Три літери, об які спотикаються самостійні покупці: FET. Це банківське підтвердження ввезення іноземної валюти до Таїланду, без якого не можна зареєструвати квартиру на іноземця у freehold. Помилка в переказі грошей може заблокувати угоду вже на реєстрації. Розберемо, що таке FET, коли він обовʼязковий, як його отримати, що писати у SWIFT-переказі, як працює FET за розстрочки та купівлі на двох, навіщо він потрібен під час майбутнього продажу — і чому leasehold цієї вимоги не має, що робить оплату гнучкішою.
Зміст
1. Що таке FET
FET (Foreign Exchange Transaction), раніше відомий як Tor Tor 3, — документ тайського банку, що підтверджує ввезення до країни іноземної валюти. Він доводить Земельному департаменту, що гроші за квартиру прийшли з-за кордону у валюті, а не були отримані всередині Таїланду. Це ключова умова реєстрації freehold на іноземця за Законом про кондомініуми.
Логіка вимоги проста. Таїланд дозволяє іноземцям володіти квартирами в кондомініумах у межах іноземної квоти — до 49% площі проєкту. Натомість держава хоче бачити, що купівля оплачена саме «зовнішніми» грошима: іноземний капітал має зайти в країну через банківську систему, під контролем валютного регулювання Банку Таїланду. FET — і є той самий слід: банк фіксує, хто відправив валюту, кому, скільки, у якій валюті та з яким призначенням.
Що містить документ:
- імʼя відправника та отримувача переказу;
- суму в іноземній валюті й суму в батах після конвертації;
- дату зарахування та курс;
- призначення платежу — привʼязку до купівлі нерухомості.
Технічний нюанс, про який варто знати заздалегідь: форму FET банк оформлює для великих валютних надходжень (історично — від еквівалента 50 000 доларів США; поріг задає регулятор, уточнюйте у своєму банку). Якщо окремий платіж менший, банк видає лист-підтвердження (credit advice / confirmation letter) про зарахування валюти з тим самим набором даних. Для Земельного департаменту принципова не форма бланка, а саме підтвердження валютного ввозу на імʼя покупця.
2. Коли FET обовʼязковий
- Freehold (повна власність): FET обовʼязковий. Без нього право власності іноземця не зареєструють.
- Leasehold (довгострокова оренда): FET не потрібен — реєструється договір оренди, а не власність іноземця.
| Форма | FET | Оплата |
|---|---|---|
| Freehold | Обовʼязковий | Валютний ввід + FET |
| Leasehold | Не потрібен | Ширший набір способів |
Зверніть увагу: вимога стосується саме квартир у кондомініумах, які іноземець реєструє на своє імʼя в межах freehold-квоти. Вілли на землі іноземець в особисту власність не оформлює в принципі — там працюють leasehold та інші конструкції, і питання FET вирішується інакше, найчастіше не виникаючи взагалі.
🔗 Розбір форм: Freehold чи leasehold → · Купівля іноземцем →
3. Як отримати FET: покроково
- Переказ у валюті. Відправте суму в USD/EUR з-за кордону на рахунок забудовника або свій рахунок у Таїланді.
- Призначення платежу. Вкажіть «купівля нерухомості» (purchase of property/condominium).
- Сума із запасом. Заводьте трохи більше ціни юніта, щоб покрити комісії й коливання курсу.
- Запит FET. Після зарахування попросіть банк оформити FET (для великих сум — за замовчуванням).
- Передача забудовнику/юристу. FET додається до пакета документів для реєстрації.
Два практичні уточнення до кроків. Перше: якщо валюта заходить на рахунок забудовника, FET/підтвердження оформлює банк забудовника — заздалегідь домовтеся в договорі чи листуванні, що забудовник запросить документ і передасть його вам до реєстрації; це стандартна процедура у великих девелоперів Пхукету. Друге: якщо ви заводите гроші на власний тайський рахунок, а потім платите забудовнику в батах усередині країни, FET оформлюється на етапі валютного зарахування вам — зберігайте і його, і внутрішні платіжки: разом вони показують ланцюжок «валюта → бати → оплата юніта».
Як це вбудовано в загальний процес угоди — від резервації до реєстрації — ми розбирали в покроковому гайді: процес купівлі на Пхукеті →. Перший платіж (резерваційний депозит) зазвичай невеликий і проходить до основного валютного переказу — про його роль див. завдаток і резервація →.
4. Правила переказу й поля SWIFT
- Гроші мають прийти в іноземній валюті й конвертуватися в бати вже в Таїланді.
- Переказ — із призначенням, привʼязаним до купівлі нерухомості.
- Реквізити отримувача звіряйте з договором, а не з листування.
- Для freehold FET оформлюється на імʼя покупця — майбутнього власника.
Тепер деталі, які найчастіше викликають запитання під час заповнення SWIFT-форми:
- Відправник = покупець. Ідеальний варіант — переказ із рахунку, відкритого на те саме імʼя, що буде в договорі купівлі-продажу та в чаноті. Земельний департамент звіряє імʼя у FET з імʼям майбутнього власника. Переказ від третьої особи (родича, компанії) можливий, але потребує пояснювальних документів і краще узгоджується з юристом заздалегідь.
- Поле призначення (details of payment). Робоче формулювання: «Purchase of condominium unit No. … at … project, Phuket, Thailand». Що конкретніша привʼязка до юніта й проєкту, то менше запитань під час оформлення.
- Валюта переказу. Відправляйте саме в USD/EUR чи іншій іноземній валюті з конвертацією на тайській стороні. Опція деяких банків «відправити одразу в батах» — та сама пастка: технічно гроші прийдуть, але валютного ввозу не буде.
- Банк-посередник і комісії. Міжнародний переказ може «схуднути» на комісії банків-кореспондентів. Обирайте опцію «OUR» (комісії коштом відправника) і закладайте запас — якщо до реєстрації підтверджена сума виявиться меншою за ціну в договорі, різницю доведеться доводити окремим валютним платежем.
- Звірка імені латиницею. Написання імені у SWIFT, паспорті й договорі має збігатися літера в літеру. Розбіжність у транслітерації — типова причина, з якої документ відправляють переробляти.
Докладний огляд усіх каналів оплати — банківський переказ, оплата в різних валютах, криптовалюта — в окремій статті: способи оплати нерухомості на Пхукеті →.
5. Кілька переказів і купівля на двох
Вимоги «одним платежем» не існує. На практиці сума майже завжди приходить кількома траншами, і це нормально:
- Кілька переказів — один пакет. За кожним валютним зарахуванням банк видає FET або підтвердження. До реєстрації юрист збирає пакет документів, що сумарно покриває ціну юніта з договору. Важливо, щоб кожен платіж мав коректне призначення та збіжне імʼя відправника.
- Купівля на двох. Якщо власників у чаноті буде двоє (наприклад, подружжя), найбезпечніше, щоб валютні перекази йшли від обох майбутніх власників — або від одного з коректно оформленим підтвердженням походження коштів для другого. Конфігурацію варто узгодити з юристом до першого переказу, а не після.
- Різні банки-відправники. Перекази можуть іти з різних країн і банків — критично не «звідки», а «в якій валюті» та «на чиє імʼя». Водночас джерела коштів мають бути прозорими: тайські банки дотримуються процедур комплаєнсу, і за великими сумами можуть запросити документи про походження грошей.
Окремий сценарій — дистанційна угода, коли покупець узагалі не приїжджає до Таїланду: перекази, довіреності та отримання FET оформлюються віддалено. Як це влаштовано — у розборі віддаленої купівлі →.
6. FET за розстрочки та off-plan
Більшість угод на первинному ринку Пхукету — це off-plan із розстрочкою на період будівництва: перший внесок і далі платежі за графіком, привʼязаним до етапів будівництва. Як FET поєднується з таким графіком:
- Кожен транш — валютний. Усі платежі за графіком відправляються з-за кордону в іноземній валюті. Кожен транш отримує своє банківське підтвердження.
- Пакет накопичується до реєстрації. Реєстрація freehold відбувається після здачі будинку, і саме до цього моменту потрібен повний комплект FET/довідок на всю ціну юніта. Проміжні платежі «без FET» у батах створюють дірку в ланцюжку, яку доведеться закривати.
- Курс фіксується в батах. Ціна юніта в договорі — у батах, а переказуєте ви валюту. За багаторічної розстрочки курс між траншами змінюється — закладайте запас на кожен платіж, а не лише на перший.
- Фінальний платіж — найвідповідальніший. Зазвичай це найбільший транш перед передачею юніта; помилка в ньому зсуває і передачу ключів, і реєстрацію.
У проєктах, де ми працюємо як авторизований партнер із продажів VillaCarte Group, — Layan Verde, що будується, із розстрочкою на період будівництва і зданий Layan Green Park, де фаза 1 доступна лише по ресейлу з повною оплатою, — валютні платежі іноземних покупців від самого початку структуруються під майбутню реєстрацію: покупець отримує інструкції за кожним траншем, а підтвердження збираються в міру оплати, а не в авральному режимі перед реєстрацією. Загальну логіку графіків платежів первинки розбирали тут: терміни та етапи новобудови →, а варіанти розстрочок по ринку — у добірці проєктів із розстрочкою →.
7. Leasehold: без FET
Оскільки leasehold — це оренда, а не реєстрація власності іноземця, FET для неї не потрібен. Практичний плюс: оплату можна провести ширшим набором способів і з меншою кількістю формальностей за джерелом коштів на тайській стороні. Звітність у власній юрисдикції при цьому лишається на покупцеві. Саме тому leasehold нерідко обирають як гнучкіший вхід, із правом перейти у freehold пізніше, поки є квота.
Тут важливо не сплутати два питання. Відсутність вимоги FET не означає, що за leasehold гроші можна переказувати «як завгодно»: договір усе одно фіксує ціну та графік, платежі мають бути простежуваними, а розумний покупець зберігає платіжні документи так само акуратно. Різниця в тому, що тайська сторона не вимагає доказів валютного ввозу — і це знімає цілий пласт формальностей: можна платити з уже наявного тайського рахунку, використовувати інші канали, зокрема — за погодженням із забудовником — оплату криптовалютою через ліцензовану конвертацію.
Якщо ж ви берете leasehold із прицілом пізніше конвертувати юніт у freehold (класична стратегія, поки квоту проєкту не вибрано), подумайте про FET заздалегідь: конвертація — це реєстрація власності іноземця, і до неї застосовуються всі вимоги валютного ввозу. Платежі, спочатку проведені «внутрішніми» батами, на той момент уже не переграти заднім числом — це варто обговорити з юристом на старті.
8. FET і виведення грошей після продажу
FET працює в обидва боки — і це його недооцінена функція. Коли ви продасте юніт і захочете вивести виручку з Таїланду, банк спитає: а як ці гроші в країну зайшли? Валютне регулювання дозволяє репатріацію коштів, легально ввезених до Таїланду, — і збережений FET разом із договором купівлі-продажу стає головним доказом.
Практичні наслідки:
- Зберігайте FET безстроково. Оригінал і скани — у тому самому «вічному» архіві, що й договір із чанотом. Під час продажу через 5–10 років банк запросить саме їх.
- Сума до репатріації. Підтверджений валютний ввіз покриває повернення вкладеного; прибуток від продажу виводиться з підтвердженням угоди та сплати податків — за продажем це withholding tax і супутні збори, деталі в розборі податку з продажу →.
- Спадкоємці та правонаступники. Якщо юніт перейде у спадок, пакет документів про валютний ввіз спростить життя і спадкоємцям — як і загалом прозора історія купівлі.
Стратегію виходу з інвестиції — коли продавати, як оцінювати юніт, які документи готувати — розбирали окремо: як перепродати нерухомість на Пхукеті →.
9. Пастки
- Переказ у батах. Гроші прийшли вже в тайських батах або з місцевого рахунку — FET не видадуть.
- Неправильне призначення. Платіж без привʼязки до купівлі нерухомості ускладнює оформлення.
- Занизити суму. Не вистачить на комісії/курс — доведеться доводити переказ.
- Забути запросити FET. Оформлюйте одразу після зарахування.
- Зволікати з термінами. Поки розвертаєте переказ, freehold-юніт може піти.
- Імʼя не збігається. Відправник переказу — не майбутній власник, або транслітерація імені розходиться з паспортом і договором.
- Опція «переказ у THB» у банку-відправнику. Деякі банки та фінтех-сервіси конвертують у бати ще до кордону — формально зручніше, фактично вбиває валютний ввіз.
- Загубити FET після угоди. Документ потрібен не лише для реєстрації, а й для майбутньої репатріації коштів — відновлення через роки можливе не завжди й не швидко.
10. Кейс: переказ у батах
Розберемо типовий сценарій. Покупець відправив забудовнику передоплату в тайських батах зі свого раніше відкритого рахунку в Бангкоку, «щоб заощадити на конвертації». Юніт ішов у freehold-квоті. На етапі реєстрації банк не зміг видати FET: гроші не заходили в країну у валюті. Довелося повертати кошти й заводити заново валютним переказом з-за кордону — два тижні простою й ризик, що юніт піде іншому.
Другий сценарій із практики — мʼякший, але теж затратний за часом. Покупець заводив розстрочку чотирма траншами, три перші пройшли ідеально, а фінальний відправив через фінтех-сервіс, який сконвертував суму в бати до зарахування в тайський банк. Підсумок: за трьома траншами підтвердження є, за четвертим — найбільшим — немає. Реєстрацію відклали, поки покупець розвертав платіж і повторював його класичним SWIFT-переказом у валюті. Висновок той самий: канал кожного платежу перевіряється заздалегідь, а не після зарахування.
Висновок: для freehold послідовність «валюта → FET → реєстрація» так само важлива, як вибір юніта. Із супроводом цей крок закривається заздалегідь; для leasehold питання FET взагалі не стоїть.
11. Чек-лист перед реєстрацією
Фінальна звірка пакета за валютною частиною — за кілька тижнів до призначеної дати в Земельному департаменті:
- Є FET/підтвердження за кожним платежем за юніт — від резерваційного депозиту (якщо він ішов валютним переказом) до фінального траншу.
- Сумарно підтверджений валютний ввіз покриває ціну юніта в договорі купівлі-продажу.
- Імʼя у FET збігається з імʼям покупця в договорі і майбутньому чаноті — літера в літеру латиницею.
- Призначення платежів привʼязані до купівлі нерухомості (в ідеалі — до конкретного юніта й проєкту).
- Оригінали/завірені копії передані юристу або готові до передачі в Земельний департамент.
- Копії всього пакета збережені в особистому архіві — вони знадобляться під час майбутнього продажу й репатріації коштів.
Якщо хоча б один пункт не сходиться — час виправляти є саме зараз: доводочний валютний платіж чи перевипуск довідки займає дні, а не години.
Допоможу вибудувати коректну схему оплати під форму власності й супроводжу отримання FET.
Супровід оплати й FET
Надсилаючи форму, ви погоджуєтеся з політикою конфіденційності.
Джерела
Першоджерела за темою. Ставки, мита та процедури змінюються — на момент угоди звіряйтеся з ними напряму, а не з цією статтею.
- Банк Таїланду (Bank of Thailand) — валютне регулювання та вимоги до FET
- Земельний департамент Таїланду (Department of Lands) — титули, чанот, реєстрація переходу права та лізхолду
Матеріал інформаційний, не є юридичною/податковою консультацією; схему переказу звіряємо з банком і юристом.
