Индекс цен и доходности Пхукета
Сводка по 292 проектам в 15 районах острова: медиана $/м², цена входа и заявленная доходность. Все медианы $/м² считаются по 367 строкам юнит-миксов — реальным лотам с указанной ценой и площадью, а не по оценкам.
Цена за м² по районам
Медиана считается только там, где набралось не меньше пяти лотов с ценой и площадью. Где данных меньше — прочерк вместо цифры.
Разброс по острову — 2,9×: Сурин — $5 826 против Най Тон — $1 979 за квадратный метр.
| Район | Проектов | Медиана $/м² | Лотов в расчёте | Медиана входа | Строится / сдано |
|---|---|---|---|---|---|
| Лаян | 24 | $4 809 | 52 | $766 521 | 18 / 6 |
| Банг Тао | 123 | $3 239 | 137 | $699 454 | 80 / 43 |
| Сурин | 5 | $5 826 | 6 | $453 050 | 2 / 3 |
| Камала | 16 | $4 645 | 22 | $416 960 | 8 / 8 |
| Патонг | 3 | — | 4 | $178 484 | 2 / 1 |
| Карон | 7 | $4 223 | 6 | $130 215 | 3 / 4 |
| Ката | 9 | $4 143 | 13 | $326 488 | 6 / 3 |
| Най Харн | 13 | $3 714 | 10 | $322 202 | 4 / 9 |
| Раваи | 27 | $3 403 | 39 | $166 964 | 15 / 12 |
| Чалонг | 15 | $2 510 | 14 | $526 782 | 9 / 6 |
| Пхукет-Таун | 11 | $3 029 | 11 | $1 437 836 | 6 / 5 |
| Май Као | 8 | $2 287 | 10 | $471 995 | 3 / 5 |
| Най Тон | 9 | $1 979 | 6 | $593 727 | 7 / 2 |
| Най Янг | 11 | $3 451 | 18 | $399 058 | 8 / 3 |
| Другие районы | 11 | $3 123 | 19 | $1 141 721 | 7 / 4 |
Цена за м² по типам
Квадратный метр в кондо-отеле стоит дороже, чем в вилле: в цену входит инфраструктура, управление и меньшая площадь юнита.
| Тип | Проектов | Медиана $/м² | Лотов в расчёте | Медиана входа |
|---|---|---|---|---|
| Кондоминиум | 89 | $3 979 | 125 | $148 900 |
| Кондо-отель | 18 | $5 797 | 38 | $153 743 |
| Вилла | 168 | $2 576 | 185 | $884 579 |
| Смешанный формат | 17 | $4 459 | 19 | $274 906 |
Строящееся против готового
Строящееся дороже готового на 13% за квадратный метр
Контринтуитивно, но объяснимо: на стадии котлована выходят новые проекты с современными планировками и в лучших локациях, а в готовом фонде остаётся то, что дольше не продаётся. «Купить на старте дешевле» — не свойство рынка, а свойство конкретного проекта.
Заявленная доходность
Это прогнозы застройщиков из проектной документации, а не проверенная фактическая доходность собственников.
Диапазон заявленных прогнозов: от 3% до 15% годовых · Медиана 6%
| Прогноз | Проектов | |
|---|---|---|
| <5% | 12 | |
| 5–6% | 43 | |
| 6–7% | 101 | |
| 7–8% | 48 | |
| 8%+ | 20 |
Прогноз доходности заявлен у 224 проектов из 292; программа аренды есть у 272.
Как читать эти цифры: прогноз застройщика — маркетинговый ориентир. Он обычно считается до вычета простоя, коммунальных платежей, взноса в фонд и комиссии управляющей компании. Реальный результат собственника почти всегда ниже заявленного, и разрыв тем больше, чем выше обещанная цифра.
Форма собственности
Иностранец может владеть кондоминиумом во freehold в пределах 49% площади здания — эта квота и определяет, что именно доступно в конкретном проекте.
Классы недвижимости: сколько стоит метр в каждом
Раздел выше считается по нашему каталогу и покрывает весь остров. Этот — отдельный срез: рынок строящихся кондоминиумов Банг Тао, разложенный по четырём классам. Цифры двух разделов не складываются и не заменяют друг друга: у них разные территория, тип объектов и стадия готовности.
Источник: VCG Analytics & Research · VillaCarte Group · данные Q1 2026 · Отчёт публикует цены в батах. Долларовый эквивалент пересчитан по курсу 33,5 THB за $1 на 2026-07-31 и приведён справочно.
За квартал рынок прибавил 671 юнитов и 29 233 м² — целиком за счёт новых очередей внутри действующих проектов. Ни одного нового проекта не стартовало.
Средняя цена за м² по классам
Классы присвоены аналитиками отчёта по совокупности характеристик проекта, а не по одному ценовому порогу — диапазоны соседних классов пересекаются.
Разрыв между крайними классами — 2,9×: Lux+ — 412 909 THB ($12 326) против Comfort — 141 400 THB ($4 221) за квадратный метр.
| Класс | Проектов | Юнитов в продаже | Цена за м², THB | Цена за м², $ | Средний юнит, THB | Средняя площадь, м² | Остаток |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Comfort | 16 | 1 894 −8,1% | 141 400 −4,8% | $4 221 | 6 037 413 −0,5% | 43 | 57% |
| Premium | 26 | 2 926 +13,4% | 195 005 −0,6% | $5 821 | 12 155 136 −7,3% | 62 | 57% |
| Lux | 11 | 387 −10,4% | 243 198 −0,8% | $7 260 | 39 727 039 +1,6% | 159 | 41% |
| Lux+ | 4 | 14 −6,7% | 412 909 +6,4% | $12 326 | 178 612 625 −2,8% | 433 | 47% |
| 57 | 57 | 5 221 | 194 862 | $5 817 | 12 373 571 | 63 | — |
Массовый сегмент под давлением: предложение и цены снижаются одновременно. Продуктовая линейка узкая — студии, 1- и 2-спальные, крупных форматов нет. Средняя площадь при этом выросла с 40,8 до 42,7 м².
Самый большой сегмент рынка и единственный, где представлен весь спектр форматов от студии до 4 спален. Предложение выросло на 13,4%, но цена за метр почти не изменилась: снижение средней цены юнита вызвано уменьшением площади с 67 до 62 м², а не скидками.
Единственный сегмент с ростом цены юнита. Предложение сжалось на 10,4%, доступный остаток — 41%, самый низкий на рынке: слабые проекты уходят, сильные держат цену.
Нишевый сегмент: 4 проекта и 14 юнитов в продаже. Цена за метр выросла на 6,4% при сокращении средней площади с 483 до 433 м². Формат — только 3- и 4-спальные.
Цена за м² по форматам юнитов
Метр дорожает с ростом формата: студия и однокомнатная стоят почти одинаково, дальше цена за метр растёт вместе с площадью.
| Формат | Проектов | Юнитов в продаже | Цена за м², THB | Цена за м², $ | Средняя площадь, м² | Остаток |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Студия | 17 | 998 +54,7% | 168 712 −9% | $5 036 | 31 | 45% |
| 1 спальня | 44 | 2 586 −12,8% | 169 374 −0,9% | $5 056 | 45 | 60% |
| 2 спальни | 48 | 1 216 +14,4% | 198 079 −2,6% | $5 913 | 85 | 53% |
| 3 спальни | 37 | 386 +2,7% | 232 135 +0,8% | $6 929 | 170 | 59% |
| 4 спальни | 7 | 35 −7,9% | 257 190 −3,7% | $7 677 | 447 | 55% |
Как распределено предложение по цене метра
Активное предложение по полосам цены за м², юнитов.
| THB за м² | Юнитов | |
|---|---|---|
| 100–120k | 191 | |
| 120–140k | 800 | |
| 140–160k | 1 095 | |
| 160–180k | 1 259 | |
| 180–200k | 472 | |
| 200–220k | 401 | |
| 220–240k | 246 | |
| 240–260k | 233 | |
| 260–280k | 130 | |
| 280k+ | 323 |
- Ядро рынка — полоса 140–180 тыс. THB за м²: 2354 юнитов, 45% всего активного предложения. Здесь конкуренция максимальная.
- Полоса 180–240 тыс. — переход от массового Premium к нижнему Lux: 1170 юнитов, 23%. Предложение здесь убывает плавно, а не обрывом.
- Выше 240 тыс. рынок резко сужается: 676 юнитов, 13%. Конкуренции мало, но и покупателей немного.
Сделки за квартал
Замер по 23 проектам: 211 сделок за квартал. Показывает не цену, а ликвидность — где спрос реально закрывается.
| Класс | Сделок | Доля рынка | В среднем на проект |
|---|---|---|---|
| Comfort | 92 | 44% | 23 |
| Premium | 57 | 27% | 6 |
| Lux | 58 | 27% | 7 |
| Lux+ | 4 | 2% | 2 |
Контекст
- Загрузка отелей Пхукета — 83,4%, один из самых высоких показателей в Таиланде.
- Заявленный инвестиционный цикл Пхукета — свыше 541 млрд THB; в 2025 стартовали 72 проекта и 10,3 тыс. юнитов, на 2026 ожидается 6–8 тыс.
- Иностранные покупатели — 14,7% сделок по количеству и 25% по сумме: премиальный сегмент держится на них.
- Земля в Банг Тао дорожает примерно на 10,7% в год, около 80% местной застройки приходится на luxury и upscale.
- Турпоток Пхукета в Q1 2026 — 3,82 млн (−1,93% год к году) при выручке 146,1 млрд THB.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной, юридической или налоговой консультацией. Цены — средние по рынку на момент замера, цена конкретной сделки может отличаться.
Методика
- Источник — каталог проектов Пхукета, который ведёт Layan Real Estate: цены застройщиков и юнит-миксы, сверенные с их актуальными прайсами.
- Медиана $/м² считается по каждой строке юнит-микса, где одновременно указаны цена и площадь; юниты площадью до 10 м² исключаются как ошибки данных.
- Используется медиана, а не среднее: несколько пентхаусов не должны утаскивать цифру по району вверх.
- Медиана $/м² не публикуется там, где в срезе меньше пяти лотов — вместо цифры прочерк.
- Цены — стартовые прайсы застройщиков в долларах США; итоговая цена сделки может отличаться.
- Индекс пересчитывается автоматически при каждом обновлении каталога — цифры на этой странице всегда соответствуют текущей базе.
Можно цитировать
Эти данные открыты для использования в статьях, исследованиях и обзорах — при указании источника со ссылкой.
Источник: Индекс цен и доходности Пхукета, Layan Real Estate — https://layanre.com/villacarte/catalog/price-index
Нужен срез, которого здесь нет — по конкретному району, застройщику или классу юнитов? Пришлю выгрузку и прокомментирую цифры.
Запросить выгрузку
Пришлю нужный срез в таблице и отвечу на вопросы по методике. Обычно в течение рабочего дня.