Коли говорять про дохідність на Пхукеті, майже завжди мають на увазі дохід через програму управління орендою. Керуюча компанія (УК) бере на себе гостей і операційку, а власник отримує свою частку. У 2026 році це основний спосіб «пасивно» заробляти на курортній квартирі. Розберемо моделі, розподіл доходу і — головне — як з валової виручки пулу виходить чиста дохідність власника.
Зміст
1. Що це і навіщо
У курортних проєктах більшість власників не живуть у юніті, а здають його туристам. Самостійно вести короткострокову оренду з-за кордону складно: канали бронювання, заселення, прибирання, підтримка гостей 24/7. Тому підключають УК — вона закриває всю операційку і платить власнику частку доходу. У Layan Verde і Layan Green Park така програма вбудована в проєкт.
2. Три моделі доходу
| Модель | Як працює | Кому підходить |
|---|---|---|
| Pool (основна в Layan Verde / Layan Green Park) | Дохід пулу розподіляється 60% власнику / 40% управлінню | Стабільний орієнтир ~8–10% чистими, згладжування сезонності |
| Profit-share | Поділ фактичного доходу за конкретним юнітом | Максимум потенціалу, готовність до сезонності |
| Guaranteed yield | Фіксований % на перші роки | Потрібен передбачуваний потік на старті |
Pool усереднює дохід за всіма юнітами програми — ваш дохід не залежить від того, зайняли саме ваш юніт чи сусідній, а розподіл 60/40 закріплений у договорі. Profit-share дає максимум у високий сезон, але залежить від завантаження конкретного юніта. Guaranteed yield прибирає невизначеність на старті, але відсоток зазвичай консервативніший.
3. Що входить і розподіл доходу
У послугу УК зазвичай входить: маркетинг і канали бронювання (Booking, Airbnb, прямі), заселення й підтримка гостей, прибирання й білизна, дрібний ремонт, звітність власнику. За це в пул-моделі керуюча компанія утримує 40% чистого прибутку пулу, власник отримує 60%.
Бонус власника Layan Verde / Layan Green Park — програма лояльності VillaCarte Group: знижки 15–25% на сервіси комплексу (Spa, ресторани, фітнес, трансфер) під час власних приїздів.
4. Валова проти чистої: розрахунок
Головна помилка інвестора — сприймати валову виручку пулу як особистий дохід. Покажемо на юніті за $224 776 із чистою дохідністю власника 8% (нижня межа орієнтира ~8–10%):
| Стаття | Значення |
|---|---|
| Ціна юніта | $224 776 |
| Чиста дохідність власника (пул) | 8% |
| Чистий дохід власнику за рік | ~$17 982 |
Дохід власника = (Валова виручка пулу − VAT − city tax − сервісний збір − банківська комісія) × 60%.
Валова виручка пулу помітно вища — маркетингові презентації іноді показують саме її (орієнтир ~22% до вирахувань), що вводить інвестора в оману. Реальна чиста дохідність власника на Пхукеті в пул-моделі — ~8–10%, і саме її треба закладати в розрахунок окупності.
🔗 Як рахувати ROI: Розрахунок ROI на Пхукеті → · Інвест-гайд →
5. Сезонність і завантаження
Високий сезон на Пхукеті — листопад–березень (пік цін і завантаження), низький — квітень–жовтень. Річна дохідність складається з дорогих зимових місяців і дешевших літніх. Тому середнє завантаження важливіше за ціну за ніч: 70% завантаження за помірною ставкою часто вигідніше за 90% пікових ночей узимку і простій улітку. Pool-модель і сильний маркетинг УК вирівнюють цей провал.
6. Податки й витрати
- Податок на дохід з орендного доходу — якщо застосовно, вираховується з частки власника додатково.
- Розподіл із керуючою компанією — 40% чистого прибутку пулу.
- Common area fee — обслуговування комплексу (на Пхукеті орієнтир 85 THB/м²/міс).
- Амортизація меблів і техніки між гостями.
🔗 Повний кошторис володіння: Податки і збори на Пхукеті →
7. Пастки
- Сприймати валову виручку пулу як особистий дохід. Реальна цифра власника — чиста, після розподілу 60/40.
- Ігнорувати сезонність. Рахувати рік за піковою зимовою ставкою.
- Не читати договір розподілу доходу. Частка управління і перелік «окремо оплачуваного» сильно впливають на чисту.
- Гарантія будь-якою ціною. Високий guaranteed yield іноді «зашитий» у ціну юніта.
8. Кейс: реальна чиста дохідність
Розберемо типовий сценарій. Інвестор купив студію і побачив у презентації «валова виручка пулу ~22%» — помилково прийняв цю цифру за особистий дохід. По факту після VAT, city tax, сервісного збору, банківської комісії і розподілу 60/40 з керуючою компанією на рахунок прийшло близько 8% чистими — солідна дохідність, але не 22%. Розчарування не сталося тільки тому, що цифри перерахували заздалегідь: інвестор спочатку орієнтувався на чисту дохідність власника ~8–10%, а зростання вартості юніта на стадії будівництва дало додаткову частину сукупного ROI.
Висновок: програма управління орендою — це зручний пасивний дохід, але планувати треба за чистою дохідністю власника (~8–10% у пул-моделі), а не за валовою виручкою пулу з презентації.
9. Що дивитися в договорі
- Модель і відсоток розподілу доходу (у пул-моделі — розподіл 60/40).
- Що саме входить у послугу і що оплачується окремо.
- Умови й термін гарантованої дохідності (якщо є).
- Право власного проживання (скільки ночей на рік).
- Прозорість звітності й періодичність виплат.
Допоможу порівняти умови програм за конкретними юнітами і порахувати чисту дохідність.
[ Форма заявки: розрахунок чистої дохідності ]
Матеріал інформаційний; фактична дохідність залежить від завантаження, сезону, податків і умов УК.