Гарний рендер і вигідна ціна нічого не означають, якщо в обʼєкта проблеми з титулом, дозволами чи квотою. Due diligence — юридична перевірка перед оплатою — це головний захист бюджету покупця, особливо при дистанційній угоді. Розберемо покроковий чек-лист: що перевіряти в титулі, дозволах, квоті та договорі, щоб угода була чистою.
Зміст
1. Що таке due diligence
Due diligence — це незалежна перевірка обʼєкта й угоди до оплати. Її проводить тайський юрист: запитує документи, звіряє дані в Земельному департаменті, читає договір і виявляє ризики. Мета — переконатися, що ви купуєте те, що заявлено, у того, хто має право продавати, без прихованих обтяжень.
🔗 Як обрати надійного забудовника: Як обрати забудовника →
2. Титул на землю (чанот)
Фундамент перевірки — титул на землю (чанот, Nor Sor 4 Jor):
- Земля належить продавцю/забудовнику.
- Немає спорів, застав і обтяжень.
- Межі ділянки відповідають документам.
- На землі дозволено відповідне будівництво.
Проблемний або спірний титул — стоп-сигнал для всієї угоди.
🔗 Як читати чанот: Як перевірити чанот →
3. Забудовник і продавець
- Забудовник (первинка): історія зданих обʼєктів, фінансова стійкість, право на землю.
- Продавець (вторинка): чи він власник, чи немає довіреності з перевищенням повноважень, згода подружжя (якщо застосовно).
VillaCarte Group — забудовник із портфелем на Пхукеті (здана фаза 1 Layan Green Park), що знижує ризик.
4. Дозволи та EIA
| Документ | Навіщо |
|---|---|
| Building permit | Легальність будівництва |
| EIA (еко-оцінка) | Обовʼязкова для великих/прибережних проєктів |
| Кондомініум-ліцензія | Для реєстрації юнітів і квоти |
| Hotel license | Для легальної подобової оренди |
Відсутність ключових дозволів — серйозний ризик, особливо біля першої лінії.
5. Іноземна квота
Для freehold юрист перевіряє залишок іноземної квоти (49%) у конкретному корпусі. Якщо квота вибрана, повну власність оформити не можна — лише leasehold. Це впливає і на форму угоди, і на ціну.
🔗 Форми власності: Freehold чи leasehold →
6. Обтяження й борги
- Іпотека/застава на обʼєкт або землю.
- Заборгованості за common area fee, комунальними, податками.
- Сервітути й обмеження використання.
- Судові спори навколо обʼєкта.
Борги попереднього власника можуть перейти на обʼєкт — їх виявляють до угоди.
7. Договір: що дивитися
- Характеристики юніта й площа.
- Графік платежів і штрафи за прострочення здачі.
- Форма власності (freehold/leasehold) і право конвертації.
- Умови програми оренди й виплат.
- Реквізити оплати — на забудовника, не на особисті рахунки.
8. Пастки
- Пропустити перевірку заради знижки. «Встигни сьогодні» — без due diligence.
- Вірити рендерам. Перевіряють документи, а не картинки.
- Оплата на особисті рахунки. Лише реквізити з договору.
- Ігнорувати квоту. Для freehold це критично.
- Економити на юристі. Один день перевірки дешевший за місяці проблем.
9. Кейс: перевірка врятувала бюджет
Розберемо типовий сценарій. Покупець майже вніс велику передоплату в проєкт із гарною презентацією. На етапі due diligence юрист виявив, що дозволи на будівництво ще не оформлені, а титул на землю — зі спірним обтяженням. Угоду поставили на паузу, кошти не пішли. Покупець переключився на проєкт забудовника з підтвердженим track record і чистим титулом.
Висновок: due diligence — не бюрократія, а страховка. Перевірка до оплати захищає і гроші, і нерви.
Організую повну юридичну перевірку обʼєкта й угоди разом із незалежним тайським юристом.
[ Форма заявки: due diligence обʼєкта ]
Матеріал інформаційний, не є юридичною консультацією; перевірку проводить незалежний юрист перед угодою.