В спорах о покупке off-plan на Пхукете обычно не хватает одного — проверяемых исходов. Вот законченный кейс с цифрами: все 248 юнитов фазы 1 Layan Green Park были распроданы застройщиком ещё до завершения строительства, комплекс сдан в 2024-м и работает, а цены выросли примерно на 100% со старта продаж. Разбираем, как это произошло, что осталось на рынке и какие выводы стоит сделать покупателю фазы 2.
Содержание
1. Хронология кейса
- Старт продаж фазы 1 — квартиры 30–144 м² в 4 зданиях на участке 9 940 м², цены строящегося объекта, рассрочка на период стройки.
- До завершения строительства — застройщик распродаёт весь объём: 248 из 248 юнитов. В свободной продаже от девелопера — ноль.
- 2024 — фаза 1 сдана и запущена: работают рестораны, спа, фитнес, детский клуб; юниты выходят в арендный пул.
- 2026 — на вторичном рынке единичные ресейлы; на момент публикации доступна одна студия за 5 000 000 THB ($153 468). Застройщик продаёт только фазу 2.
Ключевой факт кейса: спрос поглотил весь объём до того, как объект стал «готовым» — то есть основной рост цены забрали ранние покупатели.
2. Почему фаза 1 ушла до сдачи
Сработали четыре фактора, и все они проверяемы:
- Цена входа ниже готового рынка. Строящийся кондо-отель продавался с дисконтом к готовым юнитам у Банг Тао — при дефиците новостроек у пляжа Лаян это создало очередь.
- Понятная модель дохода. Не «обещание аренды», а rental pool: однотипные юниты объединяются в пулы, владелец получает 60% чистой прибыли — ориентир ~8–10% годовых чистыми.
- Эко-позиционирование с сертификатом. Первый на Пхукете кондо-отель с международным сертификатом EDGE: до 40% экономии на коммунальных платежах — это подтверждённые цифры, а не маркетинг.
- Рассрочка на период стройки. Резервация 200 000 THB и платежи по этапам снижали порог входа — классическая механика покупки off-plan.
3. Что случилось с ценами: ~100% роста
По данным застройщика, апартаменты фазы 1 подорожали примерно на 100% от старта продаж до готового работающего комплекса. Это согласуется с общей механикой рынка: основная капитализация off-plan происходит между котлованом и сдачей, дальше рост замедляется до рыночных ~3–5% в год.
| Этап | Цена для покупателя | Кто зарабатывает |
|---|---|---|
| Старт продаж (котлован) | Минимальная | Ранний инвестор — весь цикл роста |
| Середина стройки | +20–40% | Инвестор — оставшийся рост |
| Сдача и запуск | +70–100% | Покупатель готового — только аренда и ~3–5%/год |
| Ресейл через 2 года | Рыночная | Продавец фазы 1 фиксирует прибыль |
Подробная методика расчёта — в статье как считать ROI на Пхукете.
4. Что осталось: рынок ресейлов
Сейчас застройщик помогает владельцам фазы 1 с перепродажей. Для покупателя это отдельный сценарий со своими плюсами:
- Готовый юнит здесь и сейчас — сразу входит в арендный пул, доход с первого сезона.
- Комплекс уже работает — рестораны, спа, загрузка и отчётность пула видны, а не прогнозируются.
- Дефицит — предложение единичное: на момент публикации это одна студия за 5 000 000 THB ($153 468).
Минус симметричен: цена ресейла уже включает те самые ~100% роста. Дисконта «за ожидание» здесь нет — это цена готового работающего актива.
5. Фаза 2: те же условия входа?
Фаза 2 — это 296 апартаментов в 6 зданиях на участке 16 673 м², сдача в 2026 году. Условия входа структурно повторяют фазу 1:
| Параметр | Фаза 1 (тогда) | Фаза 2 (сейчас) |
|---|---|---|
| Статус | Строилась | Строится, сдача 2026 |
| Юнитов | 248 | 296 |
| Студии | цены котлована | 37 м² от 7 424 784 THB ($227 894) |
| Рассрочка | на период стройки | на стройку и после сдачи: 35% + 35% на 2026 + 30% на 3 года (3–5%) |
| Инфраструктура | обещания на рендерах | фаза 1 уже работает рядом |
Важное отличие в пользу фазы 2: покупатель видит работающее доказательство — соседняя фаза уже принимает гостей, пул платит владельцам, EDGE-экономия подтверждена эксплуатацией. У ранних покупателей фазы 1 такой страховки не было.
6. Ловушки: что может пойти не так
Кейс фазы 1 — аргумент, но не гарантия. Держите в голове:
- Прошлый рост ≠ будущий рост. ~100% фазы 1 — результат конкретного цикла; фаза 2 может дать меньше (или больше — при дефиците новостроек у Лаяна).
- «Остался один юнит» требует проверки. Наличие меняется быстро — сверяйте прайс на дату сделки, а не публикации.
- Ресейл — сделка с физлицом. Проверка договора, переуступки и остатка платежей обязательна: см. due diligence на Пхукете.
- Доход пула — не фиксированная ставка. 8–10% — ориентир по модели 60/40, фактические цифры зависят от загрузки сезона: как устроены сезоны аренды.
- Валютный контур. Для будущего freehold и репатриации денег оформляйте перевод правильно: FET-форма.
7. Расчёт: ранний вход против готового
Сравним два сценария на студии фазы 2 за $227 894 (упрощённо, без учёта сборов):
- Ранний вход (сейчас): рассрочка на стройку, к сдаче в 2026 актив с историей роста соседней фазы. При повторении даже половины сценария фазы 1 (+50%) стоимость к зрелости — ~$340 000, плюс аренда ~8–10% чистыми после запуска.
- Покупка готового (после 2026): цена уже с ростом, зато доход с первого месяца и нулевой строительный риск — сценарий ресейла фазы 1 за $153 468 для студии меньшего метража.
Оба сценария рабочие — разница в том, кому достаётся рост стоимости. Посчитайте свой вариант в калькуляторе доходности.
8. Вывод и следующий шаг
Кейс фазы 1 Layan Green Park — редкий для Пхукета пример полностью закрытого цикла: старт продаж → sold out до сдачи → работающий комплекс → рынок единичных ресейлов с ~100% роста. Для покупателя фазы 2 это не обещание, а прецедент того же застройщика в той же локации — с бонусом в виде уже работающей инфраструктуры и рассрочки после сдачи.
Пришлю актуальный прайс фазы 2, статус последнего ресейла и расчёт доходности под ваш бюджет — оставьте заявку или посмотрите страницу проекта.
Материал носит информационный характер и не является публичной офертой или инвестиционной рекомендацией. Цены и наличие — по прайсу на 01.06.2026, сверяйте на момент сделки.