«Доходность 22%» на слайде презентации и реальные деньги на счету владельца — разные цифры. ROI считается с учётом раздела с управляющей компанией, налогов, расходов и роста стоимости. Инвесторы, которые считают правильно, не разочаровываются на 3-й год. Разберём формулы валовой и чистой доходности, совокупного ROI и окупаемости — на реальном примере юнита на Пхукете, с учётом рассрочки и всех расходов.
Содержание
1. Из чего складывается ROI
Доход инвестора на Пхукете — это два потока:
- Арендный доход — через программу управления арендой (ориентир чистой доходности владельца ~8–10% через пул).
- Рост стоимости — особенно на стадии строительства, от старта продаж к сдаче.
Совокупный ROI учитывает оба. Ошибка — смотреть только на аренду или только на рост.
2. Валовая и чистая доходность
- Валовая = совокупная выручка пула аренды ÷ цена — это оборот до вычетов (VAT, city tax, сервисный сбор, банковская комиссия) и до раздела 60/40 между владельцем и управляющей компанией.
- Чистая владельцу = валовая минус все вычеты, умноженная на долю владельца (60%). Реальные деньги на руках.
На Пхукете по модели пула чистая доходность владельца обычно составляет ~8–10%. Сравнивать проекты нужно по этой цифре, а не по валовой выручке пула.
3. Формулы
- Валовая выручка пула = совокупные поступления от бронирований за год.
- Чистая прибыль пула = валовая выручка − VAT − city tax − сервисный сбор − банковская комиссия.
- Доход владельца = Чистая прибыль пула × 60%.
- Чистая доходность владельца = Доход владельца ÷ вложенный капитал.
- Окупаемость (лет) = Вложения ÷ доход владельца за год.
- Совокупный ROI = (Доход владельца за период + (Цена на выходе − Цена входа)) ÷ вложения.
4. Пример: чистая доходность юнита
Возьмём студию Layan Verde за $224 776 с чистой доходностью владельца 8% (нижняя граница ориентира ~8–10%):
| Статья | Значение |
|---|---|
| Цена юнита | $224 776 |
| Чистая доходность владельца (пул) | 8% |
| Чистый доход владельцу за год | ~$17 982 |
Это уже итоговая цифра «на руки» владельцу: расчёт учитывает валовую выручку пула, VAT, city tax, сервисный сбор, банковскую комиссию и раздел 60% владельцу / 40% управляющей компании. Дополнительно из этой суммы вычитается подоходный налог по вашей юрисдикции, если применимо.
Окупаемость по чистой доходности: 224 776 ÷ 17 982 ≈ 12,5 года только на аренде. Это без учёта роста стоимости — его добавим ниже.
5. Учёт рассрочки
Рассрочка меняет картину: вы вкладываете не всю сумму сразу. По плану 35% старт — порядка $86 000, остаток по этапам до сдачи. Пока платите частями, доходность на фактически вложенный капитал выше, а рост стоимости к сдаче приходится на меньший вложенный объём. Это эффект рычага на растущем рынке.
🔗 Подробнее: Стройка или готовое →
6. Совокупный ROI за несколько лет
Добавим рост стоимости. Для юнита $224 776 по реальной модели проекта — чистая доходность владельца ~8–10% через пул плюс капитализация (выше в первые годы, около 3% в год далее):
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Чистая доходность владельца | ~8–10% годовых через пул |
| Окупаемость через аренду | ~12 лет |
| Совокупный ROI за 5 лет | ~65% |
| Совокупный ROI за 10 лет | ~78% |
| IRR | ~40% |
Именно рост стоимости, а не только аренда, даёт значительную часть совокупного ROI при раннем входе. Прикинуть свой сценарий удобно в калькуляторе доходности.
7. Что не забыть в расчёте
- Разовые сборы: фонд капремонта (
$924), регистрация leasehold ($2 592), счётчики. - Мебельный пакет (~$10 875) — для аренды фактически обязателен.
- Ежегодное обслуживание: common area (~$1 109/год).
- Подоходный налог на арендный доход, если применимо в вашей юрисдикции.
- Простой между гостями и сезонность.
🔗 Полная смета: Налоги и сборы на Пхукете →
8. Ловушки расчёта
- Путать валовую выручку пула с чистым доходом. Это разные цифры — считайте по чистой.
- Игнорировать разовые сборы. Они увеличивают вложения и снижают ROI.
- Забыть про простой и сезон. Загрузка не 100%.
- Не учитывать рост. Аренда — лишь часть ROI, вторая — рост стоимости.
- Считать по пиковой ставке. Берите среднегодовую.
9. Кейс: два инвестора
Разберём типичный сценарий. Первый инвестор увидел в презентации «валовая выручка пула ~22%» и решил, что это его личный доход, — на такой базе он планировал окупаемость за 4–5 лет. По факту после VAT, city tax, сервисного сбора, банковской комиссии и раздела 60/40 с управляющей компанией чистый доход владельцу вышел ~8–10% — солидная цифра, но заметно ниже наивных ожиданий, и разочарование было неизбежно.
Второй инвестор считал совокупный ROI сразу по чистой модели: заложил доходность ~8–10% через пул плюс рост стоимости на стадии строительства и рассрочку. За 5 лет его совокупный ROI вышел ~65% — реалистично и без сюрпризов.
Вывод: правильный расчёт ROI — это чистая доходность владельца (уже с учётом всех вычетов и раздела 60/40) плюс рост стоимости с учётом рассрочки. Тогда цифры совпадают с реальностью.
Посчитаю чистую доходность и совокупный ROI по конкретному юниту с учётом рассрочки и всех расходов.
[ Форма заявки: расчёт ROI по юниту ]
Материал информационный; доходность зависит от юнита, загрузки, налогов и условий, расчёты ориентировочные.