Пхукет, Балі чи Дубай: де вигідніше купувати нерухомість інвестору

Інвестор у закордонну нерухомість часто обирає між трьома популярними напрямками: Пхукет, Балі й Дубай. У кожного своя логіка щодо ціни входу, дохідності, форми володіння, податків і ризиків. Пхукет — баланс доступності та якості життя, Балі — дешевий вхід із підвищеними ризиками, Дубай — великий ринок із freehold і високим порогом. Розберемо за параметрами, щоб обрати під вашу стратегію.

Зміст

1. Три ринки коротко
2. Ціна входу
3. Дохідність від оренди
4. Форма володіння
5. Податки й витрати
6. Ліквідність і ризики
7. Візи й резидентство
8. Валюта й переказ грошей
9. Розрахунок на прикладі: $225 тис. на трьох ринках
10. Якість життя: клімат, логістика, середовище
11. Порівняльна таблиця
12. Кому що підходить
13. Стратегія виходу
14. Покроковий алгоритм вибору
15. Пастки
16. Кейс: вибір напрямку

1. Три ринки коротко

• Пхукет (Таїланд). Курортний острів із сильним турпотоком, зростаючою інфраструктурою й балансом ціни/якості життя. Freehold-кондо в квоті + гнучкий leasehold.
• Балі (Індонезія). Дешевий вхід, високий турпотік, але частіше лізхолд/структури для іноземців і підвищені юридичні ризики.
• Дубай (ОАЕ). Великий зрілий ринок, freehold у designated-зонах, висока ліквідність, але вищий поріг входу та інша податкова/візова логіка.

Важливо розуміти й масштаб: Дубай — це мегаполіс із сотнями тисяч квартир і біржовою за духом ліквідністю; Пхукет і Балі — острови-курорти, де ринок вимірюється сотнями проєктів, а попит завʼязаний на туризм і релокацію. Звідси різна природа циклу: Дубай реагує на глобальні ставки й приплив капіталу, острови — на турпотік, авіасполучення й візову політику.

2. Ціна входу

• Пхукет. Проєкти від ~$150–225 тис. із розстрочкою за етапами. Наприклад, Layan Verde від $235 995 (юніт B4-319, leasehold) із розстрочкою на період будівництва; Layan Green Park — лише ресейл зданої фази 1, студії від $142 602 із повною оплатою.
• Балі. Часто найнижчий вхід, але «дешево» нерідко означає лізхолд з обмеженнями і юридичні нюанси.
• Дубай. Якісні проєкти зазвичай дорожчі входом; ринок преміальніший і «дорожчий» психологічно.

Пхукет тут — золота середина: доступний вхід плюс розстрочка від забудовника.

Зверніть увагу на різницю між «ціною входу» і «першим платежем». У Дубаї забудовники широко використовують плани оплати з невеликим стартовим внеском і довгим графіком, тому перший платіж може бути нижчим, ніж на Пхукеті, навіть за вищої ціни юніта. На Пхукеті розстрочка зазвичай обмежена терміном будівництва (у Layan Verde — схеми 35% або 50% першого платежу з виплатою решти до здачі). На Балі розстрочка від забудовника трапляється рідше, а умови сильно залежать від конкретного девелопера. Порівнюйте не лише підсумкову суму, а й грошовий потік за роками.

🔗 Способи оплати → · Первинка чи вторинка → · Проєкти з розстрочкою →

3. Дохідність від оренди

• Пхукет. За нашим каталогом із 348 проєктів медіана заявленого прогнозу — 6% річних (діапазон 3–15%), і це прогнози забудовників. Флагманські пули оренди (власник — 60% чистого прибутку) обіцяють ~8–10% чистими. Сильний турпотік підтримує завантаження.
• Балі. Дохідність буває високою на піку турпотоку, але з більшою волатильністю й ризиками управління.
• Дубай. Стабільний орендний ринок, але вхід дорожчий, а «чиста» дохідність рахується з урахуванням зборів і специфіки.

У будь-якій локації вирішує не «обіцяний відсоток», а реальна модель: завантаження, витрати, форма управління.

Ще одна відмінність — тип оренди, який «за замовчуванням» приносить дохід. У Дубаї значна частина доходу надходить від довгострокової оренди мешканцям міста: ставка стабільніша, але й зростання обмежене. На Пхукеті й Балі основний інструмент — короткострокова курортна оренда через керуючу компанію або рентал-пул, і тут ключову роль відіграють сезонність і якість оператора. Пхукет у цьому сенсі виграє в Балі зрілістю операторів: міжнародні готельні бренди (наприклад, Dusit у Layan Verde) керують пулами зі зрозумілою звітністю.

🔗 Розрахунок ROI → · Калькулятор · Що таке рентал-пул → · Гарантована дохідність: що за нею стоїть →

4. Форма володіння

• Пхукет. Freehold-кондо в межах іноземної квоти й гнучкий leasehold (нижча ціна, менше формальностей, конвертується у freehold поки є квота).
• Балі. Іноземцю частіше доступні лізхолд чи структури — потребує обережності й перевірки.
• Дубай. У designated-зонах — повноцінний freehold на імʼя іноземця.

Дубай виграє за «чистотою» freehold, Пхукет — за гнучкістю (freehold-квота + зручний leasehold), Балі потребує найбільшої обережності.

Практичний нюанс щодо Таїланду: квота — це 49% площі кондомініуму, які можуть належати іноземцям; решта — тайським особам або в leasehold. Коли квота в проєкті вичерпана, іноземцю доступний лише leasehold, і це нормальна, юридично чиста форма: зареєстрований у Земельному департаменті договір оренди на 30 років із продовженнями. Чого на Пхукеті варто уникати — номінальних тайських компаній «для вигляду»: влада посилює контроль за такими структурами, і тут ризики наближаються до балійських.

🔗 Leasehold чи freehold → · Іноземна квота → · Володіння віллою через тайську компанію →

5. Податки й витрати

Кожен ринок — своя система:

• Пхукет. Трансферні збори, податки при оренді й продажу, реєстрація leasehold (~1,1% на 30 років), sinking fund, спільні зони. Звітність у своїй країні — на покупцеві.
• Балі. Свої податки й особливості структур володіння.
• Дубай. Немає звичного податку на дохід фізосіб, але є збори за угоди/реєстрацію й сервісні платежі.

Підсумкову «чисту» дохідність рахуйте після всіх витрат конкретного ринку, а не за «брудною» ставкою.

Розкладемо тайську частину докладніше, бо її найпростіше порахувати заздалегідь. При купівлі: трансферний збір у Земельному департаменті (ділиться з продавцем за домовленістю), при leasehold — реєстраційний збір ~1,1%. При володінні: щомісячний CAM fee за спільні зони (у Layan Verde — 85 THB/м² на місяць) і разовий sinking fund (850 THB/м²). При оренді: податок на дохід від оренди, який для нерезидента зазвичай утримується біля джерела. При продажу: трансферний збір і податок біля джерела, а при продажу раніше пʼяти років володіння — додатковий спеціальний бізнес-податок. Усе це — відомі заздалегідь величини, і їх можна закласти в модель до угоди.

У Дубаї головна стаття — збір Земельного департаменту при реєстрації угоди (4% від ціни) плюс щорічні service charges, які в преміальних проєктах можуть бути помітними. На Балі структура податків залежить від того, як оформлене володіння, — і це ще один аргумент за ретельну перевірку.

🔗 Податки на нерухомість → · Податок на дохід від оренди → · Sinking fund і CAM → · Трансферний збір →

6. Ліквідність і ризики

• Пхукет. Ліквідність вища в затребуваних локаціях (Лаян, Банг Тао) із керуючою компанією; ризик знімається вибором надійного забудовника.
• Балі. Вищі юридичні ризики (структури володіння, статус землі), ліквідність залежить від локації й оформлення.
• Дубай. Висока ліквідність великого ринку, але вища конкуренція пропозиції й чутливість до циклів.

Є й «ризик забудовника», який виглядає по-різному. У Дубаї він частково знятий регулюванням: гроші покупців off-plan зберігаються на ескроу-рахунках під наглядом регулятора. У Таїланді ескроу — добровільна опція, тому перевірка забудовника (історія зданих проєктів, дозволи, EIA) лягає на покупця. На Балі до цього додається перевірка статусу самої землі. Добра новина для Пхукета: у великих девелоперів історія здач прозора, і її легко перевірити.

🔗 Червоні прапорці забудовника → · Due diligence → · Ескроу →

7. Візи й резидентство

Для багатьох покупців нерухомість — не лише актив, а й «ключ» до країни. Тут три ринки розходяться принципово.

• Дубай. Інвестиція в нерухомість від порога, встановленого правилами ОАЕ (на 2025 рік — 2 млн дирхамів), відкриває шлях до довгострокової «золотої» візи для інвестора й сімʼї. Це один із головних неринкових аргументів за Дубай.
• Пхукет. Сама купівля кондо візи не дає. Зате в Таїланду широка лінійка окремих інструментів: LTR (довгострокова віза для заможних резидентів і віддалених фахівців із податковими перевагами), DTV (віза для «цифрових кочівників» на пʼять років), Thailand Privilege (платне членство з багаторічною візою) і класична пенсійна віза. Володіння нерухомістю допомагає як підтвердження звʼязку з країною, але віза оформлюється окремо.
• Балі. Індонезія розвиває візи для інвесторів і «другого дому», але володіння через лізхолд чи структуру саме по собі статусу не дає — категорію візи треба підбирати під конкретну ситуацію.

Практичний висновок: якщо резидентство через купівлю — пріоритет, Дубай простіший. Якщо важливо жити біля моря без привʼязки статусу до угоди, тайська візова лінійка достатньо гнучка, а частина категорій (LTR) ще й знижує податкове навантаження.

🔗 Віза LTR → · Віза DTV → · Thailand Privilege (Elite) → · Візи для власників нерухомості →

8. Валюта й переказ грошей

Закордонна нерухомість — завжди валютна позиція, і в трьох ринків вона різна.

• Дубай. Дирхам привʼязаний до долара США, тому для доларового інвестора курсовий ризик мінімальний. Переказ грошей в ОАЕ технічно простий, але банки вимогливі до походження коштів.
• Пхукет. Бат — вільно плаваюча валюта з помірною волатильністю. Ключовий технічний момент — FET: щоб зареєструвати freehold на іноземця, гроші мають надійти з-за кордону в іноземній валюті й бути конвертовані в бати вже в Таїланді; банк видає підтвердження Foreign Exchange Transaction, без якого Земельний департамент не оформить квоту. Для leasehold вимоги мʼякші, але походження коштів усе одно перевіряється.
• Балі. Індонезійська рупія історично більш волатильна, а розрахунки за законом ведуться в рупіях. Для інвестора це додатковий шар ризику на вході й на виході.

Окремо продумайте зворотний шлях грошей: як ви виводитимете орендний дохід і виручку від продажу. У Таїланді документи про введення коштів (той самий FET) спрощують подальше виведення — зберігайте їх.

🔗 FET і ввезення валюти в Таїланд → · Що таке FET → · Купівля за криптовалюту →

9. Розрахунок на прикладі: $225 тис. на трьох ринках

Візьмемо бюджет, з яким інвестори найчастіше приходять до нас, — близько $225 тис., — і подивимося, що він означає на кожному ринку. Це ілюстрація з припущеннями, а не прогноз.

Пхукет. За цю суму доступна студія преміум-класу в Layan Verde (від $235 995, ~36 м², leasehold, розстрочка на період будівництва до 2028 року) або ресейл готової студії в Layan Green Park (від $142 602, повна оплата, дохід одразу) із запасом на витрати. Модель рентал-пулу забудовника передбачає власнику ~8–10% чистими: на $225 тис. це орієнтовно $18–22 тис. на рік за прогнозом забудовника. Регулярні витрати відомі заздалегідь: CAM fee 85 THB/м² на місяць (близько 3 000 THB на місяць для студії 36 м²), разовий sinking fund 850 THB/м², реєстрація leasehold ~1,1%. Уточніть в оператора, які з цих статей уже вирахувані в «чистій» дохідності.

Балі. За той самий бюджет часто можна купити більший за площею обʼєкт або віллу — але, як правило, у лізхолді з обмеженим терміном і без міжнародного оператора. Дохідність у рекламних матеріалах буває вищою за пхукетську, однак її треба дисконтувати на ризик структури володіння, самостійне управління й волатильність рупії.

Дубай. $225 тис. — це, за даними 2025 року, нижній сегмент ринку: студія або невелика квартира у віддалених від центру районах. Дохідність від довгострокової оренди стабільніша, але щоб потрапити в якісний проєкт у затребуваній локації, бюджет зазвичай потрібен вищий. Зате при досягненні візового порога інвестор отримує «золоту» візу.

🔗 Докладний розрахунок ROI → · Витрати при купівлі → · Layan Verde → · Layan Green Park →

10. Якість життя: клімат, логістика, середовище

Якщо ви плануєте не лише здавати, а й жити, порівняйте «неринкові» параметри.

• Клімат. Пхукет і Балі — тропіки із сухим і дощовим сезонами; жити комфортно цілий рік, купатися на західному березі Пхукета — переважно у високий сезон. У Дубаї зима ідеальна, але літні місяці минають у кондиціонованих просторах.
• Логістика. Пхукет: міжнародний аеропорт за 20–25 хвилин від Лаяна й Банг Тао, прямі рейси до Європи, Азії й на Близький Схід. Дубай — найбільший авіахаб регіону. Балі — один аеропорт на півдні острова й хронічне навантаження на дороги.
• Середовище. На Пхукеті сформувалася інфраструктура для сімей: міжнародні школи, приватні клініки рівня Bangkok Hospital, супермаркети й ресторани в Банг Тао. Дубай дає міський формат «усе є», але без природи біля порога. Балі — сильне комʼюніті й природа, але інфраструктура розподілена нерівно.
• Вартість життя. Пхукет і Балі помітно дешевші за Дубай за повсякденними витратами; для сімʼї з дітьми в школі різниця особливо відчутна.

🔗 Переїзд на Пхукет → · Міжнародні школи → · Медицина на Пхукеті → · Вартість життя в Таїланді →

11. Порівняльна таблиця

12. Кому що підходить

• Пхукет — тим, хто хоче баланс входу, доходу (медіана прогнозів 6%, флагманські пули до ~8–10%) і якості життя на курорті, із гнучкою формою володіння й розстрочкою.
• Балі — тим, хто шукає мінімальний вхід і готовий до підвищених ризиків заради потенціалу (з ретельною перевіркою).
• Дубай — тим, кому важливі freehold, великий ліквідний ринок і міський формат, за вищого порогу входу.

Нерідко правильна відповідь — не один ринок, а комбінація: базовий актив зі зрозумілою дохідністю на Пхукеті й окремий обʼєкт у Дубаї під візове завдання, якщо воно є. Головне — не змішувати цілі всередині однієї купівлі.

13. Стратегія виходу

Про вихід думають в останню чергу, а він визначає реальну дохідність.

• Пхукет. Ресейл іде через агентства й самих забудовників; у затребуваних локаціях із керуючою компанією готові юніти з історією доходу продаються впевненіше за «порожні». Показовий приклад — фаза 1 Layan Green Park: 248 юнітів розпродані забудовником до здачі, і сьогодні увійти можна лише за ресейлом від власників (за даними картки проєкту, ціни фази 1 зросли приблизно вдвічі зі старту продажів). Для Layan Verde, що будується, забудовник прогнозує приріст вартості за період будівництва близько +45% — це прогноз, і його варто перевіряти за фактом зростання цін на етапах: студії вже подорожчали з $224 776 до $235. При продажу закладайте трансферний збір і податок біля джерела.
• Балі. Вихід залежить від того, наскільки «продавана» ваша структура володіння наступному покупцю-іноземцю: залишок терміну лізхолду й чистота оформлення прямо впливають на ціну.
• Дубай. Найліквідніший із трьох ринків, але й найконкурентніший за пропозицією — у циклі спаду продавати доводиться на тлі тисяч аналогічних обʼєктів.

🔗 Як перепродати нерухомість на Пхукеті → · Кейс: розпродаж фази 1 LGP → · Ресейл → · Податок на приріст капіталу →

14. Покроковий алгоритм вибору

1. Сформулюйте ціль однією фразою. «Дохід у валюті», «дім біля моря для сімʼї», «резидентство», «зростання капіталу» — це чотири різні купівлі.
2. Зафіксуйте бюджет і грошовий потік. Скільки одразу, скільки в розстрочку, який запас на витрати й низький сезон.
3. Відсійте ринки за формою володіння. Якщо потрібна максимальна юридична простота — Дубай; якщо прийнятний leasehold із реєстрацією — Пхукет; якщо готові до структур — Балі.
4. Перевірте візове завдання. Чи потрібна віза через купівлю, чи підійде окрема категорія.
5. Порахуйте чисту дохідність за однією методикою для всіх кандидатів: завантаження × ставка − усі витрати − податки.
6. Перевірте вихід. Хто і як купить у вас через 5–7 років.
7. Зʼїздіть на місце. Особливо на острови: відстань до пляжу й школи в брошурі та в житті — різні речі.

🔗 Гід з інвестицій на Пхукеті → · Типові помилки інвесторів →

15. Пастки

• Порівнювати за «обіцяним відсотком». Рахуйте чисту дохідність після витрат конкретного ринку.
• Ігнорувати форму володіння. На Балі структури потребують особливої перевірки; на Пхукеті розберіться з квотою й leasehold.
• Забувати про ліквідність. Дешевий вхід без попиту на виході — ризик застрягти з активом.
• Міряти все однією лінійкою. Податки, візи й право у трьох країн різні — не переносьте логіку одного ринку на інший.
• Обирати без цілі. «Краще» — завжди відносно вашої стратегії: дохід, життя чи зростання капіталу.
• Плутати перший платіж із ціною. Довгий план оплати в Дубаї не робить обʼєкт дешевшим — він розтягує витрати.
• Не зберігати документи про переказ грошей. FET і банківські підтвердження потрібні і для реєстрації, і для виведення коштів.

16. Кейс: вибір напрямку

Розберемо типовий сценарій. Інвестор із бюджетом близько $220–250 тис. порівнював три ринки. Балі відлякав юридичними нюансами володіння, Дубай вимагав більшого входу для якісного проєкту в потрібній локації. Пхукет дав баланс: доступний вхід із розстрочкою, прогноз ~8–10% чистими в конкретному пулі оренди, гнучкий leasehold із можливістю жити біля моря. Він обрав Пхукет як оптимум ціни входу, доходу і якості життя.

Усередині Пхукета рішення теж було двоступеневим. Готовий ресейл у Layan Green Park давав дохід із першого місяця, але вимагав повної оплати; Layan Verde дозволяв увійти в розстрочку на період будівництва й розраховувати на зростання ціни до здачі у 2028 році. Інвестор обрав друге: для нього важливішим був графік платежів, а дохід до 2028 року він отримував з інших активів. Візове питання закрив окремо — через DTV.

Висновок: Пхукет, Балі й Дубай — не конкуренти «взагалі», а інструменти під різні цілі. Для балансу доступності, дохідності й життя біля моря Пхукет часто виявляється золотою серединою.

Допоможу порівняти напрямки під вашу ціль і бюджет та підібрати конкретний обʼєкт на Пхукеті з розрахунком дохідності.