Одне з перших питань інвестора на Пхукеті: брати новобудову від забудовника чи готову вторинку в поточного власника? У кожного варіанта своя логіка щодо ціни, дохідності, ризиків і ліквідності. Новобудова — це розстрочка й потенціал зростання, вторинка — готовий обʼєкт і швидкий вхід у дохід. Розберемо обидва формати за параметрами — від структури платежів і зборів до перевірки обʼєкта та сценарію на пʼять років, — щоб обрати під вашу ціль.
Зміст
- Три формати на ринку
- Ціна й розстрочка
- Що покупець платить понад ціну
- Дохідність і вхід в оренду
- Ризики кожного формату
- Due diligence вторинки: покроково
- Як оцінити справедливу ціну вторинки
- Ліквідність і перепродаж
- Порівняльна таблиця
- Сценарій на пʼять років
- Кому що підходить
- Пастки
- Кейс: вибір під ціль
1. Три формати на ринку
На Пхукеті інвестор фактично обирає між трьома варіантами:
- Off-plan — новобудова на етапі будівництва. Найдешевше, розстрочка, дохід після здачі.
- Ready (нова, готова) — новобудова після здачі. Можна заїжджати/здавати одразу, але дорожче за off-plan.
- Resale (вторинка) — перепродаж у поточного власника. Готовий обʼєкт з історією, але зазвичай без розстрочки.
Off-plan і ready — це первинка від забудовника; resale — угода з приватним продавцем.
Важливий нюанс: «вторинка» на Пхукеті — це не обовʼязково старий фонд. Часто це юніт у новому комплексі, який перший власник купив на котловані й продає після здачі. Так влаштована, наприклад, фаза 1 Layan Green Park: усі 248 юнітів забудовник розпродав до завершення будівництва, комплекс працює з 2024, і зараз у нього можна увійти лише через ресейл від власника. Тобто за віком це новобудова, за формою угоди — вторинка.
Де вторинка шукається на практиці: в агентств із прямим доступом до власників у конкретних комплексах, через керуючу компанію (вона першою дізнається, хто з власників готовий вийти) і в каталогах, де ресейли позначені окремо. У каталозі VillaCarte такі юніти йдуть із позначкою «ресейл від власника».
2. Ціна й розстрочка
Головна цінова відмінність — розстрочка:
- Новобудова. Розстрочка за етапами будівництва (наприклад, схема 35%/50%). Off-plan — найнижчий вхід: наприклад, Layan Verde від $235 995. Ціна зростає в міру готовності.
- Вторинка. Зазвичай оплата одним-двома платежами напряму продавцю, без забудовницької розстрочки. За метр часто дорожче за зіставну новобудову.
Розстрочка новобудови знижує поріг входу й дозволяє розподілити платежі в часі — це сильний аргумент для інвестора.
Як виглядають гроші в кожній угоді
| Off-plan (Layan Verde) | Вторинка (фаза 1 Layan Green Park) | |
|---|---|---|
| Резервація | 200 000 THB | Депозит продавцю за домовленістю (зазвичай 5–10%) |
| Перший платіж | 35% або 50% при підписанні договору | Решта при реєстрації в Земельному департаменті |
| Подальші платежі | 5 платежів по 13% (або 10%) кожні 6 місяців до здачі у 2028 | Немає — угоду закрито |
| Разом до отримання ключів | Розтягнуто на період будівництва | 100% протягом 2–6 тижнів |
| Приклад входу | Студії від $235 995 | Студії від $142 602 |
Зверніть увагу: студія в LGP за ресейлом дешевша за студію в Layan Verde в абсолюті — але це різні продукти (30 м² у працюючому еко-кондо-готелі проти 36,2 м² у брендованому кварталі під управлінням Dusit зі здачею у 2028) і різна форма грошей: за LGP потрібна вся сума одразу, а в Layan Verde на старті достатньо 35%. Порівнювати треба не цінники, а «скільки капіталу заморожено і коли він почне працювати».
І ще раз про розстрочку на готове: у фази 1 LGP її немає в жодному вигляді — ні на період будівництва (він завершений), ні post-handover. Розстрочка на Пхукеті — атрибут проєкту, що будується, а не готового.
🔗 Розстрочка post-handover: де вона є → · Проєкти з розстрочкою →
3. Що покупець платить понад ціну
Цінник — не вся сума угоди. Збори й разові внески в новобудови й вторинки структуровані по-різному.
| Стаття | Новобудова від забудовника | Вторинка від власника |
|---|---|---|
| Transfer fee (freehold) | ~2% — частка покупця за договором | ~2% — як ділиться з продавцем, фіксується в договорі |
| Реєстрація leasehold | 1,1% при оформленні | 1,1% при переоформленні на нового орендаря |
| Sinking fund | Разово при передачі (Layan Verde — 850 THB/м², LGP — 650 THB/м²) | Зазвичай уже внесений першим власником |
| CAM fee | З моменту передачі (LV — 85 THB/м²/міс, LGP — 75) | З моменту угоди; борги продавця — перевірити |
| SBT 3,3% / гербовий збір 0,5% | Не застосовується до покупця | Платить продавець (якщо продає в перші 5 років — SBT) |
| Withholding tax | — | Платить продавець |
| Юрист / due diligence | За бажанням | Практично обовʼязковий |
Два практичні наслідки. По-перше, на вторинці sinking fund не платиться вдруге — це невеликий, але реальний плюс формату. По-друге, податки продавця (SBT або гербовий збір, withholding tax) формально його витрати, але досвідчені продавці закладають їх у ціну — тому вторинка юніта, купленого менш ніж 5 років тому, часто коштує трохи дорожче: продавець компенсує SBT.
🔗 Повний кошторис покупця на Пхукеті → · Sinking fund і CAM →
4. Дохідність і вхід в оренду
- Готовий обʼєкт (ready/resale). Приносить дохід одразу — можна ставити в оренду з першого місяця. У вторинки може бути готова історія завантаження.
- Off-plan. Дохід стартує після здачі, зате вхід дешевший і є потенціал зростання ціни за час будівництва.
В обох випадках у проєкті з керуючою компанією власник отримує чисту дохідність орієнтовно 8–10% через пул оренди (власник — 60% чистого прибутку). Різниця — у моменті старту доходу й ціні входу.
Що дає історія оренди
У вторинки в працюючому комплексі є те, чого в новобудови немає за визначенням, — фактичні виплати власнику за минулі сезони. Це дозволяє:
- рахувати дохідність не від «очікуваної ставки», а від реальних цифр пулу;
- побачити, як обʼєкт проходить низький сезон (травень–жовтень), а не лише пікові місяці;
- зрозуміти, чи зростає CAM і як змінювалася частка власника в пулі оренди.
При купівлі ресейлу в LGP запитуйте звіти пулу за 2024–2025 — це нормальна практика, і продавець, який відмовляється їх показати, сам себе характеризує.
🔗 Розрахунок ROI → · Калькулятор · Програма управління орендою →
5. Ризики кожного формату
Новобудова (особливо off-plan):
- ризик термінів і надійності забудовника — знімається вибором перевіреного девелопера з історією здач;
- очікування доходу до здачі.
Вторинка:
- стан обʼєкта й знос — потрібен огляд;
- приховані обтяження й борги — знімаються перевіркою (due diligence);
- відсутність розстрочки — потрібна повна сума.
Додамо менш очевидні ризики. У вторинки це зобовʼязання перед керуючою компанією: якщо юніт у пулі оренди, договір з оператором зазвичай переходить до нового власника разом із юнітом, і вийти з пулу «за бажанням» може бути неможливо. Це не мінус, якщо ви купуєте під дохід, але сюрпризом це бути не повинно. Другий нюанс — іноземна квота: продавець-іноземець, що продає іноземцю, передає юніт усередині квоти, а от купівля в тайського власника може впертися в її вичерпання.
У новобудови прихований ризик — зміна умов у ході продажів: графіки платежів, набір оздоблення й навіть керуюча компанія можуть коригуватися від черги до черги. Усе, що для вас критично, фіксуйте в договорі, а не в презентації.
🔗 Як обрати забудовника → · Due diligence → · Червоні прапорці забудовника →
6. Due diligence вторинки: покроково
Готовий обʼєкт не вимагає перевірки забудовника, але вимагає перевірки продавця й самого юніта. Стандартний порядок, який займає 1–3 тижні:
- Копія чанота і виписка із Земельного департаменту. Звіряємо власника, площу, відсутність застав і обтяжень. Як перевірити чанот →
- Довідка від юридичної особи кондомініуму. Борги за CAM, статус sinking fund, наявність вільної іноземної квоти — без цієї довідки Земельний департамент не зареєструє перехід права іноземцю.
- Форми FET за первинною купівлею. Підтверджують, що гроші на юніт надійшли з-за кордону; вони знадобляться вам для майбутнього виведення коштів при продажу. Про FET →
- Договір з керуючою компанією. Умови пулу, строк, порядок виходу, частка власника — що переходить разом із юнітом.
- Звіти оренди за минулі сезони й поточні бронювання.
- Огляд і опис. Стан інженерії, меблів і техніки; що саме входить у ціну.
- Договір купівлі-продажу з юристом: порядок розрахунків, хто платить які збори, дата реєстрації.
За обсягом це зіставно з перевіркою забудовника на off-plan — просто фокус зміщується з «чи здадуть» на «чи чисте те, що вже здано».
7. Як оцінити справедливу ціну вторинки
У новобудови ціну диктує прайс забудовника. У вторинки — домовленість із продавцем, і тут потрібен орієнтир.
- Ціна забудовника на аналогічний юніт. Якщо в комплексі ще тривають продажі від девелопера, ресейл зазвичай трохи нижчий за його прайс — інакше покупець піде до забудовника. Якщо продажі завершено (як у фазі 1 LGP), орієнтира «від забудовника» немає, і ціну визначає дефіцит: поодинокі ресейли в розпроданому комплексі продаються з премією до ціни старту.
- Реалізоване зростання. За даними забудовника, фаза 1 LGP зросла приблизно на 100% від старту продажів до працюючого комплексу. Ціна ресейлу ($142 602 за студію) вже включає це зростання — дисконту «за очікування» тут немає, це ціна готового активу з історією доходу.
- Дохідність як перевірка. Розділіть фактичні річні виплати пулу на запитувану ціну. Якщо виходить помітно нижче за орієнтир ~8–10% чистими, або ціна завищена, або в обʼєкта проблеми із завантаженням.
- Податковий статус продавця. Володіє менше 5 років — його SBT 3,3% майже напевно сидить у ціні; це законний привід для торгу.
Практика показує: добре розташований ресейл у працюючому комплексі рідко продається з великим дисконтом. Дисконт зʼявляється там, де є проблема — з локацією, станом або управлінням. Дешева вторинка — привід не радіти, а перевіряти.
8. Ліквідність і перепродаж
Ліквідність залежить не від формату як такого, а від звʼязки «локація + стан + оренда»:
- Ліквідніше — сучасні проєкти в затребуваних локаціях (наприклад, Лаян), із керуючою компанією і стабільною орендою.
- Повільніше — старий фонд без ремонту й без програми оренди, у невдалій локації.
Новобудова в хорошій локації до моменту перепродажу часто виграє за рахунок зростання ціни за час будівництва й «свіжості» обʼєкта.
Хто купує вторинку на Пхукеті? Здебільшого ті самі інвестори, що й первинку, але з іншою мотивацією: їм потрібен дохід одразу, вони не хочуть чекати будівництва й готові заплатити за визначеність. Тому ліквідність вторинки безпосередньо залежить від того, наскільки переконлива її історія доходу. Юніт із прозорими звітами пулу й стабільним завантаженням іде швидко; юніт без історії, який здавали «сам по собі», продається довго й із торгом.
Ще один фактор — податковий календар продавця: продаж у перші 5 років володіння обкладається SBT 3,3%, після — гербовим збором 0,5%. Це одна з причин, чому на ринку мало «свіжих» ресейлів із нещодавно зданих комплексів: власникам вигідніше дочекатися пʼятирічного порогу.
🔗 Як перепродати на Пхукеті → · Податок на приріст капіталу →
9. Порівняльна таблиця
| Параметр | Off-plan | Ready (нова) | Resale (вторинка) |
|---|---|---|---|
| Ціна входу | Найнижча | Середня | Часто вище за метр |
| Розстрочка | Так, за етапами | Іноді | Зазвичай ні |
| Дохід | Після здачі | Одразу | Одразу |
| Потенціал зростання ціни | Високий | Середній | Нижче |
| Ризик будівництва | Є | Немає | Немає |
| Стан | Новий | Новий | Потребує огляду |
| Історія оренди | Немає | Немає | Є (якщо в пулі) |
| Sinking fund | Платить покупець | Платить покупець | Зазвичай уже внесений |
| Freehold-квота | Частіше доступна | Залежить від залишку | Залежить від продавця й квоти |
| Хто продавець | Забудовник | Забудовник | Приватна особа |
| Ключова перевірка | Забудовник і договір | Забудовник і юніт | Титул, борги, історія доходу |
10. Сценарій на пʼять років
Подивимося на три формати через один горизонт — пʼять років від моменту угоди. Цифри не прогнозуємо; дивимося на структуру.
| Рік | Off-plan (здача через ~2 роки) | Ready (нова) | Resale (вторинка) |
|---|---|---|---|
| 0 | Перший платіж 35–50%, будівництво | 100% оплата, запуск оренди | 100% оплата, оренда вже йде |
| 1 | Платежі за графіком, доходу немає | Перший повний сезон, статистика формується | Повний сезон із відомою історією |
| 2 | Здача, передача, sinking fund, старт оренди | Оренда, ринкове зростання | Оренда, ринкове зростання |
| 3–4 | Оренда від нової бази вартості; продаж обкладається SBT | Оренда; продаж обкладається SBT | Оренда; SBT залежить від строку володіння вами як продавцем |
| 5 | Поріг SBT пройдено — вихід із гербовим збором 0,5% | Те саме | Те саме |
Що видно з таблиці. Off-plan «купує» два роки без доходу в обмін на розстрочку й зростання до здачі. Ready і resale дають потік із першого сезону — різниця між ними в тому, що у resale історія вже є, а в ready вона лише формується. І в усіх трьох форматів пʼятирічний поріг володіння — природна точка виходу з погляду податків.
11. Кому що підходить
- Off-plan — тим, хто хоче мінімальний вхід, розстрочку й зростання ціни, готовий почекати здачі.
- Ready — тим, кому потрібен новий обʼєкт із доходом одразу, без очікування будівництва.
- Resale — тим, хто хоче конкретну локацію/юніт з історією оренди й готовий оплатити без розстрочки.
Часто оптимум для інвестора — off-plan чи ready в сильній локації з керуючою компанією: баланс ціни входу, доходу й ліквідності.
Окремий сценарій — розпроданий комплекс, куди хочеться саме туди. Якщо ціль — конкретний працюючий проєкт, де забудовник уже все продав, вторинка стає не компромісом, а єдиними дверима. Так влаштований вхід у фазу 1 Layan Green Park: ресейл із повною оплатою — або нічого. Тим, кому важливіші розстрочка й зростання, логічніше дивитися Layan Verde, що будується в тому самому районі.
12. Пастки
- Дивитися лише на ціну метра. Розстрочка, момент старту доходу й потенціал зростання важливіші за «ціну за м²» у вакуумі.
- Ігнорувати забудовника на off-plan. Ризик будівництва знімається репутацією девелопера, а не низькою ціною.
- Не оглядати вторинку. Знос, приховані борги й обтяження — перевіряйте до угоди.
- Забувати про ліквідність. Дешевий неліквід складно перепродати; рахуйте вихід заздалегідь.
- Порівнювати без цілі. «Вигідніше» — завжди відносно вашої задачі: дохід зараз чи зростання до здачі.
- Купувати вторинку без довідки від юридичної особи. Без неї не пройде реєстрація іноземцю, а борги продавця за CAM стануть вашими.
- Губити форми FET. Без підтвердження ввезення валюти за першою купівлею виведення коштів при вашому продажу ускладниться.
- Вірити в «розстрочку на готове». Якщо комплекс зданий і розпроданий, розстрочки від забудовника не існує; пропозиція «в розстрочку від власника» — привід перевірити, хто і на яких умовах реально тримає титул до повної оплати.
- Не читати договір з оператором. Умови пулу переходять до вас разом із юнітом; дізнатися про них після угоди — запізно.
13. Кейс: вибір під ціль
Розберемо типовий сценарій. Інвестор хотів мінімальний вхід і потенціал зростання. Вторинка вимагала повної суми одразу й була дорожча за метр, готова новобудова — теж без розстрочки на старті. Він обрав off-plan у сильній локації: низький вхід, розстрочка за етапами, а до здачі — зростання ціни й старт оренди з чистою дохідністю ~8–10%. Очікування будівництва компенсувалося економією на вході й приростом вартості.
Тепер зворотний сценарій. Другий інвестор хотів конкретний працюючий комплекс з історією і дохід із першого місяця — чекати будівництва не був готовий. Його вибір — ресейл студії у фазі 1 Layan Green Park за $142 602 із повною оплатою. Перед угодою він отримав довідку від юридичної особи, звіти пулу за минулі сезони й копію чанота, перевірив квоту й договір з оператором. Зростання «як на котловані» в нього не буде — за даними забудовника, фаза 1 уже зросла приблизно на 100% від старту, і ця капіталізація дісталася першому власнику. Зате з першого сезону йдуть виплати з пулу, а sinking fund платити не довелося.
Обидва рішення правильні — бо обидва збігаються з ціллю. Помилкою було б поміняти їх місцями: першому інвестору вторинка заморозила б увесь капітал без зростання, другому off-plan дав би два роки очікування замість доходу.
Висновок: «вторинка чи новобудова» — питання не моди, а цілі. Для зростання капіталу й низького входу виграє off-plan; для доходу тут і зараз — ready або якісна вторинка з перевіреною історією.
Підберу формат під вашу ціль — вхід, дохід чи зростання — з розрахунком дохідності й перевіркою обʼєкта.
Підбір новобудови чи вторинки
Надсилаючи форму, ви погоджуєтеся з політикою конфіденційності.
