Bangkok Post и Cushman & Wakefield Thailand опубликовали данные за первое полугодие 2026 года: средняя цена новых кондоминиумов в Большом Бангкоке достигла 120 364 бат/м² — почти уровень докризисного 2019 года. На первый взгляд это похоже на восстановление рынка. Но за цифрой стоит другая история: сегмент затоварен на сотни тысяч юнитов, застройщики бегут от бангкокского среднего класса, запертого ипотечными банками, и всё активнее вкладываются в Пхукет. Разбираем, что стоит за цифрой и почему это имеет прямое отношение к рынку недвижимости на западном побережье острова.
Содержание
1. Что опубликовано
9 июля 2026 года Bangkok Post опубликовал материал со ссылкой на данные Cushman & Wakefield Thailand: средняя цена новых кондоминиумов в Большом Бангкоке в первом полугодии 2026 года подобралась к докризисному уровню — второй результат за всю историю наблюдений после пика 2018 года. Комментирует данные Сурачет Конгчип (Surachet Kongcheep), руководитель исследований Cushman & Wakefield Thailand.
2. Цифры: цена почти у пика 2018 года
| Период | Средняя цена нового кондо, бат/м² |
|---|---|
| 2018 (исторический пик) | 126 373 |
| 2019 | 120 633 |
| 2020 (пандемия) | 92 920 |
| Конец 2025 | 110 000 |
| H1 2026 | 120 364 (+9,4% к концу 2025) |
| Q1 2026 | 90 308 |
| Q2 2026 | 150 420 |
Скачок между Q1 и Q2 2026 — не признак ускоряющегося спроса, а результат смены микса запусков: около 90% новых проектов второго квартала сосредоточены вдоль линии BTS Sukhumvit за пределами делового центра и нацелены на более дорогой сегмент покупателя.
3. Почему рост цены — не признак здорового рынка
Параллельно с ростом средней цены новых лотов рынок несёт структурный груз, который в заголовок не попал:
- В Большом Бангкоке остаётся около 350 000 непроданных кондоминиумов (данные Knight Frank Thailand) — при среднем темпе передачи прав около 60 000 юнитов в год на расчистку такого объёма уйдёт 5-6 лет.
- В первом квартале 2026 года запущено 6 174 новых юнита, и ни одного проекта — в деловом центре Бангкока.
- Доля бронирований на новых запусках упала до 24,3% с 43,8% кварталом ранее.
- Более 68% новых лотов оценены ниже 80 000 бат/м² — застройщики продолжают конкурировать за бюджетного покупателя даже там, где не могут его найти.
Сурачет Конгчип формулирует это так: нынешний спад отличается от прошлых циклов тем, что покупатели среднего и нижнего сегмента физически не могут получить одобрение ипотеки — банки ужесточили критерии после нескольких лет роста просрочек. Именно поэтому средняя цена растёт (в выборке остаются в основном дорогие лоты), а не потому, что рынок в целом окреп.
4. Куда уходят застройщики и капитал
Реакция крупных застройщиков на затоваренный и ипотечно-заблокированный Бангкок — географическая диверсификация. Sansiri, один из крупнейших девелоперов Таиланда, выделил 2 млрд бат на приобретение земли с фокусом именно на Пхукет — компания прямо называет причиной устойчивый спрос со стороны иностранных покупателей. Аналитики Kiatnakin Phatra Securities прогнозируют Пхукету рост цен на 8-10% годовых в 2026 году против 5-7% у Бангкока.
По данным банка KKP, остров стабильно поглощает около 1 000 передач кондоминиумов иностранным покупателям в год, с ростом на 10% в 2025 году. Для сравнения по регионам: Сураттхани показал рост иностранных передач на 220%, Прачуапкхирикхан — на 66%, тогда как Чиангмай потерял 28%, а Чонбури — 15%. Пхукет здесь — один из немногих стабильно растущих региональных рынков вне Бангкока.
5. Почему именно Пхукет
Разница между Бангкоком и Пхукетом — не в качестве локации, а в структуре покупателя:
| Параметр | Кондо-рынок Бангкока (среднедоходный сегмент) | Кондо-рынок Пхукета |
|---|---|---|
| Основной покупатель | Тайский средний класс, покупка в ипотеку | Иностранный покупатель, чаще за наличные или в рассрочку от застройщика |
| Ограничение спроса | Одобрение ипотеки тайскими банками | Курс валют и общий интерес к региону — не тайская ипотека |
| Тип спроса | Первое жильё, инвестиция под сдачу локальным арендаторам | Курортная и долгосрочная аренда, релокация, второе жильё |
| Динамика 2025-2026 | Затоваривание, падение бронирований | Рост передач иностранным покупателям (+10% за год) |
| Тренд спроса | Стагнация | Сдвиг от краткосрочной курортной аренды к долгосрочному проживанию семей — на фоне расширения международных школ |
Иностранный покупатель Пхукета в массе своей не зависит от тайского ипотечного рынка — именно поэтому остров продолжает расти, пока сегмент Бангкока, завязанный на локальную ипотеку, буксует.
6. Не путать с ростом цен на виллы
Важно не смешивать эту новость с другой цифрой, которую мы разбирали ранее: рост цен на виллы в Bang Tao, Cherng Talay, Layan и Kamala на 12-18% в год по данным Knight Frank Thailand. Это два разных сигнала:
- 12-18% в год — конкретно виллы премиум-класса в перечисленных локациях западного побережья (данные на начало июля 2026 года).
- 8-10% в год — прогноз по рынку кондоминиумов Пхукета в целом, без разбивки по локациям (прогноз Kiatnakin Phatra Securities).
Обе цифры не противоречат друг другу — они описывают один и тот же процесс с разных сторон: капитал и покупатели уходят из перегретого, ипотечно-зависимого Бангкока в сторону Пхукета, где темпы роста выше и спрос устойчивее. Но конкретные проценты относятся к разным сегментам рынка, и путать их не стоит.
7. Что это значит для инвестора в Лаяне и Банг Тао
- Спрос на Пхукете держится на иностранном покупателе, который не зависит от ужесточения ипотеки тайскими банками — риск, который сейчас душит бангкокский средний сегмент, для острова не актуален в той же степени.
- Крупные застройщики (Sansiri и другие) сознательно перенаправляют капитал и земельные бюджеты на Пхукет — это институциональное подтверждение тезиса, а не только розничный спрос.
- Сдвиг от курортной аренды к долгосрочному проживанию семей на Пхукете — фактор в пользу проектов с инфраструктурой для жизни, а не только для отдыха; подробнее в статье про расчёт доходности виллы в аренде.
- Общий прогноз роста цен на Пхукет (8-10% годовых) стоит рассматривать как консервативный ориентир по рынку в целом — конкретные локации у пляжа Лаян могут показывать более высокую динамику, как показала статистика по виллам.
8. Ловушки
- Средняя цена ≠ здоровье рынка. Рост средней цены новых лотов в Бангкоке — следствие смены микса запусков в пользу дорогого сегмента, а не признак того, что спрос вырос по всем ценовым категориям.
- Затоваривание в Бангкоке не переносится на Пхукет автоматически. Это разные рынки с разной структурой покупателя — прямой аналогии между 350 000 непроданных юнитов в Бангкоке и ситуацией на Пхукете нет, но стоит следить за объёмом новых запусков на острове по кварталам, как разобрано в статье про типичные ошибки инвестора на Пхукете.
- Прогноз — не гарантия. 8-10% годовых для Пхукета — прогноз аналитиков Kiatnakin Phatra Securities на 2026 год, а не зафиксированный факт; сверяйте динамику по кварталам, а не полагайтесь на годовой прогноз как на данность.
- Не всякий застройщик на Пхукете одинаково надёжен. Приток капитала в регион не отменяет необходимости проверки конкретного застройщика и проекта — см. как выбрать застройщика на Пхукете.
9. Мини-пример
Инвестор, рассматривающий студию в Layan Verde, в 2025 году колебался между Пхукетом и кондо в Бангкоке как более «ликвидным» столичным активом. К середине 2026 года ситуация прояснилась: бангкокский кондо-рынок несёт на себе 350 000 непроданных юнитов и зависимость от тайской ипотеки, а Пхукет получает приток институционального капитала (Sansiri и другие застройщики) и стабильный рост иностранных передач. Формально «более ликвидный» столичный актив на практике оказался более рискованным на горизонте нескольких лет — именно из-за структурного затоваривания, которое не видно в заголовках про рост средней цены.
10. Вывод и следующий шаг
Заголовок «цены на кондо в Бангкоке почти у пика 2018 года» звучит как хорошая новость для рынка недвижимости Таиланда в целом. На деле это признак нездорового расслоения: доступное жильё заблокировано ипотечным кредитованием, 350 000 юнитов ждут своего покупателя 5-6 лет, а застройщики и капитал открыто переключаются на Пхукет, где рост держится на иностранном спросе, а не на локальной ипотеке. Для инвестора в проекты у пляжа Лаян это не повод к спешке, а ещё одно институциональное подтверждение выбранного направления.
Пришлю актуальные цифры по конкретным проектам и расчёт под ваш бюджет — оставьте заявку или посмотрите проекты Layan Verde и Layan Green Park. Партнёрскую сеть и условия сотрудничества — на странице VillaCarte.
Материал информационный и не является инвестиционной рекомендацией. Цифры и прогнозы приведены со ссылкой на источники по состоянию на июль 2026 года; сверяйте актуальную статистику на момент принятия решения.
Источники: Bangkok Post — Bangkok condo prices near pre-pandemic peak (9 июля 2026), Nation Thailand — Bangkok condo glut hits 350,000 units, may take six years to clear, Nation Thailand — Thailand’s Property Market 2025: Navigating Crisis Whilst Developers Chart Bold 2026 Strategies
