«Доходность 22%» на слайде презентации и реальные деньги на счету владельца — разные цифры. ROI считается с учётом раздела с управляющей компанией, налогов, расходов и роста стоимости. Инвесторы, которые считают правильно, не разочаровываются на 3-й год. Разберём формулы валовой и чистой доходности, совокупного ROI и окупаемости — на реальном примере юнита на Пхукете, с учётом рассрочки и всех расходов.
Содержание
- Из чего складывается ROI
- Валовая и чистая доходность
- Ориентиры по рынку: с чем сравнивать
- Формулы
- Пример: чистая доходность юнита
- Доходность виллы: ADR и загрузка
- Учёт рассрочки
- Налоги в расчёте ROI
- Совокупный ROI за несколько лет
- ROI на выходе: продажа и переуступка
- Что не забыть в расчёте
- Ловушки расчёта
- Чек-лист: расчёт ROI за 8 шагов
- Кейс: два инвестора
1. Из чего складывается ROI
Доход инвестора на Пхукете — это два потока:
- Арендный доход — через программу управления арендой (ориентир чистой доходности владельца ~8–10% через пул).
- Рост стоимости — особенно на стадии строительства, от старта продаж к сдаче.
Совокупный ROI учитывает оба. Ошибка — смотреть только на аренду или только на рост.
Важно и то, на каком горизонте вы считаете. На горизонте 1–2 лет главную роль играет рост стоимости на стройке: аренда ещё не запустилась или только выходит на плановую загрузку. На горизонте 5–10 лет картина переворачивается — накопленный арендный поток становится сопоставим с приростом цены и превышает его. Поэтому корректный расчёт всегда делается под конкретный сценарий: «вход на котловане и выход на сдаче» и «вход на котловане и удержание 5–10 лет» дают разную структуру дохода при одном и том же объекте.
2. Валовая и чистая доходность
- Валовая = совокупная выручка пула аренды ÷ цена — это оборот до вычетов (VAT, city tax, сервисный сбор, банковская комиссия) и до раздела 60/40 между владельцем и управляющей компанией.
- Чистая владельцу = валовая минус все вычеты, умноженная на долю владельца (60%). Реальные деньги на руках.
На Пхукете по модели пула чистая доходность владельца обычно составляет ~8–10%. Сравнивать проекты нужно по этой цифре, а не по валовой выручке пула.
Почему в маркетинге чаще фигурирует валовая цифра — понятно: она в два с лишним раза больше и лучше смотрится на слайде. Формально это не обман — оборот пула действительно может составлять ~20%+ от цены юнита. Но между оборотом и деньгами владельца лежат VAT, city tax, сервисный сбор, банковская комиссия и раздел с управляющей компанией. Поэтому первый вопрос к любой презентации: «это выручка пула или чистый доход владельца после всех вычетов?» Если продавец не может ответить, какие именно вычеты учтены в его цифре, — цифру нельзя использовать в расчёте.
3. Ориентиры по рынку: с чем сравнивать
Чтобы понять, адекватна ли цифра в конкретном проекте, полезно знать рыночный фон. Ориентиры такие:
| Модель | Ориентир чистыми | Особенность |
|---|---|---|
| Рынок Пхукета в целом | ~4,5–6,5% в год | Сильный разброс по локации и качеству управления |
| Пул-модель (rental pool) | ~8–10% владельцу | Прозрачный раздел 60/40, масштаб программы |
| Guaranteed yield | ~5–7% в год | Фиксированный процент на первые годы, платит застройщик |
Из таблицы видны две вещи. Во-первых, «средняя по больнице» чистая доходность на Пхукете скромнее рекламных максимумов — подробный разбор диапазона по рынку в статье реальная доходность аренды на Пхукете. Во-вторых, разные модели дохода нельзя сравнивать в лоб: guaranteed даёт предсказуемость, но обычно ниже потолок; пул сглаживает сезонность между юнитами и делит фактический результат; profit-share по отдельному юниту даёт потенциал, но и волатильность. Как устроены гарантии и что проверять в договоре — в разборе guaranteed rental yield.
Если проект обещает чистыми заметно выше ~10% — это повод не радоваться, а задавать вопросы: за счёт чего, по какой загрузке, что именно вычтено.
4. Формулы
- Валовая выручка пула = совокупные поступления от бронирований за год.
- Чистая прибыль пула = валовая выручка − VAT − city tax − сервисный сбор − банковская комиссия.
- Доход владельца = Чистая прибыль пула × 60%.
- Чистая доходность владельца = Доход владельца ÷ вложенный капитал.
- Окупаемость (лет) = Вложения ÷ доход владельца за год.
- Совокупный ROI = (Доход владельца за период + (Цена на выходе − Цена входа)) ÷ вложения.
Обратите внимание на знаменатель: вложенный капитал — это не только цена юнита. Корректный расчёт включает в него разовые сборы при приёмке, мебельный пакет и издержки сделки (полный список — в разделе 11). Чем честнее знаменатель, тем ниже получится процент — и тем ближе он к реальности. Вторая тонкость — числитель совокупного ROI: доход владельца берётся за весь период накопленным итогом, а прирост цены — только реализуемый, то есть за вычетом издержек выхода (раздел 10).
5. Пример: чистая доходность юнита
Возьмём студию Layan Verde за $224 776 (прайс на момент расчёта; по каталогу на сентябрь 2026 вход — $235 995, на логику расчёта это не влияет) с чистой доходностью владельца 8% (нижняя граница ориентира ~8–10%):
| Статья | Значение |
|---|---|
| Цена юнита | $224 776 |
| Чистая доходность владельца (пул) | 8% |
| Чистый доход владельцу за год | ~$17 982 |
Это уже итоговая цифра «на руки» владельцу: расчёт учитывает валовую выручку пула, VAT, city tax, сервисный сбор, банковскую комиссию и раздел 60% владельцу / 40% управляющей компании. Дополнительно из этой суммы вычитается подоходный налог по вашей юрисдикции, если применимо.
Окупаемость по чистой доходности: 224 776 ÷ 17 982 ≈ 12,5 года только на аренде. Это без учёта роста стоимости — его добавим ниже.
Для чувствительности расчёта полезно прикинуть и верхнюю границу ориентира: при 10% чистыми тот же юнит приносит ~$22 478 в год, а окупаемость сокращается до ~10 лет. Диапазон «10–12,5 года на аренде» — это и есть честный коридор ожиданий, внутри которого итог зависит от загрузки конкретного года и сезона.
🔗 Та же логика расчёта применима к виллам — только с более высоким входным чеком: Виллы с арендным доходом →
6. Доходность виллы: ADR и загрузка
Если объект не входит в пул — например, отдельная вилла, которую вы сдаёте через управляющую компанию по индивидуальному договору, — расчёт строится «снизу вверх», от ставки за ночь:
- Годовая выручка = ADR (средняя ставка за ночь) × число оплаченных ночей за год.
- Чистый доход = выручка − комиссия управляющей компании − уборка и расходники − содержание бассейна и сада − коммунальные платежи − мелкий ремонт − страховка.
- Чистая доходность = чистый доход ÷ вложения (цена + меблировка + издержки сделки).
Две типичные ошибки в этом расчёте. Первая — брать пиковый ADR высокого сезона и умножать на 365: реальная загрузка не бывает стопроцентной, а ставка в низкий сезон заметно ниже. Считайте по среднегодовым значениям. Вторая — недооценивать издержки содержания: у виллы они структурно выше, чем у юнита в кондо-отеле, — бассейн, сад, охрана, износ при аренде. Именно поэтому вилла при более высоком абсолютном чеке за ночь может давать процент доходности сопоставимый или чуть ниже управляемого кондо — подробное сравнение форматов в статье доходность вилл на Пхукете.
7. Учёт рассрочки
Рассрочка меняет картину: вы вкладываете не всю сумму сразу. По плану 35% старт — порядка $86 000, остаток по этапам до сдачи. Пока платите частями, доходность на фактически вложенный капитал выше, а рост стоимости к сдаче приходится на меньший вложенный объём. Это эффект рычага на растущем рынке.
Как это выглядит в цифрах на нашем примере. Типичный план off-plan-покупки в Layan Verde — 35% на старте и далее равные платежи по этапам строительства до сдачи. Первый взнос ~$86 000 — это меньше 40% от полной цены, но весь прирост стоимости объекта с момента подписания контракта работает уже на вас: цена зафиксирована договором на всю сумму. Если к сдаче объект подорожал, прирост считается от полной цены юнита, а вложено на старте было только 35% — отсюда и эффект рычага. Обратная сторона симметрична: рассрочка — это обязательство платить по графику, и её нужно закладывать в личный кэш-флоу, а не только в формулу ROI.
🔗 Подробнее: Стройка или готовое →
8. Налоги в расчёте ROI
Чистая доходность через пул — это цифра до личных налогов владельца. Чтобы дойти до «денег в кармане», в расчёт нужно добавить налоговый слой:
- Withholding tax 5% у источника. Когда долю прибыли пула владельцу-физлицу выплачивает юридическое лицо (управляющая компания), оно удерживает 5% и перечисляет их в Налоговый департамент. Это не дополнительный налог, а предоплата: сумма засчитывается при подаче годовой декларации, и при небольшом доходе с одного юнита часть удержанного нередко возвращается.
- Личный подоходный налог в Таиланде. Арендный доход — тайский по источнику и облагается по прогрессивной шкале 0–35%, но не с валовой суммы, а с базы после вычета 30% (или расходов по факту) и личных вычетов. Подробный разбор с примером расчёта — в статье налог с арендного дохода в Таиланде.
- Ежегодный налог на само владение. Land & Building Tax для сдаваемой жилой недвижимости невелик, но в аккуратном расчёте учитывается — ставки и льготы в обзоре налоги на недвижимость в Таиланде.
- Налоги вашей юрисдикции. Если вы налоговый резидент другой страны, арендный доход может декларироваться и там — с зачётом тайского налога при наличии соглашения об избежании двойного налогообложения.
Для расчёта ROI достаточно заложить свою эффективную ставку: у большинства владельцев одного-двух юнитов она заметно ниже максимальных 35% за счёт вычетов и нижних ступеней шкалы.
9. Совокупный ROI за несколько лет
Добавим рост стоимости. Для юнита $224 776 по реальной модели проекта — чистая доходность владельца ~8–10% через пул плюс капитализация (выше в первые годы, около 3% в год далее):
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Чистая доходность владельца | ~8–10% годовых через пул |
| Окупаемость через аренду | ~12 лет |
| Совокупный ROI за 5 лет | ~65% |
| Совокупный ROI за 10 лет | ~78% |
| IRR | ~40% |
Полезно видеть, из чего складываются эти ~65% за 5 лет: пять лет аренды по ~8–10% чистыми дают порядка 40–50 процентных пунктов накопленным итогом, остальное приносит прирост стоимости — в основном за период строительства, когда цена растёт от стартовой к цене готового объекта. Высокий IRR объясняется рассрочкой: значительная часть капитала вносится позже, поэтому доходность на фактически вложенные деньги в ранние годы выше.
Именно рост стоимости, а не только аренда, даёт значительную часть совокупного ROI при раннем входе. Прикинуть свой сценарий удобно в калькуляторе доходности.
10. ROI на выходе: продажа и переуступка
Совокупный ROI финализируется в момент выхода — и здесь есть свои издержки, которые уменьшают «бумажный» прирост цены:
- Налоги и сборы сделки продажи: налог у источника с продавца, специальный бизнес-налог или гербовый сбор (в зависимости от срока владения), трансферные сборы за регистрацию перехода. Их состав и распределение между сторонами обсуждаются в договоре, поэтому итог считается под конкретную сделку.
- Издержки продажи: комиссия агента, подготовка объекта, юридическое сопровождение.
- Вариант выхода. До сдачи возможна переуступка контракта (продажа на «ресейле» прав по договору) — она фиксирует прирост стадии строительства без регистрации перехода права. После сдачи продаётся готовый объект, желательно с историей аренды: подтверждённая загрузка — аргумент для покупателя. Стратегии и типичные ошибки — в статье как перепродать недвижимость на Пхукете, налоговая сторона — в разборе налога на прирост капитала.
Ориентир по потенциалу стадии строительства: для Layan Verde проектная модель закладывает рост стоимости за период строительства порядка +45% — это прогноз застройщика, а не гарантия, и в собственном расчёте разумно проверить сценарии и с меньшим ростом. Чувствительность к этому параметру — главное, что отличает оптимистичную таблицу от честной.
11. Что не забыть в расчёте
- Разовые сборы: фонд капремонта (
$924), регистрация leasehold ($2 592), счётчики. - Мебельный пакет (~$10 875) — для аренды фактически обязателен.
- Ежегодное обслуживание: common area (~$1 109/год).
- Подоходный налог на арендный доход, если применимо в вашей юрисдикции.
- Простой между гостями и сезонность.
Разовые сборы и ежегодная CAM-плата — не мелочь, а системная часть экономики кондоминиума: из CAM финансируется содержание общих зон, из sinking fund — капитальные ремонты здания. Как они рассчитываются от площади юнита и что бывает при недофинансировании — в разборе sinking fund и CAM fee. В формуле ROI разовые платежи увеличивают знаменатель (вложения), ежегодные — уменьшают числитель (чистый доход), поэтому пропускать их — значит завышать обе стороны дроби.
🔗 Полная смета: Налоги и сборы на Пхукете →
12. Ловушки расчёта
- Путать валовую выручку пула с чистым доходом. Это разные цифры — считайте по чистой.
- Игнорировать разовые сборы. Они увеличивают вложения и снижают ROI.
- Забыть про простой и сезон. Загрузка не 100%.
- Не учитывать рост. Аренда — лишь часть ROI, вторая — рост стоимости.
- Считать по пиковой ставке. Берите среднегодовую.
- Сравнивать проценты разных моделей в лоб. Guaranteed 6% и пул ~8–10% — это разные конструкции риска и разные базы расчёта, а не просто «6 меньше 8».
- Верить таблице без вопросов. Любая проектная модель — это набор допущений о загрузке, ставке и росте; запрашивайте допущения, а не только итог.
13. Чек-лист: расчёт ROI за 8 шагов
- Зафиксируйте полные вложения: цена юнита + разовые сборы + мебельный пакет + издержки сделки.
- Уточните модель дохода: пул с разделом 60/40, guaranteed или индивидуальная сдача — от этого зависит вся формула.
- Получите чистую цифру владельца: что именно вычтено (VAT, city tax, сервисный сбор, банковская комиссия) и по какой загрузке посчитано.
- Проверьте цифру о рынок: сопоставьте с ориентирами из раздела 3 — аномально высокие обещания требуют объяснения.
- Заложите налоги: 5% удержание у источника как предоплату и свою эффективную ставку подоходного налога.
- Посчитайте окупаемость: вложения ÷ чистый годовой доход владельца.
- Добавьте рост стоимости: консервативный, базовый и оптимистичный сценарии; прогнозы застройщика помечайте как прогнозы.
- Посчитайте выход: издержки продажи или переуступки, налоги сделки — и только после этого совокупный ROI.
Если на любом шаге данных нет — это не повод подставить красивую цифру, это повод запросить данные у застройщика или брокера.
14. Кейс: два инвестора
Разберём типичный сценарий. Первый инвестор увидел в презентации «валовая выручка пула ~22%» и решил, что это его личный доход, — на такой базе он планировал окупаемость за 4–5 лет. По факту после VAT, city tax, сервисного сбора, банковской комиссии и раздела 60/40 с управляющей компанией чистый доход владельцу вышел ~8–10% — солидная цифра, но заметно ниже наивных ожиданий, и разочарование было неизбежно.
Второй инвестор считал совокупный ROI сразу по чистой модели: заложил доходность ~8–10% через пул плюс рост стоимости на стадии строительства и рассрочку. За 5 лет его совокупный ROI вышел ~65% — реалистично и без сюрпризов.
Вывод: правильный расчёт ROI — это чистая доходность владельца (уже с учётом всех вычетов и раздела 60/40) плюс рост стоимости с учётом рассрочки. Тогда цифры совпадают с реальностью.
Посчитаю чистую доходность и совокупный ROI по конкретному юниту с учётом рассрочки и всех расходов.
Расчёт ROI по юниту
Отправляя форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
