Свіжа порція цифр по ринку Пхукета: біржа Phuket Property Exchange розкрила дані про 54 628 заявок за півроку, Colliers Thailand оновив статистику за віллами і кондо, бат продовжує слабшати до долара, а влада знову обговорює долю квоти в 49% для іноземних власників кондомініумів. Розбираємо, що з цього реально впливає на інвестора, а що — фоновий шум.
Зміст
- Попит: 54 628 заявок і 272 млрд бат за півроку
- Оренда домінує: 71% проти 29%
- Вілли дорожчають, дохідність розбігається
- Кондо: пропозиція охолоджується
- Курс бата: що це означає для покупця
- Регуляторика: квота 49% знову під питанням
- Пастки тижня: як читати ринкові новини
- Міні-кейс: розрахунок на конкретному юніті
- Що це означає для Лаяна і rental pool
- Висновок і наступний крок
1. Попит: 54 628 заявок і 272 млрд бат за півроку
11 червня 2026 року на Phuket Property Exchange були представлені дані щодо попиту за грудень 2025 — травень 2026: 54 628 заявок за 1 258 проєктами, сумарно на 272 млрд бат заявлених бюджетів. Це найсвіжіший і наймасштабніший зріз реального інтересу до острова за останні місяці.
| Показник | Значення |
|---|---|
| Період | Грудень 2025 — травень 2026 |
| Всього заявок | 54 628 |
| Проєктів у вибірці | 1 258 |
| Сумарний заявлений бюджет | ~272 млрд бат |
| Частка міжнародного попиту | 62% (із 141 країни) |
Міжнародний попит формують насамперед покупці із США, Великої Британії та Росії — тобто острів залишається глобальним ринком, а не локальним для однієї країни.
2. Оренда домінує: 71% проти 29%
Структура попиту різко зміщена в бік оренди, а не покупки:
| Сегмент | Заявок | Частка | Медіанний бюджет |
|---|---|---|---|
| Оренда | 39 042 | 71% | 35 000 бат/міс |
| Покупка | 15 586 | 29% | 7,5 млн бат |
Лідирують за попитом Чернг Талай (Choeng Thale) — 6 628 заявок на оренду та 3 326 на покупку, і Раваі — 5 108 на оренду та 2 428 на покупку. Патонг і Катху формують так званий «дохідний коридор» — райони, куди йде основний потік орендарів середнього бюджету. Це підтверджує те, що вже видно на практиці: попит на оренду на Пхукеті системно більший за попит на покупку, а отже модель rental pool залишається робочою стратегією монетизації активу, а не нішевим варіантом.
3. Вілли дорожчають, дохідність розбігається
Звіт Colliers Thailand «Phuket Residential Report 2025–2026» фіксує структурний зсув у бік вілл: кількість угод зросла більш ніж на 20% за 2025 рік, запущено 1 263 нових проєктів вілл (+51% до 2023 року), а кумулятивний продаж люксових вілл дорожче за $2,6 млн (90 млн бат) досяг 76%.
При цьому середня валова дохідність оренди по острову — 5,8% на рік, але за цією цифрою ховається великий розкид:
| Тип локації | Валова дохідність |
|---|---|
| Перенасичені райони | ~3,2% |
| Середній показник по острову | 5,8% |
| Точкові вдалі локації | до 9,1% |
Висновок простий: усереднена цифра дохідності майже марна без прив’язки до конкретної локації і моделі управління — розкид від 3,2% до 9,1% більший, ніж сама середня ставка.
4. Кондо: пропозиція охолоджується
Після дворічного буму, коли на ринок вийшло майже 25 000 нових юнітів, Colliers Thailand прогнозує уповільнення нової пропозиції кондомініумів до 6 000–8 000 юнітів у 2026 році. Для покупця це означає менше конкуруючих проєктів на етапі котловану і менше тиску на ціни з боку масової пропозиції — особливо в нішах на кшталт еко-сертифікованих комплексів біля пляжу Лаян, де нових аналогів майже немає.
5. Курс бата: що це означає для покупця
На 6 липня 2026 року курс становив близько 33,19 бата за долар. Бат ослаб приблизно на 1% за останній місяць і на 1,7% за рік — за даними трейдингових майданчиків, рух пов’язаний із різницею в очікуваннях щодо ставок ФРС США і Банку Таїланду.
| Параметр | Значення |
|---|---|
| Курс USD/THB на 06.07.2026 | ~33,19 |
| Зміна за місяць | −1% (бат слабший) |
| Зміна за рік | −1,7% (бат слабший) |
Для покупця, який конвертує долари чи іншу тверду валюту в бати під угоду, ослаблення бата — це трохи більше місцевої валюти за той самий бюджет. На горизонті однієї угоди ефект невеликий, але за розстрочки на кілька років курсова динаміка варта того, щоб її відстежувати під час планування платежів.
6. Регуляторика: квота 49% знову під питанням
Чинна квота на володіння іноземцями в кондомініумах — 49% площі будівлі — не змінювалася 47 років, з моменту ухвалення Закону про кондомініуми (Condominium Act B.E. 2522). У першому кварталі 2026 року кабінет міністрів Таїланду отримав рекомендації щодо поправок, але схвалив лише подальше вивчення питання, а не сам закон. На столі два протилежні сценарії: підвищення квоти до 75% (разом із продовженням оренди землі до 99 років) — і, навпаки, обговорення зниження до 30–39% разом із посиленням визначення «небажаного» володіння через номінальні структури. Паралельно у 2026 році посилився контроль за номінальними компаніями (nominee), через які раніше обходили обмеження на володіння землею.
Ринковий консенсус: реалістичний строк ухвалення будь-яких поправок — не раніше кінця 2026 року, оскільки тайський законодавчий процес зазвичай триває 8–18 місяців з моменту внесення законопроєкту. Для покупця це означає, що нинішні правила діють без змін, але перевірка юридичної схеми володіння — freehold, leasehold чи компанія — залишається обов’язковим кроком, а не формальністю: див. перевірку чанота і комплексну перевірку об’єкта.
Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Перед угодою перевіряйте актуальну редакцію Закону про кондомініуми і статус конкретного об’єкта в юриста.
7. Пастки тижня: як читати ринкові новини
- Середня дохідність — не гарантія. 5,8% по острову нічого не каже про конкретний юніт: розкид від 3,2% до 9,1% залежить від локації і управління, а не від загального тренду ринку.
- Обговорення закону ≠ закон. Кабмін схвалив вивчення поправок до квоти 49%, а не сам законопроєкт — плутати це зі «зміною правил» передчасно.
- Курс — це фон, а не стратегія. Рух бата на 1–2% на місяць не повинен бути єдиною причиною прискорити чи відкласти угоду — дивіться на фундаментальні показники об’єкта.
- Один звіт — не тренд. Дані Phuket Property Exchange і Colliers охоплюють конкретний період (грудень 2025 — травень 2026 та 2025 рік відповідно); для висновків на роки вперед потрібна динаміка за кілька звітних циклів, як і у випадку з типовими помилками інвестора.
8. Міні-кейс: розрахунок на конкретному юніті
Інвестор розглядає студію 37 м² в Layan Green Park фази 2 за 7 424 784 THB ($227 894 за курсом публікації). За курсу 33,19 бата за долар і поточної розстрочки (35% + 35% на 2026 рік + 30% на 3 роки під 3–5%) курсові коливання в межах 1–2% на місяць майже не змінюють підсумкову суму у валюті — вони помітніші, якщо порівнювати курс на дату броні і курс на дату кожного траншу. Через rental pool власник отримує 60% чистого прибутку пулу — орієнтир ~8–10% чистими на рік, що за ціни входу дає окупність близько 12 років. Ні новини про квоту 49%, ні разовий рух бата на 1% не змінюють цей розрахунок — вони формують фон, на якому варто перевіряти конкретні цифри перед підписанням договору.
9. Що це означає для Лаяна і rental pool
Три сюжети тижня складаються в одну картину для покупця біля пляжу Лаян і в Банг Тао: попит стабільно зміщений у бік оренди (отже, модель rental pool затребувана ринком, а не вигадана забудовником), нова пропозиція кондо охолоджується (менше конкурентів на вході), а курс бата зараз радше на користь покупця, який конвертує валюту. Дохідність через пул — 60% чистого прибутку власнику, ~8–10% чистими на рік, окупність ~12 років — не залежить від щотижневих новин, але виграє від загальної картини: дефіциту нових нішевих проєктів і структурно високого попиту на оренду. Як влаштована сама модель пулу — у статті про програму управління орендою, а методика розрахунку дохідності — у матеріалі як рахувати ROI на Пхукеті.
10. Висновок і наступний крок
Тиждень приніс більше даних, ніж сенсацій: попит на оренду і покупку залишається високим і глобальним (54 628 заявок, 62% з-за кордону), пропозиція кондо охолоджується, дохідність вілл сильно залежить від локації, бат трохи ослаб, а квота 49% поки обговорюється, але не змінюється. Для інвестора це не привід ні поспішати, ні чекати — а привід звіряти конкретні цифри за проєктом, що цікавить, із загальною картиною ринку.
Надішлю актуальний прайс, розрахунок дохідності під ваш бюджет і статус юнітів у Layan Verde і Layan Green Park — залиште заявку або подивіться умови партнерства на сторінці VillaCarte.
Матеріал має інформаційний характер і не є інвестиційною чи юридичною рекомендацією. Цифри наведені за даними джерел на дату публікації; звіряйте актуальні показники на момент угоди.
Джерела: Phuket property market 2026: what 54,628 real enquiries reveal — The Thaiger, Colliers — Phuket Residential Report 2025–2026, Thai Baht — Trading Economics
