Любой разговор об аренде на Пхукете рано или поздно упирается в вопрос: «А какая там загрузка?» Продавцы называют красивые проценты, агрегаторы — другие, статистика острова — третьи, и все они правдивы по отдельности. Проблема в том, что это цифры про разные вещи: про все отели острова, про люксовый сегмент, про одну площадку бронирования, про пиковый месяц. Покупатель же хочет знать одно: сколько ночей в году будет занят его юнит и сколько денег это принесёт. Разберём, какие бенчмарки 2026 года существуют на самом деле, как их читать и как собрать из них честную модель — без выдуманных процентов.
Содержание
- Что вообще называют «загрузкой»
- Бенчмарки 2026 года: что опубликовано
- Почему загрузка острова — не загрузка вашего юнита
- Загрузка, ADR и RevPAR: считаем деньги, а не проценты
- Сезонный профиль: где в году набирается загрузка
- Районы: что можно сказать, а что нельзя
- Ловушки: как загрузку «рисуют»
- Мини-кейс: один юнит, три сценария
- Что запросить у продавца и управляющей компании
- Вывод и следующий шаг
1. Что вообще называют «загрузкой»
Загрузка (occupancy rate) — доля проданных ночей от доступных. Звучит просто, но у формулы три скрытых переменных, и именно в них прячутся расхождения между источниками:
- Что считать «доступным». Отели считают от всех номеров в эксплуатации. Владелец юнита в пуле — от ночей, когда юнит был в продаже: дни личного проживания, ремонта и блокировок в знаменатель могут как входить, так и не входить.
- Какой период. Накопленная цифра за январь–июль включает пик высокого сезона и начало низкого. Цифра «за год» включает ещё и октябрь. Цифра «за пиковый месяц» не говорит ничего о годе.
- Какая выборка. Все отели острова, отели определённого класса или только те, кто сдаёт статистику. Для кондо-отелей и апартаментов с самостоятельной сдачей официальной сводки нет вообще.
Отсюда практическое правило: любая цифра загрузки без указания периода и выборки — это не данные, а реклама. Первое, что стоит делать с процентом из презентации, — задать два вопроса: «за какие месяцы?» и «по какому набору объектов?».
2. Бенчмарки 2026 года: что опубликовано
Ниже — то, что реально опубликовано официальными и отраслевыми источниками за 2026 год. Других цифр мы здесь не приводим.
| Источник | Период | Выборка | Загрузка | Изменение г/г |
|---|---|---|---|---|
| ТАТ (офис на Пхукете), данные от 27.08.2026 | январь–июль 2026 | отели острова в целом | 75,56% | −1,74% |
| Bangkok Post (ТАТ), данные за полугодие | январь–июнь 2026 | отели острова в целом | 81,85% | н/д |
| Cushman & Wakefield Thailand | 1П 2026 | люкс и апскейл-отели | 80,0% | с 84,1% в 1П 2025 |
Дополнительные показатели того же исследования C&W по люкс- и апскейл-сегменту за первое полугодие 2026: средний тариф (ADR) 6 820 THB (−4,0% г/г), RevPAR 5 456 THB (−8,7% г/г), 6,04 млн гостей отелей (−2,72%), предложение — 49 380 номеров. Отдельно консультант указывает, что в стройке находится порядка 3 440 номеров на 2026–2028 годы — это примерно +7% к предложению; всё это прогнозные данные консультанта на дату публикации, а не гарантированная картина.
Как это читать:
- Падение накопленной цифры с 81,85% (полугодие) до 75,56% (семь месяцев) — не «обвал июля». Это разные накопленные периоды, и снижение показывает, как летний низкий сезон тянет среднее вниз. Подробнее о самом отчёте ТАТ — в разборе турпотока за январь–июль.
- У люкс-сегмента загрузка выше, но снижение сильнее по деньгам. ADR и загрузка упали одновременно, поэтому RevPAR минус 8,7% — заметнее, чем минус 4,1 п.п. по загрузке.
- Все три цифры — про отели, а не про апартаменты в пулах и не про виллы. Это главное ограничение, и оно обсуждается в следующем разделе.
3. Почему загрузка острова — не загрузка вашего юнита
Средняя загрузка по острову — это среднее по очень разным объектам: от бюджетных гестхаусов в Патонге до пятизвёздочных курортов на западном побережье. Ваш юнит отличается от этого среднего минимум по пяти параметрам:
| Фактор | Как влияет на загрузку юнита |
|---|---|
| Район | Туристический центр даёт плотный краткосрочный спрос, тихий пляж — более длинные заезды и семейный спрос. См. карту районов Пхукета |
| Формат | Кондо-отель с ресепшеном и сервисом конкурирует с отелями; апартамент без сервиса — с долгосрочной арендой и Airbnb |
| Размер | Студии и одна спальня берут парный и одиночный спрос; большие юниты ждут семью и ловят меньше запросов |
| Управление | Динамические тарифы, работа с каналами и ответы на запросы за минуты дают разницу, которую невозможно увидеть в средней по острову |
| Правила продаж | Лицензия на краткосрочную аренду и условия договора аренды определяют, кому вообще можно сдавать |
Поэтому средняя по острову подходит как контекст — мы понимаем, в каком состоянии рынок, — но не как прогноз по лоту. Если остров снижается на 1–2 п.п., это не значит, что ваш пул снизится на столько же: он может показать и хуже, и лучше в зависимости от микса гостей. О том, из кого этот микс состоит, мы писали в статье «Кто ваш арендатор на Пхукете».
4. Загрузка, ADR и RevPAR: считаем деньги, а не проценты
Один из самых частых способов ввести покупателя в заблуждение — показывать загрузку отдельно от тарифа. Правильный набор метрик из трёх показателей:
- Загрузка (Occupancy) — доля занятых ночей.
- ADR — средний тариф за проданную ночь.
- RevPAR — выручка на доступный номер: загрузка × ADR. Именно он сравним между объектами.
Пример на цифрах C&W для люкс- и апскейл-отелей: 80,0% × 6 820 THB ≈ 5 456 THB — это и есть заявленный RevPAR, и формула сходится. Годом ранее: 84,1% и RevPAR 5 975 THB дают ADR порядка 7 100 THB, то есть тариф снизился, и сам консультант фиксирует −4,0%. Вывод: отель может «потерять» четыре процентных пункта загрузки и ещё 4% тарифа — итоговый минус по выручке почти 9%.
Для владельца юнита следующая ступень — перейти от выручки к чистому доходу:
- Выручка юнита = ночи в продаже × загрузка × ADR.
- Минус комиссии каналов и доля управляющей компании. В проектах VillaCarte Group владельцу в пуле достаётся 60% чистой прибыли, 40% — управляющей компании.
- Минус расходы владельца: CAM fee, sinking fund, коммунальные, страховка — полный список по статьям.
- Минус налоги на аренду.
Только после четвёртого шага получается число, сопоставимое с ориентиром ~8–10% чистых годовых по пулу. И обратный расчёт — как из цены юнита получить то, что вы реально положите в карман, — мы разбирали в статье про расчёт ROI. Посчитать свой сценарий можно в калькуляторе.
5. Сезонный профиль: где в году набирается загрузка
Календарь Пхукета устроен просто, а вот распределение денег внутри него — нет. Высокий сезон традиционно приходится на сухие месяцы примерно с ноября по март–апрель, низкий — на май–октябрь, когда над Андаманским морем действует юго-западный муссон. Данные ТАТ это иллюстрируют: накопленная загрузка за шесть месяцев выше, чем за семь, потому что июль добавил слабый месяц в расчёт.
Что из этого следует для модели:
| Период | Что происходит со спросом | Как моделировать |
|---|---|---|
| Ноябрь–март | Пик: тепло, сухо, длинные заезды зимовщиков | Базовая загрузка высокая, ADR максимальный — основной вклад в годовой результат |
| Апрель | Переход: жара, праздничный пик в середине месяца, затем спад | Осторожно: не экстраполируйте на весь месяц |
| Май–октябрь | Дожди с перерывами, больше длительных гостей и удалёнщиков | Тарифы ниже, загрузку закладывайте консервативно, расходы остаются прежними |
| Сентябрь–октябрь | Самый тихий отрезок | Хорошее время для ремонта и личного проживания — подробнее в разборе сезона дождей |
Подробная механика сезонов, включая сглаживание через микс краткосрочных и долгосрочных гостей, — в материале «Сезоны аренды на Пхукете». Здесь важен один вывод: годовая загрузка — это взвешенное среднее двух очень разных половин года, и проверять её нужно помесячно, а не одной цифрой. Если продавец показывает «загрузку 90%» без календаря, спросите, за какой месяц.
6. Районы: что можно сказать, а что нельзя
Покупатели любят сравнивать районы по загрузке. Честно: опубликованных, сопоставимых между собой бенчмарков загрузки по районам Пхукета для апартаментов в открытом доступе мы не видели, и если вам называют точные проценты «по Лаяну против Патонга», просите источник. Что можно сказать качественно:
- Патонг и туристические центры. Максимальная плотность отелей и заведений, плотный краткосрочный поток, но и самая высокая конкуренция. Подробности — в обзоре Патонга.
- Банг Тао и Лаян на северо-западе. Тихие пляжи, рядом Laguna, гольф и международные школы. Миксуют отпускников, зимовщиков и семьи — и это сглаживает провалы. Сравнение двух районов — в «Лаян против Банг Тао»; страницы районов: Лаян и Банг Тао.
- Юг: Раваи и Най Харн. Зимовщики и более длинные заезды, чек ниже, загрузка ровнее — см. гид по югу.
Эти характеристики описывают тип спроса, а не процент. Тип спроса важен: он определяет, как будет выглядеть ваш календарь заездов, но чтобы превратить его в цифру, нужны фактические данные пула, а не районная общая.
7. Ловушки: как загрузку «рисуют»
- Пиковый месяц вместо года. «В январе загрузка 95%» — правда, и ничего не говорит о июне.
- Загрузка без ADR. Высокая загрузка достигается скидками. Спросите средний тариф и RevPAR.
- Выборка из лучших. «Средняя загрузка наших объектов» может считаться только по тем юнитам, что давно в программе и хорошо расположены.
- Знаменатель. Если блокированные ночи (ремонт, личное проживание) вычесть из доступных, процент вырастет без единой дополнительной брони.
- Включённые «брони владельца». Ночи, которые провёл сам владелец или его знакомые, иногда попадают в числитель.
- Цифра отеля вместо цифры пула. Загрузка отеля острова из статистики ТАТ — не доказательство загрузки ваших лотов.
- Валовая выручка вместо чистой. До расчёта на руки остаются доля УК, комиссии, CAM fee и налоги.
- Прошлое как гарантия. Консультанты сами оговаривают, что в стройке около 3 440 номеров, и предложение растёт; загрузка прошлого года не гарантирует загрузку следующего.
Если хотя бы одна из этих ловушек есть в презентации — это повод запросить исходные данные, а не отказаться от идеи: часто за округлой цифрой стоит нормальный результат, просто посчитанный неудобным для сравнения способом.
8. Мини-кейс: один юнит, три сценария
Условный пример без привязки к конкретному лоту — цифры иллюстративные, не оферта. Допустим, студия в пуле продаётся 330 ночей в год (остальное — дни владельца и технические блокировки), средний тариф 4 000 THB.
| Сценарий | Загрузка от ночей в продаже | Занятых ночей | Валовая выручка |
|---|---|---|---|
| Негативный | 55% | ≈ 182 | ≈ 726 000 THB |
| Базовый | 65% | ≈ 215 | ≈ 858 000 THB |
| Позитивный | 75% | ≈ 248 | ≈ 990 000 THB |
Дальше из валовой выручки вычитаются комиссии каналов, доля управляющей компании, расходы владельца и налоги. В негативном сценарии постоянные расходы (CAM fee, sinking fund, страховка) не уменьшаются, поэтому чистый результат падает быстрее выручки: минус 15% выручки может дать минус 25–30% чистого дохода. Именно поэтому осторожный инвестор принимает за основу негативный сценарий и считает, достаточно ли его, чтобы не жалеть о покупке; позитивный — бонус.
Обратите внимание: ни один из процентов выше не является «статистикой проекта». Это шаблон. Как только у вас появятся фактические данные пула, вы заменяете три строки реальными — и модель сразу превращается из иллюстрации в рабочий инструмент.
9. Что запросить у продавца и управляющей компании
Чек-лист вопросов, который превращает разговор о загрузке в проверяемый:
- Помесячная загрузка и ADR работающего пула минимум за 12 месяцев, а не «в среднем».
- Как определён знаменатель: учитываются ли блокированные и владельческие ночи.
- Состав выборки: все ли юниты пула или только отобранные.
- Структура каналов: прямые брони, OTA, корпоративные клиенты — и комиссии каждого канала.
- Распределение прибыли: у проектов VillaCarte Group это 60% чистой прибыли пула владельцу и 40% управляющей компании; как именно считается «чистая» — зафиксируйте в договоре.
- Календарь расходов владельца, которые идут независимо от загрузки.
- Право оператора менять тарифы и правила пула — в обзоре арендных программ мы показывали, где это записано.
- Для долгосрочной сдачи — реальные ставки и срок простоя между арендаторами: гид по долгосрочной аренде и сравнение краткосрочной и долгосрочной сдачи.
Если вас интересуют проекты, которые мы ведём: Layan Verde (вход от $235 995, сдача в декабре 2028) ещё строится, поэтому фактической загрузки у него нет по определению — это целевая модель с ориентиром ~8–10% чистыми для владельца. Работающая фаза 1 Layan Green Park (ресейлы от $142 602) — единственный проект группы, где можно смотреть на фактическую статистику пула; такие цифры мы пересылаем по запросу, а не публикуем в обзорных статьях. Фаза 2 (от $224 043) сдаётся в 2026 году. Подробнее — на страницах Layan Verde и Layan Green Park.
10. Вывод и следующий шаг
Опубликованные бенчмарки 2026 года честно говорят одно: рынок отелей Пхукета в первой половине года слегка просел — загрузка по острову 75,56% за январь–июль по ТАТ, у люксового сегмента 80,0% против 84,1% по C&W, RevPAR упал сильнее загрузки. Для инвестора это не причина паниковать и не повод игнорировать данные, а основание для трёх привычек: смотреть на загрузку вместе с тарифом, моделировать помесячно и три сценария, и требовать у продавца фактическую статистику пула, а не среднюю по острову.
Мы поможем собрать такую модель под ваш бюджет: пришлём доступные данные по работающим проектам группы, объясним, как они считаются, и сравним варианты. Условия агентства — «рыночная комиссия, условия на встрече». Оставьте заявку или начните с калькулятора и страницы агентства.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или юридической консультацией. Данные ТАТ, Cushman & Wakefield Thailand и Bangkok Post приведены на даты публикаций; показатели доходности — целевые ориентиры программы управления, а не гарантия. Цифры в мини-кейсе иллюстративны.
