Indeks cen i rentowności Phuket
Jeden obraz 348 projektów w 19 rejonach wyspy: mediana $/m², cena wejścia i deklarowane rentowności. Każda mediana $/m² obliczana jest na podstawie 433 pozycji unit-mix — rzeczywistych lokali z podaną ceną i powierzchnią, a nie szacunków.
Cena za m² według rejonów
Mediana publikowana jest tylko tam, gdzie co najmniej pięć lokali ma zarówno cenę, jak i powierzchnię. Węższe wycinki pokazują myślnik zamiast liczby.
Rozpiętość w skali wyspy wynosi 2,5×: Surin — $5826 wobec Mai Khao — $2287 za metr kwadratowy.
| Rejon | Projekty | Mediana $/m² | Lokali w próbie | Mediana wejścia | Off-plan / gotowe |
|---|---|---|---|---|---|
| Layan | 25 | $4809 | 53 | $688 924 | 18 / 7 |
| Bang Tao · Laguna | 132 | $3496 | 140 | $676 921 | 83 / 49 |
| Surin | 5 | $5826 | 6 | $453 050 | 2 / 3 |
| Kamala | 17 | $4555 | 23 | $416 960 | 9 / 8 |
| Patong | 4 | $3561 | 5 | $624 441 | 2 / 2 |
| Kathu | 1 | — | 1 | $914 051 | 0 / 1 |
| Karon | 9 | $4340 | 10 | $130 215 | 5 / 4 |
| Kata | 9 | $4143 | 13 | $326 488 | 6 / 3 |
| Nai Harn | 18 | $3394 | 17 | $239 639 | 7 / 11 |
| Rawai | 31 | $3336 | 44 | $196 366 | 16 / 15 |
| Chalong | 17 | $2445 | 17 | $561 637 | 11 / 6 |
| Panwa | 6 | $4239 | 9 | $3 263 607 | 5 / 1 |
| Ko Kaew | 10 | $2706 | 9 | $899 467 | 7 / 3 |
| Thalang | 27 | $2359 | 42 | $766 521 | 23 / 4 |
| Pa Klok · Yamu | 4 | $4715 | 5 | $7 724 319 | 1 / 3 |
| Phuket Town | 1 | — | 0 | $2 230 230 | 0 / 1 |
| Mai Khao | 9 | $2287 | 11 | $455 497 | 4 / 5 |
| Nai Thon | 8 | $2576 | 6 | $857 438 | 6 / 2 |
| Nai Yang | 15 | $3359 | 22 | $399 058 | 10 / 5 |
Cena za m² według typu nieruchomości
Metr kwadratowy w condo-hotelu kosztuje więcej niż w willi: cena obejmuje infrastrukturę resortową, warstwę zarządzania i mniejszy metraż lokalu.
| Typ | Projekty | Mediana $/m² | Lokali w próbie | Mediana wejścia |
|---|---|---|---|---|
| Kondominium | 101 | $3978 | 141 | $148 816 |
| Condo-hotel | 19 | $5845 | 41 | $142 602 |
| Willa | 210 | $2579 | 229 | $882 979 |
| Wielofunkcyjny | 18 | $4459 | 22 | $274 906 |
Najbardziej przystępna droga wejścia na rynek — kondominia i apart-hotele do $150,000: aktualne ceny i podział na rejony znajdą Państwo w kolekcji budżetowych condo.
Off-plan wobec ukończonych
Lokale off-plan kosztują o 12% więcej za metr kwadratowy niż lokale ukończone
Wbrew intuicji, ale wytłumaczalne: nowe premiery wnoszą aktualne układy w lepszych lokalizacjach, podczas gdy w ofercie ukończonej przeważa to, co sprzedawało się wolniej. „Kupno na wczesnym etapie jest tańsze” to cecha konkretnego projektu, a nie tego rynku.
Deklarowane rentowności
Są to prognozy deweloperów pochodzące z dokumentacji projektowej — a nie zweryfikowane zwroty faktycznie osiągnięte przez właścicieli.
Deklarowane prognozy mieszczą się w przedziale od 3% do 15% rocznie · Mediana 6%
| Prognoza | Projekty | |
|---|---|---|
| <5% | 16 | |
| 5–6% | 58 | |
| 6–7% | 134 | |
| 7–8% | 49 | |
| 8%+ | 24 |
281 z 348 projektów podaje prognozę rentowności; 328 prowadzi program najmu.
Jak czytać te liczby: prognoza dewelopera to wartość marketingowa. Zwykle podawana jest przed uwzględnieniem pustostanów, mediów, składek na fundusz remontowy i udziału firmy zarządzającej. To, co właściciel realnie otrzymuje, jest niemal zawsze niższe — a rozbieżność zwykle rośnie wraz z obiecywaną wartością.
Struktura własności
Zagraniczny nabywca może posiadać kondominium na zasadzie freehold w ramach 49% powierzchni sprzedażnej budynku — to właśnie ta kwota decyduje, która opcja jest realnie dostępna w danym projekcie.
Property classes: what a square metre costs in each
The section above is computed from our catalog and covers the whole island. This one is a separate cut: the Bang Tao off-plan condominium market broken into four classes. The two do not add up and do not substitute for one another — different territory, different property type, different stage of completion.
Source: VCG Analytics & Research · VillaCarte Group · Q1 2026 data · The report publishes prices in Thai baht. Dollar equivalents are converted at 33.5 THB to $1 as of 2026-07-31 and shown for reference only.
The market added 671 units and 29,233 sqm over the quarter — entirely from new phases inside existing developments. Not a single new project launched.
Average price per sqm by class
Classes are assigned by the report’s analysts on the full profile of a project, not by a single price threshold — the ranges of neighbouring classes overlap.
The gap between the top and bottom class is 2.9×: Lux+ — 412,909 THB ($12,326) against Comfort — 141,400 THB ($4,221) per square metre.
| Class | Projects | Units on sale | Per sqm, THB | Per sqm, $ | Average unit, THB | Average size, sqm | Available |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Comfort | 16 | 1,894 −8.1% | 141,400 −4.8% | $4,221 | 6,037,413 −0.5% | 43 | 57% |
| Premium | 26 | 2,926 +13.4% | 195,005 −0.6% | $5,821 | 12,155,136 −7.3% | 62 | 57% |
| Lux | 11 | 387 −10.4% | 243,198 −0.8% | $7,260 | 39,727,039 +1.6% | 159 | 41% |
| Lux+ | 4 | 14 −6.7% | 412,909 +6.4% | $12,326 | 178,612,625 −2.8% | 433 | 47% |
| 57 | 57 | 5,221 | 194,862 | $5,817 | 12,373,571 | 63 | — |
The mass segment under pressure: supply and prices are falling at the same time. The product range is narrow — studios, one- and two-bedrooms, no larger formats. Average unit size nonetheless rose from 40.8 to 42.7 sqm.
The largest segment on the market and the only one carrying the full range of formats from studio to four-bedroom. Supply grew 13.4% while the price per metre barely moved: the drop in average unit price comes from floor area shrinking from 67 to 62 sqm, not from discounting.
The only segment where unit prices rose. Supply contracted 10.4% and just 41% of stock remains available — the tightest on the market: weaker projects are exiting while stronger ones hold price.
A niche: 4 projects and 14 units on sale. Price per metre rose 6.4% while average size fell from 483 to 433 sqm. Three- and four-bedroom formats only.
Price per sqm by unit format
The metre gets more expensive as the format grows: studios and one-bedrooms cost almost the same per metre, and from there the rate climbs with floor area.
| Format | Projects | Units on sale | Per sqm, THB | Per sqm, $ | Average size, sqm | Available |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 17 | 998 +54.7% | 168,712 −9% | $5,036 | 31 | 45% |
| 1 bedroom | 44 | 2,586 −12.8% | 169,374 −0.9% | $5,056 | 45 | 60% |
| 2 bedrooms | 48 | 1,216 +14.4% | 198,079 −2.6% | $5,913 | 85 | 53% |
| 3 bedrooms | 37 | 386 +2.7% | 232,135 +0.8% | $6,929 | 170 | 59% |
| 4 bedrooms | 7 | 35 −7.9% | 257,190 −3.7% | $7,677 | 447 | 55% |
How supply is distributed by price per metre
Active inventory by price-per-sqm band, units.
| THB per sqm | Units | |
|---|---|---|
| 100–120k | 191 | |
| 120–140k | 800 | |
| 140–160k | 1,095 | |
| 160–180k | 1,259 | |
| 180–200k | 472 | |
| 200–220k | 401 | |
| 220–240k | 246 | |
| 240–260k | 233 | |
| 260–280k | 130 | |
| 280k+ | 323 |
- The core of the market is the THB 140–180k per sqm band: 2354 units, 45% of all active inventory. Competition peaks here.
- The 180–240k band is the transition from mass-market Premium to entry-level Lux: 1170 units, 23%. Supply thins out gradually here rather than dropping off.
- Above 240k the market narrows sharply: 676 units, 13%. Little competition — and few buyers.
Transactions in the quarter
Measured across 23 projects: 211 transactions in the quarter. This is liquidity rather than price — where demand actually closes.
| Class | Deals | Share of market | Average per project |
|---|---|---|---|
| Comfort | 92 | 44% | 23 |
| Premium | 57 | 27% | 6 |
| Lux | 58 | 27% | 7 |
| Lux+ | 4 | 2% | 2 |
Context
- Phuket hotel occupancy runs at 83.4%, among the highest in Thailand.
- Phuket’s announced investment pipeline exceeds THB 541bn; 2025 saw 72 project launches and 10.3k units, with 6–8k expected in 2026.
- Foreign buyers account for 14.7% of transactions by volume and 25% by value — the premium segment rests on them.
- Bang Tao land values are rising roughly 10.7% a year, and about 80% of local development sits in the luxury and upscale brackets.
- Phuket received 3.82m visitors in Q1 2026 (−1.93% year on year) on THB 146.1bn of tourism revenue.
This material is informational and is not investment, legal or tax advice. Prices are market averages at the time of measurement; the price of any individual transaction may differ.
Metodologia
- Źródło: katalog projektów na Phuket prowadzony przez Layan Real Estate — ceny deweloperskie i unit-mix uzgadniane z aktualnymi cennikami deweloperów.
- Mediana $/m² obliczana jest z każdej pozycji unit-mix, która podaje zarówno cenę, jak i powierzchnię; lokale poniżej 10 m² są wykluczane jako błędy danych.
- Używamy mediany zamiast średniej, aby kilka penthouse’ów nie mogło zawyżyć wyniku rejonu.
- Mediana $/m² nie jest publikowana dla wycinka z mniej niż pięcioma lokalami — komórka pokazuje wtedy myślnik.
- Ceny to wyjściowe ceny deweloperów w dolarach amerykańskich; cena transakcyjna może się różnić.
- Indeks jest przeliczany automatycznie przy każdej aktualizacji katalogu, więc dane na tej stronie zawsze odpowiadają bieżącej bazie.
Dane do swobodnego cytowania
Te dane można swobodnie wykorzystywać w artykułach, badaniach i przeglądach rynku, pod warunkiem wskazania źródła wraz z linkiem.
Źródło: Phuket Price & Yield Index, Layan Real Estate — https://layanre.com/en/villacarte/catalog/price-index
Potrzebują Państwo przekroju, którego tu nie ma — konkretnego rejonu, dewelopera lub klasy lokali? Prześlę wyciąg i omówię z Państwem liczby.
Poproś o dane
Prześlę potrzebny przekrój w formie tabeli i odpowiem na pytania o metodologię. Zwykle w ciągu jednego dnia roboczego.