Налоги в Таиланде для владельца недвижимости невысоки по мировым меркам, но их структуру важно понимать: разовые сборы при сделке, ежегодный налог на землю и строения, налог с аренды. Незнание приводит к «сюрпризам» в смете. Разберём все статьи — кто и сколько платит, чем отличаются freehold и leasehold — на понятных цифрах.
Содержание
1. Обзор налогов и сборов
Налоги делятся на три группы:
- Разовые при сделке — сбор за перевод права, гербовый/бизнес-налог, регистрация leasehold.
- Ежегодные — налог на землю и строения, common area fee (по сути расход, не налог).
- С дохода — подоходный налог с аренды и налог при продаже.
2. Разовые сборы при сделке
| Сбор | Ставка (ориентир) | Кто платит | База |
|---|---|---|---|
| Transfer fee (freehold) | ~2% | Делится / по договору | Оценочная стоимость |
| Регистрация leasehold | ~1,1% (раз в 30 лет) | Покупатель | Стоимость |
| Specific Business Tax (SBT) | 3,3% | Продавец | Если владел < 5 лет |
| Stamp duty (гербовый) | 0,5% | Продавец | Если SBT не применяется |
| Withholding tax | Прогрессивно / 1% | Продавец | При передаче права |
На первичке transfer fee нередко делится 50/50 или берётся застройщиком по акции.
🔗 Полная смета входа: Налоги и сборы на Пхукете →
3. Кто что платит
- Покупатель: доля transfer fee (freehold) или регистрация leasehold (~1,1%), sinking fund, счётчики.
- Продавец (вторичка): SBT/гербовый и withholding tax.
- Застройщик (первичка): часто берёт часть transfer fee на себя.
Финальное распределение — в договоре; это первое, что фиксируем письменно.
4. Ежегодные налоги и расходы
- Land and Building Tax — ежегодный налог на землю и строения; для жилья ставки низкие, для основного жилья — льготы и пороги.
- Common area fee — сбор за обслуживание комплекса (на Пхукете ориентир 85 THB/м²/мес). Это расход, а не налог, но регулярный.
- Sinking fund — единоразовый взнос в фонд капремонта при покупке (например, 850 THB/м²).
- Коммунальные — вода и электричество по счётчикам.
5. Налог с дохода от аренды
Доход от аренды облагается подоходным налогом. В кондо-отеле с rental pool это учитывается в расчёте чистой доходности: владелец получает свою долю (по модели проекта ~60% чистой прибыли) уже с учётом налогов и комиссии управляющей компании. Итоговый ориентир чистой доходности владельца — ~8–10%.
🔗 Как считается доход: Программа управления арендой → · Калькулятор
6. Налог при продаже
При перепродаже возникают сборы (transfer fee, возможно SBT при владении <5 лет, withholding). Прирост стоимости учитывается в удерживаемом налоге. Подробный разбор — в отдельной статье о налоге при продаже.
🔗 Подробнее: Налог при продаже недвижимости в Таиланде →
7. Ловушки
- Считать только цену. Разовые сборы добавляют проценты к бюджету.
- Путать freehold и leasehold сборы. 2% transfer vs 1,1% регистрация аренды.
- Забыть про ежегодные. Common area и land tax — регулярные.
- Игнорировать налог с аренды. Он снижает чистую доходность.
- Не сверять актуальные ставки. Правила и льготы могут меняться.
8. Кейс: смета налогов
Разберём типичный сценарий. Покупатель ориентируется только на цену юнита и «доходность», не заложив сборы. По факту при leasehold-сделке добавились: регистрация аренды ~1,1%, sinking fund, счётчики; ежегодно — common area fee и небольшой land tax; с аренды — подоходный налог (уже вшитый в чистую доходность через rental pool). Все эти статьи он не учёл, и «чистая» картина оказалась ниже ожиданий — не из-за налогов как таковых, а из-за того, что их не посчитали заранее.
Вывод: налоги в Таиланде умеренные, но их нужно закладывать в смету и в расчёт чистой доходности с самого начала.
Посчитаю полную налоговую смету по вашему юниту и форме собственности вместе с юристом.
[ Форма заявки: налоговая смета по юниту ]
Материал информационный, не является налоговой консультацией; ставки и льготы могут меняться — сверяем актуальные с юристом на момент сделки.