Вилла через тайскую компанию: как это работает и риски

Хотите виллу с собственным участком на Пхукете — и упираетесь в правило: иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую. Один из решений — структура с тайской компанией. Она законна при корректном оформлении, но требует реального содержания и несёт риски, если использовать её «для галочки». Разберём, как это работает, чем отличается от leasehold и на что смотреть, чтобы структура была устойчивой.

Содержание

1. Почему землю нельзя напрямую
2. Структура с компанией
3. Как это работает
4. Реальное экономическое содержание
5. Компания против leasehold
6. Плюсы и минусы
7. Ловушки
8. Кейс: номинальная компания

1. Почему землю нельзя напрямую

По Земельному кодексу Таиланда иностранец не может владеть землёй в собственность напрямую (за редкими исключениями с крупными инвестициями). При этом постройку (виллу) иностранец оформить может — здание отделяется от земли. Поэтому под виллу с участком используют либо аренду земли (leasehold), либо тайскую компанию.

🔗 Формы собственности: Покупка иностранцем →

2. Структура с компанией

Идея: землёй владеет тайская компания (Thai Limited), а иностранец контролирует эту компанию. По закону у тайских акционеров должно быть не менее 51%, у иностранца — до 49%, но контроль обеспечивается через управление (директор) и класс акций с правом голоса. Вилла может быть в собственности иностранца, а земля — на компании.

3. Как это работает

• Акционеры: ≥51% тайские, ≤49% иностранец.
• Контроль: иностранец — директор с правом подписи; акции с усиленным правом голоса.
• Земля: оформлена на компанию.
• Вилла: может быть зарегистрирована на иностранца отдельно.
• Управление: решения принимает директор в рамках устава.

4. Реальное экономическое содержание

Ключевое требование законности — компания должна быть настоящей, а не пустой оболочкой «для владения землёй». Признаки корректной структуры:

• Реальная деятельность или бизнес-логика (например, аренда виллы).
• Тайские акционеры — реальные лица со своим вкладом, а не «номиналы».
• Ведётся бухгалтерия, сдаётся отчётность, платятся налоги.
• Соответствие Закону о ведении бизнеса иностранцами (Foreign Business Act).

Пустая компания с номинальными тайцами «для обхода» закона — прямой риск.

5. Компания против leasehold

🔗 Подробнее об аренде: Freehold или leasehold →

6. Плюсы и минусы

Плюсы:

• Контроль над землёй и виллой в одной структуре.
• Гибкость при перепродаже (можно продать доли/актив).
• Подходит под бизнес-логику (аренда, управление).

Минусы:

• Дороже и сложнее в администрировании (аудит, отчётность).
• Требует реального содержания — иначе риск.
• Нужен грамотный юрист и бухгалтер на постоянной основе.

7. Ловушки

• Номинальные акционеры. Тайцы «для галочки» без реального вклада — незаконно, риск оспаривания.
• Пустая компания. Без деятельности и отчётности структура уязвима.
• Экономия на юристе. Неверный устав/класс акций лишает контроля.
• Игнорировать расходы. Ежегодная бухгалтерия и аудит — обязательны.
• Копировать чужую схему. Структуру строят под конкретный случай.

8. Кейс: номинальная компания

Разберём типичный сценарий. Покупатель оформил виллу через тайскую компанию, где тайские акционеры были чисто номинальными — не вносили капитал и не участвовали в деятельности, компания не вела никакого бизнеса и не сдавала отчётность. Формально всё «работало», пока при перепродаже юрист покупателя не поднял структуру: номинальное владение и отсутствие содержания создали риск оспаривания и отпугнули покупателя.

Вывод: тайская компания — рабочий инструмент, но только с реальным экономическим содержанием и корректной структурой. Для многих покупателей leasehold проще и надёжнее. Выбор зависит от цели и готовности вести компанию.

Помогу сравнить leasehold и структуру с компанией под вашу виллу и подключу юриста для корректного оформления.

[ Форма заявки: структура владения виллой ]

Материал информационный, не является юридической консультацией; структуру владения выстраиваем с тайским юристом.