Будь-яка розмова про оренду на Пхукеті рано чи пізно впирається в питання: «А яке там завантаження?» Продавці називають гарні відсотки, агрегатори — інші, статистика острова — треті, і всі вони правдиві окремо. Проблема в тому, що це цифри про різні речі: про всі готелі острова, про люксовий сегмент, про одну платформу бронювання, про піковий місяць. Покупець же хоче знати одне: скільки ночей на рік буде зайнятий його юніт і скільки грошей це принесе. Розберемо, які бенчмарки 2026 року існують насправді, як їх читати і як зібрати з них чесну модель — без вигаданих відсотків.
Зміст
- Що взагалі називають «завантаженням»
- Бенчмарки 2026 року: що опубліковано
- Чому завантаження острова — не завантаження вашого юніта
- Завантаження, ADR і RevPAR: рахуємо гроші, а не відсотки
- Сезонний профіль: де в році набирається завантаження
- Райони: що можна сказати, а що ні
- Пастки: як завантаження «малюють»
- Міні-кейс: один юніт, три сценарії
- Що запитати в продавця і керуючої компанії
- Висновок і наступний крок
1. Що взагалі називають «завантаженням»
Завантаження (occupancy rate) — частка проданих ночей від доступних. Звучить просто, але у формули три приховані змінні, і саме в них ховаються розбіжності між джерелами:
- Що вважати «доступним». Готелі рахують від усіх номерів в експлуатації. Власник юніта в пулі — від ночей, коли юніт був у продажу: дні особистого проживання, ремонту й блокувань у знаменник можуть як входити, так і не входити.
- Який період. Накопичена цифра за січень–липень включає пік високого сезону й початок низького. Цифра «за рік» включає ще й жовтень. Цифра «за піковий місяць» не говорить нічого про рік.
- Яка вибірка. Усі готелі острова, готелі певного класу або лише ті, хто здає статистику. Для кондо-готелів і апартаментів із самостійною здачею офіційного зведення немає взагалі.
Звідси практичне правило: будь-яка цифра завантаження без вказаного періоду та вибірки — це не дані, а реклама. Перше, що варто робити з відсотком із презентації, — поставити два запитання: «за які місяці?» і «за яким набором об’єктів?».
2. Бенчмарки 2026 року: що опубліковано
Нижче — те, що реально опубліковано офіційними та галузевими джерелами за 2026 рік. Інших цифр ми тут не наводимо.
| Джерело | Період | Вибірка | Завантаження | Зміна р/р |
|---|---|---|---|---|
| ТАТ (офіс на Пхукеті), дані від 27.08.2026 | січень–липень 2026 | готелі острова загалом | 75,56% | −1,74% |
| Bangkok Post (ТАТ), дані за півріччя | січень–червень 2026 | готелі острова загалом | 81,85% | н/д |
| Cushman & Wakefield Thailand | 1П 2026 | люкс та апскейл-готелі | 80,0% | з 84,1% у 1П 2025 |
Додаткові показники того самого дослідження C&W за люкс- та апскейл-сегментом за перше півріччя 2026: середній тариф (ADR) 6 820 THB (−4,0% р/р), RevPAR 5 456 THB (−8,7% р/р), 6,04 млн гостей готелів (−2,72%), пропозиція — 49 380 номерів. Окремо консультант зазначає, що в будівництві перебуває близько 3 440 номерів на 2026–2028 роки — це приблизно +7% до пропозиції; усе це прогнозні дані консультанта на дату публікації, а не гарантована картина.
Як це читати:
- Падіння накопиченої цифри з 81,85% (півріччя) до 75,56% (сім місяців) — не «обвал липня». Це різні накопичені періоди, і зниження показує, як літній низький сезон тягне середнє вниз. Докладніше про сам звіт ТАТ — в розборі туристичного потоку за січень–липень.
- У люкс-сегмента завантаження вище, але зниження сильніше за грошима. ADR і завантаження впали одночасно, тому RevPAR мінус 8,7% — помітніше, ніж мінус 4,1 в. п. за завантаженням.
- Усі три цифри — про готелі, а не про апартаменти в пулах і не про вілли. Це головне обмеження, і воно обговорюється в наступному розділі.
3. Чому завантаження острова — не завантаження вашого юніта
Середнє завантаження по острову — це середнє за дуже різними об’єктами: від бюджетних гестхаусів у Патонгу до п’ятизіркових курортів на західному узбережжі. Ваш юніт відрізняється від цього середнього щонайменше за п’ятьма параметрами:
| Фактор | Як впливає на завантаження юніта |
|---|---|
| Район | Туристичний центр дає щільний короткостроковий попит, тихий пляж — довші заїзди та сімейний попит. Див. карту районів Пхукета |
| Формат | Кондо-готель із ресепшеном і сервісом конкурує з готелями; апартамент без сервісу — з довгостроковою орендою та Airbnb |
| Розмір | Студії та одна спальня беруть парний і одиночний попит; великі юніти чекають на родину й ловлять менше запитів |
| Управління | Динамічні тарифи, робота з каналами й відповіді на запити за хвилини дають різницю, яку неможливо побачити в середньому по острову |
| Правила продажів | Ліцензія на короткострокову оренду й умови договору оренди визначають, кому взагалі можна здавати |
Тому середнє по острову годиться як контекст — ми розуміємо, у якому стані ринок, — але не як прогноз за лотом. Якщо острів знижується на 1–2 в. п., це не означає, що ваш пул знизиться на стільки ж: він може показати і гірше, і краще залежно від міксу гостей. Про те, з кого цей мікс складається, ми писали в статті «Хто ваш орендар на Пхукеті».
4. Завантаження, ADR і RevPAR: рахуємо гроші, а не відсотки
Один із найчастіших способів ввести покупця в оману — показувати завантаження окремо від тарифу. Правильний набір метрик із трьох показників:
- Завантаження (Occupancy) — частка зайнятих ночей.
- ADR — середній тариф за продану ніч.
- RevPAR — виручка на доступний номер: завантаження × ADR. Саме він порівнянний між об’єктами.
Приклад на цифрах C&W для люкс- та апскейл-готелів: 80,0% × 6 820 THB ≈ 5 456 THB — це і є заявлений RevPAR, і формула сходиться. Роком раніше: 84,1% і RevPAR 5 975 THB дають ADR близько 7 100 THB, тобто тариф знизився, і сам консультант фіксує −4,0%. Висновок: готель може «втратити» чотири відсоткові пункти завантаження й ще 4% тарифу — підсумковий мінус за виручкою майже 9%.
Для власника юніта наступний щабель — перейти від виручки до чистого доходу:
- Виручка юніта = ночі в продажу × завантаження × ADR.
- Мінус комісії каналів і частка керуючої компанії. У проєктах VillaCarte Group власнику в пулі дістається 60% чистого прибутку, 40% — керуючій компанії.
- Мінус витрати власника: CAM fee, sinking fund, комунальні, страховка — повний список за статтями.
- Мінус податки на оренду.
Лише після четвертого кроку виходить число, зіставне з орієнтиром ~8–10% чистих річних за пулом. І зворотний розрахунок — як із ціни юніта отримати те, що ви реально покладете в кишеню, — ми розбирали в статті про розрахунок ROI. Порахувати свій сценарій можна в калькуляторі.
5. Сезонний профіль: де в році набирається завантаження
Календар Пхукета влаштований просто, а ось розподіл грошей усередині нього — ні. Високий сезон традиційно припадає на сухі місяці приблизно з листопада по березень–квітень, низький — на травень–жовтень, коли над Андаманським морем діє південно-західний мусон. Дані ТАТ це ілюструють: накопичене завантаження за шість місяців вище, ніж за сім, бо липень додав слабкий місяць у розрахунок.
Що з цього випливає для моделі:
| Період | Що відбувається з попитом | Як моделювати |
|---|---|---|
| Листопад–березень | Пік: тепло, сухо, довгі заїзди зимівників | Базове завантаження високе, ADR максимальний — основний внесок у річний результат |
| Квітень | Перехід: спека, святковий пік у середині місяця, потім спад | Обережно: не екстраполюйте на весь місяць |
| Травень–жовтень | Дощі з перервами, більше тривалих гостей і віддалених працівників | Тарифи нижчі, завантаження закладайте консервативно, витрати лишаються колишніми |
| Вересень–жовтень | Найтихіший відрізок | Гарний час для ремонту й особистого проживання — докладніше в розборі сезону дощів |
Докладна механіка сезонів, зокрема згладжування через мікс короткострокових і довгострокових гостей, — у матеріалі «Сезони оренди на Пхукеті». Тут важливий один висновок: річне завантаження — це зважене середнє двох дуже різних половин року, і перевіряти його потрібно помісячно, а не однією цифрою. Якщо продавець показує «завантаження 90%» без календаря, запитайте, за який місяць.
6. Райони: що можна сказати, а що ні
Покупці люблять порівнювати райони за завантаженням. Чесно: опублікованих, зіставних між собою бенчмарків завантаження за районами Пхукета для апартаментів у відкритому доступі ми не бачили, і якщо вам називають точні відсотки «по Лаяну проти Патонга», просіть джерело. Що можна сказати якісно:
- Патонг і туристичні центри. Максимальна щільність готелів і закладів, щільний короткостроковий потік, але й найвища конкуренція. Подробиці — в огляді Патонга.
- Банг Тао і Лаян на північному заході. Тихі пляжі, поруч Laguna, гольф і міжнародні школи. Міксують відпускників, зимівників і родини — і це згладжує провали. Порівняння двох районів — у «Лаян проти Банг Тао»; сторінки районів: Лаян і Банг Тао.
- Південь: Равай і Най Харн. Зимівники та довші заїзди, чек нижчий, завантаження рівніше — див. гід по півдню.
Ці характеристики описують тип попиту, а не відсоток. Тип попиту важливий: він визначає, як виглядатиме ваш календар заїздів, але щоб перетворити його на цифру, потрібні фактичні дані пулу, а не районна загальна.
7. Пастки: як завантаження «малюють»
- Піковий місяць замість року. «У січні завантаження 95%» — правда, і нічого не говорить про червень.
- Завантаження без ADR. Високе завантаження досягається знижками. Запитайте середній тариф і RevPAR.
- Вибірка з найкращих. «Середнє завантаження наших об’єктів» може рахуватися лише за тими юнітами, що давно в програмі й добре розташовані.
- Знаменник. Якщо заблоковані ночі (ремонт, особисте проживання) відняти від доступних, відсоток зросте без жодного додаткового бронювання.
- Включені «броні власника». Ночі, які провів сам власник або його знайомі, іноді потрапляють у чисельник.
- Цифра готелю замість цифри пулу. Завантаження готелів острова зі статистики ТАТ — не доказ завантаження ваших лотів.
- Валова виручка замість чистої. До розрахунку «на руки» лишаються частка УК, комісії, CAM fee та податки.
- Минуле як гарантія. Консультанти самі обмовляють, що в будівництві близько 3 440 номерів і пропозиція зростає; завантаження минулого року не гарантує завантаження наступного.
Якщо хоча б одна з цих пасток є в презентації — це привід запросити вихідні дані, а не відмовитися від ідеї: часто за округлою цифрою стоїть нормальний результат, просто порахований незручним для порівняння способом.
8. Міні-кейс: один юніт, три сценарії
Умовний приклад без прив’язки до конкретного лота — цифри ілюстративні, не оферта. Припустімо, студія в пулі продається 330 ночей на рік (решта — дні власника й технічні блокування), середній тариф 4 000 THB.
| Сценарій | Завантаження від ночей у продажу | Зайнятих ночей | Валова виручка |
|---|---|---|---|
| Негативний | 55% | ≈ 182 | ≈ 726 000 THB |
| Базовий | 65% | ≈ 215 | ≈ 858 000 THB |
| Позитивний | 75% | ≈ 248 | ≈ 990 000 THB |
Далі з валової виручки віднімаються комісії каналів, частка керуючої компанії, витрати власника та податки. У негативному сценарії постійні витрати (CAM fee, sinking fund, страховка) не зменшуються, тому чистий результат падає швидше за виручку: мінус 15% виручки може дати мінус 25–30% чистого доходу. Саме тому обережний інвестор приймає за основу негативний сценарій і рахує, чи достатньо його, щоб не шкодувати про покупку; позитивний — бонус.
Зверніть увагу: жоден із відсотків вище не є «статистикою проєкту». Це шаблон. Щойно у вас з’являться фактичні дані пулу, ви замінюєте три рядки реальними — і модель одразу перетворюється з ілюстрації на робочий інструмент.
9. Що запитати в продавця і керуючої компанії
Чек-лист запитань, що перетворює розмову про завантаження на таку, яку можна перевірити:
- Помісячне завантаження та ADR працюючого пулу щонайменше за 12 місяців, а не «у середньому».
- Як визначено знаменник: чи враховуються заблоковані й власницькі ночі.
- Склад вибірки: чи всі юніти пулу, чи лише відібрані.
- Структура каналів: прямі броні, OTA, корпоративні клієнти — і комісії кожного каналу.
- Розподіл прибутку: у проєктів VillaCarte Group це 60% чистого прибутку пулу власнику й 40% керуючій компанії; як саме рахується «чистий» — зафіксуйте в договорі.
- Календар витрат власника, які йдуть незалежно від завантаження.
- Право оператора змінювати тарифи й правила пулу — в огляді орендних програм ми показували, де це записано.
- Для довгострокової здачі — реальні ставки й термін простою між орендарями: гід по довгостроковій оренді і порівняння короткострокової та довгострокової здачі.
Якщо вас цікавлять проєкти, які ми ведемо: Layan Verde (вхід від $235 995, здача в грудні 2028) ще будується, тому фактичного завантаження в нього немає за визначенням — це цільова модель з орієнтиром ~8–10% чистими для власника. Працююча фаза 1 Layan Green Park (ресейли від $142 602) — єдиний проєкт групи, де можна дивитися на фактичну статистику пулу; такі цифри ми пересилаємо на запит, а не публікуємо в оглядових статтях. Фаза 2 (від $224 043) здається в 2026 році. Докладніше — на сторінках Layan Verde і Layan Green Park.
10. Висновок і наступний крок
Опубліковані бенчмарки 2026 року чесно говорять одне: ринок готелів Пхукета в першій половині року трохи просів — завантаження по острову 75,56% за січень–липень за ТАТ, у люксового сегмента 80,0% проти 84,1% за C&W, RevPAR упав сильніше за завантаження. Для інвестора це не привід панікувати й не привід ігнорувати дані, а підстава для трьох звичок: дивитися на завантаження разом із тарифом, моделювати помісячно та у трьох сценаріях і вимагати від продавця фактичну статистику пулу, а не середню по острову.
Ми допоможемо зібрати таку модель під ваш бюджет: надішлемо доступні дані щодо працюючих проєктів групи, пояснимо, як вони рахуються, і порівняємо варіанти. Умови агентства — «ринкова комісія, умови на зустрічі». Залиште заявку або почніть із калькулятора та сторінки агентства.
Матеріал має інформаційний характер і не є інвестиційною чи юридичною консультацією. Дані ТАТ, Cushman & Wakefield Thailand і Bangkok Post наведено на дати публікацій; показники дохідності — цільові орієнтири програми управління, а не гарантія. Цифри в міні-кейсі ілюстративні.
