The Title Rawai

The Title Rawai est le premier projet de la gamme « The Title » du promoteur Rhom Bho Property PLC, société thaïlandaise cotée à la bourse SET. Le complexe a été construit en trois phases et entièrement livré d’ici 2018 : un condominium prêt et déjà habité, à ~250 mètres de la plage de Rawai — à l’extrême sud de Phuket.

Emplacement et environnement

Rawai est historiquement considéré comme un quartier plus abordable et plus « local » de l’île : village de pêcheurs, marché aux fruits de mer, bars du soir pour les expatriés, embarcadère pour les excursions en bateau vers Phi Phi et les îles voisines. Par rapport à Bang Tao ou Layan, le ticket d’entrée y est plus bas et le trafic touristique plus calme, mais l’aéroport est plus loin — généralement 40 minutes de voiture au minimum, ce qu’il faut intégrer au modèle locatif : à Rawai, la demande locative vient surtout des résidents de longue durée et des « hivernants », pas des forfaits touristiques courts.

Économie et prix

L’économie d’entrée est attractive à l’échelle de l’île : les studios d’environ 27 m² partaient dès ~2,5 M THB (~73 700 $), les 1 chambre de 36–41 m² dès ~4 M THB (~118 000 $), les 2 chambres de 63–90 m² dès ~7,95 M THB (~234 500 $). Cela donne un prix au mètre carré de l’ordre de ~90 000–140 000 THB selon le type de lot, l’étage et la vue — nettement en dessous des projets neufs de Bang Tao et de Layan de classe comparable, ce qui est logique : le projet est livré depuis 8 ans et le quartier est moins promu auprès de la demande d’investissement.

Stade, promoteur et risques

Le complexe étant livré depuis longtemps, les lots se vendent aujourd’hui surtout sur le marché secondaire — l’acheteur peut donc voir l’état réel du bâtiment, l’historique d’entretien et le taux d’occupation effectif en location, au lieu de se fier à des rendus. Le revers de la médaille, c’est l’âge : les bâtiments ont 8–12 ans selon la phase, nous vérifions donc sur place l’état du lot concerné, l’historique d’entretien et l’occupation réelle avant la transaction.

Rhom Bho Property PLC est devenu au fil des années l’un des plus grands promoteurs de l’île — 19 projets et 6 000+ lots dans des projets livrés et en construction, ce qui donne des raisons de faire confiance à la qualité de construction de ce projet, le plus ancien de la société. Le rendement indicatif annoncé d’environ 6 % par an est un chiffre prévisionnel ; nous calculons l’économie réelle du lot d’après l’occupation effective et les tarifs du quartier avant la transaction.

En tant qu’agence, nous travaillons sur la grille actuelle du promoteur et des propriétaires en revente : avant la visite, nous précisons le bâtiment, l’étage et le statut du quota freehold du lot concerné, au besoin l’historique d’exploitation locative, et nous comparons l’économie de The Title Rawai avec les autres projets plus récents de la gamme The Title à Nai Yang et Bang Tao, si le budget et les objectifs de l’acheteur permettent de choisir.