Найнеприємніша історія покупця кондо на Пхукеті виглядає так: апартаменти обрано, депозит внесено, договір підписано, а на етапі передачі права з’ясовується, що оформити freehold на іноземця не можна — іноземна квота в будівлі вичерпана. Гроші заморожено, терміни зірвано, а варіантів лишається два: переоформитися на інший формат володіння або сперечатися про повернення. Усе це можна було з’ясувати за тиждень до першого переказу. У статті розбираємо, що таке квота 49%, хто вважається «іноземцем», як її рахують, які документи просити в продавця і в якому порядку перевіряти, чим відрізняються новобудова та вторинка і які пастки трапляються найчастіше.
Не є юридичною консультацією. Матеріал має довідковий характер. Закон і практика земельних офісів змінюються, а деталі залежать від конкретної будівлі. Перед внесенням грошей звертайтеся до ліцензованого тайського юриста.
Зміст
1. Що таке іноземна квота
Іноземець у Таїланді не може купити землю, але може володіти на праві власності квартирою в зареєстрованому кондомініумі. Закон про кондомініуми (в оригіналі B.E. 2522, 1979 року, зі змінами) ставить умову: загальна площа юнітів, що належать іноземцям, не повинна перевищувати 49% від загальної площі всіх юнітів у кондомініумі. Решта 51% і більше мають бути в тайських громадян і тайських осіб.
Логіка проста: держава хоче, щоб у багатоквартирних будинках зберігалася тайська більшість. Для покупця звідси випливають три практичні висновки:
- квота — це спільний ресурс будівлі, а не персональне право. Її займає той, хто першим зареєстрував право власності;
- рахується квота за площею, а не за кількістю квартир: одна велика квартира з’їдає стільки, скільки кілька студій;
- перевірку робить земельний офіс у момент реєстрації, тобто наприкінці угоди, коли гроші вже внесено.
Останній пункт — головне джерело проблем. Саме тому перевірку треба зробити раніше за офіційну: до депозиту і, в ідеалі, до вибору юніта. Базові відмінності freehold від оренди ми розбирали в статті Freehold vs leasehold у Таїланді, а тут зосередимося на самій квоті.
2. Хто вважається іноземцем
Визначення ширше, ніж «людина з іноземним паспортом». До квоти можуть потрапити:
| Покупець | Іде в іноземну квоту? | Коментар |
|---|---|---|
| Фізична особа без тайського громадянства | Як правило, так | Так і працює основна схема freehold для іноземців |
| Тайська компанія з іноземною участю | Залежить від частки та складу акціонерів | За значної іноземної частки закон прирівнює компанію до іноземної особи |
| Тайська компанія, що повністю належить тайцям | Ні | Але якщо реальні гроші іноземні, це вже номінальна схема, а не володіння |
| Іноземець, що володіє через leasehold | Ні | Оренда не дає права власності на юніт і до квоти не входить |
| Фонд або іноземна юридична особа | Так | Реєстрація проходить як в іноземного власника |
Окреме питання — статус тайського чоловіка чи дружини, постійне проживання (PR) і подвійне громадянство. Універсальних відповідей тут немає: віднесення до «іноземця» визначається конкретною нормою закону і практикою офісу, а помилка коштує дорого. Докладніше про те, чому «купимо на тайську компанію» не розв’язує проблему, — у статті Тайська компанія та вілла: як це працює і де ризики.
3. Як рахується 49%
Формула виглядає так: площа всіх юнітів, зареєстрованих на іноземців, ділиться на загальну площу всіх юнітів у кондомініумі. Результат не повинен перевищувати 49%. Кілька нюансів, про які забувають:
- Знаменник — площа юнітів, а не всієї території. Спільна власність (лобі, басейни, коридори) до розрахунку не входить.
- Одиниця обліку — зареєстрований кондомініум. Якщо проєкт складається з кількох будівель або черг, важливо з’ясувати, однією реєстрацією вони оформлені чи кількома. Від цього залежить, чи ділиться квота на весь проєкт, чи на окремі черги.
- Квота динамічна. Якщо іноземний власник продає юніт тайцю, квота звільняється. Якщо таєць продає іноземцю — займається.
- Запас рахується в квадратних метрах. «Залишилося 3% квоти» у великому проєкті може означати кілька десятків студій, а в маленькому — одну квартиру.
Тому відповідь «квота є» без цифр нічого не варта. Потрібні три числа: загальна площа юнітів, площа, уже зареєстрована на іноземців, і площа вашого юніта. Лише вони показують, чи вкладаєтеся ви в 49%.
4. Покрокова перевірка квоти
Порядок, який ми радимо клієнтам і якого дотримуємося самі під час підбору:
- Запитайте, як зареєстровано проєкт. Один кондомініум чи кілька, чи отримано вже документ про реєстрацію будівлі, на якій стадії реєстрація.
- Запросіть письмову довідку про квоту. У забудовника (для новобудови) або в юридичної особи кондомініуму (для готової будівлі): загальна площа юнітів, площа іноземних власників, вільний залишок. Попросіть дату довідки.
- Звірте з вашим юнітом. Площа вашої квартири за документами має вміщатися в залишок із запасом: поки ви оформлюєте угоду, квоту може зайняти інший покупець.
- Перевірте чанот і обтяження. Права на землю під будівлею та статус юніта — окрема перевірка, про неї ми писали в статті Як перевірити чанот.
- Пропишіть квоту в договорі. Має бути застереження про те, що продавець гарантує можливість реєстрації freehold на ваше ім’я, а за її відсутності з причин поза вашим контролем ви отримуєте повне повернення або право перейти на інший формат.
- Узгодьте формат платежів. Гроші з-за кордону в іноземній валюті, а не «готівкою в Таїланді» — про це нижче.
- Доручіть юристу фінальну перевірку. Юрист звіряє довідку, договір, документи продавця та графік реєстрації.
Якщо на будь-якому кроці продавець ухиляється від письмової відповіді, це вже відповідь: продовжувати слід лише з офіційною довідкою. Загальний каркас перевірки угоди — у чек-листі due diligence для нерухомості Пхукета.
5. Документи та гроші: FET і підтвердження
Квота — не єдина умова реєстрації freehold іноземцем. Земельний офіс також перевіряє, звідки прийшли гроші. Для купівлі кондо на праві власності іноземець має підтвердити, що кошти ввезено з-за кордону в іноземній валюті й конвертовано в бати в Таїланді. Підтвердження — банківська форма FET (Foreign Exchange Transaction, раніше Tor Tor 3) або лист банку про зарахування валюти, якщо сума менша за поріг, який банк застосовує для форми. Подробиці та типові помилки — у статті FET у Таїланді.
Робочий набір документів покупця-іноземця зазвичай виглядає так:
| Документ | Навіщо потрібен | Коли готувати |
|---|---|---|
| Паспорт і дані покупця | Ідентифікація, договір | З першого дня |
| Довідка про квоту | Підтвердження вільних 49% | До депозиту |
| FET або лист банку | Походження валюти | Під час переказу платежів |
| Договір купівлі-продажу | Умови, повернення, гарантії | До підписання |
| Чанот і дані будівлі | Права на землю і статус юніта | До депозиту |
| Довідка про відсутність боргів за спільними внесками | Чистота угоди на вторинці | Перед передачею |
Практичний висновок: переказуйте гроші так, щоб потім можна було отримати FET на своє ім’я. Переказ від третьої особи, платіж не в тій валюті або готівка всередині країни можуть закрити можливість реєстрації freehold, навіть якщо квота є. Про гроші, платежі та їх послідовність — у статті про способи оплати нерухомості.
6. Новобудова і вторинка: де ризик вищий
У кожному сценарії ризик квоти влаштований по-своєму.
| Сценарій | Головний ризик | Як захиститися |
|---|---|---|
| Новобудова, будівлю ще не зареєстровано | Квота «відкрита», але забудовник може продати іноземцям більше, ніж вміщається | Письмова гарантія, пункт про повернення, перевірка порядку реєстрації |
| Новобудова близька до здачі | Квоту майже вибрано, залишок під питанням | Свіжа довідка на день угоди |
| Вторинка в іноземця | Продаж звільняє його квоту, але порядок передачі важливий | Погодити, що квота враховується під час реєстрації |
| Вторинка в тайця | Юніт збільшує частку іноземців | Довідка про поточний залишок |
| Будівля стара | Дані про квоту можуть бути неповними або застарілими | Запит до юридичної особи кондо та перевірка в офісі |
Для покупця off-plan є неочевидний момент: угода із забудовником підписується задовго до реєстрації. Поки будівля будується, перевірити підсумковий розподіл квоти не можна. Тому працює контракт, а не розрахунок: гарантія реєстрації, повернення депозиту та порядок дій, якщо квоти не вистачить. Докладніше про депозити — у статті Депозит і резервація в Таїланді.
У каталозі форма володіння в Layan Verde і Layan Green Park указана як freehold / leasehold. Це означає, що для конкретного юніта можливий і формат власності, і формат оренди. Наявність вільної квоти на обрану позицію — це не загальна довідка, а документ, який запитується до вашого депозиту. У Layan Green Park весь прайс фази 1 — ресейли, і перевірка йде за ланцюжком конкретного юніта; фазу 2 і Layan Verde ми перевіряємо в забудовника. Ціни на старті: студії Layan Verde від $235 995, а студії фази 2 Layan Green Park — від $224 043.
7. Якщо квоти немає: leasehold та інші формати
Якщо довідка показує, що квоти немає, в іноземця лишаються інші законні формати. Жоден із них не дорівнює freehold за ліквідністю та правами, тому порівнювати треба спокійно, а не зі страху втратити угоду:
- Leasehold на юніт. Оренда на строк, як правило, 30 років із обумовленим правом продовження. Квота не використовується. У Layan Verde реєстрація leasehold коштує 1,1% кожні 30 років за даними каталогу. Умови продовження та порядок передачі права мають бути прописані в договорі.
- Очікування звільнення квоти. Квота динамічна, але чекати й тримати депозит під питанням — не найкраща тактика.
- Інший юніт або інший проєкт. Часто простіше обрати будівлю із запасом, ніж боротися за залишок.
- Номінальні схеми. Реєстрація на «тайську сторону» за гроші іноземця — це не рішення, а порушення закону. Влада Таїланду послідовно бореться з номінальним володінням, а наш розбір ситуації — у статті Як не потрапити на шахраїв під час купівлі нерухомості в Таїланді.
Для інвестора питання ліквідності зрештою важливіше за юридичний термін. Упевнений вихід під час перепродажу — в будівлях, де і продавці, і покупці розуміють структуру володіння; про це ми говорили в статті про стратегії виходу.
8. Пастки
Найчастіші помилки, які ми бачимо в практиці підбору:
- Усна відповідь замість довідки. «Квота є, не хвилюйтеся» — не документ. Просіть дату, цифри та підпис.
- Перевірка квоти лише наприкінці. Земельний офіс перевіряє її на реєстрації, але тоді гроші вже внесено. Ваша перевірка — до депозиту.
- Депозит без пункту про повернення. Якщо в договорі немає умови, що робити, коли реєстрація неможлива, суперечка буде на боці продавця.
- Змішування понять «freehold» і «квота є». Будівля може дозволяти іноземний freehold загалом, але саме під ваш юніт залишку вже немає.
- Ігнорування черг і корпусів. Проєкт із кількох будівель може мати кілька реєстрацій і різну квоту в кожної.
- Неправильний переказ грошей. Валюта не та, платник не ви, немає FET або листа банку. Реєстрація freehold може стати неможливою.
- Оформлення через «тайського друга». Це порушення закону і втрата контролю над активом: у разі спору ви не зможете довести права.
- Розрахунок «на око». Квота рахується за площею, а не за кількістю квартир; чужі оцінки «залишилося багато» треба перевіряти цифрами.
- Забута квота під час перепродажу. Покупець вашої квартири теж проходить перевірку. Якщо ви продаєте іноземцю в будівлі, де квоту майже вибрано, угода може затягнутися.
9. Міні-кейс: дві студії в одній будівлі
Ілюстративний сценарій, а не реальна угода. Двоє покупців обирають студії однакової площі в одному кондо, що будується. Перший просить у забудовника письмову довідку про квоту, другий довіряє словам менеджера.
| Крок | Покупець А | Покупець Б |
|---|---|---|
| Перевірка квоти | Запросив довідку з цифрами і датою | Прийняв усну відповідь |
| Договір | Додав пункт про повернення за неможливості реєстрації | Підписав типовий договір |
| Платіж | Переказав валюту зі свого рахунку, отримав FET | Платив частинами від різних людей |
| Передача права | Перевірку пройдено, право зареєстровано | Земельний офіс вимагав документи, яких немає |
| Підсумок | Freehold на своє ім’я | Час, переговори та ризик зриву угоди |
Різниця між покупцями не у везінні, а в порядку дій. Усе, що зробив покупець А, займає кілька днів і нічого не коштує порівняно з ризиками. Саме такий порядок ми закладаємо в наш процес супроводу: документи запитуються до депозиту, а не після. Решту кроків купівлі ми описали в покроковому гіді з купівлі нерухомості на Пхукеті.
10. Висновок і наступний крок
Квота 49% — це не формальність і не привід відмовлятися від кондо. Це правило гри, яке треба перевірити до депозиту. Якщо вільну квоту підтверджено довідкою, договір захищає ваші гроші, а переказ оформлено так, що можна отримати FET, реєстрація freehold проходить спокійно. Якщо квоти немає, у вас лишається leasehold або інша будівля.
Чек-лист перед депозитом:
- З’ясуйте, як зареєстровано кондомініум і скільки в ньому реєстрацій.
- Запросіть письмову довідку про квоту з цифрами і датою.
- Порівняйте площу вашого юніта з вільним залишком.
- Перевірте чанот і статус юніта.
- Додайте в договір гарантію реєстрації та повернення депозиту.
- Переказуйте гроші так, щоб отримати FET або лист банку на своє ім’я.
- Відмовтеся від будь-яких номінальних схем.
- Доручіть фінальну перевірку тайському юристу.
Якщо вам потрібно порівняти проєкти за дохідністю, почніть із розділу ROI і районів Лаян та Банг Тао. Для угоди з перевіреною структурою подивіться Layan Verde або Layan Green Park: орієнтир дохідності через rental pool — близько 8–10% чистими власнику (60% чистого прибутку пулу), це цільовий показник, а не гарантія. Ми працюємо як агентство, добір іде під ваш запит; комісія партнера — ринкова, умови обговорюємо на зустрічі.
Наступний крок: залиште заявку, і ми до депозиту запросимо довідку про квоту за обраним юнітом, щоб ви бачили цифри, а не обіцянки.
Матеріал не є юридичною консультацією і не замінює висновок тайського юриста.
