Инвесторы часто спрашивают: «Какой в Таиланде налог на прирост капитала при продаже недвижимости?» Ответ нестандартный: отдельного «capital gains tax» в привычном виде здесь нет — продажа облагается через комбинацию налога у источника, специального бизнес-налога или гербового сбора и трансферных сборов. Разберём, из чего складывается нагрузка, что на неё влияет, чем отличается выход до сдачи дома от выхода через пять лет и как заложить всё это в расчёт. Материал ознакомительный — конкретные цифры считает налоговый специалист.
Содержание
- Есть ли «capital gains» в Таиланде
- Налог у источника (withholding)
- Специальный бизнес-налог и гербовый сбор
- Трансферные сборы
- Что влияет на итог
- Кто и что платит
- Три сценария выхода: до сдачи, до 5 лет, после 5 лет
- Переуступка до регистрации права
- Freehold и leasehold при продаже
- Как заложить в расчёт выхода
- Отчётность дома и двойное налогообложение
- Ловушки
- Кейс: расчёт при продаже
1. Есть ли «capital gains» в Таиланде
В Таиланде нет отдельного налога «на прирост капитала» для недвижимости в том виде, как во многих странах. Вместо единой ставки на прибыль от продажи применяется комбинация платежей при регистрации перехода права:
- налог у источника (withholding);
- специальный бизнес-налог (SBT) или гербовый сбор;
- трансферный сбор за регистрацию.
Итоговая нагрузка зависит от срока владения, статуса продавца (физлицо/компания) и оценочной стоимости. Поэтому «сколько налог» — всегда расчёт на конкретную сделку.
Есть ещё одна принципиальная особенность: почти все эти платежи считаются не от вашей реальной прибыли, а от оценочной стоимости объекта, которую ведёт земельный департамент. На Пхукете она обычно ниже рыночной цены, поэтому фактическая нагрузка в процентах от цены сделки оказывается меньше номинальных ставок. Обратная сторона — платежи возникают даже тогда, когда продавец продаёт в ноль или в минус: государство смотрит на стоимость объекта, а не на ваш финансовый результат.
🔗 База: Налоги на недвижимость →
2. Налог у источника (withholding)
Withholding-налог — ключевой платёж при продаже:
- для физлиц рассчитывается по установленной методике от оценочной/продажной стоимости с учётом срока владения;
- для компаний считается иначе (обычно как процент от стоимости);
- удерживается в момент регистрации перехода в земельном департаменте.
Именно этот платёж чаще всего играет роль «налога на прибыль» при продаже, хотя формально это налог у источника.
Как устроен расчёт для физлица
Методика Налогового департамента выглядит как последовательность шагов, и земельный департамент выполняет её прямо на регистрации:
- Берётся оценочная стоимость объекта (не цена договора).
- Из неё вычитается стандартный вычет по таблице, зависящий от числа лет владения: в первый год вычитается большая часть стоимости, с каждым годом доля вычета снижается, а с восьмого года и дальше — фиксируется на половине. Год владения считается по календарным годам, поэтому покупка в декабре и продажа в январе формально дают уже два года.
- Остаток делится на число лет владения — получается условный «годовой доход».
- К нему применяется прогрессивная шкала подоходного налога (та же, что для зарплаты и аренды, 0–35%, но без личного необлагаемого минимума 60 000 THB).
- Результат умножается обратно на число лет — это и есть сумма к удержанию.
Смысл конструкции в том, что длинное владение «размазывает» условный доход по годам и попадает в низкие ступени шкалы. Поэтому при прочих равных чем дольше вы держите юнит, тем ниже withholding — даже если цена выросла сильнее.
Для компании-продавца расчёт проще: 1% от большей из оценочной и продажной стоимости, и это авансовый платёж в счёт годового налога на прибыль.
Окончательный или нет
Для физлица, продающего объект, который приобретался не для коммерческой перепродажи, удержанная сумма, как правило, может считаться окончательным налогом: доход от продажи разрешено не включать в годовую декларацию. Это удобно нерезиденту — он закрывает вопрос с тайским налогом прямо на регистрации. Если же объект продаётся в рамках предпринимательской деятельности, доход попадает в декларацию, а удержание засчитывается как кредит. Какой режим применим к вашей сделке — вопрос налоговому специалисту.
3. Специальный бизнес-налог и гербовый сбор
Здесь ключевую роль играет срок владения:
- Специальный бизнес-налог (SBT) применяется, если объект продаётся раньше определённого срока владения (продажа считается «коммерческой»).
- Гербовый сбор (stamp duty) применяется вместо SBT, если объект в собственности дольше этого срока.
То есть SBT и гербовый сбор — взаимоисключающие: платится что-то одно в зависимости от срока владения. Более длительное владение обычно переводит сделку в режим гербового сбора с меньшей нагрузкой.
В цифрах, которые действуют на 2026 год:
| Платёж | Ставка | Когда применяется | База |
|---|---|---|---|
| SBT | 3,3% (3% налога + 10% муниципальной надбавки от него) | Владение менее 5 лет | Большая из оценочной и продажной стоимости |
| Гербовый сбор | 0,5% | Владение 5 лет и дольше | Большая из оценочной и продажной стоимости |
Порог в пять лет считается с даты регистрации права на продавца — не с даты договора с застройщиком и не с даты резервации. Для инвестора, купившего юнит на стадии строительства, это значит, что отсчёт начнётся только после сдачи дома и регистрации в земельном департаменте.
Из-под SBT есть исключения — например, продавец, который был зарегистрирован в этом жилье по домовой книге (tabien baan) не меньше года, может продать раньше пяти лет в режиме гербового сбора. Для иностранного инвестора, сдающего юнит в аренду, это редкий случай — закладывайте общее правило. Для компании-продавца режим гербового сбора после пяти лет, как правило, недоступен: продажа недвижимости юрлицом обычно облагается SBT независимо от срока — уточняйте у специалиста.
4. Трансферные сборы
Трансферный сбор — плата за регистрацию перехода права в земельном департаменте (обычно процент от оценочной стоимости). Он взимается независимо от срока владения и является частью «издержек сделки».
Для leasehold логика регистрации иная: регистрируется договор аренды (ориентировочно ~1,1% на 30 лет при покупке). Итоговый набор платежей зависит от формы владения.
Ставка transfer fee для freehold — 2% от оценочной стоимости. В 2026 году кабинет министров продлил до 30 июня 2027 года сниженный сбор 0,01% для покупателей жилья, но льгота адресована тайским покупателям и на сделку с иностранным инвестором не распространяется — в расчёте выхода закладывайте полные 2% и заранее договаривайтесь, какую долю берёт покупатель.
5. Что влияет на итог
| Фактор | Как влияет |
|---|---|
| Срок владения | Определяет SBT или гербовый сбор; влияет на withholding для физлиц |
| Статус продавца | Физлицо и компания считаются по-разному |
| Оценочная стоимость | База для расчёта многих платежей |
| Форма владения | Freehold и leasehold — разная логика регистрации |
| Договорённости | Распределение сборов между сторонами |
Вывод: одна и та же продажа при разном сроке владения и статусе даст разную нагрузку. Считать нужно заранее и на конкретную сделку.
Отдельно про оценочную стоимость: земельный департамент пересматривает её периодически, и на растущем рынке она отстаёт от цен сделок. Это работает на продавца — база для SBT/гербового сбора и withholding оказывается ниже реальной цены. Запросить актуальную оценку конкретного юнита можно заранее, и это первое, что стоит сделать перед расчётом выхода.
6. Кто и что платит
Распределение налогов и сборов между продавцом и покупателем — предмет договорённости в договоре:
- на практике части сборов нередко делят между сторонами;
- важно прописать распределение заранее, до сделки;
- для инвестора-продавца это напрямую влияет на «чистую» прибыль.
Не оставляйте вопрос «кто платит» на устные договорённости — фиксируйте в договоре.
Обычная практика на пхукетском ресейле выглядит так:
| Платёж | По умолчанию | Что бывает на практике |
|---|---|---|
| Withholding | Продавец | Почти всегда продавец — это его налог |
| SBT / гербовый | Продавец | Почти всегда продавец |
| Transfer fee 2% | Делится 50/50 | От 100% на покупателе до 100% на продавце — предмет торга |
| Регистрация переуступки leasehold | Покупатель | Иногда делится |
| Комиссия агента | Продавец | Фиксируется в агентском договоре |
Продавец, которому важна скорость, часто «покупает» её, беря на себя весь transfer fee; покупатель, у которого несколько вариантов, торгуется за обратное. В оферте должна стоять точная формула, а не слово «по договорённости».
7. Три сценария выхода: до сдачи, до 5 лет, после 5 лет
Соберём всё в одну таблицу для юнита, купленного на стадии строительства:
| Сценарий | Что платится в земельном департаменте | Что ещё | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Переуступка до сдачи (право ещё не зарегистрировано) | Ничего — переход права не регистрируется | Комиссия застройщика за переуступку по договору; доход к декларированию | Самый «лёгкий» по сборам, но зависит от условий застройщика и спроса на переуступки |
| Продажа в первые 5 лет после регистрации | Withholding + SBT 3,3% + transfer fee 2% (доля по договору) | Комиссия агента | Самый дорогой сценарий: SBT на полную стоимость объекта |
| Продажа через 5 лет и позже | Withholding (уже ниже за счёт лет владения) + гербовый 0,5% + transfer fee 2% (доля по договору) | Комиссия агента | Базовый сценарий долгосрочного инвестора |
Разница между вторым и третьим сценариями — 2,8 процентного пункта от оценочной стоимости только по линии SBT/гербового сбора, плюс более низкий withholding. На горизонте Layan Verde (сдача в 2028 году) это означает, что «дешёвый» выход по сборам наступает не раньше 2033 года — либо через переуступку до сдачи. Для Layan Green Park, где фаза 1 сдана в 2024 году, первые владельцы перейдут в режим гербового сбора в 2029-м.
🔗 Стратегии выхода по горизонтам: Как перепродать → · Кейс распроданной фазы 1 →
8. Переуступка до регистрации права
Пока дом строится и право не зарегистрировано, инвестор продаёт не объект, а договор с застройщиком — off-plan-переуступку. Логика налогообложения здесь другая:
- Сборов земельного департамента нет. Transfer fee, SBT и withholding привязаны к регистрации перехода права, которой ещё не было.
- Есть комиссия застройщика. Переуступка требует его согласия и, как правило, оплаты по тарифу из договора. Условия — размер, минимальная доля оплаченного, запрет переуступок до определённой стадии — читайте до покупки.
- Прибыль остаётся доходом. Разница между полученным и уплаченным — доход, который в общем случае подлежит декларированию; как именно, зависит от вашего статуса — уточняйте у налогового специалиста.
- Покупатель принимает график. Новый владелец договора продолжает рассрочку на период строительства с той точки, где вы остановились.
Этот сценарий особенно интересен там, где застройщик даёт рассрочку на период строительства: вложен не весь бюджет, а прирост считается от полной цены. Застройщик Layan Verde прогнозирует капитализацию за период строительства порядка +45% — это прогноз, а не гарантия, но именно он определяет экономику ранней переуступки.
🔗 Офф-план или готовое → · Рассрочка на период строительства →
9. Freehold и leasehold при продаже
Форма владения меняет не ставки, а механику выхода:
| Аспект | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Что продаётся | Право собственности | Остаток срока аренды с опциями продления |
| Регистрация | Переход права: transfer fee 2%, SBT/гербовый, withholding | Переуступка договора аренды: регистрационный сбор по ставке leasehold (~1,1%), согласие лессора |
| Аудитория покупателей | Иностранцы в квоте, тайцы | Иностранцы, которых устраивает конструкция аренды |
| Фактор времени | Срок владения снижает withholding и переключает SBT на гербовый | Тот же принцип плюс уменьшающийся остаток срока |
Для leasehold дополнительно проверьте в договоре: кто оплачивает регистрацию переуступки, есть ли сбор лессора за согласие и как оформлены продления — чем меньше остаток срока, тем сильнее эти условия влияют на цену. Для freehold в иностранной квоте покупатель-иностранец должен подтвердить ввоз валюты формой FET — без неё регистрация не пройдёт, и сделка затянется.
10. Как заложить в расчёт выхода
При планировании перепродажи считайте «чистую» прибыль после всех платежей:
- Прирост цены (продажа минус покупка).
- Плюс накопленный доход от аренды (владелец ~8–10% чистыми через пул).
- Минус withholding, SBT/гербовый сбор, трансферные сборы.
- Минус издержки продажи (комиссия агента и пр.).
Только так вы увидите реальный ROI на выходе, а не «грязный» прирост. Ориентиры по модели проекта: 5-летний ROI ~65%, 10-летний ~78% (до учёта индивидуальных налогов сделки).
Чтобы расчёт был честным, сделайте три уточнения:
- База для сборов. Withholding, SBT/гербовый и transfer fee считайте от оценочной стоимости (или большей из оценочной и продажной там, где это предусмотрено), а не от своей прибыли. Запросите оценку заранее.
- Отдельная строка на аренду. Доход от rental pool уже прошёл через удержание 5% и личную декларацию — не облагайте его повторно в расчёте выхода. Подробнее — налог с арендного дохода →.
- Два варианта даты. Посчитайте выход «до 5 лет» и «после 5 лет» рядом: разница по SBT/гербовому и withholding покажет, стоит ли ждать порога или выгоднее выйти раньше на растущем рынке.
11. Отчётность дома и двойное налогообложение
Тайскими платежами история не заканчивается. Страна вашего налогового резидентства, как правило, облагает мировой доход — включая прибыль от продажи зарубежной недвижимости, и уже по своим правилам: от реальной прибыли, а не от оценочной стоимости.
- Соглашение об избежании двойного налогообложения. Если между вашей страной и Таиландом действует соглашение (например, конвенция России и Таиланда действует с 2009 года), уплаченные в Таиланде налоги обычно можно зачесть. Для этого нужны справка об уплате из Налогового департамента и подтверждение резидентства — берите их сразу после регистрации, задним числом это сложнее. Подробнее — СИДН с Таиландом →.
- Резидентство по правилу 180 дней. Если вы провели в Таиланде 180 дней и больше за год, вы тайский налоговый резидент, и это меняет режим ваших зарубежных доходов, но не логику налога на продажу тайской недвижимости. Подробнее — правило 180 дней →.
- Вывод денег. Средства от продажи, изначально ввезённые с формой FET, можно вывести обратно за рубеж на основании этой же формы и документов о продаже — ещё одна причина беречь бумаги с момента покупки. Подробнее — FET и ввоз валюты →.
12. Ловушки
- Искать единую ставку «capital gains». В Таиланде это комбинация платежей, а не один налог.
- Игнорировать срок владения. От него зависит SBT/гербовый сбор и расчёт withholding.
- Считать «грязный» прирост. Реальная прибыль — после всех налогов, сборов и комиссий.
- Не фиксировать распределение сборов. «Кто платит» должно быть в договоре, а не на словах.
- Забывать про отчётность дома. Налоговые обязательства в своей стране — на инвесторе; сверяйтесь со своим налоговым режимом.
- Считать пять лет от договора с застройщиком. Порог отсчитывается от регистрации права — для офф-плана это дата после сдачи.
- Ждать нулевого налога при продаже без прибыли. Withholding и SBT/гербовый считаются от стоимости объекта, а не от вашего результата.
- Продавать переуступкой, не прочитав договор. Комиссия застройщика и ограничения по стадии могут съесть заметную часть премии.
- Уходить с регистрации без справок. Без документов об уплате не будет зачёта дома и сложнее вывести средства.
13. Кейс: расчёт при продаже
Разберём типичный сценарий. Инвестор планировал продать юнит и хотел понять «чистую» прибыль. Он не искал абстрактную ставку «capital gains», а посчитал сделку: прирост цены за период владения, плюс накопленный доход от аренды ~8–10% в год, минус withholding, гербовый сбор (объект держали достаточно долго, поэтому не SBT) и трансферный сбор. Распределение сборов заранее прописали в договоре. Итоговый ROI на выходе оказался предсказуемым, без «сюрпризов» на регистрации.
Что он сделал по шагам — и что стоит повторить:
- Запросил оценочную стоимость юнита в земельном департаменте и посчитал все сборы от неё, а не от цены объявления.
- Проверил дату регистрации права и убедился, что пять лет прошли — сделка попала под гербовый сбор 0,5%, а не SBT 3,3%.
- Посчитал withholding по методике с вычетом за годы владения — за счёт длинного срока сумма оказалась заметно ниже, чем «1% от цены», на который он ориентировался сначала.
- Зафиксировал в оферте раздел transfer fee 50/50 и комиссию агента.
- Получил на регистрации справки об уплате и приложил их к декларации в стране резидентства — тайские платежи зачлись, двойного налога не возникло.
Для сравнения: тот же юнит, проданный на четвёртом году, обошёлся бы дороже на весь SBT и на более высокий withholding — именно этот расчёт и убедил инвестора дождаться порога, продолжая получать доход через пул.
Вывод: «налог на прирост капитала» в Таиланде — это набор платежей, чувствительных к сроку владения и статусу продавца. Считайте их заранее и на конкретную сделку — тогда выход будет прозрачным.
Помогу оценить «чистую» прибыль при продаже с учётом налогов и сборов через профильных налоговых специалистов и подготовить объект к выходу.
Расчёт налогов при продаже
Отправляя форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Источники
Первоисточники по теме. Ставки, пошлины и процедуры меняются — на момент сделки сверяйтесь с ними напрямую, а не с этой статьёй.
- Налоговый департамент Таиланда (The Revenue Department) — подоходный налог, withholding tax, гербовый сбор
- Земельный департамент Таиланда (Department of Lands) — титулы, чанот, регистрация перехода права и лизхолда
Материал информационный, не является налоговой/юридической консультацией; ставки, пороги и условия зависят от сделки, срока владения и статуса — уточняйте у профильных налоговых специалистов.
