В инфополе постоянно мелькают заголовки про «новые налоги в Таиланде», но за 2026 год реально произошло два конкретных, проверяемых изменения — и ни одно из них не добавляет иностранному владельцу кондо нового налога. Во-первых, годовой Land and Building Tax (налог на землю и строения) впервые взимается по полной статутной ставке без временной скидки, которую кабмин продлевал почти каждый год с 2020-го. Во-вторых, кабинет министров продлил до 30 июня 2027 года сниженный сбор за перевод права собственности и регистрацию ипотеки — но эта льгота адресована тайским покупателям жилья, а не иностранным инвесторам. Разбираем, что из этого реально касается владельца кондо на Пхукете, а что — только заголовок в новостной ленте.
Содержание
- Зачем владельцу отслеживать эти новости
- Главное: 2026 — первый год полной ставки Land and Building Tax
- Ставки налога на землю и строения по типам объектов
- Пустующие участки: ступенчатый рост ставки
- Сроки уплаты в 2026 году
- Transfer fee и ипотечный сбор: скидка продлена, но не для иностранцев
- Что реально меняется для владельца кондо на Пхукете
- Что НЕ изменилось: налог с аренды и rental pool
- Ловушки
- Мини-кейс и вывод
1. Зачем владельцу отслеживать эти новости
Полная смета налогов на недвижимость в Таиланде складывается из разовых сборов при сделке и ежегодных платежей — и оба этих блока в 2026 году подверглись изменениям, пусть и без революций. Проблема в том, что новостные заголовки часто обобщают: «налоги выросли» звучит тревожно, но по факту одно изменение касается только тайских покупателей жилья до 7 млн бат, а второе — это конец временной скидки, а не новый налог. Разбираться в деталях стоит, чтобы не закладывать в бюджет то, что вас не касается, и не пропустить то, что касается.
2. Главное: 2026 — первый год полной ставки Land and Building Tax
Land and Building Tax (налог на землю и строения) действует в Таиланде с 2020 года, заменив собой старые House and Land Tax и Local Development Tax. С момента введения почти каждый год правительство своим постановлением давало владельцам скидку от статутной ставки — сначала как антикризисную меру ковидного периода, затем как продолжение поддержки рынка. На начало 2026 года (2569 год по буддийскому календарю) отдельного постановления о повсеместной скидке впервые не было — то есть 2026-й стал первым годом, когда налог взимается по ставкам, изначально прописанным в законе 2019 года, без дополнительного снижения сверху.
Важно: сами ставки в законе не изменились — изменилось то, что временная «подушка» скидки закончилась. Для владельца это ощущается как рост суммы в платёжке по сравнению с прошлыми годами, хотя формально это возврат к базовой норме закона, а не новое налоговое бремя.
3. Ставки налога на землю и строения по типам объектов
Закон делит объекты на категории с разным статутным диапазоном ставки от оценочной (не рыночной) стоимости:
| Категория объекта | Диапазон ставки | Кого касается на практике |
|---|---|---|
| Жилая недвижимость (кондо, вилла) | 0,02–0,3% | Владелец кондо или виллы, включая иностранца-владельца freehold-юнита |
| Коммерческое использование | 0,3–0,7% (статутный потолок 1,2%) | Объекты, зарегистрированные под коммерческую деятельность |
| Сельскохозяйственная земля | 0,01–0,1% | Владельцы земли под агроиспользование |
| Пустующая / неиспользуемая земля | от 0,3%, растёт со временем (раздел 4) | Владельцы незастроенных участков |
Для рядового инвестора, владеющего одним кондо для сдачи в аренду через rental pool, актуальна первая строка таблицы — жилая категория с диапазоном 0,02–0,3% от оценочной стоимости, которая на Пхукете обычно заметно ниже рыночной цены юнита.
4. Пустующие участки: ступенчатый рост ставки
Отдельный механизм касается земли, которая не застроена или не используется. Базовая ставка для такой земли — от 0,3%, но если участок простаивает три года подряд, ставка повышается на 0,3 процентного пункта, и далее растёт на ту же величину каждые следующие три года — вплоть до статутного максимума 3%. Механизм придуман, чтобы стимулировать освоение земли, а не удержание её «про запас».
Для владельца готового юнита в кондоминиуме это не актуально напрямую — правило касается земельных участков как таковых, а не отдельных апартаментов в здании. Актуально оно в первую очередь для владельцев вилл на собственной земле или инвесторов, которые держат land plot под будущую застройку.
5. Сроки уплаты в 2026 году
Процедурный цикл Land and Building Tax завязан на местные органы власти (Local Administrative Organizations), которые ведут учёт по каждому объекту:
- До 1 апреля — местные органы обязаны объявить оценочную стоимость объектов и применимую ставку.
- В течение апреля — налогоплательщику должно прийти уведомление с расчётом суммы к оплате.
- Министерство внутренних дел Таиланда на 2026 год сдвинуло срок фактической оплаты для большинства налогоплательщиков позже традиционного апрельского окна.
Точная дата платежа зависит от конкретного муниципалитета и может отличаться по регионам, поэтому финальный срок стоит уточнять напрямую у местного Land Office или через управляющую компанию комплекса, которая обычно администрирует эту статью для владельцев в рамках юридического лица здания.
6. Transfer fee и ипотечный сбор: скидка продлена, но не для иностранцев
Второе изменение 2026 года — не про ежегодный налог, а про разовый сбор при сделке. 30 июня 2026 года кабинет министров Таиланда продлил ещё на год действовавшую с 2025-го антикризисную меру: сниженные ставки сбора за перевод права собственности и регистрацию ипотеки. Уведомления Министерства внутренних дел опубликованы в официальном вестнике 1 июля 2026 года.
| Параметр | Стандартная ставка | Сниженная ставка (продлена до 30.06.2027) |
|---|---|---|
| Transfer fee (сбор за перевод права) | 2% от оценочной стоимости | 0,01% |
| Регистрация ипотеки | 1% от суммы ипотеки | 0,01% |
| Условие по цене/оценке/сумме ипотеки | — | Каждая не выше 7 000 000 THB |
| Кто имеет право на льготу | — | Только физлицо-гражданин Таиланда |
| Типы объектов | — | Дома, таунхаусы, коммерческие здания с землёй, зарегистрированные кондо-юниты |
Ключевая деталь для нашей аудитории: льгота прямо адресована тайским покупателям жилья для собственного проживания — формулировка меры ограничивает её физлицами-гражданами Таиланда. Иностранный покупатель freehold-кондо на Пхукете под эту скидку не подпадает и платит transfer fee по стандартной ставке ~2%, которая на практике обычно делится между покупателем и продавцом или частично берётся на себя застройщиком в рамках акции — подробнее в статье о полной смете покупки на Пхукете.
7. Что реально меняется для владельца кондо на Пхукете
Если разложить оба изменения на практические последствия для иностранного инвестора:
- Ежегодный Land and Building Tax — может незначительно вырасти в абсолютных бат по сравнению с прошлыми годами, потому что временная скидка кабмина закончилась. Сама сумма остаётся низкой в силу невысокой ставки (0,02–0,3%) от оценочной, а не рыночной стоимости.
- Transfer fee при покупке — не меняется для иностранного покупателя: как платили ~2% (или по договорённости с застройщиком/продавцом), так и продолжают платить. Продление скидки до 2027 года — это новость про тайский локальный рынок жилья до 7 млн бат, а не про иностранных инвесторов в проекты у пляжа Лаян.
- Никаких новых налогов специально для иностранных владельцев в 2026 году не вводилось — оба изменения являются продолжением или истечением уже существовавших механизмов, а не новым законодательством.
8. Что НЕ изменилось: налог с аренды и rental pool
Оба изменения 2026 года касаются разовых и ежегодных сборов на владение недвижимостью — они никак не затрагивают подоходный налог с дохода от аренды. Владелец юнита в Layan Verde или Layan Green Park, получающий доход через rental pool (владелец получает 60% чистой прибыли пула, управляющая компания — 40%; ориентир чистой доходности ~8–10% годовых при окупаемости ~12 лет), продолжает платить налог с этого дохода по тем же правилам, что действовали и раньше — детали в статье про налог с арендного дохода. Также не изменились правила налогового резидентства по правилу 180 дней и remittance-механика зарубежных доходов.
9. Ловушки
- Путать «конец скидки» с «новым налогом». Формально ставки Land and Building Tax не менялись с 2019 года — в 2026-м закончилось временное послабление, действовавшее почти все прошлые годы.
- Считать, что скидка на transfer fee касается вас как иностранца. Мера явно ограничена тайскими гражданами-физлицами и порогом 7 млн бат — для freehold-сделки иностранца это не работает.
- Путать оценочную и рыночную стоимость. Land and Building Tax считается от официальной оценки Земельного департамента, которая на Пхукете почти всегда ниже рыночной цены юнита — пугающие проценты в заголовках не переносятся напрямую на сумму в бат.
- Пропустить срок оплаты из-за сдвига дат. В 2026 году крайний срок сдвинут относительно привычного апрельского окна — уточняйте актуальную дату у управляющей компании, а не ориентируйтесь на прошлогодний календарь.
- Не разделять налог на владение и налог на доход. Это разные статьи с разными правилами и сроками — смешивание их в одну строку бюджета создаёт путаницу при планировании.
10. Мини-кейс и вывод
Инвестор из России читает новость «Таиланд повышает налоги на недвижимость в 2026 году» и откладывает сделку по студии в Layan Green Park, опасаясь роста издержек. При проверке фактов выясняется: рост Land and Building Tax для его будущего юнита — это переход от льготной ставки к базовой (доли процента от невысокой оценочной стоимости, в реальных деньгах — разница в несколько сотен бат в год), а продление скидки на transfer fee вообще не относится к его сделке, потому что она адресована тайским покупателям жилья до 7 млн бат. Итоговая смета сделки для иностранного покупателя не изменилась ни на бат по сравнению с 2025 годом — изменилась только формулировка в новостных заголовках.
Вывод: оба изменения 2026 года реальны и подтверждены официальными источниками, но ни одно не создаёт нового налогового бремени специально для иностранного владельца кондо на Пхукете. Это скорее повод свериться с актуальной сметой, чем повод для беспокойства.
Пришлю актуальную смету налогов и сборов под ваш юнит с учётом всех изменений 2026 года — оставьте заявку или посмотрите каталог VillaCarte Group.
Источники
Первоисточники по теме. Ставки, пороги и сроки могут уточняться местными органами и министерствами — на момент сделки сверяйтесь с ними напрямую, а не с этой статьёй.
- Nation Thailand — продление скидки 0,01% на transfer fee и регистрацию ипотеки до 30.06.2027
- Bangkok Post — продление стимулирующих мер для рынка недвижимости на год
- Земельный департамент Таиланда (Department of Lands) — регистрация перехода права, transfer fee, ипотека
- Налоговый департамент Таиланда (The Revenue Department) — общие налоговые сведения
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Ставки, пороги и сроки уплаты устанавливаются и могут пересматриваться Министерством внутренних дел, местными органами власти и Налоговым департаментом Таиланда — перед сделкой сверяйте актуальные нормы с аккредитованным юристом или бухгалтером.
