У суперечках про купівлю off-plan на Пхукеті зазвичай бракує одного — перевірюваних результатів. Ось завершений кейс із цифрами: усі 248 юнітів фази 1 Layan Green Park були розпродані забудовником ще до завершення будівництва, комплекс здано у 2024-му, він працює, а ціни зросли приблизно на 100% від старту продажів. Розбираємо, як це сталося, що залишилося на ринку та які висновки варто зробити покупцеві фази 2.
Зміст
1. Хронологія кейсу
- Старт продажів фази 1 — квартири 30–144 м² у 4 будівлях на ділянці 9 940 м², ціни обʼєкта, що будується, розстрочка на період будівництва.
- До завершення будівництва — забудовник розпродає весь обсяг: 248 із 248 юнітів. У вільному продажу від девелопера — нуль.
- 2024 — фазу 1 здано й запущено: працюють ресторани, спа, фітнес, дитячий клуб; юніти виходять в орендний пул.
- 2026 — на вторинному ринку одиничні ресейли; на момент публікації доступна одна студія за 5 000 000 THB ($153 468). Забудовник продає лише фазу 2.
Ключовий факт кейсу: попит поглинув увесь обсяг до того, як обʼєкт став «готовим» — тобто основне зростання ціни забрали ранні покупці.
2. Чому фаза 1 пішла до здачі
Спрацювали чотири фактори, і всі вони перевірювані:
- Ціна входу нижча за готовий ринок. Кондо-готель, що будувався, продавався з дисконтом до готових юнітів біля Банг Тао — за дефіциту новобудов біля пляжу Лаян це створило чергу.
- Зрозуміла модель доходу. Не «обіцянка оренди», а rental pool: однотипні юніти обʼєднуються в пули, власник отримує 60% чистого прибутку — орієнтир ~8–10% річних чистими.
- Еко-позиціонування із сертифікатом. Перший на Пхукеті кондо-готель із міжнародним сертифікатом EDGE: до 40% економії на комунальних платежах — це підтверджені цифри, а не маркетинг.
- Розстрочка на період будівництва. Резервація 200 000 THB і платежі за етапами знижували поріг входу — класична механіка купівлі off-plan.
3. Що сталося з цінами: ~100% зростання
За даними забудовника, апартаменти фази 1 подорожчали приблизно на 100% від старту продажів до готового працюючого комплексу. Це узгоджується із загальною механікою ринку: основна капіталізація off-plan відбувається між котлованом і здачею, далі зростання сповільнюється до ринкових ~3–5% на рік.
| Етап | Ціна для покупця | Хто заробляє |
|---|---|---|
| Старт продажів (котлован) | Мінімальна | Ранній інвестор — увесь цикл зростання |
| Середина будівництва | +20–40% | Інвестор — залишок зростання |
| Здача і запуск | +70–100% | Покупець готового — лише оренда і ~3–5%/рік |
| Ресейл через 2 роки | Ринкова | Продавець фази 1 фіксує прибуток |
Детальна методика розрахунку — у статті як рахувати ROI на Пхукеті.
4. Що залишилося: ринок ресейлів
Зараз забудовник допомагає власникам фази 1 із перепродажем. Для покупця це окремий сценарій зі своїми плюсами:
- Готовий юніт тут і зараз — одразу входить в орендний пул, дохід із першого сезону.
- Комплекс уже працює — ресторани, спа, завантаження та звітність пулу видно, а не прогнозуються.
- Дефіцит — пропозиція одинична: на момент публікації це одна студія за 5 000 000 THB ($153 468).
Мінус симетричний: ціна ресейлу вже включає ті самі ~100% зростання. Дисконту «за очікування» тут немає — це ціна готового працюючого активу.
5. Фаза 2: ті самі умови входу?
Фаза 2 — це 296 апартаментів у 6 будівлях на ділянці 16 673 м², здача у 2026 році. Умови входу структурно повторюють фазу 1:
| Параметр | Фаза 1 (тоді) | Фаза 2 (зараз) |
|---|---|---|
| Статус | Будувалася | Будується, здача 2026 |
| Юнітів | 248 | 296 |
| Студії | ціни котловану | 37 м² від 7 424 784 THB ($227 894) |
| Розстрочка | на період будівництва | на будівництво і після здачі: 35% + 35% на 2026 + 30% на 3 роки (3–5%) |
| Інфраструктура | обіцянки на рендерах | фаза 1 вже працює поруч |
Важлива відмінність на користь фази 2: покупець бачить працюючий доказ — сусідня фаза вже приймає гостей, пул платить власникам, EDGE-економію підтверджено експлуатацією. У ранніх покупців фази 1 такої страховки не було.
6. Пастки: що може піти не так
Кейс фази 1 — аргумент, але не гарантія. Тримайте в голові:
- Минуле зростання ≠ майбутнє зростання. ~100% фази 1 — результат конкретного циклу; фаза 2 може дати менше (або більше — за дефіциту новобудов біля Лаяна).
- «Залишився один юніт» потребує перевірки. Наявність змінюється швидко — звіряйте прайс на дату угоди, а не публікації.
- Ресейл — угода з фізособою. Перевірка договору, переуступки та залишку платежів обовʼязкова: див. due diligence на Пхукеті.
- Дохід пулу — не фіксована ставка. 8–10% — орієнтир за моделлю 60/40, фактичні цифри залежать від завантаження сезону: як влаштовані сезони оренди.
- Валютний контур. Для майбутнього freehold і репатріації грошей оформлюйте переказ правильно: FET-форма.
7. Розрахунок: ранній вхід проти готового
Порівняємо два сценарії на студії фази 2 за $227 894 (спрощено, без урахування зборів):
- Ранній вхід (зараз): розстрочка на будівництво, до здачі у 2026 актив з історією зростання сусідньої фази. За повторення навіть половини сценарію фази 1 (+50%) вартість до зрілості — ~$340 000, плюс оренда ~8–10% чистими після запуску.
- Купівля готового (після 2026): ціна вже зі зростанням, зате дохід із першого місяця й нульовий будівельний ризик — сценарій ресейлу фази 1 за $153 468 для студії меншого метражу.
Обидва сценарії робочі — різниця в тому, кому дістається зростання вартості. Порахуйте свій варіант у калькуляторі дохідності.
8. Висновок і наступний крок
Кейс фази 1 Layan Green Park — рідкісний для Пхукета приклад повністю закритого циклу: старт продажів → sold out до здачі → працюючий комплекс → ринок одиничних ресейлів із ~100% зростання. Для покупця фази 2 це не обіцянка, а прецедент того самого забудовника в тій самій локації — з бонусом у вигляді вже працюючої інфраструктури та розстрочки після здачі.
Надішлю актуальний прайс фази 2, статус останнього ресейлу та розрахунок дохідності під ваш бюджет — залиште заявку або перегляньте сторінку проєкту.
Матеріал має інформаційний характер і не є публічною офертою чи інвестиційною рекомендацією. Ціни та наявність — за прайсом на 01.06.2026, звіряйте на момент угоди.