У суперечках про купівлю off-plan на Пхукеті зазвичай бракує одного — перевірюваних результатів. Ось завершений кейс із цифрами: усі 248 юнітів фази 1 Layan Green Park були розпродані забудовником ще до завершення будівництва, комплекс здано у 2024-му, він працює, а ціни зросли приблизно на 100% від старту продажів. Розбираємо, як це сталося, що залишилося на ринку, чому умови входу у 2026 році вже не ті, що були в перших покупців, і які висновки варто зробити тому, хто обирає між ресейлом фази 1, фазою 2 і новим проєктом того самого забудовника, що будується.
Зміст
- Хронологія кейсу
- Чому фаза 1 пішла до здачі
- Що сталося з цінами: ~100% зростання
- Що залишилося: ринок ресейлів
- Фаза 2: ті самі умови входу?
- Що отримав покупець фази 1 насправді
- Пастки: що може піти не так
- Розрахунок: ресейл, фаза 2 чи новий off-plan
- Чого вчить кейс: чек-лист покупця off-plan
- Висновок і наступний крок
1. Хронологія кейсу
- Старт продажів фази 1 — квартири 30–144 м² у 4 будівлях на ділянці 9 940 м², ціни обʼєкта, що будується, розстрочка на період будівництва (тоді вона ще була).
- До завершення будівництва — забудовник розпродає весь обсяг: 248 із 248 юнітів. У вільному продажу від девелопера — нуль.
- 2024 — фазу 1 здано й запущено: працюють ресторани, спа, фітнес, дитячий клуб; юніти виходять в орендний пул.
- 2026 — на вторинному ринку одиничні ресейли від власників; за прайсом від 21.07.2026 студія від 30 м² коштує від 4 800 000 THB ($142 602), оплата повна. Забудовник продає лише фазу 2 — за прайсом від 01.09.2026 студії в ній від 36,7 м² за $224 043.
Ключовий факт кейсу: попит поглинув увесь обсяг до того, як обʼєкт став «готовим» — тобто основне зростання ціни забрали ранні покупці. Другий факт, не менш важливий для сьогоднішнього читача: механіка входу, яка допомогла цьому попиту сформуватися, — розстрочка від забудовника — у 2026 році в проєкті вже не діє.
2. Чому фаза 1 пішла до здачі
Спрацювали чотири фактори, і всі вони перевірювані:
- Ціна входу нижча за готовий ринок. Кондо-готель, що будувався, продавався з дисконтом до готових юнітів біля Банг Тао — за дефіциту новобудов біля пляжу Лаян це створило чергу.
- Зрозуміла модель доходу. Не «обіцянка оренди», а rental pool: однотипні юніти обʼєднуються в пули, власник отримує 60% чистого прибутку — орієнтир ~8–10% річних чистими.
- Еко-позиціонування із сертифікатом. Перший на Пхукеті кондо-готель із міжнародним сертифікатом EDGE: до 40% економії на комунальних платежах — це підтверджені цифри, а не маркетинг.
- Розстрочка на період будівництва. Резервація 200 000 THB і платежі за етапами знижували поріг входу — класична механіка купівлі off-plan.
Зверніть увагу на четвертий пункт: він пояснює не лише швидкість продажів, а й склад покупців. Розстрочка дозволяла зайти в проєкт із частиною суми й «дозбирати» залишок до здачі — тому серед власників фази 1 багато тих, хто купував саме як інвестицію, а не як другий дім. Це важливо для розуміння сьогоднішнього ринку ресейлів: продавці — інвестори, які фіксують прибуток, а не сімʼї, які «передумали».
3. Що сталося з цінами: ~100% зростання
За даними забудовника, апартаменти фази 1 подорожчали приблизно на 100% від старту продажів до готового працюючого комплексу. Це узгоджується із загальною механікою ринку: основна капіталізація off-plan відбувається між котлованом і здачею, далі зростання сповільнюється до ринкових ~3–5% на рік.
| Етап | Ціна для покупця | Хто заробляє |
|---|---|---|
| Старт продажів (котлован) | Мінімальна | Ранній інвестор — увесь цикл зростання |
| Середина будівництва | +20–40% | Інвестор — залишок зростання |
| Здача і запуск | +70–100% | Покупець готового — лише оренда і ~3–5%/рік |
| Ресейл через 2 роки | Ринкова | Продавець фази 1 фіксує прибуток |
Як перевірити цю цифру самостійно, не покладаючись на слова забудовника? Є два орієнтири. Перший — стартові прайси фази 1, які збереглися в агентств і в архівах презентацій. Другий — поточний ресейловий прайс: студія від $142 602 за 30 м² — це ціна готового працюючого активу, і її можна порівняти з ціною аналогічного метражу на старті. Різниця між двома цифрами і є фактичною капіталізацією — з поправкою на те, що ресейл включає націнку продавця та його торг. Детальна методика розрахунку — у статті як рахувати ROI на Пхукеті, а загальна динаміка цін острова — в огляді цінових трендів 2026.
4. Що залишилося: ринок ресейлів
Зараз забудовник допомагає власникам фази 1 із перепродажем — лоти веде та сама керуюча структура, що й орендний пул. Для покупця це окремий сценарій зі своїми плюсами:
- Готовий юніт тут і зараз — одразу входить в орендний пул, дохід із першого сезону.
- Комплекс уже працює — ресторани, спа, завантаження та звітність пулу видно, а не прогнозуються.
- Дефіцит — пропозиція одинична, лоти зʼявляються і йдуть.
Лінійка ресейлів фази 1 за прайсом від 21.07.2026:
| Тип | Площа | Ціна від | Умови |
|---|---|---|---|
| Студія | від 30 м² | 4 800 000 THB ($142 602) | ресейл від власника, повна оплата |
| 1 спальня | від 45,4 м² | $271 554 | ресейл від власника, повна оплата |
| 2 спальні | від 90,4 м² | $492 876 | ресейл від власника, повна оплата |
| 3 спальні | від 126,6 м² | $841 599 | ресейл від власника, повна оплата |
| Дуплекс | від 120,9 м² | продано | — |
Мінус симетричний: ціна ресейлу вже включає ті самі ~100% зростання, а платити потрібно всю суму одразу — розстрочки на ресейл немає і бути не може, бо друга сторона угоди — приватний власник, а не забудовник. Дисконту «за очікування» тут також немає — це ціна готового працюючого активу.
Юридично ресейл готового юніта — це перехід права власності в Земельному департаменті: перевіряється титул, відсутність обтяжень, оплаченість юніта перед забудовником і іноземна квота, якщо купівля у freehold. Збір за переказ права та інші витрати угоди діляться за домовленістю сторін — цей пункт торгується нарівні з ціною. Покрокова перевірка — у статті due diligence на Пхукеті, а загальний порядок перепродажу очима продавця — у матеріалі як перепродати нерухомість на Пхукеті.
5. Фаза 2: ті самі умови входу?
Фаза 2 — це 296 апартаментів у 6 будівлях на ділянці 16 673 м², здача у 2026 році. Умови входу структурно повторюють фазу 1 — але з двома суттєвими поправками:
| Параметр | Фаза 1 (тоді) | Фаза 2 (за прайсом 01.09.2026) |
|---|---|---|
| Статус | Будувалася | Добудовується, здача 2026 |
| Юнітів | 248 | 296 |
| Студії | ціни котловану | від 36,7 м² — 7 424 784 THB ($224 043) |
| Вхід від забудовника | студії | студії від 36,7 м² — 7 424 784 THB ($224 043); 1 спальня від 43,7 м² — $279 489; 2 спальні від 55,6 м² — 11 564 800 THB ($348 968); 3 спальні 148,2 м² — від $852 351; дуплекси від 207,9 м² — від $1 115 354 |
| Розстрочка | на період будівництва | немає: колишню довгу розстрочку після здачі скасовано, оплата за поточним прайсом |
| Інфраструктура | обіцянки на рендерах | фаза 1 вже працює поруч |
Важлива відмінність на користь фази 2: покупець бачить працюючий доказ — сусідня фаза вже приймає гостей, пул платить власникам, EDGE-економію підтверджено експлуатацією. У ранніх покупців фази 1 такої страховки не було.
Дві відмінності не на користь: по-перше, ціни вже не котлованні — студія фази 2 за прайсом від 01.09.2026 коштує від $224 043, тоді як перші покупці фази 1 входили за стартовими цінами, які відтоді зросли ~100%. По-друге, розстрочки немає. Забудовник переглядав графік у міру розпродажу, і схема з платежами після здачі, що діяла раніше, була скасована — це типова поведінка ринку, про яку ми писали в розборі post-handover-планів на Пхукеті: графіки розстрочки змінюються швидше за будь-які інші умови. Той, хто відкладав рішення «до кращих умов», отримав гірші.
6. Що отримав покупець фази 1 насправді
Кейс цікавий не лише зростанням ціни. Варто подивитися, що саме власник фази 1 тримає в руках у 2026 році, — це і є та «готова модель», яку купує клієнт ресейлу.
Працюючий готель, а не «кондо з ресепшеном». Фаза 1 функціонує як La Green Hotel & Residence з власною інфраструктурою: 4 прісноводні басейни, ресторан COMUNA і пекарня, фітнес 253 м², спа-зона 306 м², дитячий клуб, безкоштовний шатл до пляжу Лаян (~700 м) і до Boat Avenue. Готельна оцінка гостей — 4 із 5 на Tripadvisor за 100 відгуками — це показник роботи керуючої компанії, який в обʼєкта, що будується, перевірити неможливо в принципі.
Орендний пул із формулою, а не з обіцянкою. Однотипні юніти обʼєднані в пули; власник отримує 60% чистого прибутку пулу, решту 40% — керуюча компанія. Програма передбачає орієнтир ~8–10% річних чистими та 30 днів власного проживання на рік — у низький сезон, травень–жовтень. Чому саме тоді — пояснює стаття про сезони оренди на Пхукеті: у пік юніт має працювати, а не стояти порожнім під власником.
Прозорі витрати власника. Тут цифри фіксовані: CAM fee — 75 THB/м² на місяць, разовий sinking fund — 650 THB/м² при купівлі, електрика та вода — за державним тарифом (і ось тут сертифікат EDGE з його економією до 40% перетворюється з маркетингу на рядок бюджету). Для студії 30 м² це близько 2 250 THB CAM на місяць і 19 500 THB sinking fund одноразово — арифметика за тарифами з прайсу, а не оцінка.
Ліквідність. Одиничні ресейли йдуть швидко, і забудовник сам супроводжує перепродаж — для власника це означає, що вихід з активу не потребує пошуку агентства та «холодного» ринку. Це рідкісна властивість для кондо-готелів острова, де перепродаж юніта в чужій керуючій програмі часто затягується.
7. Пастки: що може піти не так
Кейс фази 1 — аргумент, але не гарантія. Тримайте в голові:
- Минуле зростання ≠ майбутнє зростання. ~100% фази 1 — результат конкретного циклу; фаза 2 може дати менше (або більше — за дефіциту новобудов біля Лаяна).
- «Залишився один юніт» потребує перевірки. Наявність змінюється швидко — звіряйте прайс на дату угоди, а не публікації.
- Ресейл — угода з фізособою. Перевірка договору, переуступки та залишку платежів обовʼязкова: див. due diligence на Пхукеті.
- Дохід пулу — не фіксована ставка. 8–10% — орієнтир за моделлю 60/40, фактичні цифри залежать від завантаження сезону: як влаштовані сезони оренди.
- Валютний контур. Для майбутнього freehold і репатріації грошей оформлюйте переказ правильно: FET-форма.
- Умови входу не заморожені. Розстрочку у фази 2 вже скасовано; ціни й залишки також рухаються. Кейс фази 1 — про те, що відбувається з тими, хто чекає.
- Шум будівництва фази 2. У відгуках гостей 2025–2026 років згадується ранковий шум із будмайданчика. Для покупця ресейлу у фазі 1 це тимчасовий фактор до здачі 2026 року, але при огляді юніта варто спитати, на який бік виходять вікна.
- Формат кондо-готелю. Юніт працює в готельній моделі; це не «квартира для себе» в чистому вигляді — проживання власника обмежене 30 днями на рік, тварини не дозволені.
8. Розрахунок: ресейл, фаза 2 чи новий off-plan
У 2026 році в покупця, якому подобаються локація й забудовник, три реальні сценарії — і це вже не «ранній вхід проти готового», як було в перших покупців фази 1. Порівняємо їх на цифрах прайсів (спрощено, без урахування зборів і податків):
| Сценарій | Вхід | Оплата | Що купуєте | Що отримуєте |
|---|---|---|---|---|
| Ресейл студії, фаза 1 LGP | від $142 602 | повна | готовий юніт у працюючому готелі | дохід через пул із першого сезону (орієнтир ~8–10% чистими); зростання капіталу вже «зʼїдене» |
| Фаза 2 LGP, студія | від $224 043 | за прайсом, без розстрочки | юніт, що добудовується, здача 2026 | короткий горизонт очікування, готова інфраструктура поруч; зростання до здачі обмежене близькістю фінішу |
| Layan Verde, старт продажів | від $224 776 | розстрочка на період будівництва | брендовану резиденцію під управлінням Dusit, 774 юніти, здача 2028 | класичний off-plan-цикл: забудовник прогнозує +45% капіталізації за період будівництва (прогноз, не гарантія), оренда — після запуску |
Як читати таблицю:
- Потрібен грошовий потік зараз — ресейл фази 1. Ви платите за готовність і перевірюваність, відмовляючись від фази зростання. Це найбільш «нудний» і найпрозоріший варіант.
- Потрібен юніт від забудовника з коротким очікуванням — фаза 2. Поріг вищий за ресейл, розстрочки немає, але між оплатою і першою виплатою пулу — лічені місяці, а не роки.
- Потрібен той самий сценарій, що був у покупців фази 1 — тобто вхід за ціною котловану з розстрочкою і ставка на капіталізацію до здачі — сьогодні він доступний не в LGP, а в Layan Verde того самого забудовника: порівняння двох проєктів за пунктами — у статті Layan Verde проти Layan Green Park, а інші проєкти з розстрочкою — у добірці каталогу.
Багато інвесторів комбінують перший і третій сценарії: готовий юніт закриває задачу доходу, той, що будується, — задачу зростання, а ризик не концентрується в одному обʼєкті. Порахуйте свій варіант у калькуляторі дохідності.
9. Чого вчить кейс: чек-лист покупця off-plan
Кейс LGP корисний не лише тим, хто дивиться саме на Лаян. З нього можна витягти універсальний список перевірок для будь-якого проєкту на Пхукеті, що будується:
- Трек-рекорд забудовника на тому самому острові. Не «група з проєктами у трьох країнах», а здані обʼєкти тут, які можна подивитися й у яких можна переночувати. У VillaCarte Group таким доказом стала сама фаза 1. Як перевіряти девелопера — у статті як обрати забудовника на Пхукеті, а червоні прапорці — в окремому розборі.
- Доказ попиту, а не обіцянка. Швидкість продажів попередньої фази, частка повторних покупців, факт sold out до здачі — це цифри, які забудовник або називає, або ухиляється.
- Модель доходу в договорі. Формула розподілу (60/40), склад пулу, правила особистого проживання, право оператора змінювати комісії. Якщо цього немає на папері, дохідності «~8–10%» не існує. Що дивитися в договорі управління — в огляді орендних програм.
- Незалежна верифікація продукту. Сертифікат EDGE у LGP — приклад зовнішньої перевірки, яка перекладається в гроші власника. В іншого проєкту це може бути бренд-оператор (як Dusit у Layan Verde) або міжнародний аудит.
- Умови оплати з датою. Розстрочка — найнестабільніша частина пропозиції: у фази 2 LGP її скасували в міру розпродажу. Фіксуйте графік у договорі резервації й не розраховуйте на «ті самі умови через пів року».
- Зрозумілий вихід. Хто продає ваш юніт через два роки — ви самі на «холодному» ринку чи забудовник через власний канал? У LGP ресейли веде сама компанія; це варто питати в будь-якого девелопера до угоди.
Якщо проєкт проходить усі шість пунктів — сценарій фази 1 повторюваний принаймні структурно. Якщо провалюється на першому чи третьому — зростання ціни «як у LGP» краще не закладати в модель узагалі.
10. Висновок і наступний крок
Кейс фази 1 Layan Green Park — рідкісний для Пхукета приклад повністю закритого циклу: старт продажів із розстрочкою → sold out до здачі → працюючий комплекс → ринок одиничних ресейлів із ~100% зростання й повною оплатою. Для покупця 2026 року це не обіцянка, а прецедент того самого забудовника в тій самій локації — і водночас нагадування, що умови входу живуть недовго: студій у фазі 2 вже немає, розстрочки — також.
Надішлю актуальний прайс фази 2 і ресейлів фази 1, фактичні цифри оренди працюючого пулу та розрахунок під ваш бюджет — включно з порівнянням із Layan Verde, якщо задача про зростання капіталу. Залиште заявку або перегляньте сторінку проєкту.
Матеріал має інформаційний характер і не є публічною офертою чи інвестиційною рекомендацією. Ціни та наявність — за прайсом забудовника від 01.09.2026 (ресейли фази 1 — за даними від 21.07.2026), звіряйте на момент угоди. Показники дохідності — цільові орієнтири програми управління, а не гарантія.
