Цена юнита — это не вся сумма сделки. Чтобы бюджет на покупку недвижимости на Пхукете был реалистичным, заложите рассрочку, разовые сборы и регулярные расходы на содержание. Разберём всё на реальных цифрах 2026 года — на примере самого недорогого юнита Layan Verde (студия B4-319, 36,18 м², leasehold) — и соберём полную смету сделки.
Содержание
1. Структура затрат сверх цены
Полная стоимость владения = цена юнита (± мебельный пакет) + разовые сборы при сделке + регулярные расходы. На примере студии B4-319:
- Юнит: 7 478 406 THB / $224 776.
- Мебельный пакет: 361 800 THB / $10 875 (опция, но для сдачи в аренду фактически обязателен).
- Итого с мебелью: 7 840 206 THB / $235 650.
Дальше к этой сумме добавляются разовые сборы и ежегодное обслуживание — их и разберём.
2. Графики оплаты: резервация и рассрочка
Первый шаг — резервационный платёж 200 000 THB ($6 011), он фиксирует цену и юнит за вами (3 рабочих дня на подписание). Дальше — три сценария:
| Сценарий | Первый платёж | Дальнейшие платежи |
|---|---|---|
| 100% оплата | 100% за 14 дней — 7 640 206 THB ($229 639) | — |
| Рассрочка 50% | 50% — 3 820 103 THB ($114 820) | 5 × 10% каждые 6 мес (764 021 THB / $22 964) |
| Рассрочка 35% | 35% — 2 674 072 THB ($80 374) | 5 × 13% каждые 6 мес (993 227 THB / $29 853) |
Рассрочка 35% — самый низкий порог входа: стартуете примерно с $86 000 (резервация + первый платёж) и распределяете остаток на 2,5 года по этапам строительства. Это повышает доходность на фактически вложенный капитал.
3. Разовые сборы при сделке
| Сбор | Ставка (2026) | Сумма для B4-319 | Кто платит |
|---|---|---|---|
| Фонд капремонта (sinking fund) | 850 THB/м² единоразово | 30 753 THB / $924 | Покупатель |
| Госпошлина за регистрацию leasehold | 1,1% от стоимости (каждые 30 лет) | 86 242 THB / $2 592 | Покупатель |
| Счётчики воды и электричества | фикс. | 15 000 THB / $451 | Покупатель |
| Transfer fee (для freehold) | ~2% от оценочной | — | Делится / по договору |
Важная деталь: у leasehold госпошлина — это 1,1% при регистрации, повторно раз в 30 лет при продлении, а не разовый 2% transfer fee как при freehold. Для долгого горизонта это ещё один аргумент в пользу гибкого входа через leasehold.
🔗 Почему leasehold часто выгоднее: Freehold или leasehold в Таиланде →
4. Кто что платит
- Покупатель: sinking fund, госпошлина за регистрацию (leasehold 1,1% / доля transfer fee при freehold), счётчики, юрист (если есть).
- Продавец (вторичка): SBT 3,3% или гербовый сбор 0,5%, withholding tax.
- Застройщик (первичка): часть сборов нередко берёт на себя по акции на старте продаж.
Финальное распределение фиксируется в договоре — это первое, что закрепляем письменно.
5. Ежегодные расходы собственника
- Common area fee — 85 THB/м² в месяц, оплачивается раз в год. Для студии 36,18 м² это 36 904 THB (~$1 109) в год (бассейны, охрана, уборка, ресепшн).
- Land and Building Tax — ежегодный налог на землю и строения; для жилья ставки низкие, для основного жилья — льготы.
- Коммунальные — вода и электричество по счётчикам (тарифы для туристического жилья выше бытовых).
6. Расходы при сдаче в аренду
Если юнит работает в программе управления арендой:
- Комиссия управляющей компании — доля от дохода (входит в условия программы).
- Подоходный налог с арендного дохода.
- Обслуживание и амортизация мебели/техники между гостями.
Эти статьи превращают «валовую» доходность в чистую — именно её сравнивают между проектами. Бонус владельца — программа лояльности VillaCarte Group: 15–25% скидки на услуги комплекса (Spa, рестораны, фитнес, трансфер).
7. Ловушки бюджета
- Считать только цену прайса. Без sinking fund, регистрации и обслуживания смета занижена.
- Забыть мебельный пакет. Для сдачи в аренду он фактически обязателен (+$10 875 в примере).
- Игнорировать common area fee. Большая благоустроенная территория = ощутимый сбор за м².
- Путать валовую и чистую доходность. Маркетинговые 8% — до комиссии и налогов.
8. Полная смета на реальном юните (B4-319)
Студия Layan Verde 36,18 м², leasehold, с мебелью:
| Статья | THB | USD |
|---|---|---|
| Юнит | 7 478 406 | 224 776 |
| Мебельный пакет | 361 800 | 10 875 |
| Фонд капремонта (sinking fund) | 30 753 | 924 |
| Госпошлина регистрации leasehold (1,1%) | 86 242 | 2 592 |
| Счётчики | 15 000 | 451 |
| Итого вход | 7 972 201 | ~239 618 |
| Common area fee (в год) | 36 904 | 1 109 |
То есть сверх цены юнита с мебелью ($235 650) разовые сборы добавляют около $3 970, а ежегодное обслуживание — около $1 109. По рассрочке 35% стартовый платёж при этом — порядка $86 000.
Посчитаю полную смету вашего юнита
Пришлю не только цену, но и полную смету: рассрочку, разовые сборы, обслуживание и чистую доходность по конкретному юниту.
[ Форма заявки: рассчитать полную смету и чистую доходность ]
Скажите, какой юнит рассматриваете в Layan Verde или Layan Green Park — подготовлю детальный расчёт всех расходов сделки.
Цифры приведены по актуальному КП (студия B4-319, действительно до 01.07.2026) и носят информационный характер; ставки налогов и сборов могут меняться, финальные значения сверяем на момент сделки. Не является налоговой консультацией.