The Regent Bangtao

The Regent Bangtao ist ein fertiges Aparthotel der VIP Thailand Group, 1,5 km vom Strand Bang Tao entfernt und seit der Übergabe im Dezember 2015 fast 10 Jahre in Betrieb. Das Format: Studios, Apartments mit 1–2 Schlafzimmern und Penthouses mit gemanagtem Mietprogramm — der günstigste Einstieg unter den Neuzugängen dieses Viertels in unserem Katalog.

Lage und Umgebung

Das Projekt steht im Inland von Bang Tao, 1,5 km vom Strand — die für das Viertel typische Logik: Die erste Reihe ist von teureren Projekten belegt, und Objekte etwas weiter vom Wasser bieten einen günstigen Einstieg im Tausch gegen eine kurze Fahrt zum Meer. Bang Tao insgesamt ist eines der Viertel der Westküste mit der dichtesten touristischen Infrastruktur: Restaurants, Bars, Läden und Vermietungsbüros in fußläufiger oder kurzer Fahrdistanz. In den fast 10 Jahren seit der Übergabe hat sich die Umgebung des Komplexes durch Neubauten spürbar verdichtet — was 2015 noch relativ ruhige Peripherie war, liegt heute näher am Zentrum eines der belebtesten Touristencluster der Insel.

Im selben Viertel führt unser Katalog The Liberty — ein neueres Off-Plan-Projekt mit überdachtem Übergang zum Wasserpark Blue Tree und Übergabe bis 2028. The Regent Bangtao richtet sich an ein anderes Publikum: an Käufer, die ein bereits fertiges, laufendes Objekt ohne Baurisiko wollen, statt mehrere Jahre bis zur Übergabe zu warten. Die eigene Infrastruktur des Komplexes — Pool auf dem Gelände, Fitnesscenter, Restaurant, Rezeption, Sicherheitsdienst rund um die Uhr und Parkplätze, in den Einheiten WLAN und Satelliten-TV — ist ein einfacher, aber vollständiger Satz für das Aparthotel-Format.

Wirtschaftlichkeit und Preise

Der Einstieg liegt bei ~105 263 $ für ein Studio — deutlich unter den Off-Plan-Nachbarn des Viertels: The Liberty etwa beginnt bei ~246 262 $. Der Preisunterschied erklärt sich sowohl durch das Format (fertiges Aparthotel gegenüber neuem Kondominium mit moderner Infrastruktur) als auch durch das Alter des Gebäudes — der Komplex ist fast 10 Jahre alt.

Villacarte nennt eine Renditeprognose von ~6 % pro Jahr über das gemanagte Mietprogramm. Für ein fertiges Projekt dieses Alters ist das ein realistischer Richtwert, doch die tatsächliche Rendite hängt von der Auslastung des konkreten Gebäudes und den Konditionen der Verwaltungsgesellschaft ab, nicht nur von der genannten Zahl. Zugleich werden weder CAM Fee noch Sinking Fund in einer der geprüften Quellen offengelegt — die Unterhaltskosten der Einheit sollten Sie vor der Reservierung separat klären, gerade angesichts des Gebäudealters. Zwei Gebäude mit je 5 Stockwerken sind nach Maßstäben des Viertels ein kompakter Umfang: Das vereinfacht die Logistik der Verwaltung, begrenzt aber auch die Gemeinschaftsinfrastruktur im Vergleich zu größeren Komplexen in der Nachbarschaft. Für einen Käufer, der in erster Linie einen günstigen Einstieg in ein entwickeltes Viertel sucht und nicht den frischesten Ausbau, ist das ein vernünftiger Kompromiss: Der Preis liegt gerade deshalb unter dem Marktdurchschnitt von Bang Tao, weil ein Teil der Neubauprämie durch die Betriebsjahre bereits abgetragen ist.

Bauphase, Bauträger und Risiken

The Regent Bangtao ist ein fertiger, laufender Komplex, übergeben im Dezember 2015 — die für Off-Plan typischen Risiken von Bauverzögerungen gibt es hier nicht. Bauträger ist die VIP Thailand Group, auf deren Konto in unserem Katalog auch das große Projekt VIP Mercury — Wyndham La Vita in Rawai (516 Einheiten) geht.

Bei einem fertigen Gebäude von fast 10 Jahren sollten Sie den Zustand der Haustechnik, die Qualität der letzten Renovierung der konkreten Einheit und die aktuelle Auslastung des Bestands durch die Verwaltungsgesellschaft separat klären — das beeinflusst die reale Rendite direkt, nicht der im Prospekt genannte Prozentsatz. Das Gebäudealter ist zugleich ein Plus (die tatsächliche Betriebsqualität eines Jahrzehnts lässt sich beurteilen, nicht nur Renderings) und ein Posten für Zusatzkosten, falls die konkrete Einheit vor der Vermietung neue Möbel oder Sanitärtechnik braucht. Parallel entwickelt die VIP Thailand Group in unserem Katalog das neuere und deutlich größere Projekt VIP Mercury — Wyndham La Vita in Rawai, was einen Eindruck vom Umfang des Unternehmens gibt, die Prüfung genau dieses Objekts und Gebäudes aber nicht ersetzt. Vor einer Reservierung im The Regent Bangtao prüfen wir den aktuellen Status der konkreten Einheit und die realen Belegungszahlen der Verwaltungsgesellschaft, statt uns allein auf die Zahlen aus dem Prospekt zu verlassen.