«Дохідність 22%» на слайді презентації і реальні гроші на рахунку власника — різні цифри. ROI рахується з урахуванням розподілу з керуючою компанією, податків, витрат і зростання вартості. Інвестори, які рахують правильно, не розчаровуються на 3-й рік. Розберемо формули валової та чистої дохідності, сукупного ROI й окупності — на реальному прикладі юніта на Пхукеті, з урахуванням розстрочки й усіх витрат.
Зміст
- З чого складається ROI
- Валова й чиста дохідність
- Орієнтири по ринку: з чим порівнювати
- Формули
- Приклад: чиста дохідність юніта
- Дохідність вілли: ADR і завантаження
- Урахування розстрочки
- Податки в розрахунку ROI
- Сукупний ROI за кілька років
- ROI на виході: продаж і переуступка
- Що не забути в розрахунку
- Пастки розрахунку
- Чекліст: розрахунок ROI за 8 кроків
- Кейс: два інвестори
1. З чого складається ROI
Дохід інвестора на Пхукеті — це два потоки:
- Орендний дохід — через програму управління орендою (орієнтир чистої дохідності власника ~8–10% через пул).
- Зростання вартості — особливо на стадії будівництва, від старту продажів до здачі.
Сукупний ROI враховує обидва. Помилка — дивитися лише на оренду або лише на зростання.
Важливо й те, на якому горизонті ви рахуєте. На горизонті 1–2 років головну роль відіграє зростання вартості на будівництві: оренда ще не запустилася або тільки виходить на планове завантаження. На горизонті 5–10 років картина перевертається — накопичений орендний потік стає порівнянним із приростом ціни й перевищує його. Тому коректний розрахунок завжди робиться під конкретний сценарій: «вхід на котловані й вихід на здачі» та «вхід на котловані й утримання 5–10 років» дають різну структуру доходу за одного й того самого обʼєкта.
2. Валова й чиста дохідність
- Валова = сукупна виручка пулу оренди ÷ ціна — це оборот до вирахувань (VAT, city tax, сервісний збір, банківська комісія) і до розподілу 60/40 між власником і керуючою компанією.
- Чиста власнику = валова мінус усі вирахування, помножена на частку власника (60%). Реальні гроші на руках.
На Пхукеті за моделлю пулу чиста дохідність власника зазвичай становить ~8–10%. Порівнювати проєкти треба за цією цифрою, а не за валовою виручкою пулу.
Чому в маркетингу частіше фігурує валова цифра — зрозуміло: вона вдвічі з лишком більша й краще виглядає на слайді. Формально це не обман — оборот пулу справді може становити ~20%+ від ціни юніта. Але між оборотом і грошима власника лежать VAT, city tax, сервісний збір, банківська комісія й розподіл із керуючою компанією. Тому перше запитання до будь-якої презентації: «це виручка пулу чи чистий дохід власника після всіх вирахувань?» Якщо продавець не може відповісти, які саме вирахування враховані в його цифрі, — цифру не можна використовувати в розрахунку.
3. Орієнтири по ринку: з чим порівнювати
Щоб зрозуміти, чи адекватна цифра в конкретному проєкті, корисно знати ринкове тло. Орієнтири такі:
| Модель | Орієнтир чистими | Особливість |
|---|---|---|
| Ринок Пхукета загалом | ~4,5–6,5% на рік | Сильний розкид за локацією та якістю управління |
| Пул-модель (rental pool) | ~8–10% власнику | Прозорий розподіл 60/40, масштаб програми |
| Guaranteed yield | ~5–7% на рік | Фіксований відсоток на перші роки, платить забудовник |
З таблиці видно дві речі. По-перше, «середня по лікарні» чиста дохідність на Пхукеті скромніша за рекламні максимуми — докладний розбір діапазону по ринку в статті реальна дохідність оренди на Пхукеті. По-друге, різні моделі доходу не можна порівнювати в лоб: guaranteed дає передбачуваність, але зазвичай нижчу стелю; пул згладжує сезонність між юнітами й ділить фактичний результат; profit-share за окремим юнітом дає потенціал, але й волатильність. Як влаштовані гарантії і що перевіряти в договорі — у розборі guaranteed rental yield.
Якщо проєкт обіцяє чистими помітно вище ~10% — це привід не радіти, а ставити запитання: за рахунок чого, за яким завантаженням, що саме вираховано.
4. Формули
- Валова виручка пулу = сукупні надходження від бронювань за рік.
- Чистий прибуток пулу = валова виручка − VAT − city tax − сервісний збір − банківська комісія.
- Дохід власника = Чистий прибуток пулу × 60%.
- Чиста дохідність власника = Дохід власника ÷ вкладений капітал.
- Окупність (років) = Вкладення ÷ дохід власника за рік.
- Сукупний ROI = (Дохід власника за період + (Ціна на виході − Ціна входу)) ÷ вкладення.
Зверніть увагу на знаменник: вкладений капітал — це не лише ціна юніта. Коректний розрахунок включає до нього разові збори при прийманні, меблевий пакет і витрати угоди (повний список — у розділі 11). Що чесніший знаменник, то нижчим вийде відсоток — і то ближчим він буде до реальності. Друга тонкість — чисельник сукупного ROI: дохід власника береться за весь період накопиченим підсумком, а приріст ціни — лише реалізовуваний, тобто за вирахуванням витрат виходу (розділ 10).
5. Приклад: чиста дохідність юніта
Візьмемо студію Layan Verde за $224 776 (прайс на момент розрахунку; за каталогом на вересень 2026 вхід — $235 995, на логіку розрахунку це не впливає) із чистою дохідністю власника 8% (нижня межа орієнтира ~8–10%):
| Стаття | Значення |
|---|---|
| Ціна юніта | $224 776 |
| Чиста дохідність власника (пул) | 8% |
| Чистий дохід власнику за рік | ~$17 982 |
Це вже підсумкова цифра «на руки» власнику: розрахунок враховує валову виручку пулу, VAT, city tax, сервісний збір, банківську комісію і розподіл 60% власнику / 40% керуючій компанії. Додатково з цієї суми вираховується податок на дохід за вашою юрисдикцією, якщо застосовно.
Окупність за чистою дохідністю: 224 776 ÷ 17 982 ≈ 12,5 року лише на оренді. Але це без урахування зростання вартості — його додамо нижче.
Для чутливості розрахунку корисно прикинути й верхню межу орієнтира: за 10% чистими той самий юніт приносить ~$22 478 на рік, а окупність скорочується до ~10 років. Діапазон «10–12,5 року на оренді» — це і є чесний коридор очікувань, усередині якого підсумок залежить від завантаження конкретного року й сезону.
🔗 Та сама логіка розрахунку працює і для вілл — лише з вищим вхідним чеком: Вілли з орендним доходом →
6. Дохідність вілли: ADR і завантаження
Якщо обʼєкт не входить у пул — наприклад, окрема вілла, яку ви здаєте через керуючу компанію за індивідуальним договором, — розрахунок будується «знизу вгору», від ставки за ніч:
- Річна виручка = ADR (середня ставка за ніч) × кількість оплачених ночей за рік.
- Чистий дохід = виручка − комісія керуючої компанії − прибирання й витратні матеріали − утримання басейну й саду − комунальні платежі − дрібний ремонт − страховка.
- Чиста дохідність = чистий дохід ÷ вкладення (ціна + меблювання + витрати угоди).
Дві типові помилки в цьому розрахунку. Перша — брати піковий ADR високого сезону й множити на 365: реальне завантаження не буває стовідсотковим, а ставка в низький сезон помітно нижча. Рахуйте за середньорічними значеннями. Друга — недооцінювати витрати утримання: у вілли вони структурно вищі, ніж у юніта в кондо-готелі, — басейн, сад, охорона, знос при оренді. Саме тому вілла за вищого абсолютного чека за ніч може давати відсоток дохідності порівнянний або трохи нижчий за керований кондо-юніт — докладне порівняння форматів у статті дохідність вілл на Пхукеті.
7. Урахування розстрочки
Розстрочка змінює картину: ви вкладаєте не всю суму одразу. За планом 35% старт — близько $86 000, решта за етапами до здачі. Поки платите частинами, дохідність на фактично вкладений капітал вища, а зростання вартості до здачі припадає на менший вкладений обсяг. Це ефект важеля на зростаючому ринку.
Як це виглядає в цифрах на нашому прикладі. Типовий план off-plan-купівлі в Layan Verde — 35% на старті й далі рівні платежі за етапами будівництва до здачі. Перший внесок ~$86 000 — це менш ніж 40% від повної ціни, але весь приріст вартості обʼєкта з моменту підписання контракту працює вже на вас: ціну зафіксовано договором на всю суму. Якщо до здачі обʼєкт подорожчав, приріст рахується від повної ціни юніта, а вкладено на старті було лише 35% — звідси й ефект важеля. Зворотний бік симетричний: розстрочка — це зобовʼязання платити за графіком, і її треба закладати в особистий кеш-флоу, а не лише у формулу ROI.
🔗 Докладніше: Будівництво чи готове →
8. Податки в розрахунку ROI
Чиста дохідність через пул — це цифра до особистих податків власника. Щоб дійти до «грошей у кишені», у розрахунок треба додати податковий шар:
- Withholding tax 5% у джерела. Коли частку прибутку пулу власнику-фізособі виплачує юридична особа (керуюча компанія), вона утримує 5% і перераховує їх до Податкового департаменту. Це не додатковий податок, а передоплата: сума зараховується при поданні річної декларації, і за невеликого доходу з одного юніта частина утриманого нерідко повертається.
- Особистий податок на дохід у Таїланді. Орендний дохід — тайський за джерелом і оподатковується за прогресивною шкалою 0–35%, але не з валової суми, а з бази після вирахування 30% (або витрат за фактом) і особистих вирахувань. Докладний розбір із прикладом розрахунку — у статті податок з орендного доходу в Таїланді.
- Щорічний податок на саме володіння. Land & Building Tax для житлової нерухомості, що здається, невеликий, але в акуратному розрахунку враховується — ставки й пільги в огляді податки на нерухомість у Таїланді.
- Податки вашої юрисдикції. Якщо ви податковий резидент іншої країни, орендний дохід може декларуватися й там — із заліком тайського податку за наявності угоди про уникнення подвійного оподаткування.
Для розрахунку ROI достатньо закласти свою ефективну ставку: у більшості власників одного-двох юнітів вона помітно нижча за максимальні 35% завдяки вирахуванням і нижнім сходинкам шкали.
9. Сукупний ROI за кілька років
Додамо зростання вартості. Для юніта $224 776 за реальною моделлю проєкту — чиста дохідність власника ~8–10% через пул плюс капіталізація (вища в перші роки, близько 3% на рік далі):
| Показник | Значення |
|---|---|
| Чиста дохідність власника | ~8–10% річних через пул |
| Окупність через оренду | ~12 років |
| Сукупний ROI за 5 років | ~65% |
| Сукупний ROI за 10 років | ~78% |
| IRR | ~40% |
Корисно бачити, з чого складаються ці ~65% за 5 років: пʼять років оренди по ~8–10% чистими дають близько 40–50 процентних пунктів накопиченим підсумком, решту приносить приріст вартості — здебільшого за період будівництва, коли ціна зростає від стартової до ціни готового обʼєкта. Високий IRR пояснюється розстрочкою: значна частина капіталу вноситься пізніше, тому дохідність на фактично вкладені гроші в ранні роки вища.
Саме зростання вартості, а не лише оренда, дає значну частину сукупного ROI за раннього входу. Прикинути свій сценарій зручно в калькуляторі дохідності.
10. ROI на виході: продаж і переуступка
Сукупний ROI фіналізується в момент виходу — і тут є свої витрати, які зменшують «паперовий» приріст ціни:
- Податки і збори угоди продажу: податок у джерела з продавця, спеціальний бізнес-податок або гербовий збір (залежно від строку володіння), трансферні збори за реєстрацію переходу. Їхній склад і розподіл між сторонами обговорюються в договорі, тому підсумок рахується під конкретну угоду.
- Витрати продажу: комісія агента, підготовка обʼєкта, юридичний супровід.
- Варіант виходу. До здачі можлива переуступка контракту (продаж на «ресейлі» прав за договором) — вона фіксує приріст стадії будівництва без реєстрації переходу права. Після здачі продається готовий обʼєкт, бажано з історією оренди: підтверджене завантаження — аргумент для покупця. Стратегії й типові помилки — у статті як перепродати нерухомість на Пхукеті, податковий бік — у розборі податку на приріст капіталу.
Орієнтир щодо потенціалу стадії будівництва: для Layan Verde проєктна модель закладає зростання вартості за період будівництва близько +45% — це прогноз забудовника, а не гарантія, і у власному розрахунку розумно перевірити сценарії і з меншим зростанням. Чутливість до цього параметра — головне, що відрізняє оптимістичну таблицю від чесної.
11. Що не забути в розрахунку
- Разові збори: фонд капремонту (
$924), реєстрація leasehold ($2 592), лічильники. - Меблевий пакет (~$10 875) — для оренди фактично обовʼязковий.
- Щорічне обслуговування: common area (~$1 109/рік).
- Податок на дохід з орендного доходу, якщо застосовно у вашій юрисдикції.
- Простій між гостями й сезонність.
Разові збори і щорічна CAM-плата — не дрібниця, а системна частина економіки кондомініуму: із CAM фінансується утримання спільних зон, із sinking fund — капітальні ремонти будівлі. Як вони розраховуються від площі юніта і що буває при недофінансуванні — у розборі sinking fund і CAM fee. У формулі ROI разові платежі збільшують знаменник (вкладення), щорічні — зменшують чисельник (чистий дохід), тому пропускати їх — означає завищувати обидві сторони дробу.
🔗 Повний кошторис: Податки і збори на Пхукеті →
12. Пастки розрахунку
- Плутати валову виручку пулу з чистим доходом. Це різні цифри — рахуйте за чистою.
- Ігнорувати разові збори. Вони збільшують вкладення й знижують ROI.
- Забути про простій і сезон. Завантаження не 100%.
- Не враховувати зростання. Оренда — лише частина ROI, друга — зростання вартості.
- Рахувати за піковою ставкою. Беріть середньорічну.
- Порівнювати відсотки різних моделей у лоб. Guaranteed 6% і пул ~8–10% — це різні конструкції ризику й різні бази розрахунку, а не просто «6 менше за 8».
- Вірити таблиці без запитань. Будь-яка проєктна модель — це набір припущень про завантаження, ставку й зростання; запитуйте припущення, а не лише підсумок.
13. Чекліст: розрахунок ROI за 8 кроків
- Зафіксуйте повні вкладення: ціна юніта + разові збори + меблевий пакет + витрати угоди.
- Уточніть модель доходу: пул із розподілом 60/40, guaranteed чи індивідуальна здача — від цього залежить уся формула.
- Отримайте чисту цифру власника: що саме вираховано (VAT, city tax, сервісний збір, банківська комісія) і за яким завантаженням пораховано.
- Перевірте цифру об ринок: зіставте з орієнтирами з розділу 3 — аномально високі обіцянки потребують пояснення.
- Закладіть податки: 5% утримання у джерела як передоплату і свою ефективну ставку податку на дохід.
- Порахуйте окупність: вкладення ÷ чистий річний дохід власника.
- Додайте зростання вартості: консервативний, базовий і оптимістичний сценарії; прогнози забудовника позначайте як прогнози.
- Порахуйте вихід: витрати продажу або переуступки, податки угоди — і лише після цього сукупний ROI.
Якщо на будь-якому кроці даних немає — це не привід підставити гарну цифру, це привід запросити дані в забудовника чи брокера.
14. Кейс: два інвестори
Розберемо типовий сценарій. Перший інвестор побачив у презентації «валова виручка пулу ~22%» і вирішив, що це його особистий дохід, — на такій базі він планував окупність за 4–5 років. По факту після VAT, city tax, сервісного збору, банківської комісії і розподілу 60/40 з керуючою компанією чистий дохід власнику вийшов ~8–10% — солідна цифра, але помітно нижча за наївні очікування, і розчарування було неминучим.
Другий інвестор рахував сукупний ROI одразу за чистою моделлю: заклав дохідність ~8–10% через пул плюс зростання вартості на стадії будівництва й розстрочку. За 5 років його сукупний ROI вийшов ~65% — реалістично й без сюрпризів.
Висновок: правильний розрахунок ROI — це чиста дохідність власника (уже з урахуванням усіх вирахувань і розподілу 60/40) плюс зростання вартості з урахуванням розстрочки. Тоді цифри збігаються з реальністю.
Порахую чисту дохідність і сукупний ROI за конкретним юнітом з урахуванням розстрочки й усіх витрат.
Розрахунок ROI за юнітом
Надсилаючи форму, ви погоджуєтеся з політикою конфіденційності.
