Скільки коштує купівля нерухомості на Пхукеті 2026: податки, збори, розстрочка

Ціна юніта — це не вся сума угоди. Щоб бюджет на купівлю нерухомості на Пхукеті був реалістичним, закладіть розстрочку, разові збори й регулярні витрати на утримання. Розберемо все на реальних цифрах 2026 року — на прикладі найдешевшого юніта Layan Verde (студія B4-319, 36,18 м², leasehold) — і зберемо повний кошторис угоди.

Зміст

1. Структура витрат понад ціну
2. Графіки оплати: резервація й розстрочка
3. Разові збори при угоді
4. Freehold чи leasehold: кошторис однієї й тієї ж студії
5. Хто що платить
6. Ресейл: чим кошторис вторинки відрізняється від новобудови
7. Щорічні витрати власника
8. Витрати при здачі в оренду
9. Напівприховані витрати, яких немає в прайсі
10. Кошторис на горизонті 5 років
11. Як зібрати кошторис самому: 6 кроків
12. Пастки бюджету
13. Повний кошторис на реальному юніті

1. Структура витрат понад ціну

Повна вартість володіння = ціна юніта (± меблевий пакет) + разові збори при угоді + регулярні витрати. На прикладі студії B4-319:

• Юніт: 7 478 406 THB / $224 776 (прайс на момент розрахунку; за каталогом на вересень 2026 — $235 995).
• Меблевий пакет: 361 800 THB / $10 875 (опція, але для здачі в оренду фактично обовʼязковий).
• Разом із меблями: 7 840 206 THB / $235 650.

Далі до цієї суми додаються разові збори й щорічне обслуговування — їх і розберемо. Окремо про те, що входить у меблевий пакет і чому його рідко має сенс збирати самому, — у розборі меблевих пакетів на Пхукеті →.

2. Графіки оплати: резервація й розстрочка

Перший крок — резерваційний платіж 200 000 THB ($6 011), він фіксує ціну й юніт за вами (3 робочі дні на підписання). Далі — три сценарії:

Розстрочка 35% — найнижчий поріг входу: стартуєте приблизно з $86 000 (резервація + перший платіж) і розподіляєте залишок на 2,5 роки за етапами будівництва. Це підвищує дохідність на фактично вкладений капітал.

Важливо розуміти, що розстрочка — інструмент лише проєктів, які будуються. У зданому Layan Green Park фаза 1 розпродана, юніти доступні за ресейлом від власників і оплачуються повністю — розстрочки там немає. Що відбувається з резервацією при відмові від угоди й як не втратити депозит — у розборі броні й депозиту →.

3. Разові збори при угоді

Важлива деталь: у leasehold держмито — це 1,1% при реєстрації, повторно раз на 30 років при продовженні, а не разовий 2% transfer fee як при freehold. Для довгого горизонту це ще один аргумент на користь гнучкого входу через leasehold.

Що таке sinking fund і чим він відрізняється від CAM fee, хто затверджує тарифи і як вони порівнюються за проєктами острова — в окремому розборі двох зборів →.

🔗 Чому leasehold часто вигідніший: Freehold чи leasehold у Таїланді →

4. Freehold чи leasehold: кошторис однієї й тієї ж студії

Форма власності змінює не лише юридичний статус, а й кошторис угоди. Порівняємо, як виглядають разові збори для тієї самої студії B4-319 у двох варіантах:

Два застереження. Перше: transfer fee рахується від оціночної вартості Земельного департаменту, яка може відрізнятися від ціни договору, — тому цифри для freehold вище наведено як орієнтир. Друге: на 2026 рік уряд зберіг пільгову ставку 0,01% на transfer fee, але вона адресована тайським громадянам, які купують житло для власного проживання, — іноземний покупець платить за звичайною ставкою. Докладніше — у розборі податкових змін 2026 →.

Підсумок для кошторису: на вході freehold обходиться дорожче на величину різниці між 2% (або вашою часткою) і 1,1%, плюс потребує коректного валютного переказу. Leasehold дешевший на старті, але кожні 30 років повертає збір за продовження. Який варіант вигідніший, залежить від горизонту володіння й планів на перепродаж — freehold традиційно простіше продати іноземному покупцю, а leasehold — гнучкіший за оплатою.

5. Хто що платить

• Покупець: sinking fund, держмито за реєстрацію (leasehold 1,1% / частка transfer fee при freehold), лічильники, юрист (якщо є).
• Продавець (вторинка): SBT 3,3% або гербовий збір 0,5%, withholding tax.
• Забудовник (первинка): частину зборів нерідко бере на себе за акцією на старті продажів.

Фінальний розподіл фіксується в договорі — це перше, що закріплюємо письмово. Повна карта податків і зборів за обома сторонами угоди — у розборі податків на нерухомість у Таїланді →.

6. Ресейл: чим кошторис вторинки відрізняється від новобудови

Кошторис вище — для первинної угоди із забудовником. На вторинному ринку структура інша. Візьмемо для порівняння ресейл-студію фази 1 Layan Green Park від $142 602 (приблизно 4 800 000 THB):

Головна відмінність — немає розстрочки: продавець-фізособа отримує всю суму при переоформленні. Зате немає й очікування будівництва: оренда йде з першого місяця, а частина разових зборів (фонд капремонту, меблі) уже оплачена попереднім власником. Що перевіряти в договорі з приватним продавцем, як розподіляються податки й чому ресейл фази 1 коштує дорожче за ціну котловану — у кейсі Layan Green Park → і розборі ресейл проти новобудови →.

7. Щорічні витрати власника

• Common area fee — 85 THB/м² на місяць, оплачується раз на рік. Для студії 36,18 м² це 36 904 THB (~$1 109) на рік (басейни, охорона, прибирання, ресепшн).
• Land and Building Tax — щорічний податок на землю й будівлі; для житла ставки низькі, для основного житла — пільги. Діапазон для житлової категорії — 0,02–0,3% від оціночної вартості: якщо умовно рахувати від ціни нашої студії, це від ~1 500 до 22 400 THB на рік ($45–675), причому на практиці житло частіше потрапляє в нижню частину шкали.
• Комунальні — вода й електрика за лічильниками (тарифи для туристичного житла вищі за побутові). У програмі управління орендою витрати на комунальні в період проживання гостей зазвичай проходять через операційку пулу, а не окремим рахунком власнику — це варто уточнити в договорі з керуючою компанією.

Порівняння CAM fee й sinking fund за юнітами Layan Verde і Layan Green Park у живих сумах — у розборі зборів →.

8. Витрати при здачі в оренду

Якщо юніт працює в програмі управління орендою:

• Комісія керуючої компанії — частка від доходу (входить в умови програми).
• Прибутковий податок з орендного доходу.
• Обслуговування й амортизація меблів/техніки між гостями.

Ці статті перетворюють «валову» дохідність на чисту — саме її порівнюють між проєктами. Бонус власника — програма лояльності VillaCarte Group: 15–25% знижки на послуги комплексу (Spa, ресторани, фітнес, трансфер).

Як рахується податок: ілюстрація на студії

У rental pool Layan Verde дохід однотипних юнітів обʼєднується, і власник отримує 60% чистого прибутку пулу — забудовник орієнтує на ~8–10% річних чистими (це заява програми, а не гарантія). Візьмемо нижню межу й подивимося, що відбувається з цими грошима далі:

1. Частка власника. 8% від $235 650 — близько $18 850 на рік, або приблизно 628 000 THB.
2. Withholding 5%. Керуюча компанія як юрособа утримує 5% при виплаті — близько 31 400 THB. Це не додатковий податок, а аванс: сума зараховується при поданні декларації.
3. Вирахування. Стандартне вирахування 30% від валової оренди (без документів) і особистий неоподатковуваний мінімум 60 000 THB: база — близько 380 000 THB.
4. Шкала. Перші 150 000 THB — 0%, наступні 150 000 — 5%, залишок до 500 000 — 10%. Разом — близько 15 500 THB (~$465) податку за рік, тобто утримані 5% перекривають зобовʼязання, і різниця повертається за декларацією.

Розрахунок — ілюстрація механіки при стандартному вирахуванні; для власника з кількома юнітами, при вирахуванні за фактом або в іншій податковій конфігурації результат інший. Докладно, з таблицею ставок і порядком подання, — у розборі податку на орендний дохід →. Як із валової цифри вивести чисту дохідність і порівнювати проєкти чесно — у розрахунку ROI →.

9. Напівприховані витрати, яких немає в прайсі

Їх немає ні в КП забудовника, ні в таблиці зборів, але вони реальні:

• Юридичний супровід і due diligence. Перевірка забудовника, чанота й договору — окрема послуга з фіксованою ціною або відсотком від угоди. Для новобудови від великого девелопера її часто пропускають, для ресейлу й вілли — ні. Що саме перевіряється — у гайді з due diligence →.
• Довіреності й засвідчення документів при дистанційній купівлі: нотаріус, апостиль або консульське засвідчення, переклади. Як влаштована угода без прильоту — у розборі купівлі на відстані →.
• Банківські комісії й курсова різниця. Кожен транш розстрочки — окремий SWIFT-переказ зі своєю комісією і своїм курсом. За пʼять платежів упродовж 2,5 років курс встигне змінитися в обидва боки; для freehold до цього додається вимога до валюти переказу — див. FET →.
• Страхування юніта — не обовʼязкове за законом для кондо, але розумне при здачі в оренду.
• Огляд і приймання. Переліт на підписання чи приймання або оплата представника, який прийме юніт за чек-листом.
• Податки при майбутньому продажу. SBT 3,3% при володінні менше 5 років, гербовий збір 0,5%, withholding tax — їх платить продавець, тобто ви, коли вирішите вийти. Як це рахується — у розборі податку при продажу →.

Жодна з цих статей не зрівняється з ціною юніта, але разом вони легко виходять за межі «плюс-мінус тисяча доларів» — закладайте резерв.

10. Кошторис на горизонті 5 років

Разові збори платяться один раз, але обслуговування — щороку. Подивимося, як виглядає студія B4-319 на пʼятирічному горизонті володіння (без комунальних і без доходу від оренди, лише витрати):

Для юніта за $235 650 це близько 4–5,5% від ціни за пʼять років — цифра, яку варто тримати поруч із прогнозом дохідності, а не окремо від нього. Якщо розглядаєте юніт із виходом через кілька років, додайте податки продавця з розділу 9 і подивіться, як їх розподіляє ринок: як перепродати нерухомість на Пхукеті →.

11. Як зібрати кошторис самому: 6 кроків

1. Візьміть ціну конкретного юніта з КП, а не «від» із сайту — і одразу з меблевим пакетом, якщо плануєте здавати.
2. Визначте форму власності. Від неї залежить третій рядок кошторису: 1,1% реєстрації leasehold або ~2% transfer fee (ваша частка) для freehold.
3. Порахуйте площові збори. Sinking fund × м² і CAM fee × м² × 12 — тарифи беріть із КП або з картки проєкту в каталозі.
4. Додайте фіксовані суми: лічильники, юрист, довіреності, страховка.
5. Розкладіть оплату за графіком розстрочки і за кожним траншем закладіть банківську комісію й курс.
6. Зведіть підсумок у двох рядках: «вхід» (усе, що платиться до і при передачі) і «на рік» (обслуговування й податки). Саме ці дві цифри порівнюються між проєктами.

Якщо хочете, щоб це зробили за вас, — форма наприкінці статті.

12. Пастки бюджету

• Рахувати лише ціну прайса. Без sinking fund, реєстрації й обслуговування кошторис занижений.
• Забути меблевий пакет. Для здачі в оренду він фактично обовʼязковий (+$10 875 у прикладі).
• Ігнорувати common area fee. Велика впорядкована територія = відчутний збір за м².
• Плутати валову й чисту дохідність. Маркетингові 8% — до комісії й податків.
• Рахувати transfer fee від ціни договору. Він рахується від оціночної вартості, а його частка — предмет договору, а не константа.
• Чекати розстрочку на ресейлі. На вторинці продавець отримує всю суму одразу — плануйте повний платіж.
• Рахувати в одній валюті. Ціна в батах, дохід у батах, ваш бюджет — у доларах чи євро: рахуйте кошторис у валюті ціни й окремо — курсовий запас.
• Забути про вихід. Податки продавця при перепродажу — теж частина економіки угоди, просто відкладена.

13. Повний кошторис на реальному юніті (B4-319)

Студія Layan Verde 36,18 м², leasehold, з меблями:

Тобто понад ціну юніта з меблями ($235 650) разові збори додають близько $3 970, а щорічне обслуговування — близько $1 109. За розстрочкою 35% стартовий платіж при цьому — близько $86 000.

Порахую повний кошторис вашого юніта

Надішлю не лише ціну, але й повний кошторис: розстрочку, разові збори, обслуговування й чисту дохідність по конкретному юніту.

Цифри наведено за КП на момент розрахунку (студія B4-319; за каталогом на вересень 2026 студії Layan Verde — від $235 995) і мають інформаційний характер; ставки податків і зборів можуть змінюватися, фінальні значення звіряємо на момент угоди. Не є податковою консультацією.