7 вересня 2026 року Департамент розвитку бізнесу Таїланду (DBD) уперше опублікував зведену статистику, яку учасники ринку нерухомості обговорювали весь рік лише у вигляді оцінок і чуток: скільки саме землі та квартир у країні реально тримають компанії з іноземною участю. Цифра — 1 064 265 рай землі та 76 840 квартир у кондомініумах, дані актуальні на 4 вересня 2026. Це не окрема новина про рейд чи затримання, а перша зрозуміла кількісна картина того, на якому тлі триває кампанія проти номінальних структур володіння землею, яку ми вже розбирали на прикладі рейдів у Чіангмаї та на Самуї. Нижче — що означають ці цифри, як вони пов’язані з раннішим оголошенням DBD від 18 серпня і що з цього випливає для власника вілли через тайську компанію на Пхукеті.
Зміст
- Що опублікував DBD 7 вересня
- Цифри: скільки землі та квартир тримають іноземні компанії
- Три рівні іноземної участі
- Це продовження, а не нова кампанія
- Легальна структура vs те, що шукають перевіряючі
- Географія: де зосереджені холдинги — і до чого тут Пхукет
- Що не змінюється для freehold-квартир і leasehold-вілли
- Санкції: що загрожує за доведену схему
- Пастки
- Міні-кейс і висновок
1. Що опублікував DBD 7 вересня
Генеральний директор DBD Пунпонг Найянапакорн представив результат спільної звірки трьох відомств — Департаменту розвитку бізнесу, Департаменту земель і Департаменту у справах провінцій. Раніше кожне відомство бачило лише свій зріз даних: DBD — реєстр юросіб і їхніх акціонерів, Департамент земель — титули й угоди, Департамент у справах провінцій — місцеву реєстрацію. Звівши бази воєдино, чиновники вперше отримали відповідь на просте питання, яке інакше отримати не можна: скільки землі в країні фактично контролюють компанії, де є іноземний капітал, незалежно від того, у якій провінції ця земля перебуває і через яку юрособу оформлена.
Із 144 706 юридичних осіб, за якими рахується нерухомість, під безпосереднім наглядом DBD (тобто з ознаками іноземної участі, що потребують перевірки) перебуває 125 622 компанії. Це вже не точкова вибірка з одного рейду, а повний зріз по країні — принципова відмінність від попередніх інформаційних приводів на кшталт обшуків у Чіангмаї, де йшлося про 31 компанію в одній провінції.
2. Цифри: скільки землі та квартир тримають іноземні компанії
Компанії з іноземною участю — від міноритарної частки до 100% — тримають 305 838 прав власності (титулів і подібних документів), що DBD і профільні ЗМІ описують як 24,10% усіх перевірених прав і 23,62% площі в межах зведеного масиву даних.
| Показник | Значення |
|---|---|
| Дата актуальності даних | 4 вересня 2026 |
| Земля під контролем іноземних компаній | 1 064 265 рай (≈1700 км²) |
| Частка від площі всієї країни | ≈0,33% |
| Квартир у кондомініумах | 76 840 |
| Прав власності (титулів) у таких компаній | 305 838 |
| Усього юросіб із нерухомістю в базі | 144 706 |
| З них під наглядом DBD | 125 622 |
На тлі всієї території Таїланду 0,33% — цифра скромна. Але це не означає малозначущість: земля з іноземним капіталом сконцентрована не рівномірно по країні, а у вузькому наборі провінцій із високою вартістю квадратного метра — курортних і промислових, — тож у грошах і в щільності забудови ця частка означає значно більше, ніж у відсотках від карти.
3. Три рівні іноземної участі
DBD розбиває всі 36 277 компаній із групи ризику на три категорії за фактичною часткою іноземного капіталу — і цей поділ прямо відповідає тому, що закон про заняття іноземцями бізнесом у Таїланді вважає законним, а що ні.
| Частка іноземного капіталу | Компаній | Прав власності | Земля |
|---|---|---|---|
| До 49% (законна межа) | 31 516 | 287 176 | 901 596 рай |
| 49,01–99,99% | 1 311 | — (у складі загального масиву) | 59 077 рай |
| 100% (повністю іноземна) | 3 450 | 10 029 | 103 591 рай |
Помітна деталь: компанії з часткою іноземців до 49% — тобто формально законної структури — контролюють абсолютну більшість і землі, і квартир у цій групі (за даними ЗМІ з посиланням на DBD, близько 85% землі й 96% квартир у вибірці припадає саме на цю категорію). Це не означає, що всі вони порушують закон: частка до 49% сама собою дозволена. Питання, яке ставить далі DBD, — чи реальні ці 49%, чи тайська частина капіталу оформлена номінально.
4. Це продовження, а не нова кампанія
Якщо порівняти цифри від 7 вересня з тим, що DBD оголошувало 18 серпня 2026 року, видно, що це той самий масив даних, тільки деталізований. 18 серпня Пунпонг Найянапакорн уже називав підсумкову цифру у 36 277 юросіб з іноземною участю, які володіють землею: 31 516 із часткою до 49% і 4 761 — із часткою вищою. Через три тижні категорію «понад 49%» розкрито на 1 311 (49,01–99,99%) плюс 3 450 (100%) — у сумі ті самі 4 761. До цього додалися рай землі та кількість квартир, яких у серпневому оголошенні не було.
Це важливо розуміти правильно: не з’явилося нове розслідування — наявне розширили й довели до конкретних величин землі та житла, які простіше транслювати в зрозумілі всім цифри, ніж абстрактне число компаній. Той самий процес ми вже спостерігали раніше у 2026 році:
- 12 липня 2026 — обшуки на Самуї та Паньянгу за інвестиційною мережею з іноземним фінансуванням.
- 20 липня 2026 — п’ята фаза кампанії, обшуки за 18 адресами в Чіангмаї (31 компанія під прямою перевіркою) — розбирали в окремій статті.
- 18 серпня 2026 — DBD уперше називає загальнонаціональну цифру: 36 277 юросіб.
- 7 вересня 2026 — та сама цифра розкрита до рай землі, квартир і підкатегорій за часткою іноземців.
Логіка одна: від точкових поліцейських рейдів в окремих провінціях — до системної адміністративної звірки баз даних по всій країні. Друге небезпечніше для схем із номіналами, бо не залежить від того, чи потрапить конкретна провінція у фокус конкретного рейду.
5. Легальна структура vs те, що шукають перевіряючі
DBD прямо формулює тест, за яким відрізняє законну структуру від тієї, що порушує закон про іноземний бізнес: якщо підприємство справді спільно профінансоване тайським та іноземним капіталом і частка іноземців не перевищує 49% — це законно. Якщо ж увесь капітал фактично іноземний, а тайські 51% існують лише на папері, без реального вкладення грошей і участі в рішеннях, — це підстава для розслідування і юридичних наслідків.
| Ознака | Легальна структура | Номінальна схема (об’єкт перевірок) |
|---|---|---|
| Частка тайських акціонерів | ≥51%, реальне володіння | ≥51% номінально, без реального інтересу |
| Джерело грошей на тайську частку | Тайський акціонер вносить свою частину або узгоджений еквівалент | 100% грошей від іноземця, тайська частка фіктивна |
| Економічна діяльність компанії | Реальна (оренда, послуги, управління активом) | Часто відсутня — компанія створена лише «під землю» |
| Обізнаність тайських акціонерів | Знають про частку, беруть участь у рішеннях | Нерідко не знають, що числяться акціонерами |
| Правовий статус | Законно | Незаконно — стаття закону про іноземний бізнес |
Ми детально розбирали цю структуру і те, як її оформляють законно, у статті «Вілла через тайську компанію: як це працює і ризики» — вона залишається актуальною і після вересневих даних: сама модель володіння через компанію законом не скасовується і не обмежується, під удар потрапляють конкретні схеми обходу правил, а не інститут компанії як такий.
6. Географія: де зосереджені холдинги — і до чого тут Пхукет
У вересневому релізі DBD виділяє географію лише за двома великими кластерами: провінції Східного економічного коридору (Чонбурі, Районг — промислова зона з великими іноземними інвестиціями) лідирують за компаніями, що повністю належать іноземцям, а Бангкок — за компаніями з часткою до 49%. Окремого рядка по Пхукету в цьому релізі немає.
Це не означає, що курортні острови поза увагою. Раніше повідомлення DBD від 18 серпня 2026 року прямо називало 16 провінцій, де зосереджено 35 154 з перевірюваних юросіб, — Бангкок, навколишні провінції та туристичні центри в одному списку. А практика 2026 року вже показала, куди дивляться перевіряючі в першу чергу: 12 липня — Самуї та Паньянг, 20 липня — Чіангмай, обидва випадки з явним акцентом на курортні території з високою часткою іноземного капіталу в нерухомості. Пхукет за структурою ринку (велика частка вілл на орендованій землі та володіння через компанію, висока концентрація іноземних покупців) статистично схожий на вже перевірені острови більше, ніж на Чіангмай чи промисловий Чонбурі — а отже залишається ймовірною наступною точкою інтересу, навіть якщо вересневий реліз поки не називає його на ім’я.
7. Що не змінюється для freehold-квартир і leasehold-вілли
Варто окремо закрити питання, яке в багатьох виникає при читанні цифр про «1 064 265 рай під іноземним контролем»: чи стосується це стандартних способів володіння, якими користується переважна більшість покупців на Пхукеті.
- Freehold-квартира в межах 49%-ної іноземної квоти будинку — оформляється на фізичну особу-іноземця напряму, без тайської компанії і без тайських акціонерів. Ця категорія взагалі не перетинається з розслідуванням DBD: там немає номінальних осіб, бо немає потреби їх вводити в структуру.
- Leasehold землі та вілли (довгострокова оренда на 30 років із правом продовження) — теж оформляється напряму на іноземця як орендаря, без компанії і без тайських «акціонерів». Цю модель ми детально розбирали у статті «Freehold чи leasehold у Таїланді», вона так само не пов’язана з категорією ризику, яку шукають перевіряючі.
- Володіння вілою із землею через тайську компанію — єдина з трьох масових моделей, яка формально може підпадати під перевірку, якщо структуру зібрано некоректно. Саме тому вересневі дані адресовані передусім цій категорії власників, а не ринку в цілому.
Проєкти біля пляжу Лаян — Layan Verde і Layan Green Park — переважно продаються за freehold-квотою будинку або за leasehold, що для типового покупця студії чи квартири знімає питання номінальних структур із порядку денного: воно просто не постає за такої форми угоди.
8. Санкції: що загрожує за доведену схему
DBD і профільні ЗМІ описують наслідки для доведеної номінальної схеми з посиланням на закон про іноземний бізнес (Foreign Business Act):
| Порушення | Санкція |
|---|---|
| Використання тайського номінала для володіння землею | До 3 років позбавлення волі |
| Те саме порушення | Штраф від 100 000 до 1 000 000 бат |
| Земля, придбана в обхід закону | Обов’язковий продаж у строк від 180 днів до 1 року |
Важливе застереження, яке варто тримати в голові: перелічені санкції застосовуються до доведеної схеми після розслідування і рішення суду, а не автоматично до будь-якої компанії, де є іноземний акціонер із часткою до 49% — така частка сама собою повністю законна. DBD прямо попереджає, що участь іноземців не є сама собою ознакою порушення; перевірці підлягають конкретні підстави підозрювати номінальну схему — насамперед джерело грошей і реальність участі тайської сторони.
9. Пастки
- «У мене давно оформлена компанія — мене це не стосується». Дата реєстрації нічого не говорить про те, чи реальні тайські акціонери. Звірка баз даних DBD не робить винятків за віком компанії — навпаки, старі структури, оформлені без належної перевірки походження капіталу, статистично частіше виявляються номінальними.
- Змішування статистики країни з особистим ризиком. 1 064 265 рай — агрегована цифра по всій країні, де переважна частина припадає на законні структури з часткою іноземців до 49%. Сам факт присутності компанії в цій статистиці не означає порушення — важливо, чи реальні тайські акціонери всередині конкретної компанії.
- Плутанина між freehold/leasehold і володінням через компанію. Частина паніки навколо таких новин виникає у власників freehold-квартир і leasehold-вілл, яких розслідування не стосується в принципі — вони не використовують тайських номінальних акціонерів як клас структури.
- Відсутність перевірки вже наявної структури. Якщо компанію оформив агент «під ключ» кілька років тому без прозорої документації про джерело коштів тайської частки, чекати, поки перевірка дійде до конкретної провінції, — не стратегія. Аудит коштує на порядок дешевше, ніж примусовий продаж активу за 180 днів.
10. Міні-кейс і висновок
Інвестор із Москви тримає вілу з ділянкою на Пхукеті, оформлену п’ять років тому через тайську компанію з чотирма тайськими акціонерами, яких підібрав ріелтор під час угоди. Після новин про вересневу статистику DBD інвестор замовив незалежний аудит структури у тайського юриста, не пов’язаного з початковою угодою. Перевірка показала, що двоє з чотирьох тайських акціонерів справді вносили свою частку капіталу і були присутні на щорічних зборах компанії — формально і по суті структура відповідала вимогам закону, попри те що оформлювалася без особливого розголосу. Аудит зайняв близько двох тижнів і коштував у рази дешевше за потенційні судові витрати чи примусовий продаж активу, а головне — дав інвестору письмовий висновок, який можна пред’явити під час подальшого продажу вілли новому покупцю.
Вересневі дані DBD — це не сигнал тривоги для ринку в цілому і не привід для паніки власникам freehold-квартир чи leasehold-вілл, яких розслідування не стосується за визначенням структури угоди. Це перша точна кількісна картина того, наскільки великий шар компаній з іноземним капіталом у тайській землі, і підтвердження, що кампанія проти номінальних схем рухається не окремими рейдами, а системною звіркою баз даних по всій країні. Для власника вілли через тайську компанію практичний висновок один: не чекати, поки увага перевіряючих дійде до конкретної провінції, а звіритися з юристом заздалегідь, поки це можна зробити спокійно і на своїх умовах.
Підкажу, як влаштоване володіння на конкретних проєктах біля пляжу Лаян — freehold і leasehold без участі тайських номінальних акціонерів — і допоможу зв’язати з незалежним юристом для аудиту наявної структури: залиште заявку.
Аудит структури володіння перед угодою або після неї
Надсилаючи форму, ви погоджуєтеся з політикою конфіденційності.
Матеріал інформаційний і не є юридичною консультацією. Розбір ґрунтується на офіційних даних DBD Таїланду та відкритих публікаціях ЗМІ на момент виходу статті; для оцінки конкретної структури володіння звертайтеся до ліцензованого тайського юриста.
