Ціна юніта — це не вся сума угоди. Щоб бюджет на купівлю нерухомості на Пхукеті був реалістичним, закладіть розстрочку, разові збори й регулярні витрати на утримання. Розберемо все на реальних цифрах 2026 року — на прикладі найдешевшого юніта Layan Verde (студія B4-319, 36,18 м², leasehold) — і зберемо повний кошторис угоди.
Зміст
1. Структура витрат понад ціну
Повна вартість володіння = ціна юніта (± меблевий пакет) + разові збори при угоді + регулярні витрати. На прикладі студії B4-319:
- Юніт: 7 478 406 THB / $224 776.
- Меблевий пакет: 361 800 THB / $10 875 (опція, але для здачі в оренду фактично обовʼязковий).
- Разом із меблями: 7 840 206 THB / $235 650.
Далі до цієї суми додаються разові збори й щорічне обслуговування — їх і розберемо.
2. Графіки оплати: резервація й розстрочка
Перший крок — резерваційний платіж 200 000 THB ($6 011), він фіксує ціну й юніт за вами (3 робочі дні на підписання). Далі — три сценарії:
| Сценарій | Перший платіж | Подальші платежі |
|---|---|---|
| 100% оплата | 100% за 14 днів — 7 640 206 THB ($229 639) | — |
| Розстрочка 50% | 50% — 3 820 103 THB ($114 820) | 5 × 10% кожні 6 міс (764 021 THB / $22 964) |
| Розстрочка 35% | 35% — 2 674 072 THB ($80 374) | 5 × 13% кожні 6 міс (993 227 THB / $29 853) |
Розстрочка 35% — найнижчий поріг входу: стартуєте приблизно з $86 000 (резервація + перший платіж) і розподіляєте залишок на 2,5 роки за етапами будівництва. Це підвищує дохідність на фактично вкладений капітал.
3. Разові збори при угоді
| Збір | Ставка (2026) | Сума для B4-319 | Хто платить |
|---|---|---|---|
| Фонд капремонту (sinking fund) | 850 THB/м² одноразово | 30 753 THB / $924 | Покупець |
| Держмито за реєстрацію leasehold | 1,1% від вартості (кожні 30 років) | 86 242 THB / $2 592 | Покупець |
| Лічильники води й електрики | фікс. | 15 000 THB / $451 | Покупець |
| Transfer fee (для freehold) | ~2% від оціночної | — | Ділиться / за договором |
Важлива деталь: у leasehold держмито — це 1,1% при реєстрації, повторно раз на 30 років при продовженні, а не разовий 2% transfer fee як при freehold. Для довгого горизонту це ще один аргумент на користь гнучкого входу через leasehold.
🔗 Чому leasehold часто вигідніший: Freehold чи leasehold у Таїланді →
4. Хто що платить
- Покупець: sinking fund, держмито за реєстрацію (leasehold 1,1% / частка transfer fee при freehold), лічильники, юрист (якщо є).
- Продавець (вторинка): SBT 3,3% або гербовий збір 0,5%, withholding tax.
- Забудовник (первинка): частину зборів нерідко бере на себе за акцією на старті продажів.
Фінальний розподіл фіксується в договорі — це перше, що закріплюємо письмово.
5. Щорічні витрати власника
- Common area fee — 85 THB/м² на місяць, оплачується раз на рік. Для студії 36,18 м² це 36 904 THB (~$1 109) на рік (басейни, охорона, прибирання, ресепшн).
- Land and Building Tax — щорічний податок на землю й будівлі; для житла ставки низькі, для основного житла — пільги.
- Комунальні — вода й електрика за лічильниками (тарифи для туристичного житла вищі за побутові).
6. Витрати при здачі в оренду
Якщо юніт працює в програмі управління орендою:
- Комісія керуючої компанії — частка від доходу (входить в умови програми).
- Прибутковий податок з орендного доходу.
- Обслуговування й амортизація меблів/техніки між гостями.
Ці статті перетворюють «валову» дохідність на чисту — саме її порівнюють між проєктами. Бонус власника — програма лояльності VillaCarte Group: 15–25% знижки на послуги комплексу (Spa, ресторани, фітнес, трансфер).
7. Пастки бюджету
- Рахувати лише ціну прайса. Без sinking fund, реєстрації й обслуговування кошторис занижений.
- Забути меблевий пакет. Для здачі в оренду він фактично обовʼязковий (+$10 875 у прикладі).
- Ігнорувати common area fee. Велика впорядкована територія = відчутний збір за м².
- Плутати валову й чисту дохідність. Маркетингові 8% — до комісії й податків.
8. Повний кошторис на реальному юніті (B4-319)
Студія Layan Verde 36,18 м², leasehold, з меблями:
| Стаття | THB | USD |
|---|---|---|
| Юніт | 7 478 406 | 224 776 |
| Меблевий пакет | 361 800 | 10 875 |
| Фонд капремонту (sinking fund) | 30 753 | 924 |
| Держмито реєстрації leasehold (1,1%) | 86 242 | 2 592 |
| Лічильники | 15 000 | 451 |
| Разом вхід | 7 972 201 | ~239 618 |
| Common area fee (на рік) | 36 904 | 1 109 |
Тобто понад ціну юніта з меблями ($235 650) разові збори додають близько $3 970, а щорічне обслуговування — близько $1 109. За розстрочкою 35% стартовий платіж при цьому — близько $86 000.
Порахую повний кошторис вашого юніта
Надішлю не лише ціну, але й повний кошторис: розстрочку, разові збори, обслуговування й чисту дохідність по конкретному юніту.
[ Форма заявки: розрахувати повний кошторис і чисту дохідність ]
Скажіть, який юніт розглядаєте в Layan Verde чи Layan Green Park — підготую детальний розрахунок усіх витрат угоди.
Цифри наведено за актуальним КП (студія B4-319, дійсне до 01.07.2026) і мають інформаційний характер; ставки податків і зборів можуть змінюватися, фінальні значення звіряємо на момент угоди. Не є податковою консультацією.