В інфополі постійно з’являються заголовки про «нові податки в Таїланді», але за 2026 рік реально відбулися дві конкретні, перевірювані зміни — і жодна з них не додає іноземному власнику кондо нового податку. По-перше, річний Land and Building Tax (податок на землю і будівлі) уперше стягується за повною статутною ставкою без тимчасової знижки, яку кабмін продовжував майже щороку з 2020-го. По-друге, кабінет міністрів продовжив до 30 червня 2027 року знижений збір за перехід права власності та реєстрацію іпотеки — але ця пільга адресована тайським покупцям житла, а не іноземним інвесторам. Розбираємо, що з цього реально стосується власника кондо на Пхукеті, а що — лише заголовок у стрічці новин.
Зміст
- Навіщо власнику стежити за цими новинами
- Головне: 2026 — перший рік повної ставки Land and Building Tax
- Ставки податку на землю і будівлі за типами об’єктів
- Незабудовані ділянки: ступінчасте зростання ставки
- Терміни сплати у 2026 році
- Transfer fee й іпотечний збір: знижку продовжили, але не для іноземців
- Що реально змінюється для власника кондо на Пхукеті
- Що НЕ змінилося: податок з оренди і rental pool
- Пастки
- Міні-кейс і висновок
1. Навіщо власнику стежити за цими новинами
Повний кошторис податків на нерухомість у Таїланді складається з разових зборів під час угоди та щорічних платежів — і обидва ці блоки у 2026 році зазнали змін, хоча й без революцій. Проблема в тому, що новинні заголовки часто узагальнюють: «податки зросли» звучить тривожно, але насправді одна зміна стосується лише тайських покупців житла до 7 млн бат, а друга — це завершення тимчасової знижки, а не новий податок. Розбиратися в деталях варто, щоб не закладати в бюджет те, що вас не стосується, і не пропустити те, що стосується.
2. Головне: 2026 — перший рік повної ставки Land and Building Tax
Land and Building Tax (податок на землю і будівлі) діє в Таїланді з 2020 року, замінивши старі House and Land Tax і Local Development Tax. З моменту введення майже щороку уряд своєю постановою давав власникам знижку від статутної ставки — спершу як антикризовий захід ковідного періоду, потім як продовження підтримки ринку. На початок 2026 року (2569 рік за буддійським календарем) окремої постанови про повсюдну знижку вперше не було — тобто 2026-й став першим роком, коли податок стягується за ставками, спочатку прописаними в законі 2019 року, без додаткового зниження зверху.
Важливо: самі ставки в законі не змінилися — змінилося те, що тимчасова «подушка» знижки закінчилася. Для власника це відчувається як зростання суми у платіжці порівняно з минулими роками, хоча формально це повернення до базової норми закону, а не новий податковий тягар.
3. Ставки податку на землю і будівлі за типами об’єктів
Закон ділить об’єкти на категорії з різним статутним діапазоном ставки від оціночної (не ринкової) вартості:
| Категорія об’єкта | Діапазон ставки | Кого стосується на практиці |
|---|---|---|
| Житлова нерухомість (кондо, вілла) | 0,02–0,3% | Власник кондо або вілли, включно з іноземцем-власником freehold-юніта |
| Комерційне використання | 0,3–0,7% (статутна стеля 1,2%) | Об’єкти, зареєстровані під комерційну діяльність |
| Сільськогосподарська земля | 0,01–0,1% | Власники землі під агровикористання |
| Незабудована / невикористовувана земля | від 0,3%, зростає з часом (розділ 4) | Власники незабудованих ділянок |
Для рядового інвестора, який володіє одним кондо для здачі в оренду через rental pool, актуальний перший рядок таблиці — житлова категорія з діапазоном 0,02–0,3% від оціночної вартості, яка на Пхукеті зазвичай помітно нижча за ринкову ціну юніта.
4. Незабудовані ділянки: ступінчасте зростання ставки
Окремий механізм стосується землі, яка не забудована або не використовується. Базова ставка для такої землі — від 0,3%, але якщо ділянка простоює три роки поспіль, ставка підвищується на 0,3 відсоткового пункту, і далі зростає на ту саму величину кожні наступні три роки — аж до статутного максимуму 3%. Механізм придуманий, щоб стимулювати освоєння землі, а не утримання її «про запас».
Для власника готового юніта в кондомініумі це не актуально напряму — правило стосується земельних ділянок як таких, а не окремих апартаментів у будівлі. Актуальне воно насамперед для власників вілл на власній землі або інвесторів, які тримають land plot під майбутню забудову.
5. Терміни сплати у 2026 році
Процедурний цикл Land and Building Tax зав’язаний на місцеві органи влади (Local Administrative Organizations), які ведуть облік по кожному об’єкту:
- До 1 квітня — місцеві органи зобов’язані оголосити оціночну вартість об’єктів і застосовну ставку.
- Протягом квітня — платнику податків має надійти повідомлення з розрахунком суми до оплати.
- Міністерство внутрішніх справ Таїланду на 2026 рік перенесло термін фактичної оплати для більшості платників пізніше за традиційне квітневе вікно.
Точна дата платежу залежить від конкретного муніципалітету і може відрізнятися за регіонами, тому фінальний термін варто уточнювати напряму в місцевому Land Office або через управляючу компанію комплексу, яка зазвичай адмініструє цю статтю для власників у межах юридичної особи будівлі.
6. Transfer fee й іпотечний збір: знижку продовжили, але не для іноземців
Друга зміна 2026 року — не про щорічний податок, а про разовий збір під час угоди. 30 червня 2026 року кабінет міністрів Таїланду продовжив ще на рік захід, що діяв з 2025-го: знижені ставки збору за перехід права власності та реєстрацію іпотеки. Повідомлення Міністерства внутрішніх справ опубліковані в офіційному віснику 1 липня 2026 року.
| Параметр | Стандартна ставка | Знижена ставка (продовжена до 30.06.2027) |
|---|---|---|
| Transfer fee (збір за перехід права) | 2% від оціночної вартості | 0,01% |
| Реєстрація іпотеки | 1% від суми іпотеки | 0,01% |
| Умова за ціною/оцінкою/сумою іпотеки | — | Кожна не вища за 7 000 000 THB |
| Хто має право на пільгу | — | Тільки фізособа-громадянин Таїланду |
| Типи об’єктів | — | Будинки, таунхауси, комерційні будівлі із землею, зареєстровані кондо-юніти |
Ключова деталь для нашої аудиторії: пільга прямо адресована тайським покупцям житла для власного проживання — формулювання заходу обмежує його фізособами-громадянами Таїланду. Іноземний покупець freehold-кондо на Пхукеті під цю знижку не потрапляє і платить transfer fee за стандартною ставкою ~2%, яка на практиці зазвичай ділиться між покупцем і продавцем або частково береться на себе забудовником у межах акції — детальніше в статті про повний кошторис купівлі на Пхукеті.
7. Що реально змінюється для власника кондо на Пхукеті
Якщо розкласти обидві зміни на практичні наслідки для іноземного інвестора:
- Щорічний Land and Building Tax — може незначно зрости в абсолютних батах порівняно з минулими роками, тому що тимчасова знижка кабміну закінчилася. Сама сума залишається низькою через невисоку ставку (0,02–0,3%) від оціночної, а не ринкової вартості.
- Transfer fee під час купівлі — не змінюється для іноземного покупця: як платили ~2% (або за домовленістю з забудовником/продавцем), так і продовжують платити. Продовження знижки до 2027 року — це новина про тайський локальний ринок житла до 7 млн бат, а не про іноземних інвесторів у проєкти біля пляжу Лаян.
- Жодних нових податків спеціально для іноземних власників у 2026 році не вводилося — обидві зміни є продовженням або завершенням уже наявних механізмів, а не новим законодавством.
8. Що НЕ змінилося: податок з оренди і rental pool
Обидві зміни 2026 року стосуються разових і щорічних зборів на володіння нерухомістю — вони жодним чином не зачіпають прибутковий податок з доходу від оренди. Власник юніта в Layan Verde або Layan Green Park, який отримує дохід через rental pool (власник отримує 60% чистого прибутку пулу, управляюча компанія — 40%; орієнтир чистої дохідності ~8–10% річних за окупності ~12 років), продовжує платити податок із цього доходу за тими самими правилами, що діяли й раніше — деталі в статті про податок з орендного доходу. Також не змінилися правила податкового резидентства за правилом 180 днів і remittance-механіка закордонних доходів.
9. Пастки
- Плутати «завершення знижки» з «новим податком». Формально ставки Land and Building Tax не змінювалися з 2019 року — у 2026-му закінчилося тимчасове послаблення, що діяло майже всі минулі роки.
- Вважати, що знижка на transfer fee стосується вас як іноземця. Захід явно обмежений тайськими громадянами-фізособами і порогом 7 млн бат — для freehold-угоди іноземця це не працює.
- Плутати оціночну і ринкову вартість. Land and Building Tax рахується від офіційної оцінки Земельного департаменту, яка на Пхукеті майже завжди нижча за ринкову ціну юніта — лякаючі відсотки в заголовках не переносяться напряму на суму в батах.
- Пропустити термін оплати через зсув дат. У 2026 році граничний термін зсунутий відносно звичного квітневого вікна — уточнюйте актуальну дату в управляючої компанії, а не орієнтуйтеся на торішній календар.
- Не розділяти податок на володіння і податок на дохід. Це різні статті з різними правилами і термінами — змішування їх в один рядок бюджету створює плутанину під час планування.
10. Міні-кейс і висновок
Інвестор із України читає новину «Таїланд підвищує податки на нерухомість у 2026 році» і відкладає угоду щодо студії в Layan Green Park, побоюючись зростання витрат. При перевірці фактів з’ясовується: зростання Land and Building Tax для його майбутнього юніта — це перехід від пільгової ставки до базової (частки відсотка від невисокої оціночної вартості, у реальних грошах — різниця в кілька сотень бат на рік), а продовження знижки на transfer fee взагалі не стосується його угоди, тому що вона адресована тайським покупцям житла до 7 млн бат. Підсумковий кошторис угоди для іноземного покупця не змінився ні на бат порівняно з 2025 роком — змінилося лише формулювання в новинних заголовках.
Висновок: обидві зміни 2026 року реальні й підтверджені офіційними джерелами, але жодна не створює нового податкового тягаря спеціально для іноземного власника кондо на Пхукеті. Це радше привід звірити актуальний кошторис, ніж привід для тривоги.
Надішлю актуальний кошторис податків і зборів під ваш юніт з урахуванням усіх змін 2026 року — залиште заявку або подивіться каталог VillaCarte Group.
Джерела
Першоджерела за темою. Ставки, пороги і терміни можуть уточнюватися місцевими органами й міністерствами — на момент угоди звіряйтеся з ними напряму, а не з цією статтею.
- Nation Thailand — продовження знижки 0,01% на transfer fee і реєстрацію іпотеки до 30.06.2027
- Bangkok Post — продовження стимулюючих заходів для ринку нерухомості на рік
- Земельний департамент Таїланду (Department of Lands) — реєстрація переходу права, transfer fee, іпотека
- Податковий департамент Таїланду (The Revenue Department) — загальні податкові відомості
Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Ставки, пороги і терміни сплати встановлюються і можуть переглядатися Міністерством внутрішніх справ, місцевими органами влади та Податковим департаментом Таїланду — перед угодою звіряйте актуальні норми з акредитованим юристом або бухгалтером.
