Phuket Preis- & Rendite-Index
Ein Gesamtblick auf 348 Projekte in 19 Gebieten der Insel: Median $/m², Einstiegspreis und deklarierte Renditen. Jeder $/m²-Median wird aus 433 Unit-Mix-Zeilen berechnet — tatsächliche Einheiten mit ausgewiesenem Preis und Wohnfläche, keine Schätzungen.
Preis pro m² nach Gebiet
Ein Median wird nur veröffentlicht, wenn mindestens fünf Einheiten sowohl einen Preis als auch eine Wohnfläche ausweisen. Dünnere Segmente zeigen einen Strich statt einer Zahl.
Die inselweite Spanne beträgt 2,5×: Surin — $5.826 gegenüber Mai Khao — $2.287 pro Quadratmeter.
| Gebiet | Projekte | Median $/m² | Einheiten in der Stichprobe | Medianer Einstieg | Off-Plan / fertig |
|---|---|---|---|---|---|
| Layan | 25 | $4.809 | 53 | $688.924 | 18 / 7 |
| Bang Tao · Laguna | 132 | $3.496 | 140 | $676.921 | 83 / 49 |
| Surin | 5 | $5.826 | 6 | $453.050 | 2 / 3 |
| Kamala | 17 | $4.555 | 23 | $416.960 | 9 / 8 |
| Patong | 4 | $3.561 | 5 | $624.441 | 2 / 2 |
| Kathu | 1 | — | 1 | $914.051 | 0 / 1 |
| Karon | 9 | $4.340 | 10 | $130.215 | 5 / 4 |
| Kata | 9 | $4.143 | 13 | $326.488 | 6 / 3 |
| Nai Harn | 18 | $3.394 | 17 | $239.639 | 7 / 11 |
| Rawai | 31 | $3.336 | 44 | $196.366 | 16 / 15 |
| Chalong | 17 | $2.445 | 17 | $561.637 | 11 / 6 |
| Panwa | 6 | $4.239 | 9 | $3.263.607 | 5 / 1 |
| Ko Kaew | 10 | $2.706 | 9 | $899.467 | 7 / 3 |
| Thalang | 27 | $2.359 | 42 | $766.521 | 23 / 4 |
| Pa Klok · Yamu | 4 | $4.715 | 5 | $7.724.319 | 1 / 3 |
| Phuket Town | 1 | — | 0 | $2.230.230 | 0 / 1 |
| Mai Khao | 9 | $2.287 | 11 | $455.497 | 4 / 5 |
| Nai Thon | 8 | $2.576 | 6 | $857.438 | 6 / 2 |
| Nai Yang | 15 | $3.359 | 22 | $399.058 | 10 / 5 |
Preis pro m² nach Objekttyp
Ein Quadratmeter im Condo-Hotel kostet mehr als in einer Villa: Der Preis trägt die Resort-Infrastruktur, die Verwaltungsebene und die kleinere Einheitsfläche mit.
| Typ | Projekte | Median $/m² | Einheiten in der Stichprobe | Medianer Einstieg |
|---|---|---|---|---|
| Condominium | 101 | $3.978 | 141 | $148.816 |
| Condo-Hotel | 19 | $5.845 | 41 | $142.602 |
| Villa | 210 | $2.579 | 229 | $882.979 |
| Mischnutzung | 18 | $4.459 | 22 | $274.906 |
Der günstigste Weg in den Markt — Condos und Apart-Hotels unter $150,000: aktuelle Preise und eine Aufschlüsselung nach Gebieten finden Sie in der Auswahl günstiger Condos.
Off-Plan gegenüber Fertiggestellt
Off-Plan-Bestand kostet pro Quadratmeter 12% mehr als fertiggestellter Bestand
Kontraintuitiv, aber erklärbar: Neue Projektstarts bringen aktuelle Grundrisse in den besseren Lagen auf den Markt, während der fertiggestellte Bestand von dem geprägt ist, was sich langsamer verkauft hat. „Früh kaufen ist günstiger“ ist eine Eigenschaft eines konkreten Projekts, nicht dieses Marktes.
Deklarierte Renditen
Dies sind Prognosen der Bauträger aus der Projektdokumentation — keine verifizierten, von Eigentümern tatsächlich erzielten Erträge.
Die deklarierten Prognosen reichen von 3% bis 15% pro Jahr · Median 6%
| Prognose | Projekte | |
|---|---|---|
| <5% | 16 | |
| 5–6% | 58 | |
| 6–7% | 134 | |
| 7–8% | 49 | |
| 8%+ | 24 |
281 von 348 Projekten nennen eine Renditeprognose; 328 betreiben ein Vermietungsprogramm.
So sind diese Zahlen zu lesen: Eine Bauträgerprognose ist eine Marketingzahl. Sie wird in der Regel vor Leerstand, Nebenkosten, Sinking-Fund-Beiträgen und dem Anteil der Verwaltungsgesellschaft angegeben. Was ein Eigentümer tatsächlich verbucht, liegt fast immer darunter — und der Abstand wächst tendenziell, je höher die versprochene Zahl ist.
Eigentumsstruktur
Ein ausländischer Käufer kann ein Condominium innerhalb von 49% der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes als Freehold halten — diese Quote bestimmt, welche Option in einem konkreten Projekt tatsächlich verfügbar ist.
Property classes: what a square metre costs in each
The section above is computed from our catalog and covers the whole island. This one is a separate cut: the Bang Tao off-plan condominium market broken into four classes. The two do not add up and do not substitute for one another — different territory, different property type, different stage of completion.
Source: VCG Analytics & Research · VillaCarte Group · Q1 2026 data · The report publishes prices in Thai baht. Dollar equivalents are converted at 33.5 THB to $1 as of 2026-07-31 and shown for reference only.
The market added 671 units and 29,233 sqm over the quarter — entirely from new phases inside existing developments. Not a single new project launched.
Average price per sqm by class
Classes are assigned by the report’s analysts on the full profile of a project, not by a single price threshold — the ranges of neighbouring classes overlap.
The gap between the top and bottom class is 2.9×: Lux+ — 412,909 THB ($12,326) against Comfort — 141,400 THB ($4,221) per square metre.
| Class | Projects | Units on sale | Per sqm, THB | Per sqm, $ | Average unit, THB | Average size, sqm | Available |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Comfort | 16 | 1,894 −8.1% | 141,400 −4.8% | $4,221 | 6,037,413 −0.5% | 43 | 57% |
| Premium | 26 | 2,926 +13.4% | 195,005 −0.6% | $5,821 | 12,155,136 −7.3% | 62 | 57% |
| Lux | 11 | 387 −10.4% | 243,198 −0.8% | $7,260 | 39,727,039 +1.6% | 159 | 41% |
| Lux+ | 4 | 14 −6.7% | 412,909 +6.4% | $12,326 | 178,612,625 −2.8% | 433 | 47% |
| 57 | 57 | 5,221 | 194,862 | $5,817 | 12,373,571 | 63 | — |
The mass segment under pressure: supply and prices are falling at the same time. The product range is narrow — studios, one- and two-bedrooms, no larger formats. Average unit size nonetheless rose from 40.8 to 42.7 sqm.
The largest segment on the market and the only one carrying the full range of formats from studio to four-bedroom. Supply grew 13.4% while the price per metre barely moved: the drop in average unit price comes from floor area shrinking from 67 to 62 sqm, not from discounting.
The only segment where unit prices rose. Supply contracted 10.4% and just 41% of stock remains available — the tightest on the market: weaker projects are exiting while stronger ones hold price.
A niche: 4 projects and 14 units on sale. Price per metre rose 6.4% while average size fell from 483 to 433 sqm. Three- and four-bedroom formats only.
Price per sqm by unit format
The metre gets more expensive as the format grows: studios and one-bedrooms cost almost the same per metre, and from there the rate climbs with floor area.
| Format | Projects | Units on sale | Per sqm, THB | Per sqm, $ | Average size, sqm | Available |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 17 | 998 +54.7% | 168,712 −9% | $5,036 | 31 | 45% |
| 1 bedroom | 44 | 2,586 −12.8% | 169,374 −0.9% | $5,056 | 45 | 60% |
| 2 bedrooms | 48 | 1,216 +14.4% | 198,079 −2.6% | $5,913 | 85 | 53% |
| 3 bedrooms | 37 | 386 +2.7% | 232,135 +0.8% | $6,929 | 170 | 59% |
| 4 bedrooms | 7 | 35 −7.9% | 257,190 −3.7% | $7,677 | 447 | 55% |
How supply is distributed by price per metre
Active inventory by price-per-sqm band, units.
| THB per sqm | Units | |
|---|---|---|
| 100–120k | 191 | |
| 120–140k | 800 | |
| 140–160k | 1,095 | |
| 160–180k | 1,259 | |
| 180–200k | 472 | |
| 200–220k | 401 | |
| 220–240k | 246 | |
| 240–260k | 233 | |
| 260–280k | 130 | |
| 280k+ | 323 |
- The core of the market is the THB 140–180k per sqm band: 2354 units, 45% of all active inventory. Competition peaks here.
- The 180–240k band is the transition from mass-market Premium to entry-level Lux: 1170 units, 23%. Supply thins out gradually here rather than dropping off.
- Above 240k the market narrows sharply: 676 units, 13%. Little competition — and few buyers.
Transactions in the quarter
Measured across 23 projects: 211 transactions in the quarter. This is liquidity rather than price — where demand actually closes.
| Class | Deals | Share of market | Average per project |
|---|---|---|---|
| Comfort | 92 | 44% | 23 |
| Premium | 57 | 27% | 6 |
| Lux | 58 | 27% | 7 |
| Lux+ | 4 | 2% | 2 |
Context
- Phuket hotel occupancy runs at 83.4%, among the highest in Thailand.
- Phuket’s announced investment pipeline exceeds THB 541bn; 2025 saw 72 project launches and 10.3k units, with 6–8k expected in 2026.
- Foreign buyers account for 14.7% of transactions by volume and 25% by value — the premium segment rests on them.
- Bang Tao land values are rising roughly 10.7% a year, and about 80% of local development sits in the luxury and upscale brackets.
- Phuket received 3.82m visitors in Q1 2026 (−1.93% year on year) on THB 146.1bn of tourism revenue.
This material is informational and is not investment, legal or tax advice. Prices are market averages at the time of measurement; the price of any individual transaction may differ.
Methodik
- Quelle: der von Layan Real Estate gepflegte Katalog der Phuket-Projekte — Bauträgerpreise und Unit-Mixe, abgeglichen mit den jeweils aktuellen Preislisten.
- Der $/m²-Median wird aus jeder Unit-Mix-Zeile berechnet, die sowohl einen Preis als auch eine Wohnfläche ausweist; Einheiten unter 10 m² werden als Datenfehler ausgeschlossen.
- Wir verwenden den Median statt des Mittelwerts, damit einige wenige Penthouses den Wert eines Gebiets nicht nach oben ziehen können.
- Für Segmente mit weniger als fünf Einheiten wird kein $/m²-Median veröffentlicht — die Zelle zeigt stattdessen einen Strich.
- Die Preise sind Startpreise der Bauträger in US-Dollar; ein tatsächlicher Transaktionspreis kann abweichen.
- Der Index wird bei jeder Katalogaktualisierung automatisch neu berechnet, sodass die Zahlen auf dieser Seite stets der aktuellen Datenbank entsprechen.
Zitieren erlaubt
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Quelle: Phuket Price & Yield Index, Layan Real Estate — https://layanre.com/en/villacarte/catalog/price-index
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