Ja, man kann als Deutscher, Österreicher oder Schweizer in Thailand ein Haus oder eine Wohnung kaufen, aber nicht alles auf demselben Weg. Eine Eigentumswohnung (Condo) ist innerhalb der Ausländerquote von 49 % der Wohnfläche eines Gebäudes als Freehold möglich; Grundstücke dürfen Ausländer nicht direkt besitzen, deshalb laufen Häuser und Villen über eine eingetragene Erbpacht (Leasehold) und verwandte Rechte.
Die Preise reichen von rund 900 $ pro m² in Chiang Mai bis über 6 000 $ in erster Strandlinie an Phukets Westküste. Diese Seite vergleicht sechs Regionen nach Preis, typischem Mieter und Wiederverkaufsliquidität, erklärt die Eigentumsformen, den Ablauf eines Kaufs und die Fehler, die wir am häufigsten sehen. Die Zahlen sind Orientierungswerte für Oktober 2026, berechnet von Layan Real Estate aus Preislisten der Bauträger und offenen Daten, keine Angebote für eine konkrete Einheit.
Für Käufer aus dem deutschsprachigen Raum kommen zwei Themen hinzu, die Thailand nicht regelt: Mieteinnahmen gehören in die heimische Steuererklärung, und wie das Doppelbesteuerungsabkommen sie behandelt, klärt der Steuerberater. Auf dieser Seite nennen wir nur das, was auf thailändischer Seite feststeht.
Autor: Artem Bukhkalov, Layan Real Estate · Regionale Preise berechnet aus Bauträger-Preislisten und offenen Daten, Stand Oktober 2026.
Neubau-Condos, $/m², nach Segment. Häuser und Villen vergleicht man als Objekt, nicht pro Quadratmeter.
| Region | Einstiegssegment, $/m² | Mittleres Segment, $/m² | Erste Reihe / Premium | Hauptmieter | Liquidität |
|---|---|---|---|---|---|
| Bangkok (Stadt) | 1 800–2 500 $ | 2 800–4 500 $ | ab 5 500 $ (Zentrum) | Einheimische, Expats, Firmenmieter | Hoch im Zentrum, niedriger am Stadtrand |
| Phuket (Westküste) | 2 200–3 000 $ | 3 500–5 000 $ | ab 6 000 $ (Layan, Bang Tao) | Premium-Touristen, Zuzügler, Langzeitgäste | Hoch in erster Linie, abhängig vom Bauträger |
| Phuket (Osten und Zentrum) | 1 500–2 000 $ | 2 200–3 200 $ | ab 3 800 $ | Langzeit-Expats, Einheimische | Mittel |
| Pattaya | 1 400–1 900 $ | 2 000–3 000 $ | ab 3 800 $ | Massentourismus, Langzeit-Expats | Projektabhängig, großes Angebot |
| Koh Samui | 1 800–2 400 $ | 2 800–4 000 $ | ab 4 800 $ | Touristen, Ferienvillen | Begrenzt: weniger Käufer als auf Phuket |
| Chiang Mai | 900–1 300 $ | 1 500–2 100 $ | ab 2 800 $ | Langzeit-Expats, Remote-Arbeiter, Studenten | Niedrig für ausländische Käufer |
Orientierungswerte für Oktober 2026, berechnet von Layan Real Estate aus Preislisten der Bauträger und offenen Daten. Methode und Einzelbetrachtung der Regionen stehen in unserem englischen Artikel „Thailand Property Prices by Region“ (aktualisiert am 15. Oktober 2026). Offizielle Hauspreisindizes veröffentlicht das REIC.
Mittleres Segment aus der Tabelle oben; das Budget wird durch die Grenzen der Spanne geteilt. Eine Illustration, kein Angebot für eine konkrete Einheit.
| Region | Mittleres Segment, $/m² | Fläche für 250 000 $ | Welches Format das ergibt |
|---|---|---|---|
| Bangkok (Stadt) | 2 800–4 500 $ | ≈ 56–89 m² | 1–2 Schlafzimmer in guter Lage an BTS/MRT |
| Phuket (Westküste) | 3 500–5 000 $ | ≈ 50–71 m² | Studio oder 1 Schlafzimmer in einem verwalteten Projekt nahe den Weststränden |
| Phuket (Osten und Zentrum) | 2 200–3 200 $ | ≈ 78–114 m² | 2 Schlafzimmer, aber schwächere Mietnachfrage |
| Pattaya | 2 000–3 000 $ | ≈ 83–125 m² | 2 Schlafzimmer am Meer |
| Koh Samui | 2 800–4 000 $ | ≈ 63–89 m² | 1–2 Schlafzimmer in einem niedrigen Condo-Bau |
| Chiang Mai | 1 500–2 100 $ | ≈ 119–167 m² | Große Wohnung oder Reihenhaus zum Wohnen |
Was das Gesetz erlaubt und was nur ein Vertrag verspricht.
Ausländer direkt, innerhalb der Quote von 49 % der verkaufbaren Fläche des Gebäudes · Unbefristet
Für die Eintragung muss das Geld in Fremdwährung nach Thailand überwiesen werden (FET-Bescheinigung). Transfer Fee 2 % des Schätzwerts, vertraglich mit Verkäufer oder Bauträger geteilt.
Ausländer, unabhängig von der Quote · 30 Jahre nach Gesetz; Verlängerungen 30+30 sind Vertragspflicht
Eintragung beim Land Department (Grundbuchbehörde) 1,1 % des Pachtwerts. Bauträger räumen meist das Recht ein, die Einheit in Freehold umzuwandeln, solange im Gebäude Quote frei ist.
Ausländer · 30 Jahre plus vertragliche Verlängerungen
Grundstücke dürfen Ausländer nicht direkt besitzen. Entscheidende Prüfung: Wer ist Verpächter, und existiert er in 30 Jahren noch?
Ausländer; das Recht wird beim Land Department eingetragen · Nach Vertrag; Nießbrauch oft lebenslang
Instrumente für Villengrundstücke mit jeweils eigenen Grenzen bei Übertragung und Vererbung.
Juristische Person mit thailändischen Gesellschaftern · Unbefristet für die Gesellschaft
Nur mit echter Geschäftstätigkeit und echten Partnern zulässig; Treuhand- und Strohmannkonstruktionen sind eine Risikozone. Nur nach anwaltlicher Beratung.
An der Westküste mieten Premium-Touristen, Zuzügler und Langzeitgäste, ein anderes Preisniveau als der Massentourismus in Pattaya oder Studenten und Remote-Arbeiter in Chiang Mai.
Die Saisonalität ist ausgeprägt, deshalb läuft das Ertragsmodell über den Mietpool des Hotelbetreibers statt über eigene Gästesuche. Renditen sind die Prognose des Bauträgers laut Vertrag, keine fixe Auszahlung.
Eine Einheit nahe einem Weststrand verkauft sich leichter als auf Samui (weniger Käufer) oder in Chiang Mai (niedrige Liquidität für Ausländer). Sie hängt vom Bauträger ab, den wir deshalb zuerst prüfen.
Westküste: 3 500–5 000 $/m² im mittleren Segment und ab 6 000 $ in erster Linie von Layan und Bang Tao; Osten und Zentrum: 2 200–3 200 $/m². Die Strategie lässt sich wechseln, ohne die Region zu wechseln.
Wir arbeiten auf der Insel und prüfen Grundbuchtitel, Genehmigungen und Fertigstellungshistorie. Einstieg in die Flaggschiffe von Layan: Layan Green Park Studios im Wiederverkauf ab 142 602 $, Layan Verde Studios ab 235 995 $ (Preislisten vom 2. September 2026).
Ja, aber nicht das Grundstück: Ausländer dürfen in Thailand kein Land besitzen. Üblich ist eine beim Land Department eingetragene Erbpacht (Leasehold) über 30 Jahre mit vertraglichen Verlängerungen, verbunden mit Eigentum am Gebäude; Alternativen sind Baurecht (Superficies) und Nießbrauch (Usufruct). Eine Eigentumswohnung dagegen können Sie innerhalb der 49-%-Quote als Freehold erwerben.
Häuser werden nicht pro Quadratmeter gehandelt, der Preis hängt von Grundstück, Region und Baustandard ab, deshalb nennen wir hier keine Pauschale. Als Orientierung dient das Preisniveau der Region: Chiang Mai ist mit 1 500–2 100 $/m² im mittleren Condo-Segment am günstigsten, Phukets Westküste mit 3 500–5 000 $/m² am teuersten (Oktober 2026). Aktuelle Villenpreise auf Phuket stehen mit Datum im Katalog.
Drei Dinge entscheiden in der Praxis: ob der Bauträger schon Projekte termingerecht übergeben hat, ob der Mietpool vertraglich mit Gebühren und Kosten fixiert ist statt mündlich versprochen, und ob die Ausländerquote schriftlich bestätigt wurde, bevor Geld fließt. Wer das prüft, vermeidet die häufigsten Enttäuschungen.
Freehold ist unbefristetes Eigentum mit größerem Käuferkreis beim Wiederverkauf. Leasehold ist günstiger im Einstieg und formal einfacher, und solange Quote frei ist, räumen Bauträger meist ein Umwandlungsrecht in Freehold ein. Entscheidend sind Haltedauer und die Art, wie Sie zahlen wollen.
Eintragung der Erbpacht 1,1 % des Pachtwerts; Transfer Fee bei Freehold 2 % des Schätzwerts, vertraglich mit dem Verkäufer geteilt. Beim Weiterverkauf von Freehold innerhalb von 5 Jahren kommen Specific Business Tax von 3,3 % und Quellensteuer hinzu. Die Besteuerung der Mieteinnahmen in Deutschland, Österreich oder der Schweiz klären Sie mit dem Steuerberater.
Mieteinnahmen aus Thailand gehören in die heimische Steuererklärung; ob und wie das Doppelbesteuerungsabkommen sie freistellt oder die thailändische Steuer anrechnet, hängt vom Einzelfall ab. Wir geben hier bewusst keine Zahlen an und empfehlen, das vor dem Kauf mit einem Steuerberater durchzurechnen.
Pattaya ist mit 2 000–3 000 $/m² im mittleren Segment am günstigsten am Meer, aber Bauqualität und Mietprogramme sind uneinheitlich und das Angebot groß. Bangkok (2 800–4 500 $/m²) ist ein Langzeitmietmarkt ohne Strandlogik. Phukets Westküste (3 500–5 000 $/m²) hat Premium-Mieter, Mietpool-Modell und die höchste Liquidität in erster Linie. Für Ertrag Phuket, für günstiges Wohnen am Meer Pattaya.
Per Auslandsüberweisung in Fremdwährung; für die Freehold-Eintragung stellt die empfangende thailändische Bank die FET-Bescheinigung über den Geldeingang aus. Die Preisliste ist in Baht fixiert, der Euro- oder Frankenbetrag bewegt sich mit dem Kurs, deshalb den Kurs der Bank of Thailand vor jeder Rate prüfen.
Diese Seite dient der Information und ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Preise sind Orientierungswerte zum genannten Datum, kein Angebot; Eigentumsform und Steuern prüfen Sie mit einem Anwalt für das konkrete Objekt.
Department of Lands, Thailand · Bank of Thailand · REIC · Numbeo
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