Налоги на недвижимость в Таиланде: полный разбор для владельца

Налоги в Таиланде для владельца недвижимости невысоки по мировым меркам, но их структуру важно понимать: разовые сборы при сделке, ежегодный налог на землю и строения, налог с аренды. Незнание приводит к «сюрпризам» в смете. Разберём все статьи — кто и сколько платит, чем отличаются freehold и leasehold, как меняется картина при владении через компанию и что делать с отчётностью дома — на понятных цифрах.

Содержание

1. Обзор налогов и сборов
2. Разовые сборы при сделке
3. Кто что платит
4. Ежегодные налоги и расходы
5. Налог с дохода от аренды
6. Налог при продаже
7. Freehold или leasehold: налоговая нагрузка на горизонте 10 лет
8. Физлицо или тайская компания
9. Резидентство, СИДН и отчётность дома
10. Календарь владельца: когда и что платить
11. Ловушки
12. Кейс: смета налогов

1. Обзор налогов и сборов

Налоги делятся на три группы:

• Разовые при сделке — сбор за перевод права, гербовый/бизнес-налог, регистрация leasehold.
• Ежегодные — налог на землю и строения, common area fee (по сути расход, не налог).
• С дохода — подоходный налог с аренды и налог при продаже.

Полезно сразу разложить их по времени жизни актива — тогда ни одна статья не окажется неожиданностью:

Важная оговорка: в Таиланде большинство сборов при сделке считаются не от цены в договоре, а от оценочной стоимости (appraised value), которую ведёт земельный департамент. На Пхукете она, как правило, ниже рыночной, поэтому фактические проценты «от цены юнита» оказываются меньше номинальных ставок.

2. Разовые сборы при сделке

На первичке transfer fee нередко делится 50/50 или берётся застройщиком по акции.

Как устроен каждый сбор

• Transfer fee 2% — плата за регистрацию перехода права собственности на freehold-юнит. Для иностранца, покупающего кондо в иностранной квоте, к регистрации понадобится ещё форма FET — подтверждение ввоза валюты из-за рубежа; без неё земельный департамент сделку не зарегистрирует. В 2026 году кабинет министров продлил до 30 июня 2027 года сниженный сбор 0,01% — но льгота адресована тайским покупателям жилья, а не иностранным инвесторам, поэтому в своей смете закладывайте полные 2%.
• Регистрация leasehold ~1,1% — складывается из регистрационного сбора 1% и гербового сбора 0,1% от суммы договора аренды. Платится при регистрации 30-летнего договора и повторно при продлении на следующий срок — то есть один раз в поколение, а не при каждой перепродаже.
• SBT 3,3% — специальный бизнес-налог 3% плюс муниципальная надбавка 10% от него. Применяется, если продавец владел объектом менее 5 лет: государство считает такую продажу «коммерческой». Есть исключения — например, если продавец был зарегистрирован в этом жилье по домовой книге (tabien baan) не менее года, — но для иностранца-инвестора это редкий сценарий.
• Гербовый сбор 0,5% — альтернатива SBT: применяется, когда объект держали 5 лет и дольше. SBT и гербовый сбор никогда не платятся одновременно.
• Withholding tax — налог у источника, который земельный департамент удерживает с продавца в момент регистрации. Для физлица считается по прогрессивной шкале от оценочной стоимости с вычетом, растущим по годам владения; для компании — 1% от большей из оценочной и продажной стоимости.

🔗 Полная смета входа: Налоги и сборы на Пхукете →

3. Кто что платит

• Покупатель: доля transfer fee (freehold) или регистрация leasehold (~1,1%), sinking fund, счётчики.
• Продавец (вторичка): SBT/гербовый и withholding tax.
• Застройщик (первичка): часто берёт часть transfer fee на себя.

Финальное распределение — в договоре; это первое, что фиксируем письменно.

Три типовых сценария на Пхукете выглядят так:

На ресейле распределение сборов — предмет торга: продавец, который хочет выйти быстрее, нередко берёт часть регистрационных расходов на себя. Если вы покупатель, просите зафиксировать в оферте не только цену, но и точную формулу «кто что платит» — иначе торг переносится на день регистрации.

4. Ежегодные налоги и расходы

• Land and Building Tax — ежегодный налог на землю и строения; для жилья ставки низкие, для основного жилья — льготы и пороги.
• Common area fee — сбор за обслуживание комплекса (на Пхукете ориентир 85 THB/м²/мес). Это расход, а не налог, но регулярный.
• Sinking fund — единоразовый взнос в фонд капремонта при покупке (например, 850 THB/м²).
• Коммунальные — вода и электричество по счётчикам.

Land and Building Tax подробнее

Налог действует с 2020 года и заменил собой старые House and Land Tax и Local Development Tax. Для жилой категории закон задаёт диапазон 0,02–0,3% от оценочной стоимости — не от рыночной цены юнита. С 2020-го кабмин почти каждый год давал скидку от статутной ставки; 2026-й стал первым годом, когда налог взимается по полной ставке без временного послабления. В абсолютных батах сумма может слегка вырасти, но для типовой студии она остаётся на порядок меньше common area fee.

Льгота для основного жилья работает для владельца, зарегистрированного в этом объекте по домовой книге. Иностранный инвестор, сдающий юнит через rental pool, на неё обычно рассчитывать не может — закладывайте налог по полной ставке жилой категории. Администрирует его местный орган власти: он оценивает объект, объявляет ставку и присылает уведомление; оплата — в первой половине года.

🔗 Что реально изменилось: Налоговые изменения 2026 →

CAM fee и sinking fund на реальных юнитах

CAM fee платится независимо от того, сдаётся юнит или нет, и не входит в расчёт чистой доходности пула — это отдельная строка полной стоимости владения.

🔗 Разбор двух сборов: CAM fee и sinking fund →

5. Налог с дохода от аренды

Доход от аренды облагается подоходным налогом. В кондо-отеле с rental pool это учитывается в расчёте чистой доходности: владелец получает свою долю (по модели проекта ~60% чистой прибыли) уже с учётом налогов и комиссии управляющей компании. Итоговый ориентир чистой доходности владельца — ~8–10%.

Как считается налог владельца-физлица

1. Категория дохода. Аренда — отдельная категория assessable income (раздел 40(5) Налогового кодекса). К ней применяется прогрессивная шкала 0–35%: до 150 000 THB в год — 0%, дальше ступени 5–35%, причём каждая ставка облагает только свою часть дохода.
2. Вычет. Стандартный — 30% от валовой суммы аренды без документов, либо по фактическим расходам с подтверждением. Для типового кондо в rental pool стандартные 30% обычно выгоднее и проще.
3. Личный минимум. Из базы вычитается 60 000 THB на налогоплательщика.
4. Удержание у источника. Когда доход владельцу выплачивает юридическое лицо — а именно так устроена программа управления, — УК удерживает 5% и перечисляет их в Налоговый департамент. Это не дополнительный, а предварительный налог: в годовой декларации он засчитывается как кредит.
5. Декларация. Владелец подаёт годовую форму PND.90 (для арендного дохода — ещё и полугодовую PND.94), доплачивает разницу или получает возврат.

На практике для одной студии с доходом от пула порядка 430 000 THB в год налог по шкале после вычетов составляет около 4 600 THB — эффективная ставка порядка 1% от валового дохода. Это ниже, чем удержанные у источника 5%, поэтому владелец обычно получает возврат по декларации.

🔗 Как считается доход: Программа управления арендой → · Налог с арендного дохода → · Калькулятор

6. Налог при продаже

При перепродаже возникают сборы (transfer fee, возможно SBT при владении <5 лет, withholding). Прирост стоимости учитывается в удерживаемом налоге. Подробный разбор — в отдельной статье о налоге при продаже.

Ключевой переключатель — срок владения:

Для инвестора, который держит юнит с офф-плана, отсчёт срока идёт с момента регистрации права, а не с даты договора купли-продажи — на это стоит смотреть, планируя выход сразу после сдачи.

🔗 Подробнее: Налог при продаже недвижимости в Таиланде → · Как перепродать юнит →

7. Freehold или leasehold: налоговая нагрузка на горизонте 10 лет

Спор «freehold или leasehold» обычно ведут вокруг юридической природы права, но у него есть и налоговое измерение. Сравним две одинаковые студии на 10 лет владения с одной перепродажей в конце:

Вывод: на одном цикле владения leasehold обходится на входе дешевле, а разница на выходе зависит от того, как в договоре аренды прописана переуступка. Freehold проигрывает на входе, но проще в перепродаже: покупатель платит понятные сборы земельного департамента, а не разбирается в конструкции продлений. Чем короче остаток срока аренды, тем важнее эта разница.

🔗 Полное сравнение: Freehold или leasehold в Таиланде →

8. Физлицо или тайская компания

Иностранцы иногда оформляют недвижимость на тайскую компанию — чаще всего виллу на земле, которую напрямую в собственность иностранцу оформить нельзя. Для кондо в иностранной квоте необходимости в этом нет, а налоговая картина у компании заметно тяжелее:

Для одного-двух кондо в rental pool личное владение почти всегда проще и дешевле. Компания оправдана, когда речь о вилле на земле и структура выстроена юристом с реальной деятельностью — иначе это ещё и риск в свете кампании против номинальных схем.

🔗 Разбор структуры: Владение виллой через тайскую компанию →

9. Резидентство, СИДН и отчётность дома

Три вопроса, которые владелец обязан закрыть помимо тайских сборов:

• Резидентство. Тот, кто проводит в Таиланде 180 дней и больше за календарный год, становится тайским налоговым резидентом. На налог с аренды юнита на Пхукете это не влияет — он тайский по источнику и платится в любом случае, — но меняет режим ваших зарубежных доходов. Подробнее — правило 180 дней →.
• Соглашение об избежании двойного налогообложения. Доход от аренды, обложенный в Таиланде, обычно попадает и в декларацию дома. Действующее соглашение — например, между Россией и Таиландом с 2009 года — позволяет зачесть уплаченный тайский налог как кредит, если у вас есть справка об уплате и подтверждение резидентства. Без документов риск заплатить дважды реален. Подробнее — СИДН с Таиландом →.
• Визовые льготы. LTR-виза освобождает от налога зарубежный доход, ввезённый в Таиланд, но не доход от аренды тайской недвижимости — он облагается по обычной шкале. Подробнее — налоговые льготы LTR →.

10. Календарь владельца: когда и что платить

Чтобы ни одна статья не «всплыла» неожиданно, сведём всё в порядок действий на первый год:

1. До сделки. Запросить у застройщика или продавца оценочную стоимость юнита и полную формулу распределения сборов; заложить sinking fund, регистрацию/transfer fee и счётчики в смету входа.
2. Регистрация. Для freehold — подготовить FET; для leasehold — проверить, кто регистрирует договор и оплачивает 1,1%. Получить документы о регистрации из земельного департамента: они понадобятся и для СИДН, и для будущей продажи.
3. Первый год. Оплатить CAM fee (обычно раз в год авансом), дождаться уведомления о Land and Building Tax от местного органа и оплатить его в срок.
4. Аренда. Сохранять справки об удержании 5% от управляющей компании — по ним налог засчитывается в декларации.
5. Декларация. Подать полугодовую PND.94 и годовую PND.90, при необходимости запросить справку об уплате налога для зачёта дома.
6. Планирование выхода. Отметить дату регистрации права: от неё отсчитываются 5 лет, после которых SBT сменяется гербовым сбором.

11. Ловушки

• Считать только цену. Разовые сборы добавляют проценты к бюджету.
• Путать freehold и leasehold сборы. 2% transfer vs 1,1% регистрация аренды.
• Забыть про ежегодные. Common area и land tax — регулярные.
• Игнорировать налог с аренды. Он снижает чистую доходность.
• Не сверять актуальные ставки. Правила и льготы могут меняться.
• Рассчитывать на льготу для тайских покупателей. Сниженный transfer fee 0,01% до середины 2027 года иностранного инвестора не касается.
• Терять справки об удержании. Без них 5% withholding не зачесть в декларации, а тайский налог — в стране резидентства.
• Открывать компанию «на всякий случай». Для кондо это лишняя отчётность, аудит и риски без налоговой выгоды.

12. Кейс: смета налогов

Разберём типичный сценарий. Покупатель ориентируется только на цену юнита и «доходность», не заложив сборы. По факту при leasehold-сделке добавились: регистрация аренды ~1,1%, sinking fund, счётчики; ежегодно — common area fee и небольшой land tax; с аренды — подоходный налог (уже вшитый в чистую доходность через rental pool). Все эти статьи он не учёл, и «чистая» картина оказалась ниже ожиданий — не из-за налогов как таковых, а из-за того, что их не посчитали заранее.

Переложим это на реальный юнит — самую недорогую студию Layan Verde (B4-319, 36,18 м², leasehold, $235 995):

Итого разовые сборы — около $3 970 сверх цены, ежегодные — около $1 109 плюс небольшой налог на землю и строения. Именно эти цифры должны стоять в смете рядом с ориентиром чистой доходности ~8–10%, чтобы сравнивать проекты честно.

Вывод: налоги в Таиланде умеренные, но их нужно закладывать в смету и в расчёт чистой доходности с самого начала.

Посчитаю полную налоговую смету по вашему юниту и форме собственности вместе с юристом.

Источники

Первоисточники по теме. Ставки, пошлины и процедуры меняются — на момент сделки сверяйтесь с ними напрямую, а не с этой статьёй.

• Налоговый департамент Таиланда (The Revenue Department) — подоходный налог, withholding tax, гербовый сбор
• Земельный департамент Таиланда (Department of Lands) — титулы, чанот, регистрация перехода права и лизхолда

Материал информационный, не является налоговой консультацией; ставки и льготы могут меняться — сверяем актуальные с юристом на момент сделки.