При покупке недвижимости в Таиланде вы сразу встречаете два слова — freehold и leasehold. Их часто противопоставляют как «полноценную собственность» и «всего лишь аренду», но для инвестора в 2026 году картина тоньше: лизхолд нередко выгоднее как точка входа — он дешевле, гибче по оплате, требует меньше формальностей и, как правило, конвертируется во freehold позже. Разберём обе формы по-честному, с их сильными сторонами и деталями договора.
Содержание
1. Freehold: полная собственность
Freehold — это бессрочное владение: ваше имя в чаноте (свидетельстве о собственности), объект можно продать, сдать, подарить и передать по наследству без ограничений по сроку. Для иностранцев freehold на квартиры доступен в пределах иностранной квоты — 49% продаваемой площади здания.
Плюсы: максимальная защита права, выше цена при перепродаже, нет вопроса продления. Минусы: квота ограничена; для регистрации нужен ввод средств в иностранной валюте и сертификат FET — больше формальностей и более узкий набор способов оплаты.
2. Leasehold: аренда 30+30+30
Leasehold — это долгосрочная аренда, как правило 30 лет с правом продления. В новых проектах застройщики обычно предлагают структуру 30+30+30 (суммарно до 90 лет). Право аренды регистрируется в Земельном департаменте, его можно переуступить и наследовать.
Важно: в сильных проектах leasehold — это гибкая стартовая позиция, а не «второй сорт». Ниже по тексту — почему.
3. Недооценённые преимущества leasehold
Об этих плюсах редко пишут в общих гайдах, но именно они часто делают лизхолд предпочтительным входом для инвестора:
- Ниже цена входа. Leasehold-юнит обычно доступнее, что повышает доходность на вложенный капитал и снижает стартовый порог в премиальный проект.
- Больше способов оплаты. Freehold требует обязательного ввода денег в Таиланд в иностранной валюте с оформлением FET. Leasehold этого не требует, поэтому оплату можно провести более широким набором способов и без привязки к одному валютному каналу.
- Меньше формальностей и выше конфиденциальность сделки (на тайской стороне). Без FET не нужно подтверждать источник происхождения средств для регистрации в Земельном департаменте. Сделка проходит проще и приватнее. (Отчётность в собственной юрисдикции остаётся на стороне покупателя.)
- Переход во freehold в любой момент, пока есть квота. Застройщики, как правило, дают право конвертировать leasehold во freehold, пока в здании остаётся свободная иностранная квота 49%. То есть можно зайти дешевле в leasehold и оформить полную собственность позже.
- Гибкость на перепродаже. Юнит можно перепродать и как leasehold, и переоформив во freehold — под покупателя и ситуацию с квотой.
Именно поэтому лизхолд в сильном проекте — это не компромисс, а инструмент: дешевле зайти, гибче платить, а право на freehold остаётся в кармане.
4. Сравнительная таблица
| Параметр | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Срок владения | Бессрочно | 30 лет + продления (30+30) |
| Цена входа | База | Обычно ниже |
| Способы оплаты | Уже: нужен валютный ввод + FET | Шире: FET не требуется |
| Формальности (источник средств, тайская сторона) | Больше (FET) | Меньше |
| Переход во freehold | — | Да, пока есть квота |
| Перепродажа | Свободно | Как leasehold или во freehold |
| Наследование | Да, полное | Да, по условиям договора |
| Доступность иностранцу | В пределах квоты 49% | Без привязки к квоте |
| Цена перепродажи | Выше | Зависит от срока и формы на выходе |
5. Что проверять в договоре leasehold
Гибкость лизхолда работает, когда она закреплена на бумаге. Технический чек-лист:
- Право конвертации во freehold — прямо прописанная возможность перевести юнит в собственность при наличии квоты.
- Renewal clause — право продления (30+30+30) с механизмом, а не «по договорённости сторон».
- Стоимость продления — фиксированная сумма/формула, а не «по рыночной цене на момент продления».
- Право переуступки — возможность продать аренду третьему лицу.
- Наследование — переход права наследникам.
- Регистрация — аренда свыше 3 лет регистрируется в Земельном департаменте.
6. Влияние на доходность и перепродажу
На текущую доходность аренды форма собственности не влияет: и freehold, и leasehold одинаково участвуют в программе управления арендой и дают ориентир чистой доходности владельца ~8–10% годовых через пул аренды. Разница — на горизонте выхода, и здесь у лизхолда есть козырь:
- Можно держать дешёвый leasehold и на перепродаже предложить покупателю freehold (через конвертацию при наличии квоты) — это расширяет круг покупателей.
- Freehold проще и дороже перепродаётся «как есть», без действий с квотой.
- «Чистый» leasehold без права конвертации оценивается с учётом остаточного срока — поэтому право перехода во freehold так важно проверить в договоре.
🔗 Как считать доходность по юниту: Доходность недвижимости на Пхукете →
7. Кейс: вход в leasehold с переходом во freehold
Разберём типичный сценарий 2026 года. Инвестор выбирает юнит в сильном проекте, где иностранная freehold-квота ещё не исчерпана. Чтобы зайти дешевле и без привязки к валютному каналу, он оформляет leasehold: ниже цена входа, оплата проведена удобным способом, формальностей по источнику средств на тайской стороне минимум.
Через время появляется задача: продать с максимальной ценой. Поскольку в здании ещё осталась квота, инвестор пользуется правом застройщика на конвертацию leasehold во freehold и выводит юнит на рынок уже как полную собственность — это привлекает более широкий круг покупателей и поднимает цену. Альтернатива — продать как leasehold тому, кому важнее простота и приватность сделки.
Вывод: лизхолд дал дешёвый и гибкий вход, а право конвертации сохранило опцию freehold к моменту выхода. Это и есть «лучший из двух миров» — при условии, что право перехода прописано в договоре.
8. Что выбрать инвестору
- Хотите максимально простой выход и готовы к валютному вводу с FET — берите freehold, если он доступен в квоте.
- Хотите зайти дешевле, гибче по оплате и с приватной сделкой — leasehold с правом конвертации во freehold часто выгоднее: вы сохраняете опцию полной собственности и расширяете варианты перепродажи.
В сильных проектах (Layan Verde, Layan Green Park) застройщик прописывает прозрачную структуру продления и право перехода во freehold — это и нужно проверять при выборе юнита.
Помогу выбрать форму под вашу цель
Разберу конкретный юнит: какая форма доступна, есть ли право конвертации во freehold, что в договоре по продлению, как это повлияет на оплату, доходность и перепродажу.
[ Форма заявки: разбор юнита и формы собственности ]
Напишите, какой проект и бюджет рассматриваете — пришлю доступные юниты с указанием формы собственности, наличия квоты и условий перехода во freehold.
Материал информационный, не является юридической или налоговой консультацией; условия договора, наличие квоты и актуальные нормы проверяем с юристом перед сделкой. Обязательства по отчётности в своей стране остаются на стороне покупателя.