Вторичка или новостройка на Пхукете: что выгоднее инвестору

Один из первых вопросов инвестора на Пхукете: брать новостройку от застройщика или готовую вторичку у текущего владельца? У каждого варианта своя логика по цене, доходности, рискам и ликвидности. Новостройка — это рассрочка и потенциал роста, вторичка — готовый объект и быстрый вход в доход. Разберём оба формата по параметрам — от структуры платежей и сборов до проверки объекта и сценария на пять лет, — чтобы выбрать под вашу цель.

Содержание

1. Три формата на рынке
2. Цена и рассрочка
3. Что покупатель платит сверх цены
4. Доходность и вход в аренду
5. Риски каждого формата
6. Due diligence вторички: пошагово
7. Как оценить справедливую цену вторички
8. Ликвидность и перепродажа
9. Сравнительная таблица
10. Сценарий на пять лет
11. Кому что подходит
12. Ловушки
13. Кейс: выбор под цель

1. Три формата на рынке

На Пхукете инвестор фактически выбирает между тремя вариантами:

• Off-plan — новостройка на этапе строительства. Дешевле всего, рассрочка, доход после сдачи.
• Ready (новая, готовая) — новостройка после сдачи. Можно заезжать/сдавать сразу, но дороже off-plan.
• Resale (вторичка) — перепродажа у текущего владельца. Готовый объект с историей, но обычно без рассрочки.

Off-plan и ready — это первичка от застройщика; resale — сделка с частным продавцом.

Важный нюанс: «вторичка» на Пхукете — это не обязательно старый фонд. Часто это юнит в новом комплексе, который первый владелец купил на котловане и продаёт после сдачи. Так устроена, например, фаза 1 Layan Green Park: все 248 юнитов застройщик распродал до завершения стройки, комплекс работает с 2024, и сейчас в него можно войти только через ресейл от владельца. То есть по возрасту это новостройка, по форме сделки — вторичка.

Где вторичка ищется на практике: у агентств с прямым доступом к владельцам в конкретных комплексах, через управляющую компанию (она первой узнаёт, кто из собственников готов выйти) и в каталогах, где ресейлы помечены отдельно. В каталоге VillaCarte такие юниты идут с пометкой «ресейл от владельца».

🔗 База: Off-plan или готовое → · Готовые квартиры каталога →

2. Цена и рассрочка

Главное ценовое различие — рассрочка:

• Новостройка. Рассрочка по этапам стройки (например, схема 35%/50%). Off-plan — самый низкий вход: например, Layan Verde от $235 995. Цена растёт по мере готовности.
• Вторичка. Обычно оплата одним-двумя платежами напрямую продавцу, без застройщицкой рассрочки. За метр часто дороже сопоставимой новостройки.

Рассрочка новостройки снижает порог входа и позволяет распределить платежи во времени — это сильный аргумент для инвестора.

Как выглядят деньги в каждой сделке

Обратите внимание: студия в LGP по ресейлу дешевле студии в Layan Verde в абсолюте — но это разные продукты (30 м² в работающем эко-кондо-отеле против 36,2 м² в брендированном квартале под управлением Dusit со сдачей в 2028) и разная форма денег: за LGP нужна вся сумма сразу, а в Layan Verde на старте достаточно 35%. Сравнивать надо не ценники, а «сколько капитала заморожено и когда он начнёт работать».

И ещё раз про рассрочку на готовое: у фазы 1 LGP её нет ни в каком виде — ни на период строительства (он завершён), ни post-handover. Рассрочка на Пхукете — атрибут строящегося проекта, а не готового.

🔗 Рассрочка post-handover: где она есть → · Проекты с рассрочкой →

3. Что покупатель платит сверх цены

Ценник — не вся сумма сделки. Сборы и разовые взносы у новостройки и вторички структурированы по-разному.

Два практических следствия. Во-первых, на вторичке sinking fund не платится второй раз — это небольшой, но реальный плюс формата. Во-вторых, налоги продавца (SBT или гербовый сбор, withholding tax) формально его расходы, но опытные продавцы закладывают их в цену — поэтому вторичка юнита, купленного менее 5 лет назад, часто стоит чуть дороже: продавец компенсирует SBT.

🔗 Полная смета покупателя на Пхукете → · Sinking fund и CAM →

4. Доходность и вход в аренду

• Готовый объект (ready/resale). Приносит доход сразу — можно ставить в аренду с первого месяца. У вторички может быть готовая история загрузки.
• Off-plan. Доход стартует после сдачи, зато вход дешевле и есть потенциал роста цены за время стройки.

В обоих случаях в проекте с управляющей компанией владелец получает чистую доходность ориентировочно 8–10% через пул аренды (владелец — 60% чистой прибыли). Разница — в моменте старта дохода и цене входа.

Что даёт история аренды

У вторички в работающем комплексе есть то, чего у новостройки нет по определению, — фактические выплаты владельцу за прошедшие сезоны. Это позволяет:

• считать доходность не от «ожидаемой ставки», а от реальных цифр пула;
• увидеть, как объект проходит низкий сезон (май–октябрь), а не только пиковые месяцы;
• понять, растёт ли CAM и как менялась доля владельца в пуле аренды.

При покупке ресейла в LGP запрашивайте отчёты пула за 2024–2025 — это нормальная практика, и продавец, который отказывается их показать, сам себя характеризует.

🔗 Расчёт ROI → · Калькулятор · Программа управления арендой →

5. Риски каждого формата

Новостройка (особенно off-plan):

• риск сроков и надёжности застройщика — снимается выбором проверенного девелопера с историей сдач;
• ожидание дохода до сдачи.

Вторичка:

• состояние объекта и износ — нужен осмотр;
• скрытые обременения и долги — снимаются проверкой (due diligence);
• отсутствие рассрочки — нужна полная сумма.

Добавим менее очевидные риски. У вторички это обязательства перед управляющей компанией: если юнит в пуле аренды, договор с оператором обычно переходит к новому владельцу вместе с юнитом, и выйти из пула «по желанию» может быть нельзя. Это не минус, если вы покупаете под доход, но сюрпризом это быть не должно. Второй нюанс — иностранная квота: продавец-иностранец, продающий иностранцу, передаёт юнит внутри квоты, а вот покупка у тайского владельца может упереться в её исчерпание.

У новостройки скрытый риск — изменение условий по ходу продаж: графики платежей, набор отделки и даже управляющая компания могут корректироваться от очереди к очереди. Всё, что для вас критично, фиксируйте в договоре, а не в презентации.

🔗 Как выбрать застройщика → · Due diligence → · Красные флаги застройщика →

6. Due diligence вторички: пошагово

Готовый объект не требует проверки застройщика, но требует проверки продавца и самого юнита. Стандартный порядок, который занимает 1–3 недели:

1. Копия чанота и выписка из Земельного департамента. Сверяем владельца, площадь, отсутствие залогов и обременений. Как проверить чанот →
2. Справка от юридического лица кондоминиума. Долги по CAM, статус sinking fund, наличие свободной иностранной квоты — без этой справки Земельный департамент не зарегистрирует переход права иностранцу.
3. Формы FET по первоначальной покупке. Подтверждают, что деньги на юнит пришли из-за рубежа; вам они понадобятся для будущего вывода средств при продаже. Про FET →
4. Договор с управляющей компанией. Условия пула, срок, порядок выхода, доля владельца — что переходит вместе с юнитом.
5. Отчёты аренды за прошедшие сезоны и текущие бронирования.
6. Осмотр и опись. Состояние инженерии, мебели и техники; что именно входит в цену.
7. Договор купли-продажи с юристом: порядок расчётов, кто платит какие сборы, дата регистрации.

По объёму это сопоставимо с проверкой застройщика на off-plan — просто фокус смещается с «сдадут ли» на «чисто ли то, что уже сдано».

🔗 Процесс покупки на Пхукете по шагам →

7. Как оценить справедливую цену вторички

У новостройки цену диктует прайс застройщика. У вторички — договорённость с продавцом, и здесь нужен ориентир.

• Цена застройщика на аналогичный юнит. Если в комплексе ещё идут продажи от девелопера, ресейл обычно чуть ниже его прайса — иначе покупатель уйдёт к застройщику. Если продажи завершены (как в фазе 1 LGP), ориентира «от застройщика» нет, и цена определяется дефицитом: единичные ресейлы в распроданном комплексе продаются с премией к цене старта.
• Реализованный рост. По данным застройщика, фаза 1 LGP выросла примерно на 100% от старта продаж до работающего комплекса. Цена ресейла ($142 602 за студию) уже включает этот рост — дисконта «за ожидание» здесь нет, это цена готового актива с историей дохода.
• Доходность как проверка. Разделите фактические годовые выплаты пула на запрашиваемую цену. Если получается заметно ниже ориентира ~8–10% чистыми, либо цена завышена, либо у объекта проблемы с загрузкой.
• Налоговый статус продавца. Владеет менее 5 лет — его SBT 3,3% почти наверняка сидит в цене; это законный повод для торга.

Практика показывает: хорошо расположенный ресейл в работающем комплексе редко продаётся с большим дисконтом. Дисконт появляется там, где есть проблема — с локацией, состоянием или управлением. Дешёвая вторичка — повод не радоваться, а проверять.

🔗 Кейс: как распродалась фаза 1 LGP →

8. Ликвидность и перепродажа

Ликвидность зависит не от формата как такого, а от связки «локация + состояние + аренда»:

• Ликвиднее — современные проекты в востребованных локациях (например, Лаян), с управляющей компанией и стабильной арендой.
• Медленнее — старый фонд без ремонта и без программы аренды, в неудачной локации.

Новостройка в хорошей локации к моменту перепродажи часто выигрывает за счёт роста цены за время стройки и «свежести» объекта.

Кто покупает вторичку на Пхукете? В основном те же инвесторы, что и первичку, но с другой мотивацией: им нужен доход сразу, они не хотят ждать стройку и готовы заплатить за определённость. Поэтому ликвидность вторички напрямую зависит от того, насколько убедительна её история дохода. Юнит с прозрачными отчётами пула и стабильной загрузкой уходит быстро; юнит без истории, сдававшийся «сам по себе», продаётся долго и с торгом.

Ещё один фактор — налоговый календарь продавца: продажа в первые 5 лет владения облагается SBT 3,3%, после — гербовым сбором 0,5%. Это одна из причин, по которой на рынке мало «свежих» ресейлов из недавно сданных комплексов: владельцам выгоднее дождаться пятилетнего порога.

🔗 Как перепродать на Пхукете → · Налог на прирост капитала →

9. Сравнительная таблица

10. Сценарий на пять лет

Посмотрим на три формата через один горизонт — пять лет с момента сделки. Цифры не прогнозируем; смотрим на структуру.

Что видно из таблицы. Off-plan «покупает» два года без дохода в обмен на рассрочку и рост к сдаче. Ready и resale дают поток с первого сезона — разница между ними в том, что у resale история уже есть, а у ready она только формируется. И у всех трёх форматов пятилетний порог владения — естественная точка выхода с точки зрения налогов.

11. Кому что подходит

• Off-plan — тем, кто хочет минимальный вход, рассрочку и рост цены, готов подождать сдачи.
• Ready — тем, кому нужен новый объект с доходом сразу, без ожидания стройки.
• Resale — тем, кто хочет конкретную локацию/юнит с историей аренды и готов оплатить без рассрочки.

Часто оптимум для инвестора — off-plan или ready в сильной локации с управляющей компанией: баланс цены входа, дохода и ликвидности.

Отдельный сценарий — распроданный комплекс, куда хочется именно туда. Если цель — конкретный работающий проект, где застройщик уже всё продал, вторичка становится не компромиссом, а единственной дверью. Так устроен вход в фазу 1 Layan Green Park: ресейл с полной оплатой — или ничего. Для тех, кому важнее рассрочка и рост, логичнее смотреть строящийся Layan Verde в том же районе.

🔗 Layan Verde vs Layan Green Park →

12. Ловушки

• Смотреть только на цену метра. Рассрочка, момент старта дохода и потенциал роста важнее «цены за м²» в вакууме.
• Игнорировать застройщика на off-plan. Риск стройки снимается репутацией девелопера, а не низкой ценой.
• Не осматривать вторичку. Износ, скрытые долги и обременения — проверяйте до сделки.
• Забывать про ликвидность. Дешёвый неликвид сложно перепродать; считайте выход заранее.
• Сравнивать без цели. «Выгоднее» — всегда относительно вашей задачи: доход сейчас или рост к сдаче.
• Покупать вторичку без справки от юридического лица. Без неё не пройдёт регистрация иностранцу, а долги продавца по CAM станут вашими.
• Терять формы FET. Без подтверждения ввоза валюты по первой покупке вывод средств при вашей продаже усложнится.
• Верить в «рассрочку на готовое». Если комплекс сдан и распродан, рассрочки от застройщика не существует; предложение «в рассрочку от владельца» — повод проверить, кто и на каких условиях реально держит титул до полной оплаты.
• Не читать договор с оператором. Условия пула переходят к вам вместе с юнитом; узнать о них после сделки — поздно.

🔗 Типичные ошибки инвесторов →

13. Кейс: выбор под цель

Разберём типичный сценарий. Инвестор хотел минимальный вход и потенциал роста. Вторичка требовала полной суммы сразу и была дороже за метр, готовая новостройка — тоже без рассрочки на старте. Он выбрал off-plan в сильной локации: низкий вход, рассрочка по этапам, а к сдаче — рост цены и старт аренды с чистой доходностью ~8–10%. Ожидание стройки компенсировалось экономией на входе и приростом стоимости.

Теперь обратный сценарий. Второй инвестор хотел конкретный работающий комплекс с историей и доход с первого месяца — ждать стройку не был готов. Его выбор — ресейл студии в фазе 1 Layan Green Park за $142 602 с полной оплатой. Перед сделкой он получил справку от юридического лица, отчёты пула за прошедшие сезоны и копию чанота, проверил квоту и договор с оператором. Роста «как на котловане» у него не будет — по данным застройщика, фаза 1 уже выросла примерно на 100% с момента старта, и эта капитализация досталась первому владельцу. Зато с первого сезона идут выплаты из пула, а sinking fund платить не пришлось.

Оба решения правильные — потому что оба совпадают с целью. Ошибкой было бы поменять их местами: первому инвестору вторичка заморозила бы весь капитал без роста, второму off-plan дал бы два года ожидания вместо дохода.

Вывод: «вторичка или новостройка» — вопрос не моды, а цели. Для роста капитала и низкого входа выигрывает off-plan; для дохода здесь и сейчас — ready или качественная вторичка с проверенной историей.

Подберу формат под вашу цель — вход, доход или рост — с расчётом доходности и проверкой объекта.