Таїланд і Балі регулярно потрапляють в один шорт-лист у інвестора, який шукає нерухомість біля тропічного моря з доходом від оренди. Обидва напрями живуть туризмом, обидва дають вхід у бюджеті від $150–250 тис., в обох є градус «історії про рай», який добре продається в рекламі. На цьому схожість закінчується: країни різняться формою власності, устроєм візового й податкового режиму, зрілістю ринку управління орендою та тим, що відбувається із законодавством прямо зараз — Індонезія донастроює Second Home Visa й туристичний збір, Таїланд посилює контроль за номінальними структурами володіння. Розбираємо обидва ринки за однією методикою: від ціни входу до стратегії виходу, — щоб рішення спиралося на цифри, а не на загальне відчуття «там теж красиво».
Зміст
- Два ринки, різна природа
- Ціна входу та формати нерухомості
- Форма власності для іноземця
- Дохідність і моделі управління орендою
- Податки, збори та витрати на володіння
- Візи та резидентство
- Регуляторне середовище та ризики 2024–2026
- Інфраструктура, логістика та якість життя
- Пастки
- Кейс: вибір між Таїландом і Балі
1. Два ринки, різна природа
Таїланд і Балі — це різний масштаб, різна інституційна зрілість і різна логіка циклу.
- Таїланд. Країна з повноцінною судовою та земельною системою: Земельний департамент (Land Department) веде єдиний реєстр титулів по всій країні, включно з Пхукетом — курортним островом, але з материковою за стійкістю системою права власності. Freehold-кондо в межах іноземної квоти — стандартна, багато разів перевірена схема.
- Балі. Один острів провінції Індонезії зі своєю культурною й адміністративною специфікою всередині загальнонаціонального індонезійського права. Іноземець не купує землю напряму — він отримує право користування (Hak Pakai) або будує через власну компанію (PT PMA), тому що Hak Milik, індонезійський аналог freehold, закріплений лише за громадянами країни.
Є й різниця в природі попиту. Пхукет — частина глобальної курортної нерухомості Таїланду нарівні з Самуї, Хуа Хіном і Паттаєю; порівняння напрямів усередині самої країни — в матеріалі ціни на нерухомість по регіонах Таїланду, а якщо розглядаєте столицю як альтернативу курорту — в розборі Пхукет чи Бангкок для інвестицій. Балі — фактично окремий національний ринок нерухомості всередині Індонезії, сфокусований на кількох зонах півдня і центру острова (Чангу, Семіньяк, Улувату, Убуд), а решта території країни інвестора майже не цікавить. Це означає, що «Балі» в розмові про інвестиції — це не вся Індонезія, а конкретний острів з локальним регулюванням, яке може відрізнятися від материкових провінцій.
2. Ціна входу та формати нерухомості
Базовий формат на двох ринках різний, і порівнювати треба не «ціну за квадратний метр у вакуумі», а типовий продукт, який реально купують.
| Параметр | Таїланд (Пхукет) | Балі |
|---|---|---|
| Типовий формат | Кондо-готель / резиденція в rental pool | Окрема вілла з басейном |
| Стартовий вхід | Студія від $235 995 (розстрочка на будівництво) | Вілла в зонах, що розвиваються, — від ~$150–200 тис.; у Чангу/Семіньяку помітно вище |
| Готовий актив | Ресейл студії Layan Green Park — $142 602, повна оплата, одразу в пул | Готова вілла — повна оплата, управління частіше індивідуальне |
| Розстрочка від забудовника | Є у проєктів, що будуються (35% / 50% на старті) | Трапляється рідше й не так стандартизована |
| Земля у складі покупки | Ні — купується юніт у будівлі | Зазвичай так — вілла стоїть на окремій ділянці |
Пхукет продає готовий продукт — юніт усередині будівлі із загальною інфраструктурою, де будівництво, інженерію й приймання контролює забудовник, а управління доходом — операційна компанія. Балі частіше продає актив під особистий проєкт: землю або віллу, де інвестор або довіряє будівництво й подальшу здачу локальному підряднику й оператору, або робить це сам. Різниця не в тому, що дорожче чи дешевше, — а в тому, скільки операційних рішень залишається на боці покупця після підписання контракту.
Окремо варто сказати про метраж і приватність: вілла на Балі в середньому більша за кондо-юніт і майже завжди з власним басейном і ділянкою — це ближче до формату вілли з приватним басейном на Пхукеті, ніж до компактної студії в кондо-готелі. Якщо порівнювати не острів з островом, а формат з форматом, різниця в ціні входу скорочується.
3. Форма власності для іноземця
Тут розбіжність найпринциповіша, і її варто розуміти до того, як дивитися конкретні об’єкти.
Таїланд. Іноземець може володіти кондомініумом на правах freehold у межах квоти — 49% площі будівлі може належати іноземним власникам напряму, оформлення йде через Земельний департамент. Коли квота вичерпана або йдеться про віллу на землі — доступний leasehold: реєстрований договір оренди землі на 30 років з можливістю продовження. Детальний розбір двох форм — у статті leasehold чи freehold у Таїланді. Володіння віллою через тайську компанію формально існує, але влада посилює контроль за номінальними структурами «для вигляду» — деталі в матеріалі володіння віллою через тайську компанію.
Балі. Повний аналог freehold — Hak Milik — закріплений індонезійським законом лише за громадянами країни. В іноземця два легальні маршрути:
- Hak Pakai («право користування») — можна отримати напряму на фізособу за дотримання візових умов; це найближче до тайського leasehold за духом, але оформлюється за іншими процедурами індонезійського земельного агентства (BPN).
- PT PMA + HGB — іноземець засновує індонезійську компанію з іноземним капіталом (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), яка реєструє Hak Guna Bangunan («право забудови») на землю: зазвичай на 30 років з продовженням ще на 20 і подальшим переоформленням — загалом юристи описують потенційний горизонт володіння до ~80 років, але це не єдиний безперервний титул, а ланцюжок продовжень, що залежить від місцевого законодавства на момент кожного етапу.
| Критерій | Таїланд | Балі |
|---|---|---|
| Аналог freehold для іноземця | Кондо в квоті 49% | Недоступний (Hak Milik — лише для громадян) |
| Базова альтернатива | Leasehold 30 років + продовження | Hak Pakai (фізособа) або HGB через PT PMA |
| Чи потрібна місцева компанія | Ні для freehold-кондо | Зазвичай так, якщо об’єкт — не просто особисте користування, а бізнес зі здачі в оренду |
| Єдиний національний реєстр | Так, Земельний департамент | Так, BPN, але процедури змішані з провінційними нормами Балі |
Підсумок розділу: тайська система для іноземця структурно простіша — один зрозумілий freehold-механізм для кондо й один зрозумілий leasehold-механізм для землі. Балійська вимагає або візового статусу під Hak Pakai, або створення й утримання компанії під HGB — тобто додаткового юридичного й бухгалтерського шару, якого немає при купівлі кондо на Пхукеті.
4. Дохідність і моделі управління орендою
Спосіб отримання доходу на двох ринках влаштований по-різному, і це впливає не лише на цифру дохідності, а й на обсяг роботи власника.
Таїланд. Основний інструмент на флагманських проєктах — rental pool: однотипні юніти об’єднуються в пул, керуюча компанія здає їх і розподіляє чистий прибуток за формулою, зазвичай 60% власнику / 40% КК. У Layan Verde та Layan Green Park це дає орієнтир ~8–10% річних чистими — цільовий показник програми, підтверджений робочою експлуатацією у зданій фазі 1 Layan Green Park з 2024 року. За каталогом із 348 проєктів на Пхукеті медіана заявленого забудовниками прогнозу дохідності — 6% річних (діапазон 3–15%), методику розрахунку власної дохідності — у статті як рахувати ROI на Пхукеті, а що стоїть за словом «гарантована дохідність» — у розборі гарантована дохідність: що за нею стоїть.
Балі. Стандартного галузевого рентал-пулу з фіксованою формулою на масовому ринку вілл немає — управління частіше індивідуальне: через локальну management-компанію за комісію з обороту або самостійно. За оцінками консультантів ринку, включно з Knight Frank Indonesia, валова дохідність вілл у топ-локаціях острова (Семіньяк, Чангу) зазвичай називається в діапазоні 7–12% річних — але це дохід до вирахування управління, персоналу вілли (садівник, прибирання, охорона — стандартний набір для окремо розташованого будинку) і податків, а не чиста цифра власнику. Порівнювати цю валову ставку напряму з тайськими ~8–10% чистими методологічно невірно — потрібно спершу привести обидві цифри до одного знаменника: дохід після всіх витрат.
| Параметр | Таїланд (флагманський пул) | Балі (типова вілла) |
|---|---|---|
| Модель управління | Rental pool КК забудовника | Локальний оператор або самостійно |
| Формула розподілу | 60% власнику / 40% КК | Комісія з обороту, умови в кожного оператора свої |
| Заявлений орієнтир | ~8–10% чистими | ~7–12% валовими (до витрат) |
| Прозорість звітності | Звітність КК, перевірювана історія пулу | Залежить від конкретного оператора |
| Навантаження на власника | Мінімальне — пул керує всім | Вище: найм персоналу, контроль витрат вілли |
Практичний висновок: на Пхукеті дохідність — це, як правило, готова формула в договорі з керуючою компанією забудовника. На Балі — переговорна позиція з конкретним оператором, де підсумкова чиста цифра сильно залежить від якості менеджменту й вимагає окремого due diligence самого оператора, а не лише об’єкта.
5. Податки, збори та витрати на володіння
Таїланд. Трансферний збір у Земельному департаменті при угоді (ділиться з продавцем за домовленістю), податок на дохід від оренди — зазвичай утримується біля джерела для нерезидента, податок на приріст капіталу та спеціальний бізнес-податок при продажу раніше п’яти років володіння. У готових проєктах — щомісячний CAM fee за загальні зони (у Layan Verde — 85 THB/м² на місяць, у Layan Green Park — 75 THB/м² на місяць) і разовий sinking fund (850 і 650 THB/м² відповідно). Детальний розбір — у матеріалах податки на нерухомість у Таїланді, податок на дохід від оренди і sinking fund та CAM; правило податкового резидентства 180 днів і його наслідки — у статті 180 днів і податкове резидентство.
Балі. У власника через PT PMA додається корпоративний контур: витрати на реєстрацію й щорічне утримання компанії, бухгалтерію й продовження HGB. Є й специфічний балійський збір, якого немає на Пхукеті, — туристичний збір Pungutan Wisatawan Asing: з 14 лютого 2024 року кожен іноземний турист, що в’їжджає на острів, платить разово 150 000 індонезійських рупій (≈$10) через портал Love Bali. Формально це збір з туриста, а не з власника нерухомості, але на практиці він закладається у вартість проживання й трохи впливає на конкурентоспроможність ціни оренди вілли проти готелю.
| Стаття витрат | Таїланд (Пхукет) | Балі |
|---|---|---|
| Збір при реєстрації угоди | Трансферний збір Земельного департаменту | Збори BPN + нотаріус (PPAT) |
| Структура володіння | Не вимагає компанії для freehold-кондо | Зазвичай вимагає PT PMA для здачі в оренду як бізнесу |
| Податок на оренду | Біля джерела, для нерезидента | За індонезійським податковим кодексом, через компанію |
| Повторюваний збір з гостя | Немає окремого місцевого збору | Туристичний збір ≈$10 разово з іноземного гостя (не з власника) |
| Загальні зони / фонд ремонту | CAM fee + sinking fund (кондо-готель) | Зазвичай немає — вілла обслуговується окремо, витрати у власника свої |
Обидва ринки вимагають закладати витрати в модель заздалегідь, а не рахувати дохідність «за брудною ставкою». Різниця в тому, що тайська структура витрат стандартизована на рівні проєкту (цифри CAM і sinking fund відомі до угоди з прайсу), а балійська — індивідуальна для кожної вілли й залежить від штату персоналу, який найме власник.
6. Візи та резидентство
Жоден з двох ринків не дає візу самою купівлею — обидва використовують окремі візові категорії.
Таїланд пропонує широку лінійку: LTR — для заможних резидентів, пенсіонерів і віддалених фахівців, із податковими пільгами на закордонний дохід (деталі — в огляді візи LTR і податкових пільгах LTR); DTV — віза для «цифрових кочівників» на 5 років (розбір DTV); Thailand Privilege (Elite) — платне багаторічне членство (огляд); класична пенсійна віза Non-O/O-A. Практичний розбір для власників нерухомості — у статті візи для власників нерухомості в Таїланді.
Балі (Індонезія) з грудня 2022 року пропонує Second Home Visa: заявник підтверджує депозит від 2 000 000 000 індонезійських рупій (близько $125–130 тис. за поточним курсом; сума фіксована в рупіях, не в доларах) на рахунку в державному індонезійському банку, оформлення коштує 3 000 000 IDR, віза видається на 5 або 10 років без права роботи за наймом. Це не «віза через купівлю нерухомості» в чистому вигляді — гроші мають лежати депозитом, а не бути вкладені в об’єкт, хоча багато інвесторів фактично поєднують задачі: тримають капітал під візу і паралельно шукають віллу під дохід.
| Параметр | Таїланд: LTR | Балі: Second Home Visa |
|---|---|---|
| Кому підходить | Заможні резиденти, пенсіонери, віддалені фахівці | Заможні заявники з великим депозитом |
| Фінансовий поріг | Залежить від категорії LTR | 2 000 000 000 IDR депозитом у держ. банку |
| Строк | Продовжуваний довгостроковий статус | 5 або 10 років |
| Зв’язок з нерухомістю | Не обов’язковий | Не обов’язковий (депозит, не купівля) |
| Податковий бонус | Звільнення від податку на закордонний дохід за дотримання умов | Окремого податкового бонусу віза не дає |
Окремо варто враховувати логістику самої поїздки на перегляд об’єктів: з 15 вересня 2026 року Таїланд скоротив безвізовий в’їзд з 60 до 30 днів (деталі — у новині Таїланд підтвердив скорочення безвізу) — це не заважає разовому візиту на огляд об’єктів, але варто планувати дати в’їзду заздалегідь, якщо поїздка поєднує кілька задач.
7. Регуляторне середовище та ризики 2024–2026
Обидва ринки зараз проходять через посилення регулювання — але в різних площинах.
Таїланд. Міністерство торгівлі та профільні відомства посилюють контроль за номінальними структурами володіння — тайськими компаніями, які формально належать тайським особам, а фактично контролюються іноземцем в обхід земельного законодавства. За зведеними у вересні 2026 року даними трьох відомств, понад мільйон рай землі й близько 77 тисяч квартир значаться за компаніями з іноземною участю — деталі й що це змінює для законних freehold-квартир у квоті та leasehold-вілл — у матеріалі зачистка номінальних схем: дані по землі. Ключовий висновок для покупця: розслідування стосується схем володіння через компанію, а не freehold-кондо в квоті 49% чи прямого leasehold на іноземця — ці форми не зачеплені.
Балі. Після руйнівних повеней у вересні 2025 року влада провінції формалізувала будівельний мораторій у шести округах (Табанан, Джембрана, Булеленг, Бангли, Карангасем, Клунгкунг) — але він не поширюється на округ Бадунг, де зосереджені основні туристичні та інвестиційні зони (Чангу, Семіньяк, Улувату, Переренан). Окремо й повсюдно на острові діє заборона будувати на землях сільськогосподарського призначення («зелена зона») без офіційної процедури зміни категорії землі — незалежно від мораторію. Для інвестора це означає: зонування конкретної ділянки потрібно перевіряти завжди, а не покладатися на репутацію району.
| Ризик-фактор | Таїланд | Балі |
|---|---|---|
| Актуальний фокус регулятора | Номінальні тайські компанії | Будівельний мораторій в окремих округах + заборона забудови сільгоспземель |
| Стосується freehold-квартир у квоті | Ні | Неаналогічно — форм володіння без Hak Milik в іноземця в принципі немає |
| Стосується основних туристичних зон | Ні (у квоті) | Ні (Бадунг поза мораторієм), але перевірка зонування обов’язкова |
| Джерело ризику для покупця | Схема володіння (номінальна компанія) | Статус землі (зонування, категорія ділянки) |
8. Інфраструктура, логістика та якість життя
- Аеропорти й рейси. У Пхукета міжнародний аеропорт (HKT) з прямими рейсами в Європу, Азію та на Близький Схід, за 15–25 хвилин від західного узбережжя, включно з районом Лаян. На Балі — міжнародний аеропорт Нгурах-Рай на півдні острова: близько до Семіньяку та Чангу, але дорожня мережа острова перевантажена, і шлях до північних чи східних зон займає помітно довше, ніж порівнянна відстань на Пхукеті.
- Медицина й школи. На Пхукеті — мережа приватних клінік міжнародного рівня (Bangkok Hospital Phuket) і міжнародні школи в досяжності 20–25 хвилин від більшості курортних районів. На Балі медична й освітня інфраструктура сфокусована переважно навколо Денпасара й Чангу, і якість/доступність більш нерівномірні по острову.
- Клімат. Обидва острови — тропіки з сухим і дощовим сезонами, купальний сезон на західному узбережжі Пхукета збігається з високим туристичним; на Балі схожа сезонність, але мусонні зливи в окремі роки сильніше впливають на логістику й дороги поза основними туристичними зонами.
- Комьюніті й середовище. Пхукет — курортна інфраструктура плюс зростаюче житлове середовище для родин: супермаркети, ресторани, торгові кластери на кшталт Boat Avenue поруч із Банг Тао. Балі — сильна нішева комьюніті-культура (wellness, діджитал-номади, серф-сцена), особливо в Чангу й Убуді, але інфраструктура для родин з дітьми менш рівномірна за межами кількох районів.
9. Пастки
- Плутати Hak Pakai з freehold. Навіть коли балійський брокер називає об’єкт «freehold», фактично іноземець отримує право користування або права через компанію — юридична природа інша, і це впливає на спадкування, продаж і податки.
- Порівнювати валову дохідність Балі з чистою дохідністю Пхукета. 7–12% валових по віллі та ~8–10% чистих по тайському пулу — різні величини; спершу приведіть обидві цифри до «після всіх витрат».
- Економити на юридичному супроводі PT PMA. Компанія вимагає щорічної звітності й продовження дозволів — покинута без супроводу структура створює ризики для самого титулу HGB.
- Не перевіряти зонування ділянки на Балі. Статус землі (житлова, комерційна, сільськогосподарська) визначає, чи можна взагалі будувати віллу — це перший пункт due diligence, а не формальність.
- Вірити в «гарантовану дохідність» без джерела. Формула 60/40 у тайських флагманських пулів — частина договору з перевірюваною історією; цифри без договору й звітності — маркетинг на будь-якому з двох ринків.
- Недооцінювати номінальні схеми в Таїланді. Володіння віллою через тайську компанію «для вигляду» — зона підвищеної уваги влади з 2025–2026 років; freehold-кондо в квоті й прямий leasehold цієї проблеми в принципі не створюють.
- Ігнорувати різницю в горизонті володіння. Тайський leasehold реєструється на 30 років з продовженнями за зрозумілою процедурою; балійський HGB — ланцюжок продовжень (30+20 років і далі), що залежить від місцевого регулювання на момент кожного продовження.
10. Кейс: вибір між Таїландом і Балі
Інвестор із бюджетом близько $200 тис. розглядав віллу в зоні Балі, що розвивається, і студію в робочому кондо-готелі на Пхукеті. Вілла на Балі вигравала за площею й приватністю: власний басейн, ділянка, статус «дім біля моря», а не юніт у будівлі. Але під час перевірки спливли деталі: земля оформлялася лише через нову компанію PT PMA з щорічною звітністю, зонування ділянки вимагало окремого підтвердження, що земля не сільськогосподарська, а управління орендою довелося б доручати локальному оператору без єдиної галузевої формули розподілу доходу — підсумкову чисту дохідність інвестор зміг би дізнатися лише через повний сезон експлуатації.
Ресейл студії в Layan Green Park біля пляжу Лаян, навпаки, одразу входив у робочий rental pool з формулою 60/40 та орієнтиром ~8–10% чистими, freehold оформлявся в межах квоти без створення компанії, а CAM fee й sinking fund були відомі заздалегідь із прайсу. Інвестор обрав Пхукет — не тому що вілла на Балі була поганим активом, а тому що задачею було передбачуване пасивне володіння без створення й ведення закордонної компанії. Для інвестора з іншою метою — наприклад, особистий дім із повним контролем над управлінням і готовністю вести локальний бізнес — розрахунок міг би вийти на користь Балі.
Висновок. Таїланд і Балі — не конкуренти «в лоб», а різні моделі інвестування в тропічну нерухомість. Балі підходить тому, хто готовий до складнішої юридичної структури (Hak Pakai або PT PMA), самостійного управління й оцінює потенціал зростання нішевих зон вище за передбачуваність. Таїланд і, зокрема, Пхукет — вибір для тих, кому важлива зрозуміла форма власності, готова формула доходу в договорі з керуючою компанією й ринок з багаторічною історією угод. Якщо порівняння цікаве ширше — в розборі Пхукет, Балі чи Дубай ті самі питання вирішені з додаванням третього ринку.
Допоможу порівняти конкретні об’єкти на Пхукеті під ваш бюджет і мету, з розрахунком дохідності в калькуляторі ROI — або обговоримо стратегію через Layan Real Estate.
Підбір під вашу стратегію
Надсилаючи форму, ви погоджуєтесь із політикою конфіденційності.
