Інвестори часто питають: «Який у Таїланді податок на приріст капіталу при продажу нерухомості?» Відповідь нестандартна: окремого «capital gains tax» у звичному вигляді тут немає — продаж оподатковується через комбінацію податку у джерела, спеціального бізнес-податку чи гербового збору й трансферних зборів. Розберемо, з чого складається навантаження, що на нього впливає і як закласти це в розрахунок виходу. Матеріал ознайомчий — конкретні цифри рахує податковий фахівець.
Зміст
1. Чи є «capital gains» у Таїланді
У Таїланді немає окремого податку «на приріст капіталу» для нерухомості в тому вигляді, як у багатьох країнах. Замість єдиної ставки на прибуток від продажу застосовується комбінація платежів при реєстрації переходу права:
- податок у джерела (withholding);
- спеціальний бізнес-податок (SBT) або гербовий збір;
- трансферний збір за реєстрацію.
Підсумкове навантаження залежить від терміну володіння, статусу продавця (фізособа/компанія) й оціночної вартості. Тому «скільки податок» — завжди розрахунок на конкретну угоду.
🔗 База: Податки на нерухомість →
2. Податок у джерела (withholding)
Withholding-податок — ключовий платіж при продажу:
- для фізосіб розраховується за встановленою методикою від оціночної/продажної вартості з урахуванням терміну володіння;
- для компаній рахується інакше (зазвичай як відсоток від вартості);
- утримується в момент реєстрації переходу в земельному департаменті.
Саме цей платіж найчастіше грає роль «податку на прибуток» при продажу, хоча формально це податок у джерела.
3. Спеціальний бізнес-податок і гербовий збір
Тут ключову роль грає термін володіння:
- Спеціальний бізнес-податок (SBT) застосовується, якщо обʼєкт продається раніше визначеного терміну володіння (продаж вважається «комерційним»).
- Гербовий збір (stamp duty) застосовується замість SBT, якщо обʼєкт у власності довше цього терміну.
Тобто SBT і гербовий збір — взаємовиключні: платиться щось одне залежно від терміну володіння. Триваліше володіння зазвичай переводить угоду в режим гербового збору з меншим навантаженням.
4. Трансферні збори
Трансферний збір — плата за реєстрацію переходу права в земельному департаменті (зазвичай відсоток від оціночної вартості). Він стягується незалежно від терміну володіння і є частиною «витрат угоди».
Для leasehold логіка реєстрації інша: реєструється договір оренди (орієнтовно ~1,1% на 30 років при купівлі). Підсумковий набір платежів залежить від форми володіння.
5. Що впливає на підсумок
| Фактор | Як впливає |
|---|---|
| Термін володіння | Визначає SBT чи гербовий збір; впливає на withholding для фізосіб |
| Статус продавця | Фізособа й компанія рахуються по-різному |
| Оціночна вартість | База для розрахунку багатьох платежів |
| Форма володіння | Freehold і leasehold — різна логіка реєстрації |
| Домовленості | Розподіл зборів між сторонами |
Висновок: той самий продаж за різного терміну володіння й статусу дасть різне навантаження. Рахувати треба заздалегідь і на конкретну угоду.
6. Хто і що платить
Розподіл податків і зборів між продавцем і покупцем — предмет домовленості в договорі:
- на практиці частини зборів нерідко ділять між сторонами;
- важливо прописати розподіл заздалегідь, до угоди;
- для інвестора-продавця це напряму впливає на «чистий» прибуток.
Не залишайте питання «хто платить» на усні домовленості — фіксуйте в договорі.
7. Як закласти в розрахунок виходу
При плануванні перепродажу рахуйте «чистий» прибуток після всіх платежів:
- Приріст ціни (продаж мінус купівля).
- Плюс накопичений дохід від оренди (власник ~8–10% чистими через пул).
- Мінус withholding, SBT/гербовий збір, трансферні збори.
- Мінус витрати продажу (комісія агента тощо).
Тільки так ви побачите реальний ROI на виході, а не «брудний» приріст. Орієнтири за моделлю проєкту: 5-річний ROI ~65%, 10-річний ~78% (до врахування індивідуальних податків угоди).
8. Пастки
- Шукати єдину ставку «capital gains». У Таїланді це комбінація платежів, а не один податок.
- Ігнорувати термін володіння. Від нього залежить SBT/гербовий збір і розрахунок withholding.
- Рахувати «брудний» приріст. Реальний прибуток — після всіх податків, зборів і комісій.
- Не фіксувати розподіл зборів. «Хто платить» має бути в договорі, а не на словах.
- Забувати про звітність удома. Податкові зобовʼязання у своїй країні — на інвесторі; звіряйтеся зі своїм податковим режимом.
9. Кейс: розрахунок при продажу
Розберемо типовий сценарій. Інвестор планував продати юніт і хотів зрозуміти «чистий» прибуток. Він не шукав абстрактну ставку «capital gains», а порахував угоду: приріст ціни за період володіння, плюс накопичений дохід від оренди ~8–10% на рік, мінус withholding, гербовий збір (обʼєкт тримали достатньо довго, тому не SBT) і трансферний збір. Розподіл зборів заздалегідь прописали в договорі. Підсумковий ROI на виході виявився передбачуваним, без «сюрпризів» на реєстрації.
Висновок: «податок на приріст капіталу» в Таїланді — це набір платежів, чутливих до терміну володіння й статусу продавця. Рахуйте їх заздалегідь і на конкретну угоду — тоді вихід буде прозорим.
Допоможу оцінити «чистий» прибуток при продажу з урахуванням податків і зборів через профільних податкових фахівців і підготувати обʼєкт до виходу.
[ Форма заявки: розрахунок податків при продажу ]
Матеріал інформаційний, не є податковою/юридичною консультацією; ставки, пороги й умови залежать від угоди, терміну володіння й статусу — уточнюйте у профільних податкових фахівців.