Владелец кондо в rental pool на Пхукете обычно уже знает свою «чистую» доходность — ориентир ~8–10% годовых, это доля владельца после раздела 60/40 с управляющей компанией. Но эта цифра — не то, что в итоге остаётся на руках: сверху накладывается личный подоходный налог самого владельца, а по пути ещё удерживается withholding tax. Разбираем, с чего именно платит налог владелец кондо, какие вычеты доступны, как работает удержание у источника и когда имеет смысл рассматривать владение через тайскую компанию.
Содержание
- Какой это налог и кто платит
- Категория дохода и ставка
- Вычеты: 30% или по факту
- Withholding tax 5%: как работает удержание у источника
- Путь дохода в rental pool: от пула до декларации
- Личное владение против тайской компании
- Декларация: формы и сроки
- Ловушки
- Мини-кейс: сколько реально осталось владельцу
- Вывод и следующий шаг
1. Какой это налог и кто платит
Речь о личном подоходном налоге (Personal Income Tax, PIT) владельца-физлица — не о налоге на юрлицо и не о местном налоге на недвижимость. Платит его тот, кто получает доход: собственник кондо, сдающий юнит самостоятельно или через программу управления арендой. Гражданство и виза значения не имеют — важен только источник дохода. Аренда недвижимости, физически находящейся в Таиланде, всегда тайский по источнику доход, поэтому под налог попадают одинаково резиденты и нерезиденты (правило 180 дней разобрано в статье про налоговое резидентство — для этого конкретного налога оно ничего не меняет).
2. Категория дохода и ставка
Доход от сдачи недвижимости в аренду — отдельная категория assessable income, раздел 40(5) Налогового кодекса Таиланда. К ней применяется та же прогрессивная шкала 0–35%, что и к зарплате, но с собственным набором вычетов (раздел 3). Подробная таблица всех восьми ступеней шкалы и расчёт эффективной ставки — в статье ставки подоходного налога для иностранца; здесь — сокращённый ориентир:
| Налоговая база, THB/год | Ставка |
|---|---|
| 0 – 150 000 | 0% |
| 150 001 – 500 000 | 5–10% |
| 500 001 – 1 000 000 | 15–20% |
| 1 000 001 – 4 000 000 | 25–30% |
| свыше 4 000 000 | 35% |
Ключевое: ставка применяется не к валовому доходу от аренды, а к налоговой базе — то есть после вычетов, которые разобраны ниже.
3. Вычеты: 30% или по факту
Для категории 40(5) закон даёт выбор из двух методов вычета, и его нельзя комбинировать — только один на весь доход этого типа за год:
| Метод | Как считается | Когда выгоднее |
|---|---|---|
| Стандартный (30%) | 30% от валовой суммы аренды, без документов | Типовой юнит в rental pool: операционка уже на стороне УК, подтверждать особо нечего |
| По фактическим расходам | Сумма документально подтверждённых расходов (ремонт, страховка, часть комиссии УК, проценты по кредиту) | Крупный объект с высокими реальными затратами, если они документально превышают 30% |
Дальше из базы вычитается личный необлагаемый минимум 60 000 THB на налогоплательщика (плюс вычет на супруга при совместной подаче) — и только к этому остатку применяется шкала из раздела 2.
4. Withholding tax 5%: как работает удержание у источника
Отдельный механизм, который часто путают с самим налогом. Когда арендную плату (или долю прибыли пула) физлицу-владельцу выплачивает юридическое лицо — а именно так устроена программа управления арендой в Layan Verde и Layan Green Park — плательщик обязан удержать 5% у источника и перечислить их в Налоговый департамент от имени владельца, выдав справку об удержании.
Это не дополнительный, а предварительный налог: удержанная сумма — кредит, который засчитывается при подаче годовой декларации. Владелец декларирует полную валовую сумму дохода, считает налог по правилам из разделов 2–3, а из результата вычитает уже удержанные 5%. Разница — либо доплата, либо возврат (см. расчёт в разделе 9, где удержание оказывается больше итогового налога).
5. Путь дохода в rental pool: от пула до декларации
Важно не путать два разных уровня расчёта, которые идут друг за другом:
- Уровень пула. Управляющая компания собирает выручку аренды, вычитает операционные расходы, VAT, city tax и сервисный сбор — получается чистая прибыль пула.
- Раздел 60/40. Владелец получает 60% чистой прибыли пула, управляющая компания — 40% за операционку и маркетинг. Это и есть ориентир ~8–10% годовых чистыми, о котором обычно говорят в презентации проекта.
- Withholding у источника. С доли, выплачиваемой владельцу, УК удерживает 5% (раздел 4) — на счёт владельца приходит уже сумма за вычетом этого удержания.
- Личный НДФЛ владельца. В конце года владелец декларирует свою полную долю (до удержания) как доход категории 40(5), применяет вычет 30% или по факту (раздел 3), личный минимум 60 000 THB и шкалу (раздел 2), из результата вычитает уже удержанные 5%.
Раздел 60/40 и личный НДФЛ — это два независимых расчёта на разных уровнях, а не один и тот же вычет, применённый дважды.
6. Личное владение против тайской компании
Крупные владельцы нескольких юнитов иногда рассматривают оформление аренды через тайскую компанию — и здесь логика меняется:
| Параметр | Владение как физлицо | Владение через тайскую компанию |
|---|---|---|
| Ставка на прибыль | Прогрессивная 0–35% | Плоская 20% (корпоративный налог) |
| Доход на руки владельцу | Напрямую, по шкале выше | Через дивиденды — плюс 10% withholding с дивидендов |
| Совокупная нагрузка | До 35% на верхних диапазонах | ~28% (20% + 10% с оставшихся 80%) |
| Порог выгоды | Небольшой доход с 1–2 юнитов — почти всегда дешевле | Высокий совокупный доход с нескольких юнитов, где маржинальная личная ставка уже 30–35% |
| Дополнительные сложности | Минимальны | Бухгалтерия, аудит, минимальный капитал, ограничения по видам деятельности |
Для владельца одной студии или 1-спальной в пуле компания почти никогда не окупает сложность администрирования — личная шкала с вычетами даёт эффективную ставку в разы ниже 35%. Структура через компанию имеет смысл обсуждать отдельно и вместе с юристом — общие риски и механика такого владения разобраны в статье вилла через тайскую компанию.
7. Декларация: формы и сроки
- PND.90 — основная годовая декларация для любого дохода, кроме исключительно зарплаты, включая аренду; подаётся до 31 марта следующего года.
- PND.94 — промежуточная декларация за первое полугодие (январь–июнь) специально для отдельных категорий дохода, включая аренду недвижимости; срок — до 30 сентября того же года, уплаченное засчитывается в годовом расчёте.
- Справка об удержанном withholding tax (от УК или арендатора-юрлица) — обязательное приложение к декларации, именно по ней засчитывается кредит.
Подробнее о формах, штрафах за просрочку и логике деклараций — в статье про ставки подоходного налога для иностранца.
8. Ловушки
- Считать 8–10% чистыми от пула итоговым доходом на руки. Это доля владельца до личного НДФЛ — налог накладывается сверху отдельным расчётом.
- Путать withholding tax 5% с итоговым налоговым обязательством. Это предоплата-кредит, а не финальная ставка — реальная сумма к доплате или возврату считается только при подаче декларации.
- Не подавать декларацию, если удержание кажется «уже уплаченным налогом». Обязанность декларировать доход не отменяется тем, что часть уже удержана у источника.
- Комбинировать вычет 30% и вычет по факту расходов. Метод выбирается один на весь доход категории 40(5) за год.
- Считать, что перевод дохода за рубеж отменяет тайский налог. Аренда недвижимости в Таиланде облагается по факту получения дохода в стране — независимо от того, остаются деньги на тайском счёте или переводятся за границу.
9. Мини-кейс: сколько реально осталось владельцу
Владелец 1-спальной в Layan Verde (~$331 796) получает от rental pool чистую долю ~9% годовых (внутри ориентира 8–10%). Считаем при курсе ~33,7 THB/USD, применяя стандартный вычет 30% и личный минимум 60 000 THB — упрощённо, без прочих вычетов:
| Параметр | Значение |
|---|---|
| Доля владельца от пула, ~9%/год | ~987 600 THB |
| Withholding tax 5%, удержан УК при выплате | ~49 400 THB |
| После вычета 30% (категория 40(5)) | ~691 300 THB |
| После личного вычета 60 000 THB | ~631 300 THB |
| Налог по прогрессивной шкале | ~47 200 THB |
| Итог при подаче PND.90 | Возврат ~2 200 THB (удержано больше, чем начислено) |
На небольшом и среднем доходе с одного юнита удержанные 5% часто оказываются даже избыточными — декларация не добавляет владельцу долг, а возвращает разницу. Для сравнения: экономику самого юнита и полную методику расчёта доходности до налога см. в статье как считать ROI на Пхукете и в калькуляторе доходности.
10. Вывод и следующий шаг
Налог с арендного дохода в Таиланде — это личный НДФЛ владельца по прогрессивной шкале 0–35% на долю от пула, а не отдельная «ставка на аренду». Withholding tax 5% при выплате — не финальный налог, а предоплата, засчитываемая при подаче декларации PND.90 или промежуточной PND.94. При типовом доходе с одной-двух студий или 1-спальных в rental pool итоговая эффективная нагрузка обычно оказывается умеренной благодаря вычету 30% и личному минимуму — а иногда удержание у источника даже превышает финальный расчёт.
Пришлю расчёт налоговой нагрузки под конкретный юнит Layan Green Park или Layan Verde в Лаяне — оставьте заявку или посмотрите актуальный прайс в VillaCarte Group.
Материал носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Ставки, вычеты и пороги подачи деклараций устанавливает Налоговый департамент Таиланда — перед сделкой и подачей декларации сверяйте актуальные нормы с аккредитованным налоговым консультантом.
