Інвестори часто питають: «Який у Таїланді податок на приріст капіталу при продажу нерухомості?» Відповідь нестандартна: окремого «capital gains tax» у звичному вигляді тут немає — продаж оподатковується через комбінацію податку у джерела, спеціального бізнес-податку чи гербового збору й трансферних зборів. Розберемо, з чого складається навантаження, що на нього впливає, чим відрізняється вихід до здачі будинку від виходу через пʼять років і як закласти все це в розрахунок. Матеріал ознайомчий — конкретні цифри рахує податковий фахівець.
Зміст
- Чи є «capital gains» у Таїланді
- Податок у джерела (withholding)
- Спеціальний бізнес-податок і гербовий збір
- Трансферні збори
- Що впливає на підсумок
- Хто і що платить
- Три сценарії виходу: до здачі, до 5 років, після 5 років
- Переуступка до реєстрації права
- Freehold і leasehold при продажу
- Як закласти в розрахунок виходу
- Звітність удома й подвійне оподаткування
- Пастки
- Кейс: розрахунок при продажу
1. Чи є «capital gains» у Таїланді
У Таїланді немає окремого податку «на приріст капіталу» для нерухомості в тому вигляді, як у багатьох країнах. Замість єдиної ставки на прибуток від продажу застосовується комбінація платежів при реєстрації переходу права:
- податок у джерела (withholding);
- спеціальний бізнес-податок (SBT) або гербовий збір;
- трансферний збір за реєстрацію.
Підсумкове навантаження залежить від терміну володіння, статусу продавця (фізособа/компанія) й оціночної вартості. Тому «скільки податок» — завжди розрахунок на конкретну угоду.
Є ще одна принципова особливість: майже всі ці платежі рахуються не від вашого реального прибутку, а від оціночної вартості обʼєкта, яку веде земельний департамент. На Пхукеті вона зазвичай нижча за ринкову ціну, тому фактичне навантаження у відсотках від ціни угоди виявляється меншим за номінальні ставки. Зворотний бік — платежі виникають навіть тоді, коли продавець продає в нуль чи в мінус: держава дивиться на вартість обʼєкта, а не на ваш фінансовий результат.
🔗 База: Податки на нерухомість →
2. Податок у джерела (withholding)
Withholding-податок — ключовий платіж при продажу:
- для фізосіб розраховується за встановленою методикою від оціночної/продажної вартості з урахуванням терміну володіння;
- для компаній рахується інакше (зазвичай як відсоток від вартості);
- утримується в момент реєстрації переходу в земельному департаменті.
Саме цей платіж найчастіше грає роль «податку на прибуток» при продажу, хоча формально це податок у джерела.
Як влаштований розрахунок для фізособи
Методика Податкового департаменту — це послідовність кроків, і земельний департамент виконує її просто на реєстрації:
- Береться оціночна вартість обʼєкта (не ціна договору).
- З неї вираховується стандартне вирахування за таблицею, що залежить від кількості років володіння: у перший рік вираховується більша частина вартості, з кожним роком частка вирахування знижується, а з восьмого року й далі — фіксується на половині. Рік володіння рахується за календарними роками, тому купівля в грудні й продаж у січні формально дають уже два роки.
- Залишок ділиться на кількість років володіння — виходить умовний «річний дохід».
- До нього застосовується прогресивна шкала податку на дохід (та сама, що для зарплати й оренди, 0–35%, але без особистого неоподатковуваного мінімуму 60 000 THB).
- Результат множиться назад на кількість років — це і є сума до утримання.
Сенс конструкції в тому, що тривале володіння «розмазує» умовний дохід по роках і потрапляє в низькі сходинки шкали. Тому за інших рівних умов що довше ви тримаєте юніт, то нижчий withholding — навіть якщо ціна зросла сильніше.
Для компанії-продавця розрахунок простіший: 1% від більшої з оціночної та продажної вартості, і це авансовий платіж у рахунок річного податку на прибуток.
Остаточний чи ні
Для фізособи, яка продає обʼєкт, придбаний не для комерційного перепродажу, утримана сума, як правило, може вважатися остаточним податком: дохід від продажу дозволено не включати в річну декларацію. Це зручно нерезиденту — він закриває питання з тайським податком просто на реєстрації. Якщо ж обʼєкт продається в межах підприємницької діяльності, дохід потрапляє в декларацію, а утримання зараховується як кредит. Який режим застосовний до вашої угоди — питання до податкового фахівця.
3. Спеціальний бізнес-податок і гербовий збір
Тут ключову роль грає термін володіння:
- Спеціальний бізнес-податок (SBT) застосовується, якщо обʼєкт продається раніше визначеного терміну володіння (продаж вважається «комерційним»).
- Гербовий збір (stamp duty) застосовується замість SBT, якщо обʼєкт у власності довше цього терміну.
Тобто SBT і гербовий збір — взаємовиключні: платиться щось одне залежно від терміну володіння. Триваліше володіння зазвичай переводить угоду в режим гербового збору з меншим навантаженням.
У цифрах, що діють на 2026 рік:
| Платіж | Ставка | Коли застосовується | База |
|---|---|---|---|
| SBT | 3,3% (3% податку + 10% муніципальної надбавки від нього) | Володіння менше 5 років | Більша з оціночної та продажної вартості |
| Гербовий збір | 0,5% | Володіння 5 років і довше | Більша з оціночної та продажної вартості |
Поріг у пʼять років рахується з дати реєстрації права на продавця — не з дати договору із забудовником і не з дати резервації. Для інвестора, який купив юніт на стадії будівництва, це означає, що відлік почнеться лише після здачі будинку й реєстрації в земельному департаменті.
З-під SBT є винятки — наприклад, продавець, який був зареєстрований у цьому житлі за домовою книгою (tabien baan) не менше року, може продати раніше пʼяти років у режимі гербового збору. Для іноземного інвестора, який здає юніт в оренду, це рідкісний випадок — закладайте загальне правило. Для компанії-продавця режим гербового збору після пʼяти років, як правило, недоступний: продаж нерухомості юрособою зазвичай оподатковується SBT незалежно від терміну — уточнюйте у фахівця.
4. Трансферні збори
Трансферний збір — плата за реєстрацію переходу права в земельному департаменті (зазвичай відсоток від оціночної вартості). Він стягується незалежно від терміну володіння і є частиною «витрат угоди».
Для leasehold логіка реєстрації інша: реєструється договір оренди (орієнтовно ~1,1% на 30 років при купівлі). Підсумковий набір платежів залежить від форми володіння.
Ставка transfer fee для freehold — 2% від оціночної вартості. У 2026 році кабінет міністрів продовжив до 30 червня 2027 року знижений збір 0,01% для покупців житла, але пільга адресована тайським покупцям і на угоду з іноземним інвестором не поширюється — у розрахунку виходу закладайте повні 2% і заздалегідь домовляйтеся, яку частку бере покупець.
5. Що впливає на підсумок
| Фактор | Як впливає |
|---|---|
| Термін володіння | Визначає SBT чи гербовий збір; впливає на withholding для фізосіб |
| Статус продавця | Фізособа й компанія рахуються по-різному |
| Оціночна вартість | База для розрахунку багатьох платежів |
| Форма володіння | Freehold і leasehold — різна логіка реєстрації |
| Домовленості | Розподіл зборів між сторонами |
Висновок: той самий продаж за різного терміну володіння й статусу дасть різне навантаження. Рахувати треба заздалегідь і на конкретну угоду.
Окремо про оціночну вартість: земельний департамент переглядає її періодично, і на зростаючому ринку вона відстає від цін угод. Це працює на продавця — база для SBT/гербового збору й withholding виявляється нижчою за реальну ціну. Запросити актуальну оцінку конкретного юніта можна заздалегідь, і це перше, що варто зробити перед розрахунком виходу.
6. Хто і що платить
Розподіл податків і зборів між продавцем і покупцем — предмет домовленості в договорі:
- на практиці частини зборів нерідко ділять між сторонами;
- важливо прописати розподіл заздалегідь, до угоди;
- для інвестора-продавця це напряму впливає на «чистий» прибуток.
Не залишайте питання «хто платить» на усні домовленості — фіксуйте в договорі.
Звична практика на пхукетському ресейлі виглядає так:
| Платіж | За замовчуванням | Що буває на практиці |
|---|---|---|
| Withholding | Продавець | Майже завжди продавець — це його податок |
| SBT / гербовий | Продавець | Майже завжди продавець |
| Transfer fee 2% | Ділиться 50/50 | Від 100% на покупцеві до 100% на продавцеві — предмет торгу |
| Реєстрація переуступки leasehold | Покупець | Іноді ділиться |
| Комісія агента | Продавець | Фіксується в агентському договорі |
Продавець, якому важлива швидкість, часто «купує» її, беручи на себе весь transfer fee; покупець, у якого кілька варіантів, торгується за зворотне. В оферті має стояти точна формула, а не слово «за домовленістю».
7. Три сценарії виходу: до здачі, до 5 років, після 5 років
Зберемо все в одну таблицю для юніта, купленого на стадії будівництва:
| Сценарій | Що платиться в земельному департаменті | Що ще | Коментар |
|---|---|---|---|
| Переуступка до здачі (право ще не зареєстроване) | Нічого — перехід права не реєструється | Комісія забудовника за переуступку за договором; дохід до декларування | Найлегший за зборами, але залежить від умов забудовника й попиту на переуступки |
| Продаж у перші 5 років після реєстрації | Withholding + SBT 3,3% + transfer fee 2% (частка за договором) | Комісія агента | Найдорожчий сценарій: SBT на повну вартість обʼєкта |
| Продаж через 5 років і пізніше | Withholding (уже нижчий завдяки рокам володіння) + гербовий 0,5% + transfer fee 2% (частка за договором) | Комісія агента | Базовий сценарій довгострокового інвестора |
Різниця між другим і третім сценаріями — 2,8 відсоткового пункту від оціночної вартості лише по лінії SBT/гербового збору, плюс нижчий withholding. На горизонті Layan Verde (здача у 2028 році) це означає, що «дешевий» за зборами вихід настає не раніше 2033 року — або через переуступку до здачі. Для Layan Green Park, де фазу 1 здано у 2024 році, перші власники перейдуть у режим гербового збору у 2029-му.
🔗 Стратегії виходу за горизонтами: Як перепродати → · Кейс розпроданої фази 1 →
8. Переуступка до реєстрації права
Поки будинок будується і право не зареєстроване, інвестор продає не обʼєкт, а договір із забудовником — off-plan-переуступку. Логіка оподаткування тут інша:
- Зборів земельного департаменту немає. Transfer fee, SBT і withholding привʼязані до реєстрації переходу права, якої ще не було.
- Є комісія забудовника. Переуступка потребує його згоди і, як правило, оплати за тарифом із договору. Умови — розмір, мінімальна частка сплаченого, заборона переуступок до певної стадії — читайте до купівлі.
- Прибуток лишається доходом. Різниця між отриманим і сплаченим — дохід, який у загальному випадку підлягає декларуванню; як саме, залежить від вашого статусу — уточнюйте в податкового фахівця.
- Покупець приймає графік. Новий власник договору продовжує розстрочку на період будівництва з тієї точки, де ви зупинилися.
Цей сценарій особливо цікавий там, де забудовник дає розстрочку на період будівництва: вкладено не весь бюджет, а приріст рахується від повної ціни. Забудовник Layan Verde прогнозує капіталізацію за період будівництва близько +45% — це прогноз, а не гарантія, але саме він визначає економіку ранньої переуступки.
9. Freehold і leasehold при продажу
Форма володіння змінює не ставки, а механіку виходу:
| Аспект | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Що продається | Право власності | Залишок терміну оренди з опціями продовження |
| Реєстрація | Перехід права: transfer fee 2%, SBT/гербовий, withholding | Переуступка договору оренди: реєстраційний збір за ставкою leasehold (~1,1%), згода лесора |
| Аудиторія покупців | Іноземці у квоті, тайці | Іноземці, яких влаштовує конструкція оренди |
| Фактор часу | Термін володіння знижує withholding і перемикає SBT на гербовий | Той самий принцип плюс залишок терміну, що зменшується |
Для leasehold додатково перевірте в договорі: хто оплачує реєстрацію переуступки, чи є збір лесора за згоду і як оформлені продовження — що менший залишок терміну, то сильніше ці умови впливають на ціну. Для freehold в іноземній квоті покупець-іноземець має підтвердити ввезення валюти формою FET — без неї реєстрація не пройде, і угода затягнеться.
10. Як закласти в розрахунок виходу
При плануванні перепродажу рахуйте «чистий» прибуток після всіх платежів:
- Приріст ціни (продаж мінус купівля).
- Плюс накопичений дохід від оренди (власник ~8–10% чистими через пул).
- Мінус withholding, SBT/гербовий збір, трансферні збори.
- Мінус витрати продажу (комісія агента тощо).
Тільки так ви побачите реальний ROI на виході, а не «брудний» приріст. Орієнтири за моделлю проєкту: 5-річний ROI ~65%, 10-річний ~78% (до врахування індивідуальних податків угоди).
Щоб розрахунок був чесним, зробіть три уточнення:
- База для зборів. Withholding, SBT/гербовий і transfer fee рахуйте від оціночної вартості (або більшої з оціночної та продажної там, де це передбачено), а не від свого прибутку. Запросіть оцінку заздалегідь.
- Окремий рядок на оренду. Дохід від rental pool уже пройшов через утримання 5% і особисту декларацію — не оподатковуйте його повторно в розрахунку виходу. Докладніше — податок з орендного доходу →.
- Два варіанти дати. Порахуйте вихід «до 5 років» і «після 5 років» поруч: різниця за SBT/гербовим і withholding покаже, чи варто чекати порога, чи вигідніше вийти раніше на зростаючому ринку.
11. Звітність удома й подвійне оподаткування
Тайськими платежами історія не закінчується. Країна вашого податкового резидентства, як правило, оподатковує світовий дохід — включно з прибутком від продажу закордонної нерухомості, і вже за своїми правилами: від реального прибутку, а не від оціночної вартості.
- Угода про уникнення подвійного оподаткування. Якщо між вашою країною і Таїландом діє угода, сплачені в Таїланді податки зазвичай можна зарахувати. Для цього потрібні довідка про сплату з Податкового департаменту й підтвердження резидентства — беріть їх одразу після реєстрації, заднім числом це складніше. Докладніше — угода з Таїландом →.
- Резидентство за правилом 180 днів. Якщо ви провели в Таїланді 180 днів і більше за рік, ви тайський податковий резидент, і це змінює режим ваших закордонних доходів, але не логіку податку на продаж тайської нерухомості. Докладніше — правило 180 днів →.
- Виведення грошей. Кошти від продажу, спочатку ввезені з формою FET, можна вивести назад за кордон на підставі цієї самої форми й документів про продаж — ще одна причина берегти папери з моменту купівлі. Докладніше — FET і ввезення валюти →.
12. Пастки
- Шукати єдину ставку «capital gains». У Таїланді це комбінація платежів, а не один податок.
- Ігнорувати термін володіння. Від нього залежить SBT/гербовий збір і розрахунок withholding.
- Рахувати «брудний» приріст. Реальний прибуток — після всіх податків, зборів і комісій.
- Не фіксувати розподіл зборів. «Хто платить» має бути в договорі, а не на словах.
- Забувати про звітність удома. Податкові зобовʼязання у своїй країні — на інвесторі; звіряйтеся зі своїм податковим режимом.
- Рахувати пʼять років від договору із забудовником. Поріг відраховується від реєстрації права — для офф-плану це дата після здачі.
- Чекати нульового податку при продажу без прибутку. Withholding і SBT/гербовий рахуються від вартості обʼєкта, а не від вашого результату.
- Продавати переуступкою, не прочитавши договір. Комісія забудовника й обмеження за стадією можуть зʼїсти помітну частину премії.
- Іти з реєстрації без довідок. Без документів про сплату не буде зарахування вдома і складніше вивести кошти.
13. Кейс: розрахунок при продажу
Розберемо типовий сценарій. Інвестор планував продати юніт і хотів зрозуміти «чистий» прибуток. Він не шукав абстрактну ставку «capital gains», а порахував угоду: приріст ціни за період володіння, плюс накопичений дохід від оренди ~8–10% на рік, мінус withholding, гербовий збір (обʼєкт тримали достатньо довго, тому не SBT) і трансферний збір. Розподіл зборів заздалегідь прописали в договорі. Підсумковий ROI на виході виявився передбачуваним, без «сюрпризів» на реєстрації.
Що він зробив по кроках — і що варто повторити:
- Запросив оціночну вартість юніта в земельному департаменті й порахував усі збори від неї, а не від ціни оголошення.
- Перевірив дату реєстрації права і переконався, що пʼять років минули — угода потрапила під гербовий збір 0,5%, а не SBT 3,3%.
- Порахував withholding за методикою з вирахуванням за роки володіння — завдяки тривалому терміну сума виявилася помітно нижчою, ніж «1% від ціни», на який він орієнтувався спочатку.
- Зафіксував в оферті розподіл transfer fee 50/50 і комісію агента.
- Отримав на реєстрації довідки про сплату й додав їх до декларації в країні резидентства — тайські платежі зарахувалися, подвійного податку не виникло.
Для порівняння: той самий юніт, проданий на четвертому році, обійшовся б дорожче на весь SBT і на вищий withholding — саме цей розрахунок і переконав інвестора дочекатися порога, продовжуючи отримувати дохід через пул.
Висновок: «податок на приріст капіталу» в Таїланді — це набір платежів, чутливих до терміну володіння й статусу продавця. Рахуйте їх заздалегідь і на конкретну угоду — тоді вихід буде прозорим.
Допоможу оцінити «чистий» прибуток при продажу з урахуванням податків і зборів через профільних податкових фахівців і підготувати обʼєкт до виходу.
Розрахунок податків при продажу
Надсилаючи форму, ви погоджуєтеся з політикою конфіденційності.
Джерела
Першоджерела за темою. Ставки, мита та процедури змінюються — на момент угоди звіряйтеся з ними напряму, а не з цією статтею.
- Податковий департамент Таїланду (The Revenue Department) — податок на доходи, withholding tax, гербовий збір
- Земельний департамент Таїланду (Department of Lands) — титули, чанот, реєстрація переходу права та лізхолду
Матеріал інформаційний, не є податковою/юридичною консультацією; ставки, пороги й умови залежать від угоди, терміну володіння й статусу — уточнюйте у профільних податкових фахівців.
