Власник кондо в rental pool на Пхукеті зазвичай уже знає свою «чисту» дохідність — орієнтир ~8–10% річних, це частка власника після поділу 60/40 з керуючою компанією. Але ця цифра — не те, що врешті лишається на руках: зверху накладається особистий прибутковий податок самого власника, а по дорозі ще утримується withholding tax. Розбираємо, з чого саме платить податок власник кондо, які вирахування доступні, як працює утримання у джерела і коли має сенс розглядати володіння через тайську компанію.
Зміст
- Який це податок і хто платить
- Категорія доходу і ставка
- Вирахування: 30% чи за фактом
- Withholding tax 5%: як працює утримання у джерела
- Шлях доходу в rental pool: від пулу до декларації
- Особисте володіння проти тайської компанії
- Декларація: форми і терміни
- Пастки
- Міні-кейс: скільки реально лишилось власнику
- Висновок і наступний крок
1. Який це податок і хто платить
Йдеться про особистий прибутковий податок (Personal Income Tax, PIT) власника-фізособи — не про податок на юрособу і не про місцевий податок на нерухомість. Платить його той, хто отримує дохід: власник кондо, що здає юніт самостійно або через програму управління орендою. Громадянство і віза значення не мають — важливе лише джерело доходу. Оренда нерухомості, що фізично перебуває в Таїланді, завжди тайський за джерелом дохід, тому під податок потрапляють однаково резиденти і нерезиденти (правило 180 днів розібране у статті про податкове резидентство — для цього конкретного податку воно нічого не змінює).
2. Категорія доходу і ставка
Дохід від здачі нерухомості в оренду — окрема категорія assessable income, розділ 40(5) Податкового кодексу Таїланду. До неї застосовується та сама прогресивна шкала 0–35%, що й до зарплати, але з власним набором вирахувань (розділ 3). Детальна таблиця всіх восьми ступенів шкали і розрахунок ефективної ставки — у статті ставки прибуткового податку для іноземця; тут — скорочений орієнтир:
| Податкова база, THB/рік | Ставка |
|---|---|
| 0 – 150 000 | 0% |
| 150 001 – 500 000 | 5–10% |
| 500 001 – 1 000 000 | 15–20% |
| 1 000 001 – 4 000 000 | 25–30% |
| понад 4 000 000 | 35% |
Ключове: ставка застосовується не до валового доходу від оренди, а до податкової бази — тобто після вирахувань, які розібрані нижче.
3. Вирахування: 30% чи за фактом
Для категорії 40(5) закон дає вибір з двох методів вирахування, і його не можна комбінувати — лише один на весь дохід цього типу за рік:
| Метод | Як рахується | Коли вигідніше |
|---|---|---|
| Стандартний (30%) | 30% від валової суми оренди, без документів | Типовий юніт у rental pool: операційка вже на стороні УК, підтверджувати особливо нема чого |
| За фактичними витратами | Сума документально підтверджених витрат (ремонт, страхування, частина комісії УК, відсотки за кредитом) | Великий об’єкт з високими реальними витратами, якщо вони документально перевищують 30% |
Далі з бази вираховується особистий неоподатковуваний мінімум 60 000 THB на платника (плюс вирахування на подружжя при спільному поданні) — і лише до цього залишку застосовується шкала з розділу 2.
4. Withholding tax 5%: як працює утримання у джерела
Окремий механізм, який часто плутають із самим податком. Коли орендну плату (або частку прибутку пулу) фізособі-власнику виплачує юридична особа — а саме так влаштована програма управління орендою у Layan Verde і Layan Green Park — платник зобов’язаний утримати 5% у джерела і перерахувати їх до Податкового департаменту від імені власника, видавши довідку про утримання.
Це не додатковий, а попередній податок: утримана сума — кредит, який зараховується під час подання річної декларації. Власник декларує повну валову суму доходу, рахує податок за правилами з розділів 2–3, а з результату віднімає вже утримані 5%. Різниця — або доплата, або повернення (див. розрахунок у розділі 9, де утримання виявляється більшим за підсумковий податок).
5. Шлях доходу в rental pool: від пулу до декларації
Важливо не плутати два різні рівні розрахунку, які йдуть один за одним:
- Рівень пулу. Керуюча компанія збирає виторг оренди, вираховує операційні витрати, VAT, city tax і сервісний збір — виходить чистий прибуток пулу.
- Поділ 60/40. Власник отримує 60% чистого прибутку пулу, керуюча компанія — 40% за операційку і маркетинг. Це і є орієнтир ~8–10% річних чистими, про який зазвичай говорять у презентації проєкту.
- Withholding у джерела. З частки, що виплачується власнику, УК утримує 5% (розділ 4) — на рахунок власника надходить уже сума за вирахуванням цього утримання.
- Особистий ПДФО власника. Наприкінці року власник декларує свою повну частку (до утримання) як дохід категорії 40(5), застосовує вирахування 30% або за фактом (розділ 3), особистий мінімум 60 000 THB і шкалу (розділ 2), з результату віднімає вже утримані 5%.
Поділ 60/40 і особистий ПДФО — це два незалежні розрахунки на різних рівнях, а не одне й те саме вирахування, застосоване двічі.
6. Особисте володіння проти тайської компанії
Великі власники кількох юнітів іноді розглядають оформлення оренди через тайську компанію — і тут логіка змінюється:
| Параметр | Володіння як фізособа | Володіння через тайську компанію |
|---|---|---|
| Ставка на прибуток | Прогресивна 0–35% | Пласка 20% (корпоративний податок) |
| Дохід на руки власнику | Напряму, за шкалою вище | Через дивіденди — плюс 10% withholding з дивідендів |
| Сукупне навантаження | До 35% на верхніх діапазонах | ~28% (20% + 10% з решти 80%) |
| Поріг вигоди | Невеликий дохід з 1–2 юнітів — майже завжди дешевше | Високий сукупний дохід з кількох юнітів, де маржинальна особиста ставка вже 30–35% |
| Додаткова складність | Мінімальна | Бухгалтерія, аудит, мінімальний капітал, обмеження за видами діяльності |
Для власника однієї студії або 1-спальної в пулі компанія майже ніколи не окупає складність адміністрування — особиста шкала з вирахуваннями дає ефективну ставку в рази нижчу за 35%. Структуру через компанію варто обговорювати окремо і разом з юристом — загальні ризики й механіка такого володіння розібрані у статті вілла через тайську компанію.
7. Декларація: форми і терміни
- PND.90 — основна річна декларація для будь-якого доходу, крім виключно зарплати, включно з орендою; подається до 31 березня наступного року.
- PND.94 — проміжна декларація за перше півріччя (січень–червень) спеціально для окремих категорій доходу, включно з орендою нерухомості; термін — до 30 вересня того ж року, сплачене зараховується в річному розрахунку.
- Довідка про утриманий withholding tax (від УК або орендаря-юрособи) — обов’язковий додаток до декларації, саме за нею зараховується кредит.
Детальніше про форми, штрафи за прострочення і логіку декларацій — у статті про ставки прибуткового податку для іноземця.
8. Пастки
- Вважати 8–10% чистими від пулу підсумковим доходом на руки. Це частка власника до особистого ПДФО — податок накладається зверху окремим розрахунком.
- Плутати withholding tax 5% з підсумковим податковим зобов’язанням. Це передоплата-кредит, а не фінальна ставка — реальна сума до доплати чи повернення рахується лише під час подання декларації.
- Не подавати декларацію, якщо утримання здається «вже сплаченим податком». Обов’язок декларувати дохід не скасовується тим, що частина вже утримана у джерела.
- Комбінувати вирахування 30% і вирахування за фактом витрат. Метод обирається один на весь дохід категорії 40(5) за рік.
- Вважати, що переказ доходу за кордон скасовує тайський податок. Оренда нерухомості в Таїланді оподатковується за фактом отримання доходу в країні — незалежно від того, лишаються гроші на тайському рахунку чи переказуються за кордон.
9. Міні-кейс: скільки реально лишилось власнику
Власник 1-спальної в Layan Verde (~$331 796) отримує від rental pool чисту частку ~9% річних (у межах орієнтиру 8–10%). Рахуємо за курсом ~33,7 THB/USD, застосовуючи стандартне вирахування 30% і особистий мінімум 60 000 THB — спрощено, без інших вирахувань:
| Параметр | Значення |
|---|---|
| Частка власника від пулу, ~9%/рік | ~987 600 THB |
| Withholding tax 5%, утримано УК при виплаті | ~49 400 THB |
| Після вирахування 30% (категорія 40(5)) | ~691 300 THB |
| Після особистого вирахування 60 000 THB | ~631 300 THB |
| Податок за прогресивною шкалою | ~47 200 THB |
| Підсумок при поданні PND.90 | Повернення ~2 200 THB (утримано більше, ніж нараховано) |
На невеликому і середньому доході з одного юніта утримані 5% часто виявляються навіть надлишковими — декларація не додає власнику борг, а повертає різницю. Для порівняння: економіку самого юніта і повну методику розрахунку дохідності до податку див. у статті як рахувати ROI на Пхукеті і в калькуляторі дохідності.
10. Висновок і наступний крок
Податок з орендного доходу в Таїланді — це особистий ПДФО власника за прогресивною шкалою 0–35% на частку від пулу, а не окрема «ставка на оренду». Withholding tax 5% при виплаті — не фінальний податок, а передоплата, що зараховується під час подання декларації PND.90 або проміжної PND.94. При типовому доході з однієї-двох студій або 1-спальних у rental pool підсумкове ефективне навантаження зазвичай виявляється помірним завдяки вирахуванню 30% і особистому мінімуму — а іноді утримання у джерела навіть перевищує фінальний розрахунок.
Надішлю розрахунок податкового навантаження під конкретний юніт Layan Green Park або Layan Verde у Лаяні — залиште заявку або перегляньте актуальний прайс у VillaCarte Group.
Матеріал має інформаційний характер і не є податковою чи юридичною консультацією. Ставки, вирахування і пороги подання декларацій встановлює Податковий департамент Таїланду — перед угодою і поданням декларації звіряйте актуальні норми з акредитованим податковим консультантом.
