Заголовки про ринок Пхукета суперечать одне одному: одні пишуть про рекордний турпотік і ціни, що доганяють Бангкок, інші — про сповільнення нових запусків і охолодження попиту з Китаю. Обидві картини правдиві одночасно, просто описують різні шари одного ринку. Ми зібрали цифри за 2025–2026 рік в одному місці — інвентар, структуру попиту, ціни за сегментами, дохідність і регуляторний фон, — щоб у вас була не емоція від заголовка, а робоча карта для рішення.
Зміст
- Огляд ринку: скільки нерухомості на острові
- Хто купує: структура попиту змінюється
- Ціни: що відбувається за сегментами
- Прогноз зростання цін на 2026 рік
- Кондо проти вілл: зсув мотивації покупця
- Дохідність і оренда
- Інфраструктура і турпотік
- Регуляторна рамка: квота 49% і прозорість
- Пастки: як читати ринкові заголовки
- Міні-кейс і висновок
1. Огляд ринку: скільки нерухомості на острові
На початок 2026 року загальний інвентар кондомініумів Пхукета перевищив 37 000 юнітів — підсумок дворічного будівельного сплеску майже у 25 000 юнітів, включно з рекордним 2024 роком (14 718 юнітів у 56 проєктах). У 2026 році темп нового будівництва помітно сповільнюється.
| Період | Нова пропозиція (юнітів) |
|---|---|
| 2024 рік (рекорд) | 14 718, 56 проєктів |
| 2025 рік (оцінка) | 5 000–7 000 |
| 2026 рік (прогноз Colliers Thailand) | 6 000–8 000 |
Сповільнення — не ознака слабкості, а перехід ринку від пікової фази до вибірковішого циклу забудови. При цьому забудовники концентруються в уже освоєних локаціях — Банг Тао, Черн Талай, Раваі, Ката, Карон, Пхукет-таун, — тоді як менш розвинена північ острова зростає повільніше. Повну картину за районами дивіться у гіді з районів Пхукета.
2. Хто купує: структура попиту змінюється
Частка іноземних покупців у угодах з кондомініумами на Пхукеті перевищила 40% у 2025 році — майже вдвічі більше, ніж у Бангкоку (26%), за даними REIC. Загальний обсяг угод з іноземцями по країні рухається до доковідного рівня — близько 13 000 юнітів на рік, — але склад покупців помітно змінюється.
| Група покупців | Динаміка |
|---|---|
| Китай | −38,8% рік до року, до 906 юнітів — але лишається найбільшою групою |
| Росія, Тайвань, Індія | Зростаючий інтерес |
| Велика Британія, Європа | Зростаючий інтерес |
| Близький Схід | Помітне зростання запитів, включно з Пхукетом |
Ключова деталь: Пхукет отримує сильніший інтерес від нових груп покупців, ніж Бангкок — це продовжує давній тренд зсуву інвестиційного попиту зі столиці на курортні напрямки острова, детальніше — у дайджесті тижня 31. Для власника в rental pool диверсифікація національностей — радше плюс: дохідність менше залежить від новинного фону однієї країни.
3. Ціни: що відбувається за сегментами
Середня динаміка ціни сильно різниться за сегментами. У преміум-сегменті Банг Тао (26 проєктів) ціна майже не змінилася за квартал — близько 195 000 бат за м² (−0,6%), при цьому доступний інвентар зріс на 13,4%. А в люксі картина протилежна: доступна пропозиція скоротилася на 10,4%, і це єдиний сегмент кварталу, що показав зростання ціни — +1,6%.
| Сегмент | Зміна пропозиції (кв.) | Зміна ціни (кв.) |
|---|---|---|
| Преміум (26 проєктів Банг Тао) | +13,4% (інвентар) | −0,6% (~195 000 бат/м²) |
| Люкс | −10,4% (доступний інвентар) | +1,6% |
У річному вимірі прибережні об’єкти Банг Тао, Камали та Най Харна подорожчали більш ніж на 20% до рівня 2023 року. Вільної землі під нову забудову біля води в цій частині острова майже не лишилося — саме цей дефіцит штовхає ціну вгору біля пляжу Лаян, де заходять такі проєкти, як Layan Verde. Детальний розбір драйверів зростання — у статті що рухає цінами на Пхукеті.
4. Прогноз зростання цін на 2026 рік
Галузевий консенсус на 2026 рік — зростання цін 8–10% річних для прибережних районів заходу острова, найсильніший показник серед ринків Таїланду. Преміальний сегмент Лаяна, Банг Тао і Сурина аналітики дедалі частіше порівнюють за ціноутворенням із районом Сукхумвіт у Бангкоку — раніше таке порівняння звучало лише щодо Паттайї.
Практичний висновок для рішення про купівлю: основне зростання вартості на дефіцитному ринку дістається тому, хто заходить на стадії будівництва, а не після здачі — ця механіка розібрана в кейсі розпроданої фази 1 Layan Green Park, де ціни зросли приблизно на 100% від старту продажів до готового комплексу.
5. Кондо проти вілл: зсув мотивації покупця
За даними Knight Frank Thailand, продажі вілл у 2025 році зросли на 12,9%, випередивши попит на кондомініуми. Партнер Knight Frank пов’язує це зі зміною мотивації заможних покупців: від чистої інвестиції — до приватності, простору й способу життя на довгому горизонті.
Для покупця кондо в керованому пулі це не конкуренція, а два різні продукти для різних цілей: вілла — це приватне володіння й самостійне управління, кондо в rental pool — керований актив із прогнозованою дохідністю без операційного навантаження на власника. Детальне порівняння форматів біля пляжу Лаян — у статті Лаян проти Банг Тао.
6. Дохідність і оренда
Модель, за якою працює більшість нових кондо-проєктів Пхукета, включно з Layan Verde і Layan Green Park, — rental pool: однотипні юніти об’єднуються у спільний фонд, а прибуток від оренди розподіляється за формулою 60/40 — 60% власнику, 40% керуючій компанії.
| Показник | Орієнтир |
|---|---|
| Чиста дохідність власника | ~8–10% річних |
| Частка власника у прибутку пулу | 60% |
| Частка керуючої компанії | 40% |
| Типова окупність юніта | ~12 років |
Це не гарантована ставка, а модельний орієнтир: фактична дохідність залежить від завантаження сезону й конкретного проєкту. Завантаження готелів Пхукета в першому кварталі 2026 року становило 83,4% — найвищий показник серед напрямків Таїланду, що підтверджує попит з боку оренди. Методику розрахунку дивіться у статті як рахувати ROI на Пхукеті, а механіку самого пулу — у статті програма управління орендою. Прикинути дохідність під свій бюджет можна в калькуляторі на головній.
7. Інфраструктура і турпотік
Завантаження готелів 83,4% у Q1 2026 — не разовий сплеск: у лютому 2026 року аеропорт Пхукета встановив рекорд добового трафіку — 393 рейси й 71 613 пасажирів за одну добу. Інфраструктура розширюється під уже наявний, а не гіпотетичний попит.
| Параметр фази 2 аеропорту | Значення |
|---|---|
| Інвестиції | ~10 млрд бат |
| Приріст потужності | +5,5 млн пасажирів/рік |
| Підсумкова потужність | ≥18 млн пасажирів/рік |
| Термінал | Ціль — 2027 рік |
| Нова паралельна смуга | Ціль — 2029 рік |
Для півночі острова, де розташовані Лаян і Банг Тао, це означає коротше транспортне плече і потік, що зростає саме в тій частині острова, де зосереджено преміальний сегмент.
8. Регуляторна рамка: квота 49% і прозорість
Чинна квота на володіння іноземцями до 49% площі будівлі в кондомініумі не змінювалася. В обговоренні два взаємовиключні сценарії — зниження до 30–39% і підвищення до 75% в окремих економічних зонах разом із продовженням оренди землі для іноземців до 99 років, — але жоден законопроєкт не внесено, і аналітики не чекають рішення раніше кінця 2026 — початку 2027 року.
Паралельно з 1 січня і 1 квітня 2026 року Департамент розвитку бізнесу (DBD) посилив перевірку тайських компаній: засновники зобов’язані підтверджувати реальне джерело коштів. Це не заборона на володіння віллою через тайську компанію, а сувора перевірка на вході — легальна структура з реальною господарською діяльністю проходить її без проблем, детальніше — у статті вілла через тайську компанію.
9. Пастки: як читати ринкові заголовки
- «Попит падає» — спрощення. Зниження купівель з Китаю на 38,8% не означає спад ринку загалом: загальний обсяг угод з іноземцями зростає за рахунок інших країн.
- Квартальне зростання — не річне. +1,6% у люксі за квартал — це не те саме, що прогноз 8–10% за рік; не плутайте часові горизонти.
- Середньої ціни по острову не існує. Динаміка сильно різниться за районами й сегментами — порівнюйте конкретний проєкт, а не заголовок про «Пхукет загалом».
- «Вілли обганяють кондо» — не означає занепад кондо. Це зміна мотивації окремої групи покупців, а не спад інтересу до керованих інвестиційних форматів.
- «Обговорюється» — не «змінилося». Жоден сценарій щодо квоти 49% не ухвалено — не будуйте розрахунок угоди на припущенні про майбутні правила.
- Сповільнення нових запусків — не дефіцит вибору. 6 000–8 000 юнітів у 2026 році — все ще суттєвий обсяг, просто вибірковіший ринок.
10. Міні-кейс і висновок
Інвестор порівнює дві стратегії входу на ринок 2026 року. Варіант А — студія в Layan Green Park фази 2 (здача 2026) за прайсом від 01.07.2026, 2-спальна від 63 м² від $384 514, з розстрочкою після здачі (35% + 35% на 2026 рік + 30% на 3 роки під 3–5%). Варіант Б — резиденція в Layan Verde (774 резиденції, здача 2028), де студія преміум від 36,2 м² зараз коштує від $228 838 проти стартових $224 776 — зростання вже почалося за рахунок стадії будівництва й дефіциту землі біля пляжу Лаян. Обидва варіанти спираються на ті самі цифри цього огляду: дефіцит пропозиції в люксі (+1,6% за квартал), прогноз 8–10% річних для району, дохідність ~8–10% чистими через rental pool і зростаючий турпотік, що підтримує завантаження. Різниця — у горизонті: фаза 2 ближча до здачі й доходу з оренди, Layan Verde дає більше часу на капіталізацію до 2028 року.
Ринок Пхукета 2026 року — це не єдина історія зростання чи охолодження, а кілька паралельних трендів: стиснений, але все ще значущий будівельний цикл, диверсифікація покупців, дефіцитне зростання цін біля першої лінії заходу острова і стабільна модель доходу через rental pool. Для рішення про купівлю важливіший не загальний заголовок, а те, як ці цифри сходяться в конкретному проєкті й районі.
Надішлю актуальний прайс, розрахунок дохідності під ваш бюджет і статус юнітів у Layan Verde й Layan Green Park, а також умови партнерства на сторінці VillaCarte — залиште заявку.
Матеріал має інформаційний характер і не є інвестиційною рекомендацією. Цифри наведено за даними галузевих звітів (Colliers Thailand, Knight Frank Thailand, REIC) і власних дайджестів ринку на дату публікації; звіряйте актуальні показники та прайс на момент угоди.
