The Residence Resort & Spa Retreat

The Residence Resort & Spa Retreat ist eine Poolvillen-Anlage des Bauträgers Richmond Group in Bang Tao, rund 1,7 km (10 Minuten zu Fuß) vom Strand. Das Format: Villen mit 1 und 3 Schlafzimmern, teils als Duplex mit Dachterrassen; auf dem Gelände gibt es einen eigenen Spa-Komplex Sothai, ein Restaurant, Fitness und einen kostenlosen Tuk-Tuk-Shuttle.

Lage und Umgebung

Das Projekt liegt im Inneren von Bang Tao, 10 Minuten gemütlichen Fußwegs vom Strand — eine Distanz, die man tatsächlich zu Fuß zurücklegt und die nicht nur formal als „nah“ gilt. Ringsum die dichte touristische Infrastruktur des Bezirks: Restaurants, Bars, Geschäfte und Vermietungsbüros fußläufig oder in kurzer Fahrdistanz, dazu der eigene Shuttle der Anlage zum Strand und zu den wichtigsten Punkten von Bang Tao, was einen Teil der Logistikfragen für alle löst, die kein Auto halten möchten.

Der entscheidende Unterschied von The Residence Resort & Spa Retreat zu einer typischen Villenanlage ist das Resortformat des Geländes selbst: der Spa-Komplex Sothai mit vollwertigem Anwendungsmenü, ein Restaurant mit eigenen Öffnungszeiten (06:30–22:00), Fitness und Sauna. Für Villen dieser Größenordnung ist das eher die Ausnahme als die Regel — üblicherweise findet sich ein solches Serviceangebot entweder in Condo-Hotels oder in Projekten unter Management eines internationalen Hotelbetreibers.

Wirtschaftlichkeit und Preise

Der Einstieg liegt bei ~1 349 730 $ für eine Villa mit einem Schlafzimmer und Plunge-Pool; Duplex-Varianten mit 2 und 3 Schlafzimmern sind auf Anfrage verfügbar. Zum Vergleich gibt es in derselben Preisspanne im Katalog Manick Hillside Phuket (ab ~1 330 194 $) und Naturale Cherng Talay (ab ~1 104 948 $) — beide im Einstieg etwas günstiger, aber ohne eigenen Spa-Komplex und Restaurant auf dem Gelände.

Villacarte nennt eine Renditeprognose von ~5 % p. a., doch weder die Villenfläche noch die Grundstücksgröße noch die Gesamtzahl der Einheiten im Projekt werden offen genannt — das erschwert eine eigene Berechnung des Quadratmeterpreises und den direkten Vergleich mit den Nachbarn. CAM Fee, Sinking Fund und Stromtarif sind ebenfalls nirgends angegeben: Die Kosten für den Unterhalt der Villa und die Nutzung der Gemeinschaftsinfrastruktur (Spa, Restaurant, Fitness) sollten vor der Reservierung separat geklärt werden, besonders wenn eine genaue Kalkulation des Betriebsbudgets Priorität hat.

Stadium, Bauträger und Risiken

Richmond Group ist seit 2000 auf dem Markt von Phuket tätig — nach lokalen Maßstäben eine solide Zeitspanne, doch das öffentliche Portfolio der Firma jenseits dieses Projekts ist schwach belegt: Eine unabhängige Liste aller vom Bauträger realisierten Objekte ließ sich nicht finden. Die Anlage selbst wurde über mehr als 15 Jahre in mehreren Phasen gebaut: Ein Teil der Villen ist bereits übergeben und in Betrieb, was es erlaubt, die tatsächliche Qualität von Ausbau und Geländepflege vor Ort zu beurteilen statt anhand von Renderings. Das ist zugleich ein Plus und eine Quelle von Uneinheitlichkeit — eine konkrete Villa kann sich im Alter von Haustechnik und Ausbau deutlich von der Nachbarvilla unterscheiden, je nachdem, zu welcher Phase sie gehört und wann genau diese übergeben wurde.

Die lange Lebensdauer des Projekts ist eine Seltenheit für Villenanlagen auf Phuket, wo die meisten Bauträger ein bis zwei Bauabschnitte auf den Markt bringen und dann zum nächsten Projekt übergehen. Für Richmond Group ist es umgekehrt der einzige große Vermögenswert, den die Firma bereits im zweiten Jahrzehnt entwickelt und betreibt — was man sowohl als Zeichen stabilen Managements als auch als begrenztes Portfolio zur Risikostreuung für den Käufer deuten kann. Einen direkten Vergleich der Preisentwicklung nach Projektphasen liefern die Quellen nicht, daher sollte man sich an der aktuellen Preisliste der konkreten freien Villa orientieren, nicht an der gemittelten Einstiegszahl.

Vor einem Kauf in The Residence Resort & Spa Retreat klären wir gesondert, zu welcher Phase die konkrete Einheit gehört, ihren tatsächlichen Zustand und die aktuelle Auslastung über die Verwaltungsgesellschaft — die Renditeprognose von villacarte mit ~5 % p. a. sollte als Ausgangspunkt für Verhandlungen verstanden werden, nicht als vertragliche Verpflichtung. Für wen das Projekt passt: für Käufer, für die eigenes Spa und Restaurant auf dem Gelände keine Option, sondern eine Anforderung sind, und die einen Villenbestand unterschiedlichen Alters im Tausch gegen Resortservice und kurze fußläufige Erreichbarkeit des Meeres akzeptieren. Wem ein einheitliches Ausbaualter in der gesamten Anlage wichtiger ist, sollte sich neuere Off-Plan-Projekte des Bezirks ansehen. Die Provision zahlt der Bauträger — für den Käufer ändert sich der Preis nicht.