Таиланд или Бали: большое сравнение для инвестора в недвижимость

Таиланд и Бали регулярно попадают в один шорт-лист у инвестора, который ищет недвижимость у тропического моря с доходом от аренды. Оба направления живут туризмом, оба дают вход в бюджете от $150–250 тыс., у обоих есть градус «истории про рай», который хорошо продаётся в рекламе. На этом сходство заканчивается: страны различаются по форме владения, по устройству визового и налогового режима, по зрелости рынка управления арендой и по тому, что происходит с законодательством прямо сейчас — Индонезия донастраивает Second Home Visa и туристический сбор, Таиланд ужесточает контроль за номинальными структурами владения. Разбираем оба рынка по одной методике: от цены входа до стратегии выхода, — чтобы решение опиралось на цифры, а не на общее ощущение «там тоже красиво».

Содержание

1. Два рынка, разная природа
2. Цена входа и форматы недвижимости
3. Форма владения для иностранца
4. Доходность и модели управления арендой
5. Налоги, сборы и издержки владения
6. Визы и резидентство
7. Регуляторная среда и риски 2024–2026
8. Инфраструктура, логистика и качество жизни
9. Ловушки
10. Кейс: выбор между Таиландом и Бали

1. Два рынка, разная природа

Таиланд и Бали — это разный масштаб, разная институциональная зрелость и разная логика цикла.

• Таиланд. Страна с полноценной судебной и земельной системой: Земельный департамент (Land Department) ведёт единый реестр титулов по всей стране, включая Пхукет — курортный остров, но с континентальным по устойчивости правом собственности. Freehold-кондо в рамках иностранной квоты — стандартная, много раз проверенная схема.
• Бали. Один остров провинции Индонезии со своей культурной и административной спецификой внутри общенационального индонезийского права. Иностранец не покупает землю напрямую — он получает право пользования (Hak Pakai) или строит через собственную компанию (PT PMA), потому что Hak Milik, индонезийский аналог freehold, закреплён только за гражданами страны.

Есть и разница в природе спроса. Пхукет — часть глобальной курортной недвижимости Таиланда наравне с Самуи, Хуа Хином и Паттайей; сравнение направлений внутри самой страны — в материале цены на недвижимость по регионам Таиланда, а если рассматриваете столицу как альтернативу курорту — в разборе Пхукет или Бангкок для инвестиций. Бали — фактически отдельный национальный рынок недвижимости внутри Индонезии, сфокусированный на нескольких зонах юга и центра острова (Чангу, Семиньяк, Улувату, Убуд), а остальная территория страны инвестора почти не интересует. Это значит, что «Бали» в разговоре об инвестициях — это не вся Индонезия, а конкретный остров с локальным регулированием, которое может отличаться от материковых провинций.

2. Цена входа и форматы недвижимости

Базовый формат на двух рынках разный, и сравнивать нужно не «цену за квадратный метр в вакууме», а типичный продукт, который реально покупают.

Пхукет продаёт готовый продукт — юнит внутри здания с общей инфраструктурой, где стройку, инженерию и приёмку контролирует застройщик, а управление доходом — операционная компания. Бали чаще продаёт актив под личный проект: землю или виллу, где инвестор либо доверяет стройку и последующую сдачу локальному подрядчику и оператору, либо делает это сам. Разница не в том, что дороже или дешевле, — а в том, сколько операционных решений остаётся на стороне покупателя после подписания контракта.

Отдельно стоит сказать про метраж и приватность: вилла на Бали в среднем крупнее кондо-юнита и почти всегда с собственным бассейном и участком — это ближе к формату виллы с приватным бассейном на Пхукете, чем к компактной студии в кондо-отеле. Если сравнивать не остров с островом, а формат с форматом, разница в цене входа сокращается.

3. Форма владения для иностранца

Здесь расхождение самое принципиальное, и его стоит понимать до того, как смотреть конкретные объекты.

Таиланд. Иностранец может владеть кондоминиумом на правах freehold в рамках квоты — 49% площади здания может принадлежать иностранным собственникам напрямую, оформление идёт через Земельный департамент. Когда квота исчерпана или речь о вилле на земле — доступен leasehold: регистрируемый договор аренды земли на 30 лет с возможностью продления. Подробный разбор двух форм — в статье leasehold или freehold в Таиланде. Владение виллой через тайскую компанию формально существует, но власти ужесточают контроль за номинальными структурами «для вида» — детали в материале владение виллой через тайскую компанию.

Бали. Полный аналог freehold — Hak Milik — закреплён индонезийским законом только за гражданами страны. У иностранца два легальных маршрута:

• Hak Pakai («право пользования») — можно получить напрямую на физлицо при соблюдении визовых условий; это ближе всего к тайскому leasehold по духу, но оформляется по другим процедурам индонезийского земельного агентства (BPN).
• PT PMA + HGB — иностранец учреждает индонезийскую компанию с иностранным капиталом (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), которая регистрирует Hak Guna Bangunan («право застройки») на землю: обычно на 30 лет с продлением ещё на 20 и последующим переоформлением — в сумме юристы описывают потенциальный горизонт владения до ~80 лет, но это не единый непрерывный титул, а цепочка продлений, зависящая от местного законодательства на момент каждого этапа.

Итог раздела: тайская система для иностранца структурно проще — один понятный freehold-механизм для кондо и один понятный leasehold-механизм для земли. Балийская требует либо визового статуса под Hak Pakai, либо создания и содержания компании под HGB — то есть дополнительного юридического и бухгалтерского слоя, которого нет при покупке кондо на Пхукете.

4. Доходность и модели управления арендой

Способ получения дохода на двух рынках устроен по-разному, и это влияет не только на цифру доходности, но и на объём работы владельца.

Таиланд. Основной инструмент на флагманских проектах — rental pool: однотипные юниты объединяются в пул, управляющая компания сдаёт их и распределяет чистую прибыль по формуле, обычно 60% владельцу / 40% УК. У Layan Verde и Layan Green Park это даёт ориентир ~8–10% годовых чистыми — целевой показатель программы, подтверждённый работающей эксплуатацией у сданной фазы 1 Layan Green Park с 2024 года. По каталогу из 348 проектов на Пхукете медиана заявленного застройщиками прогноза доходности — 6% годовых (диапазон 3–15%), методику расчёта своей доходности — в статье как считать ROI на Пхукете, а что стоит за словом «гарантированная доходность» — в разборе гарантированная доходность: что за ней стоит.

Бали. Стандартного отраслевого рентал-пула с фиксированной формулой на массовом рынке вилл нет — управление чаще индивидуальное: через локальную management-компанию за комиссию с оборота или самостоятельно. По оценкам консультантов рынка, включая Knight Frank Indonesia, валовая доходность вилл в топ-локациях острова (Семиньяк, Чангу) обычно называется в диапазоне 7–12% годовых — но это доход до вычета управления, персонала виллы (садовник, уборка, охрана — стандартный набор для отдельно стоящего дома) и налогов, а не чистая цифра владельцу. Сравнивать эту валовую ставку напрямую с тайскими ~8–10% чистыми методологически неверно — нужно сначала привести обе цифры к одному знаменателю: доход после всех расходов.

Практический вывод: на Пхукете доходность — это, как правило, готовая формула в договоре с управляющей компанией застройчика. На Бали — переговорная позиция с конкретным оператором, где итоговая чистая цифра сильно зависит от качества менеджмента и требует отдельного due diligence самого оператора, а не только объекта.

5. Налоги, сборы и издержки владения

Таиланд. Трансферный сбор в Земельном департаменте при сделке (делится с продавцом по договорённости), налог на доход от аренды — обычно удерживается у источника для нерезидента, налог на прирост капитала и специальный бизнес-налог при продаже раньше пяти лет владения. У готовых проектов — ежемесячный CAM fee за общие зоны (у Layan Verde — 85 THB/м² в месяц, у Layan Green Park — 75 THB/м² в месяц) и разовый sinking fund (850 и 650 THB/м² соответственно). Подробный разбор — в материалах налоги на недвижимость в Таиланде, налог на доход от аренды и sinking fund и CAM; правило налогового резидентства 180 дней и его последствия — в статье 180 дней и налоговое резидентство.

Бали. У владельца через PT PMA добавляется корпоративный контур: расходы на регистрацию и ежегодное содержание компании, бухгалтерию и продление HGB. Есть и специфический балийский сбор, которого нет на Пхукете, — туристический сбор Pungutan Wisatawan Asing: с 14 февраля 2024 года каждый въезжающий на остров иностранный турист платит разово 150 000 индонезийских рупий (≈$10) через портал Love Bali. Формально это сбор с туриста, а не с владельца недвижимости, но на практике он закладывается в стоимость проживания и слегка влияет на конкурентоспособность цены аренды виллы против отеля.

Оба рынка требуют закладывать издержки в модель заранее, а не считать доходность «по грязной ставке». Разница в том, что тайская структура издержек стандартизована на уровне проекта (цифры CAM и sinking fund известны до сделки из прайса), а балийская — индивидуальна для каждой виллы и зависит от штата персонала, который наймёт владелец.

6. Визы и резидентство

Ни на одном из двух рынков покупка сама по себе визу не даёт — оба используют отдельные визовые категории.

Таиланд предлагает широкую линейку: LTR — для состоятельных резидентов, пенсионеров и удалённых профессионалов, с налоговыми льготами на зарубежный доход (детали — в обзоре визы LTR и налоговых льготах LTR); DTV — виза для «цифровых кочевников» на 5 лет (разбор DTV); Thailand Privilege (Elite) — платное многолетнее членство (обзор); классическая пенсионная виза Non-O/O-A. Практический разбор для владельцев недвижимости — в статье визы для владельцев недвижимости в Таиланде.

Бали (Индонезия) с декабря 2022 года предлагает Second Home Visa: заявитель подтверждает депозит от 2 000 000 000 индонезийских рупий (около $125–130 тыс. по текущему курсу; сумма фиксирована в рупиях, не в долларах) на счёте в государственном индонезийском банке, оформление стоит 3 000 000 IDR, виза выдаётся на 5 или 10 лет без права работы по найму. Это не «виза через покупку недвижимости» в чистом виде — деньги должны лежать депозитом, а не быть вложены в объект, хотя многие инвесторы фактически совмещают задачи: держат капитал под визу и параллельно ищут виллу под доход.

Отдельно стоит учитывать логистику самой поездки на просмотр объектов: с 15 сентября 2026 года Таиланд сократил безвизовый въезд с 60 до 30 дней (подробности — в новости Таиланд подтвердил сокращение безвиза) — это не мешает разовому визиту на осмотр объектов, но стоит планировать даты въезда заранее, если поездка совмещает несколько задач.

7. Регуляторная среда и риски 2024–2026

Оба рынка сейчас проходят через ужесточение регулирования — но в разных плоскостях.

Таиланд. Министерство торговли и профильные ведомства усиливают контроль за номинальными структурами владения — тайскими компаниями, которые формально принадлежат тайским лицам, а фактически контролируются иностранцем в обход земельного законодательства. По сведённым в сентябре 2026 года данным трёх ведомств, свыше миллиона рай земли и порядка 77 тысяч квартир числятся за компаниями с иностранным участием — подробности и что это меняет для законных freehold-квартир в квоте и leasehold-вилл — в материале зачистка номинальных схем: данные по земле. Ключевой вывод для покупателя: расследование касается схем владения через компанию, а не freehold-кондо в квоте 49% или прямого leasehold на иностранца — эти формы не затронуты.

Бали. После разрушительных наводнений в сентябре 2025 года власти провинции формализовали строительный мораторий в шести округах (Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем, Клунгкунг) — но он не распространяется на округ Бадунг, где сосредоточены основные туристические и инвестиционные зоны (Чангу, Семиньяк, Улувату, Переренан). Отдельно и повсеместно на острове действует запрет строить на землях сельскохозяйственного назначения («зелёная зона») без официальной процедуры смены категории земли — независимо от моратория. Для инвестора это означает: зонирование конкретного участка нужно проверять всегда, а не полагаться на репутацию района.

8. Инфраструктура, логистика и качество жизни

• Аэропорты и рейсы. У Пхукета международный аэропорт (HKT) с прямыми рейсами в Европу, Азию и на Ближний Восток, в 15–25 минутах от западного побережья, включая район Лаян. У Бали — международный аэропорт Нгурах-Рай на юге острова: близко к Семиньяку и Чангу, но дорожная сеть острова перегружена, и путь до северных или восточных зон занимает заметно дольше, чем сопоставимое расстояние на Пхукете.
• Медицина и школы. На Пхукете — сеть частных клиник международного уровня (Bangkok Hospital Phuket) и международные школы в достижимости 20–25 минут от большинства курортных районов. На Бали медицинская и образовательная инфраструктура сфокусирована в основном вокруг Денпасара и Чангу, и качество/доступность более неровные по острову.
• Климат. Оба острова — тропики с сухим и дождливым сезонами, купальный сезон на западном побережье Пхукета совпадает с высоким туристическим; на Бали похожая сезонность, но муссонные ливни в отдельные годы сильнее влияют на логистику и дороги вне основных туристических зон.
• Комьюнити и среда. Пхукет — курортная инфраструктура плюс растущая жилая среда для семей: супермаркеты, рестораны, торговые кластеры вроде Boat Avenue рядом с Банг Тао. Бали — сильная нишевая комьюнити-культура (wellness, диджитал-номады, серф-сцена), особенно в Чангу и Убуде, но инфраструктура для семей с детьми менее равномерна за пределами нескольких районов.

9. Ловушки

• Путать Hak Pakai с freehold. Даже когда балийский брокер называет объект «freehold», по факту иностранец получает право пользования или права через компанию — юридическая природа другая, и это влияет на наследование, продажу и налоги.
• Сравнивать валовую доходность Бали с чистой доходностью Пхукета. 7–12% валовых по вилле и ~8–10% чистых по тайскому пулу — разные величины; сначала приводите обе цифры к «после всех расходов».
• Экономить на юридическом сопровождении PT PMA. Компания требует ежегодной отчётности и продления разрешений — брошенная без сопровождения структура создаёт риски для самого титула HGB.
• Не проверять зонирование участка на Бали. Статус земли (жилая, коммерческая, сельскохозяйственная) определяет, можно ли вообще строить виллу — это первый пункт due diligence, а не формальность.
• Верить в «гарантированную доходность» без источника. Формула 60/40 у тайских флагманских пулов — часть договора с проверяемой историей; цифры без договора и отчётности — маркетинг на любом из двух рынков.
• Недооценивать номинальные схемы в Таиланде. Владение виллой через тайскую компанию «для вида» — зона повышенного внимания властей с 2025–2026 годов; freehold-кондо в квоте и прямой leasehold эту проблему не создают в принципе.
• Игнорировать разницу в горизонте владения. Тайский leasehold регистрируется на 30 лет с продлениями по понятной процедуре; балийский HGB — цепочка продлений (30+20 лет и далее), зависящая от местного регулирования на момент каждого продления.

10. Кейс: выбор между Таиландом и Бали

Инвестор с бюджетом около $200 тыс. рассматривал виллу в развивающейся зоне Бали и студию в работающем кондо-отеле на Пхукете. Вилла на Бали выигрывала по площади и приватности: собственный бассейн, участок, статус «дом у моря», а не юнит в здании. Но при проверке всплыли детали: земля оформлялась только через новую компанию PT PMA с ежегодной отчётностью, зонирование участка требовало отдельного подтверждения, что земля не сельскохозяйственная, а управление арендой пришлось бы поручать локальному оператору без единой отраслевой формулы распределения дохода — итоговую чистую доходность инвестор смог бы узнать только через полный сезон эксплуатации.

Ресейл студии в Layan Green Park у пляжа Лаян, наоборот, сразу входил в работающий rental pool с формулой 60/40 и ориентиром ~8–10% чистыми, freehold оформлялся в рамках квоты без создания компании, а CAM fee и sinking fund были известны заранее из прайса. Инвестор выбрал Пхукет — не потому что вилла на Бали была плохим активом, а потому что задачей было предсказуемое пассивное владение без создания и ведения зарубежной компании. Для инвестора с другой целью — например, личный дом с полным контролем над управлением и готовностью вести локальный бизнес — расчёт мог бы выйти в пользу Бали.

Вывод. Таиланд и Бали — не конкуренты «в лоб», а разные модели инвестирования в тропическую недвижимость. Бали подходит тому, кто готов к более сложной юридической структуре (Hak Pakai или PT PMA), самостоятельному управлению и оценивает потенциал роста нишевых зон выше предсказуемости. Таиланд и, в частности, Пхукет — выбор для тех, кому важны понятная форма владения, готовая формула дохода в договоре с управляющей компанией и рынок с многолетней историей сделок. Если сравнение интересно шире — в разборе Пхукет, Бали или Дубай те же вопросы решены с добавлением третьего рынка.

Помогу сравнить конкретные объекты на Пхукете под ваш бюджет и цель, с расчётом доходности в калькуляторе ROI — или обсудим стратегию через Layan Real Estate.