Без привʼязки до квоти |
| Ціна перепродажу | Вища | Залежить від терміну й форми на виході |
6. Збори при реєстрації та перепродажу
Різниця у зборах — одна з найбільш недооцінених статей у порівнянні форм. Ось як вона виглядає за чинними ставками; хто платить, визначається договором.
| Збір | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| При реєстрації права | Transfer fee 2% від оціночної вартості Земельного департаменту; за договором ділиться з продавцем/забудовником | 1,1% від вартості оренди за термін (1% реєстраційний збір + 0,1% гербовий збір); платить, як правило, орендар |
| Повторні збори | Немає | 1,1% при кожному продовженні (раз на 30 років) |
| При перепродажу: SBT | 3,3% при володінні менше 5 років | Не застосовується до переуступки оренди в тому ж вигляді; умови — за договором і в юриста |
| При перепродажу: гербовий збір | 0,5% при володінні 5 років і довше (замість SBT) | — |
| При перепродажу: податок на дохід у джерела | Утримується при реєстрації передачі, розрахунок залежить від терміну володіння | За переуступкою — розрахунок індивідуальний |
Два застереження. Перше: transfer fee рахується від оціночної вартості Земельного департаменту, яка може відрізнятися від ціни договору, — тому цифри для freehold завжди орієнтир до оцінки. Друге: пільгова ставка transfer fee 0,01%, продовжена урядом до 30 червня 2027 року, адресована обʼєктам до 7 млн батів і в практиці угод іноземних покупців не застосовується — закладайте повну ставку.
Приклад на реальному кошторисі з нашого розбору витрат при купівлі студії Layan Verde: реєстрація leasehold коштувала 86 242 THB (1,1%), тоді як transfer fee 2% від тієї ж ціни становив би близько 149 600 THB, а при поділі навпіл із забудовником — близько 74 800 THB. На вході форми майже рівні за збором лише при поділі transfer fee; при повній оплаті покупцем freehold дорожчий майже вдвічі. На довгому горизонті leasehold повертає збір кожні 30 років — для володіння у 10–15 років це не грає ролі, для «назавжди» — грає.
🔗 Податки при виході з інвестиції детально: Податок на приріст капіталу в Таїланді →
7. Покрокова процедура оформлення
Обидві форми проходять через Земельний департамент, але набір документів і порядок кроків різняться.
Freehold (квартира у квоті):
- Резервація й договір купівлі-продажу; перевірка залишку іноземної квоти в juristic person або забудовника.
- Переказ грошей з-за кордону в іноземній валюті з призначенням «купівля кондомініуму»; тайський банк конвертує в бати і видає FET — без нього Земельний департамент право на іноземця не зареєструє. Деталі — у статті FET: як переказати гроші правильно.
- Забудовник або juristic person видає лист про те, що продаж не порушує квоту 49%, і довідку про відсутність заборгованості по юніту.
- Реєстрація передачі права в Земельному департаменті: оплата transfer fee і податків, ваше імʼя вписується в чанот. З цього моменту ви власник.
Leasehold:
- Договір оренди з власником (забудовником або його компанією-орендодавцем) — саме його текст і треба перевіряти за розділом 8.
- Оплата будь-яким погодженим способом — FET не потрібен.
- Реєстрація оренди понад три роки в Земельному департаменті: збір 1,1%, запис на звороті чанота. Незареєстрована оренда захищена лише на три роки — не погоджуйтеся на «зареєструємо пізніше».
- За бажання перейти у freehold — перевірка залишку квоти, договір купівлі-продажу і реєстрація передачі права. Які документи про походження і ввід коштів вимагатиме Земельний департамент саме у вашому випадку, уточнюйте в юриста заздалегідь — конвертація простіша, якщо валютний слід збережено.
Терміни угоди й типовий графік платежів у новобудові — у розборі процесу купівлі на Пхукеті.
8. Що перевіряти в договорі leasehold
Гнучкість лізхолду працює, коли вона закріплена на папері. Технічний чекліст:
- Право конвертації у freehold — прямо прописана можливість перевести юніт у власність за наявності квоти, з ціною або формулою доплати.
- Renewal clause — право продовження (30+30+30) із механізмом, а не «за домовленістю сторін»; хто зобовʼязаний продовжити і що відбувається, якщо орендодавець змінився.
- Вартість продовження — фіксована сума/формула, а не «за ринковою ціною на момент продовження».
- Право переуступки — можливість продати оренду третій особі без окремої згоди орендодавця (за кодексом без такого пункту згода потрібна).
- Спадкування — перехід права спадкоємцям прямо прописаний (без пункту оренда може припинитися зі смертю орендаря).
- Реєстрація — оренда понад 3 роки реєструється в Земельному департаменті, і обовʼязок зареєструвати лежить на забудовнику в конкретний термін.
- Хто орендодавець — забудовник, його дочірня компанія чи сторонній власник землі; стійкість цієї особи важливіша за бренд проєкту.
9. Вплив на дохідність і перепродаж
На поточну дохідність оренди форма власності не впливає: і freehold, і leasehold однаково беруть участь у програмі управління орендою й дають орієнтир чистої дохідності власника ~8–10% річних через пул оренди. Різниця — на горизонті виходу, і тут у лізхолду є козир:
- Можна тримати дешевий leasehold і на перепродажу запропонувати покупцю freehold (через конвертацію за наявності квоти) — це розширює коло покупців.
- Freehold простіше й дорожче перепродається «як є», без дій із квотою.
- «Чистий» leasehold без права конвертації оцінюється з урахуванням залишкового терміну — тому право переходу у freehold так важливо перевірити в договорі.
Є й арифметичний ефект: при нижчій ціні входу той самий орендний дохід дає вищу дохідність на вкладений капітал. Якщо leasehold-юніт коштує дешевше за freehold-аналог, а в пулі обидва отримують однакову частку прибутку, відсоток до ціни в лізхолду вищий — за інших рівних.
🔗 Як рахувати дохідність по юніту: Дохідність нерухомості на Пхукеті → · Калькулятор дохідності
10. Сценарії за горизонтом володіння
Форма власності — це багато в чому питання про те, на скільки років ви заходите. Зведемо три типові горизонти.
| Горизонт | Що важливіше | Що зазвичай вигідніше | На що дивитися особливо |
|---|---|---|---|
| 3–5 років (вхід на будівництві, вихід після здачі) | Низька ціна входу, гнучкість оплати, широке коло покупців на виході | Leasehold із правом конвертації: дешевше увійти, продати можна і як freehold | Залишок квоти на момент виходу; SBT 3,3% при продажу раніше 5 років |
| 10–15 років (дохід від оренди, потім продаж) | Чиста дохідність і простота виходу | Будь-яка форма; freehold простіше продати «як є», leasehold вигідніший за ціною входу | Пункт про переуступку; вартість конвертації через 10 років |
| Назавжди / спадкоємцям | Безстроковість, спадкування без умов | Freehold, якщо квота доступна; leasehold — лише з прописаним спадкуванням і продовженням | Хто орендодавець через 30 років; формула ціни продовження |
Висновок із таблиці простий: що коротший горизонт, то сильніші аргументи лізхолду; що довший — то ціннішою є безстроковість freehold. Більшість інвесторів, які купують на стадії будівництва для перепродажу чи доходу, перебувають у перших двох рядках.
🔗 Як і коли виходити з інвестиції: Стратегії виходу на Пхукеті → · Як перепродати нерухомість →
11. Що перевірити перед угодою: чекліст
| Пункт | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Квота | Лист про вільну квоту від juristic person / забудовника з датою | Залишок квоти, якщо плануєте конвертацію, і термін дії права на неї |
| Чанот | Тип документа, власник, обтяження на звороті | Чий чанот і чи буде оренда записана на його звороті |
| Гроші | Переказ в іноземній валюті, FET на повну суму | Погоджений спосіб оплати і його відображення в договорі |
| Договір | Умови передачі права, терміни, штрафи забудовника | Продовження, конвертація, переуступка, спадкування, орендодавець |
| Збори | Хто платить transfer fee 2% і в якій частці | Хто платить 1,1% і хто — при продовженні |
| Терміни реєстрації | Дата реєстрації в Земельному департаменті привʼязана до здачі | Реєстрація оренди у фіксований термін після оплати |
| Юрист | Незалежна перевірка договору й чанота | Те саме плюс перевірка орендодавця |
Повний порядок перевірки проєкту, забудовника й документів — у гіді по due diligence нерухомості на Пхукеті.
12. Пастки
- «Зареєструємо оренду пізніше». До реєстрації в Земельному департаменті оренда захищена лише на три роки. Реєстрація має бути умовою оплати останнього платежу, а не обіцянкою.
- Продовження «за домовленістю сторін». Без механізму й ціни це не право, а надія. Через 30 років домовлятися доведеться з тим, хто виявиться власником.
- Орендодавець — компанія без активів. Якщо землею володіє окрема юрособа, перевірте її так само суворо, як забудовника: зобовʼязання продовжити оренду коштує стільки, скільки коштує той, хто його дав.
- Немає пункту про спадкування. Оренда — особисте право; без прямого пункту про перехід до спадкоємців сімʼя може лишитися з проблемою замість активу.
- Переуступка без згоди не дозволена. За кодексом без такого пункту на продаж оренди потрібна згода власника — і він може поставити умови.
- Ввід грошей у батах при планах на freehold. Гроші, що прийшли не в іноземній валюті, FET не дадуть — конвертацію або реєстрацію freehold доведеться забезпечувати документами заднім числом, і це не завжди можливо.
- Вважати leasehold «на 90 років» даністю. Закон знає лише 30 років; решта — зобовʼязання договору.
- Ігнорувати збори при виході. SBT 3,3% при продажу freehold раніше пʼяти років помітно змінює чистий результат короткої угоди.
- Купувати «форму», а не проєкт. І freehold, і leasehold у слабкому проєкті — погана інвестиція; форма власності не компенсує погану локацію й оператора.
13. Кейс: вхід у leasehold із переходом у freehold
Розберемо типовий сценарій 2026 року. Інвестор обирає юніт у сильному проєкті, де іноземна freehold-квота ще не вичерпана. Щоб зайти дешевше й без привʼязки до валютного каналу, він оформлює leasehold: нижча ціна входу, оплата проведена зручним способом, формальностей за джерелом коштів на тайській стороні мінімум, оренда зареєстрована в Земельному департаменті зі збором 1,1%.
Через час зʼявляється задача: продати з максимальною ціною. Оскільки в будівлі ще лишилася квота, інвестор користується правом забудовника на конвертацію leasehold у freehold і виводить юніт на ринок уже як повну власність — це приваблює ширше коло покупців і піднімає ціну. Альтернатива — продати як leasehold тому, кому важливіша простота й приватність угоди.
Висновок: лізхолд дав дешевий і гнучкий вхід, а право конвертації зберегло опцію freehold до моменту виходу. Це і є «найкращий із двох світів» — за умови, що право переходу прописане в договорі, а залишок квоти перевірений не на словах.
14. Що обрати інвестору
- Хочете максимально простий вихід і готові до валютного вводу з FET — беріть freehold, якщо він доступний у квоті.
- Хочете зайти дешевше, гнучкіше за оплатою і з приватною угодою — leasehold із правом конвертації у freehold часто вигідніший: ви зберігаєте опцію повної власності й розширюєте варіанти перепродажу.
- Горизонт «назавжди» — freehold або leasehold із жорстко прописаними продовженням і спадкуванням.
У сильних проєктах (Layan Verde, Layan Green Park) обидві форми доступні в межах квоти, забудовник прописує прозору структуру продовження й право переходу у freehold — це й потрібно перевіряти при виборі юніта. Як працює наше агентство і чому перевіряємо договори забудовників суворіше за звичайне — окремо.
Допоможу обрати форму під вашу ціль
Розберу конкретний юніт: яка форма доступна, чи є право конвертації у freehold, що в договорі щодо продовження, як це вплине на оплату, дохідність і перепродаж.
Розбір юніта й форми власності
Надсилаючи форму, ви погоджуєтеся з політикою конфіденційності.
Матеріал інформаційний, не є юридичною чи податковою консультацією; умови договору, наявність квоти й актуальні норми перевіряємо з юристом перед угодою. Зобовʼязання зі звітності у своїй країні лишаються на стороні покупця.
