Когда говорят о доходности на Пхукете, почти всегда имеют в виду доход через программу управления арендой. Управляющая компания (УК) берёт на себя гостей и операционку, а владелец получает свою долю. В 2026 году это основной способ «пассивно» зарабатывать на курортной квартире. Разберём модели, раздел дохода и — главное — как из валовой выручки пула получается чистая доходность владельца.
Содержание
1. Что это и зачем
В курортных проектах большинство владельцев не живут в юните, а сдают его туристам. Самостоятельно вести краткосрочную аренду из-за рубежа сложно: каналы бронирования, заселение, уборка, поддержка гостей 24/7. Поэтому подключают УК — она закрывает всю операционку и платит владельцу долю дохода. В Layan Verde и Layan Green Park такая программа встроена в проект.
2. Три модели дохода
| Модель | Как работает | Кому подходит |
|---|---|---|
| Pool (основная в Layan Verde / Layan Green Park) | Доход пула распределяется 60% владельцу / 40% управлению | Стабильный ориентир ~8–10% чистыми, сглаживание сезонности |
| Profit-share | Делёж фактического дохода по конкретному юниту | Максимум потенциала, готов к сезонности |
| Guaranteed yield | Фиксированный % на первые годы | Нужен предсказуемый поток на старте |
Pool усредняет доход по всем юнитам программы — ваш доход не зависит от того, заняли именно ваш юнит или соседний, а раздел 60/40 закреплён в договоре. Profit-share даёт максимум в высокий сезон, но зависит от загрузки конкретного юнита. Guaranteed yield убирает неопределённость на старте, но процент обычно консервативнее.
3. Что входит и раздел дохода
В услугу УК обычно входит: маркетинг и каналы бронирования (Booking, Airbnb, прямые), заселение и поддержка гостей, уборка и бельё, мелкий ремонт, отчётность владельцу. За это в pool-модели управляющая компания удерживает 40% чистой прибыли пула, владелец получает 60%.
Бонус владельца Layan Verde / Layan Green Park — программа лояльности VillaCarte Group: скидки 15–25% на сервисы комплекса (Spa, рестораны, фитнес, трансфер) в собственные приезды.
4. Валовая против чистой: расчёт
Главная ошибка инвестора — принимать валовую выручку пула за свой личный доход. Покажем на юните за $224 776 с чистой доходностью владельца 8% (нижняя граница ориентира ~8–10%):
| Статья | Значение |
|---|---|
| Цена юнита | $224 776 |
| Чистая доходность владельца (пул) | 8% |
| Чистый доход владельцу за год | ~$17 982 |
Доход владельца = (Валовая выручка пула − VAT − city tax − сервисный сбор − банковская комиссия) × 60%.
Валовая выручка пула заметно выше — маркетинговые презентации иногда показывают именно её (ориентир ~22% до вычетов), что вводит инвестора в заблуждение. Реальная чистая доходность владельца на Пхукете в пул-модели — ~8–10%, и именно её нужно закладывать в расчёт окупаемости.
🔗 Как считать ROI: Расчёт ROI на Пхукете → · Инвест-гайд →
5. Сезонность и загрузка
Высокий сезон на Пхукете — ноябрь–март (пик цен и загрузки), низкий — апрель–октябрь. Годовая доходность складывается из дорогих зимних месяцев и более дешёвых летних. Поэтому средняя загрузка важнее цены за ночь: 70% загрузки по умеренной ставке часто выгоднее 90% пиковых ночей зимой и простоя летом. Pool-модель и сильный маркетинг УК выравнивают этот провал.
6. Налоги и расходы
- Подоходный налог с арендного дохода — если применимо, вычитается из доли владельца дополнительно.
- Раздел с управляющей компанией — 40% чистой прибыли пула.
- Common area fee — обслуживание комплекса (на Пхукете ориентир 85 THB/м²/мес).
- Амортизация мебели и техники между гостями.
🔗 Полная смета владения: Налоги и сборы на Пхукете →
7. Ловушки
- Принимать валовую выручку пула за личный доход. Реальная цифра владельца — чистая, после раздела 60/40.
- Игнорировать сезонность. Считать год по пиковой зимней ставке.
- Не читать договор раздела дохода. Доля управления и список «отдельно оплачиваемого» сильно влияют на чистую.
- Гарантия любой ценой. Высокий guaranteed yield иногда «зашит» в цену юнита.
8. Кейс: реальная чистая доходность
Разберём типичный сценарий. Инвестор купил студию и увидел в презентации «валовая выручка пула ~22%» — по ошибке принял эту цифру за личный доход. По факту после VAT, city tax, сервисного сбора, банковской комиссии и раздела 60/40 с управляющей компанией на счёт пришло около 8% чистыми — солидная доходность, но не 22%. Разочарования не случилось только потому, что цифры пересчитали заранее: инвестор изначально ориентировался на чистую доходность владельца ~8–10%, а рост стоимости юнита на стадии стройки дал дополнительную часть совокупного ROI.
Вывод: программа управления арендой — это удобный пассивный доход, но планировать нужно по чистой доходности владельца (~8–10% в пул-модели), а не по валовой выручке пула из презентации.
9. Что смотреть в договоре
- Модель и процент распределения дохода (в пул-модели — раздел 60/40).
- Что именно входит в услугу и что оплачивается отдельно.
- Условия и срок гарантированной доходности (если есть).
- Право собственного проживания (сколько ночей в год).
- Прозрачность отчётности и периодичность выплат.
Помогу сравнить условия программ по конкретным юнитам и посчитать чистую доходность.
[ Форма заявки: расчёт чистой доходности ]
Материал информационный; фактическая доходность зависит от загрузки, сезона, налогов и условий УК.