Bangkok Post і Cushman & Wakefield Thailand опублікували дані за перше півріччя 2026 року: середня ціна нових кондомініумів у Великому Бангкоку досягла 120 364 бата/м² — майже рівень докризисного 2019 року. На перший погляд це схоже на відновлення ринку. Але за цифрою стоїть інша історія: сегмент затоварений на сотні тисяч юнітів, забудовники тікають від бангкокського середнього класу, замкненого іпотечними банками, і дедалі активніше вкладаються в Пхукет. Розбираємо, що стоїть за цифрою і чому це має пряме відношення до ринку нерухомості на західному узбережжі острова.
Зміст
1. Що опубліковано
9 липня 2026 року Bangkok Post опублікував матеріал із посиланням на дані Cushman & Wakefield Thailand: середня ціна нових кондомініумів у Великому Бангкоку в першому півріччі 2026 року наблизилася до докризисного рівня — другий результат за всю історію спостережень після піку 2018 року. Коментує дані Сурачет Конгчип (Surachet Kongcheep), керівник досліджень Cushman & Wakefield Thailand.
2. Цифри: ціна майже біля піку 2018 року
| Період | Середня ціна нового кондо, бата/м² |
|---|---|
| 2018 (історичний пік) | 126 373 |
| 2019 | 120 633 |
| 2020 (пандемія) | 92 920 |
| Кінець 2025 | 110 000 |
| H1 2026 | 120 364 (+9,4% до кінця 2025) |
| Q1 2026 | 90 308 |
| Q2 2026 | 150 420 |
Стрибок між Q1 і Q2 2026 — не ознака прискорення попиту, а результат зміни міксу запусків: близько 90% нових проєктів другого кварталу зосереджені вздовж лінії BTS Sukhumvit за межами ділового центру і націлені на дорожчий сегмент покупця.
3. Чому зростання ціни — не ознака здорового ринку
Паралельно зі зростанням середньої ціни нових лотів ринок несе структурний тягар, який у заголовок не потрапив:
- У Великому Бангкоку залишається близько 350 000 непроданих кондомініумів (дані Knight Frank Thailand) — за середнього темпу передачі прав близько 60 000 юнітів на рік на розчищення такого обсягу піде 5-6 років.
- У першому кварталі 2026 року запущено 6 174 нових юніти, і жодного проєкту — в діловому центрі Бангкока.
- Частка бронювань на нових запусках впала до 24,3% із 43,8% кварталом раніше.
- Понад 68% нових лотів оцінені нижче 80 000 бата/м² — забудовники продовжують конкурувати за бюджетного покупця навіть там, де не можуть його знайти.
Сурачет Конгчип формулює це так: нинішній спад відрізняється від минулих циклів тим, що покупці середнього і нижнього сегмента фізично не можуть отримати схвалення іпотеки — банки посилили критерії після кількох років зростання прострочень. Саме тому середня ціна зростає (у вибірці залишаються переважно дорогі лоти), а не тому, що ринок загалом зміцнів.
4. Куди йдуть забудовники і капітал
Реакція великих забудовників на затоварений і іпотечно-заблокований Бангкок — географічна диверсифікація. Sansiri, один із найбільших забудовників Таїланду, виділив 2 млрд бата на придбання землі з фокусом саме на Пхукет — компанія прямо називає причиною стабільний попит з боку іноземних покупців. Аналітики Kiatnakin Phatra Securities прогнозують Пхукету зростання цін на 8-10% річних у 2026 році проти 5-7% у Бангкока.
За даними банку KKP, острів стабільно поглинає близько 1 000 передач кондомініумів іноземним покупцям на рік, зі зростанням на 10% у 2025 році. Для порівняння за регіонами: Суратхані показав зростання іноземних передач на 220%, Прачуапкхірікхан — на 66%, тоді як Чіангмай втратив 28%, а Чонбурі — 15%. Пхукет тут — один із небагатьох стабільно зростаючих регіональних ринків поза Бангкоком.
5. Чому саме Пхукет
Різниця між Бангкоком і Пхукетом — не в якості локації, а в структурі покупця:
| Параметр | Кондо-ринок Бангкока (середньодохідний сегмент) | Кондо-ринок Пхукета |
|---|---|---|
| Основний покупець | Тайський середній клас, купівля в іпотеку | Іноземний покупець, частіше за готівку або в розстрочку від забудовника |
| Обмеження попиту | Схвалення іпотеки тайськими банками | Курс валют і загальний інтерес до регіону — не тайська іпотека |
| Тип попиту | Перше житло, інвестиція під здачу локальним орендарям | Курортна і довгострокова оренда, релокація, друге житло |
| Динаміка 2025-2026 | Затоварення, падіння бронювань | Зростання передач іноземним покупцям (+10% за рік) |
| Тренд попиту | Стагнація | Зсув від короткострокової курортної оренди до довгострокового проживання родин — на тлі розширення міжнародних шкіл |
Іноземний покупець Пхукета здебільшого не залежить від тайського іпотечного ринку — саме тому острів продовжує зростати, поки сегмент Бангкока, зав’язаний на локальну іпотеку, буксує.
6. Не плутати зі зростанням цін на вілли
Важливо не змішувати цю новину з іншою цифрою, яку ми розбирали раніше: зростання цін на вілли в Bang Tao, Cherng Talay, Layan і Kamala на 12-18% на рік за даними Knight Frank Thailand. Це два різні сигнали:
- 12-18% на рік — конкретно вілли преміум-класу в перелічених локаціях західного узбережжя (дані на початок липня 2026 року).
- 8-10% на рік — прогноз щодо ринку кондомініумів Пхукета загалом, без розбивки за локаціями (прогноз Kiatnakin Phatra Securities).
Обидві цифри не суперечать одна одній — вони описують один і той самий процес із різних боків: капітал і покупці йдуть із перегрітого, іпотечно-залежного Бангкока в бік Пхукета, де темпи зростання вищі і попит стабільніший. Але конкретні відсотки стосуються різних сегментів ринку, і плутати їх не варто.
7. Що це означає для інвестора в Лаяні та Банг Тао
- Попит на Пхукеті тримається на іноземному покупцеві, який не залежить від посилення іпотеки тайськими банками — ризик, який зараз душить бангкокський середній сегмент, для острова не актуальний тією ж мірою.
- Великі забудовники (Sansiri та інші) свідомо перенаправляють капітал і земельні бюджети на Пхукет — це інституційне підтвердження тези, а не лише роздрібний попит.
- Зсув від курортної оренди до довгострокового проживання родин на Пхукеті — фактор на користь проєктів з інфраструктурою для життя, а не лише для відпочинку; детальніше в статті про розрахунок дохідності вілли в оренді.
- Загальний прогноз зростання цін на Пхукет (8-10% річних) варто розглядати як консервативний орієнтир по ринку загалом — конкретні локації біля пляжу Лаян можуть показувати вищу динаміку, як показала статистика по віллах.
8. Пастки
- Середня ціна ≠ здоров’я ринку. Зростання середньої ціни нових лотів у Бангкоку — наслідок зміни міксу запусків на користь дорогого сегмента, а не ознака того, що попит зріс за всіма ціновими категоріями.
- Затоварення в Бангкоку не переноситься на Пхукет автоматично. Це різні ринки з різною структурою покупця — прямої аналогії між 350 000 непроданих юнітів у Бангкоку і ситуацією на Пхукеті немає, але варто стежити за обсягом нових запусків на острові поквартально, як розібрано у статті про типові помилки інвестора на Пхукеті.
- Прогноз — не гарантія. 8-10% річних для Пхукета — прогноз аналітиків Kiatnakin Phatra Securities на 2026 рік, а не зафіксований факт; звіряйте динаміку поквартально, а не покладайтеся на річний прогноз як на даність.
- Не кожен забудовник на Пхукеті однаково надійний. Приплив капіталу в регіон не скасовує необхідності перевірки конкретного забудовника і проєкту — див. як обрати забудовника на Пхукеті.
9. Міні-приклад
Інвестор, який розглядав студію в Layan Verde, у 2025 році вагався між Пхукетом і кондо в Бангкоку як більш «ліквідним» столичним активом. До середини 2026 року ситуація прояснилася: бангкокський кондо-ринок несе на собі 350 000 непроданих юнітів і залежність від тайської іпотеки, а Пхукет отримує приплив інституційного капіталу (Sansiri та інші забудовники) і стабільне зростання іноземних передач. Формально «більш ліквідний» столичний актив на практиці виявився більш ризикованим на горизонті кількох років — саме через структурне затоварення, яке не видно в заголовках про зростання середньої ціни.
10. Висновок і наступний крок
Заголовок «ціни на кондо в Бангкоку майже біля піку 2018 року» звучить як хороша новина для ринку нерухомості Таїланду загалом. Насправді це ознака нездорового розшарування: доступне житло заблоковане іпотечним кредитуванням, 350 000 юнітів чекають свого покупця 5-6 років, а забудовники і капітал відкрито перемикаються на Пхукет, де зростання тримається на іноземному попиті, а не на локальній іпотеці. Для інвестора в проєкти біля пляжу Лаян це не привід до поспіху, а ще одне інституційне підтвердження обраного напрямку.
Надішлю актуальні цифри по конкретних проєктах і розрахунок під ваш бюджет — залиште заявку або подивіться проєкти Layan Verde і Layan Green Park. Партнерську мережу і умови співпраці — на сторінці VillaCarte.
Матеріал інформаційний і не є інвестиційною рекомендацією. Цифри і прогнози наведені з посиланням на джерела станом на липень 2026 року; звіряйте актуальну статистику на момент прийняття рішення.
Джерела: Bangkok Post — Bangkok condo prices near pre-pandemic peak (9 липня 2026), Nation Thailand — Bangkok condo glut hits 350,000 units, may take six years to clear, Nation Thailand — Thailand’s Property Market 2025: Navigating Crisis Whilst Developers Chart Bold 2026 Strategies
