Податки на нерухомість у Таїланді: повний розбір для власника

Податки в Таїланді для власника нерухомості невисокі за світовими мірками, але їхню структуру важливо розуміти: разові збори при угоді, щорічний податок на землю й будівлі, податок з оренди. Незнання призводить до «сюрпризів» у кошторисі. Розберемо всі статті — хто й скільки платить, чим відрізняються freehold і leasehold, як змінюється картина при володінні через компанію і що робити зі звітністю вдома — на зрозумілих цифрах.

Зміст

1. Огляд податків і зборів
2. Разові збори при угоді
3. Хто що платить
4. Щорічні податки й витрати
5. Податок з доходу від оренди
6. Податок при продажу
7. Freehold чи leasehold: податкове навантаження на горизонті 10 років
8. Фізособа чи тайська компанія
9. Резидентство, угода про уникнення подвійного оподаткування і звітність удома
10. Календар власника: коли і що платити
11. Пастки
12. Кейс: кошторис податків

1. Огляд податків і зборів

Податки діляться на три групи:

• Разові при угоді — збір за перехід права, гербовий/бізнес-податок, реєстрація leasehold.
• Щорічні — податок на землю й будівлі, common area fee (по суті витрата, не податок).
• З доходу — податок на дохід з оренди й податок при продажу.

Корисно одразу розкласти їх за часом життя активу — тоді жодна стаття не стане несподіванкою:

Важливе застереження: у Таїланді більшість зборів при угоді рахуються не від ціни в договорі, а від оціночної вартості (appraised value), яку веде земельний департамент. На Пхукеті вона зазвичай нижча за ринкову, тому фактичні відсотки «від ціни юніта» виявляються меншими за номінальні ставки.

2. Разові збори при угоді

На первинці transfer fee нерідко ділиться 50/50 або береться забудовником за акцією.

Як влаштований кожен збір

• Transfer fee 2% — плата за реєстрацію переходу права власності на freehold-юніт. Іноземцю, який купує кондо в іноземній квоті, для реєстрації знадобиться ще форма FET — підтвердження ввезення валюти з-за кордону; без неї земельний департамент угоду не зареєструє. У 2026 році кабінет міністрів продовжив до 30 червня 2027 року знижений збір 0,01% — але пільга адресована тайським покупцям житла, а не іноземним інвесторам, тому у своєму кошторисі закладайте повні 2%.
• Реєстрація leasehold ~1,1% — складається з реєстраційного збору 1% і гербового збору 0,1% від суми договору оренди. Платиться при реєстрації 30-річного договору й повторно при продовженні на наступний термін — тобто раз на покоління, а не при кожному перепродажі.
• SBT 3,3% — спеціальний бізнес-податок 3% плюс муніципальна надбавка 10% від нього. Застосовується, якщо продавець володів обʼєктом менше 5 років: держава вважає такий продаж «комерційним». Є винятки — наприклад, якщо продавець був зареєстрований у цьому житлі за домовою книгою (tabien baan) не менше року, — але для іноземця-інвестора це рідкісний сценарій.
• Гербовий збір 0,5% — альтернатива SBT: застосовується, коли обʼєкт тримали 5 років і довше. SBT і гербовий збір ніколи не платяться одночасно.
• Withholding tax — податок у джерела, який земельний департамент утримує з продавця в момент реєстрації. Для фізособи рахується за прогресивною шкалою від оціночної вартості з вирахуванням, що зростає за роками володіння; для компанії — 1% від більшої з оціночної та продажної вартості.

🔗 Повний кошторис входу: Податки і збори на Пхукеті →

3. Хто що платить

• Покупець: частка transfer fee (freehold) або реєстрація leasehold (~1,1%), sinking fund, лічильники.
• Продавець (вторинка): SBT/гербовий і withholding tax.
• Забудовник (первинка): часто бере частину transfer fee на себе.

Фінальний розподіл — у договорі; це перше, що фіксуємо письмово.

Три типові сценарії на Пхукеті виглядають так:

На ресейлі розподіл зборів — предмет торгу: продавець, який хоче вийти швидше, нерідко бере частину реєстраційних витрат на себе. Якщо ви покупець, просіть зафіксувати в оферті не лише ціну, а й точну формулу «хто що платить» — інакше торг переноситься на день реєстрації.

4. Щорічні податки й витрати

• Land and Building Tax — щорічний податок на землю й будівлі; для житла ставки низькі, для основного житла — пільги й пороги.
• Common area fee — збір за обслуговування комплексу (на Пхукеті орієнтир 85 THB/м²/міс). Це витрата, а не податок, але регулярна.
• Sinking fund — одноразовий внесок у фонд капремонту при купівлі (наприклад, 850 THB/м²).
• Комунальні — вода й електрика за лічильниками.

Land and Building Tax докладніше

Податок діє з 2020 року і замінив собою старі House and Land Tax і Local Development Tax. Для житлової категорії закон задає діапазон 0,02–0,3% від оціночної вартості — не від ринкової ціни юніта. З 2020-го кабмін майже щороку давав знижку від статутної ставки; 2026-й став першим роком, коли податок стягується за повною ставкою без тимчасового послаблення. В абсолютних батах сума може трохи зрости, але для типової студії вона лишається на порядок меншою за common area fee.

Пільга для основного житла працює для власника, зареєстрованого в цьому обʼєкті за домовою книгою. Іноземний інвестор, який здає юніт через rental pool, на неї зазвичай розраховувати не може — закладайте податок за повною ставкою житлової категорії. Адмініструє його місцевий орган влади: він оцінює обʼєкт, оголошує ставку і надсилає повідомлення; оплата — у першій половині року.

🔗 Що реально змінилося: Податкові зміни 2026 →

CAM fee і sinking fund на реальних юнітах

CAM fee платиться незалежно від того, здається юніт чи ні, і не входить у розрахунок чистої дохідності пулу — це окремий рядок повної вартості володіння.

🔗 Розбір двох зборів: CAM fee і sinking fund →

5. Податок з доходу від оренди

Дохід від оренди оподатковується податком на дохід. У кондо-готелі з rental pool це враховується в розрахунку чистої дохідності: власник отримує свою частку (за моделлю проєкту ~60% чистого прибутку) вже з урахуванням податків і комісії управляючої компанії. Підсумковий орієнтир чистої дохідності власника — ~8–10%.

Як рахується податок власника-фізособи

1. Категорія доходу. Оренда — окрема категорія assessable income (розділ 40(5) Податкового кодексу). До неї застосовується прогресивна шкала 0–35%: до 150 000 THB на рік — 0%, далі сходинки 5–35%, причому кожна ставка оподатковує лише свою частину доходу.
2. Вирахування. Стандартне — 30% від валової суми оренди без документів, або за фактичними витратами з підтвердженням. Для типового кондо в rental pool стандартні 30% зазвичай вигідніші й простіші.
3. Особистий мінімум. З бази вираховується 60 000 THB на платника податку.
4. Утримання у джерела. Коли дохід власнику виплачує юридична особа — а саме так влаштована програма управління, — УК утримує 5% і перераховує їх до Податкового департаменту. Це не додатковий, а попередній податок: у річній декларації він зараховується як кредит.
5. Декларація. Власник подає річну форму PND.90 (для орендного доходу — ще й піврічну PND.94), доплачує різницю або отримує повернення.

На практиці для однієї студії з доходом від пулу близько 430 000 THB на рік податок за шкалою після вирахувань становить приблизно 4 600 THB — ефективна ставка близько 1% від валового доходу. Це менше, ніж утримані у джерела 5%, тому власник зазвичай отримує повернення за декларацією.

🔗 Як рахується дохід: Програма управління орендою → · Податок з орендного доходу → · Калькулятор

6. Податок при продажу

При перепродажі виникають збори (transfer fee, можливо SBT при володінні <5 років, withholding). Приріст вартості враховується в утримуваному податку. Детальний розбір — в окремій статті про податок при продажу.

Ключовий перемикач — термін володіння:

Для інвестора, який тримає юніт з офф-плану, відлік терміну йде з моменту реєстрації права, а не з дати договору купівлі-продажу — на це варто дивитися, плануючи вихід одразу після здачі.

🔗 Докладніше: Податок при продажу нерухомості в Таїланді → · Як перепродати юніт →

7. Freehold чи leasehold: податкове навантаження на горизонті 10 років

Суперечку «freehold чи leasehold» зазвичай ведуть навколо юридичної природи права, але вона має і податковий вимір. Порівняємо дві однакові студії на 10 років володіння з одним перепродажем наприкінці:

Висновок: на одному циклі володіння leasehold обходиться на вході дешевше, а різниця на виході залежить від того, як у договорі оренди прописана переуступка. Freehold програє на вході, але простіший у перепродажі: покупець платить зрозумілі збори земельного департаменту, а не розбирається в конструкції продовжень. Що коротший залишок терміну оренди, то важливіша ця різниця.

🔗 Повне порівняння: Freehold чи leasehold у Таїланді →

8. Фізособа чи тайська компанія

Іноземці іноді оформлюють нерухомість на тайську компанію — найчастіше віллу на землі, яку напряму у власність іноземцю оформити не можна. Для кондо в іноземній квоті потреби в цьому немає, а податкова картина в компанії помітно важча:

Для одного-двох кондо в rental pool особисте володіння майже завжди простіше й дешевше. Компанія виправдана, коли йдеться про віллу на землі й структуру вибудував юрист із реальною діяльністю — інакше це ще й ризик на тлі кампанії проти номінальних схем.

🔗 Розбір структури: Володіння віллою через тайську компанію →

9. Резидентство, угода про уникнення подвійного оподаткування і звітність удома

Три питання, які власник має закрити окрім тайських зборів:

• Резидентство. Той, хто проводить у Таїланді 180 днів і більше за календарний рік, стає тайським податковим резидентом. На податок з оренди юніта на Пхукеті це не впливає — він тайський за джерелом і платиться в будь-якому разі, — але змінює режим ваших закордонних доходів. Докладніше — правило 180 днів →.
• Угода про уникнення подвійного оподаткування. Дохід від оренди, оподаткований у Таїланді, зазвичай потрапляє і в декларацію вдома. Чинна угода дозволяє зарахувати сплачений тайський податок як кредит, якщо у вас є довідка про сплату й підтвердження резидентства. Без документів ризик заплатити двічі реальний. Докладніше — угода з Таїландом →.
• Візові пільги. LTR-віза звільняє від податку закордонний дохід, ввезений у Таїланд, але не дохід від оренди тайської нерухомості — він оподатковується за звичайною шкалою. Докладніше — податкові пільги LTR →.

10. Календар власника: коли і що платити

Щоб жодна стаття не «спливла» несподівано, зведемо все в порядок дій на перший рік:

1. До угоди. Запросити в забудовника або продавця оціночну вартість юніта й повну формулу розподілу зборів; закласти sinking fund, реєстрацію/transfer fee і лічильники в кошторис входу.
2. Реєстрація. Для freehold — підготувати FET; для leasehold — перевірити, хто реєструє договір і оплачує 1,1%. Отримати документи про реєстрацію із земельного департаменту: вони знадобляться і для зарахування податку вдома, і для майбутнього продажу.
3. Перший рік. Оплатити CAM fee (зазвичай раз на рік авансом), дочекатися повідомлення про Land and Building Tax від місцевого органу й оплатити його вчасно.
4. Оренда. Зберігати довідки про утримання 5% від управляючої компанії — за ними податок зараховується в декларації.
5. Декларація. Подати піврічну PND.94 і річну PND.90, за потреби запросити довідку про сплату податку для зарахування вдома.
6. Планування виходу. Відмітити дату реєстрації права: від неї відраховуються 5 років, після яких SBT змінюється гербовим збором.

11. Пастки

• Рахувати лише ціну. Разові збори додають відсотки до бюджету.
• Плутати freehold і leasehold збори. 2% transfer vs 1,1% реєстрація оренди.
• Забути про щорічні. Common area й land tax — регулярні.
• Ігнорувати податок з оренди. Він знижує чисту дохідність.
• Не звіряти актуальні ставки. Правила й пільги можуть змінюватися.
• Розраховувати на пільгу для тайських покупців. Знижений transfer fee 0,01% до середини 2027 року іноземного інвестора не стосується.
• Губити довідки про утримання. Без них 5% withholding не зарахувати в декларації, а тайський податок — у країні резидентства.
• Відкривати компанію «про всяк випадок». Для кондо це зайва звітність, аудит і ризики без податкової вигоди.

12. Кейс: кошторис податків

Розберемо типовий сценарій. Покупець орієнтується лише на ціну юніта й «дохідність», не заклавши збори. По факту при leasehold-угоді додалися: реєстрація оренди ~1,1%, sinking fund, лічильники; щороку — common area fee і невеликий land tax; з оренди — податок на дохід (уже вшитий у чисту дохідність через rental pool). Усі ці статті він не врахував, і «чиста» картина виявилася нижчою за очікування — не через податки як такі, а через те, що їх не порахували заздалегідь.

Перекладемо це на реальний юніт — найдешевшу студію Layan Verde (B4-319, 36,18 м², leasehold, $235 995):

Разом разові збори — близько $3 970 понад ціну, щорічні — близько $1 109 плюс невеликий податок на землю й будівлі. Саме ці цифри мають стояти в кошторисі поруч з орієнтиром чистої дохідності ~8–10%, щоб порівнювати проєкти чесно.

Висновок: податки в Таїланді помірні, але їх потрібно закладати в кошторис і в розрахунок чистої дохідності від самого початку.

Порахую повний податковий кошторис за вашим юнітом і формою власності разом із юристом.

Джерела

Першоджерела за темою. Ставки, мита та процедури змінюються — на момент угоди звіряйтеся з ними напряму, а не з цією статтею.

• Податковий департамент Таїланду (The Revenue Department) — податок на доходи, withholding tax, гербовий збір
• Земельний департамент Таїланду (Department of Lands) — титули, чанот, реєстрація переходу права та лізхолду

Матеріал інформаційний, не є податковою консультацією; ставки й пільги можуть змінюватися — звіряємо актуальні з юристом на момент угоди.