«Дохідність 22%» на слайді презентації і реальні гроші на рахунку власника — різні цифри. ROI рахується з урахуванням розподілу з керуючою компанією, податків, витрат і зростання вартості. Інвестори, які рахують правильно, не розчаровуються на 3-й рік. Розберемо формули валової та чистої дохідності, сукупного ROI й окупності — на реальному прикладі юніта на Пхукеті, з урахуванням розстрочки й усіх витрат.
Зміст
1. З чого складається ROI
Дохід інвестора на Пхукеті — це два потоки:
- Орендний дохід — через програму управління орендою (орієнтир чистої дохідності власника ~8–10% через пул).
- Зростання вартості — особливо на стадії будівництва, від старту продажів до здачі.
Сукупний ROI враховує обидва. Помилка — дивитися лише на оренду або лише на зростання.
2. Валова й чиста дохідність
- Валова = сукупна виручка пулу оренди ÷ ціна — це оборот до вирахувань (VAT, city tax, сервісний збір, банківська комісія) і до розподілу 60/40 між власником і керуючою компанією.
- Чиста власнику = валова мінус усі вирахування, помножена на частку власника (60%). Реальні гроші на руках.
На Пхукеті за моделлю пулу чиста дохідність власника зазвичай становить ~8–10%. Порівнювати проєкти треба за цією цифрою, а не за валовою виручкою пулу.
3. Формули
- Валова виручка пулу = сукупні надходження від бронювань за рік.
- Чистий прибуток пулу = валова виручка − VAT − city tax − сервісний збір − банківська комісія.
- Дохід власника = Чистий прибуток пулу × 60%.
- Чиста дохідність власника = Дохід власника ÷ вкладений капітал.
- Окупність (років) = Вкладення ÷ дохід власника за рік.
- Сукупний ROI = (Дохід власника за період + (Ціна на виході − Ціна входу)) ÷ вкладення.
4. Приклад: чиста дохідність юніта
Візьмемо студію Layan Verde за $224 776 із чистою дохідністю власника 8% (нижня межа орієнтира ~8–10%):
| Стаття | Значення |
|---|---|
| Ціна юніта | $224 776 |
| Чиста дохідність власника (пул) | 8% |
| Чистий дохід власнику за рік | ~$17 982 |
Це вже підсумкова цифра «на руки» власнику: розрахунок враховує валову виручку пулу, VAT, city tax, сервісний збір, банківську комісію і розподіл 60% власнику / 40% керуючій компанії. Додатково з цієї суми вираховується податок на дохід за вашою юрисдикцією, якщо застосовно.
Окупність за чистою дохідністю: 224 776 ÷ 17 982 ≈ 12,5 року лише на оренді. Але це без урахування зростання вартості — його додамо нижче.
5. Урахування розстрочки
Розстрочка змінює картину: ви вкладаєте не всю суму одразу. За планом 35% старт — близько $86 000, решта за етапами до здачі. Поки платите частинами, дохідність на фактично вкладений капітал вища, а зростання вартості до здачі припадає на менший вкладений обсяг. Це ефект важеля на зростаючому ринку.
🔗 Докладніше: Будівництво чи готове →
6. Сукупний ROI за кілька років
Додамо зростання вартості. Для юніта $224 776 за реальною моделлю проєкту — чиста дохідність власника ~8–10% через пул плюс капіталізація (вища в перші роки, близько 3% на рік далі):
| Показник | Значення |
|---|---|
| Чиста дохідність власника | ~8–10% річних через пул |
| Окупність через оренду | ~12 років |
| Сукупний ROI за 5 років | ~65% |
| Сукупний ROI за 10 років | ~78% |
| IRR | ~40% |
Саме зростання вартості, а не лише оренда, дає значну частину сукупного ROI за раннього входу. Прикинути свій сценарій зручно в калькуляторі дохідності.
7. Що не забути в розрахунку
- Разові збори: фонд капремонту (
$924), реєстрація leasehold ($2 592), лічильники. - Меблевий пакет (~$10 875) — для оренди фактично обовʼязковий.
- Щорічне обслуговування: common area (~$1 109/рік).
- Податок на дохід з орендного доходу, якщо застосовно у вашій юрисдикції.
- Простій між гостями й сезонність.
🔗 Повний кошторис: Податки і збори на Пхукеті →
8. Пастки розрахунку
- Плутати валову виручку пулу з чистим доходом. Це різні цифри — рахуйте за чистою.
- Ігнорувати разові збори. Вони збільшують вкладення й знижують ROI.
- Забути про простій і сезон. Завантаження не 100%.
- Не враховувати зростання. Оренда — лише частина ROI, друга — зростання вартості.
- Рахувати за піковою ставкою. Беріть середньорічну.
9. Кейс: два інвестори
Розберемо типовий сценарій. Перший інвестор побачив у презентації «валова виручка пулу ~22%» і вирішив, що це його особистий дохід, — на такій базі він планував окупність за 4–5 років. По факту після VAT, city tax, сервісного збору, банківської комісії і розподілу 60/40 з керуючою компанією чистий дохід власнику вийшов ~8–10% — солідна цифра, але помітно нижча за наївні очікування, і розчарування було неминучим.
Другий інвестор рахував сукупний ROI одразу за чистою моделлю: заклав дохідність ~8–10% через пул плюс зростання вартості на стадії будівництва й розстрочку. За 5 років його сукупний ROI вийшов ~65% — реалістично й без сюрпризів.
Висновок: правильний розрахунок ROI — це чиста дохідність власника (уже з урахуванням усіх вирахувань і розподілу 60/40) плюс зростання вартості з урахуванням розстрочки. Тоді цифри збігаються з реальністю.
Порахую чисту дохідність і сукупний ROI за конкретним юнітом з урахуванням розстрочки й усіх витрат.
[ Форма заявки: розрахунок ROI за юнітом ]
Матеріал інформаційний; дохідність залежить від юніта, завантаження, податків і умов, розрахунки орієнтовні.