Неделя 46 принесла две темы, которые стоит читать вместе. Первая — статистика: накопленный турпоток страны к 31 октября составил 25,46 млн иностранных гостей, на 4,59% меньше, чем год назад, и отставание растёт четвёртую неделю подряд. Вторая — сама недвижимость: 4 ноября Nation Thailand опубликовал обзор, по которому на Пхукете в 2026 году ждут покупателей объекты на 194,545 млрд бат, новых проектов запускают на 44,8% больше, чем в предыдущем полугодии, а сдано при этом всего три кондоминиума. Параллельно в обзоре снова звучит тема номинальных схем, которые власти проверяют с мая. А до цели в 33 млн гостей на год нужен темп около 124 тыс. человек в день — в 1,6 раза выше, чем на последней неделе.
Формат прежний: цифры недели, разбор, ловушки интерпретации, мини-кейс и вывод для покупателя. Прошлый выпуск — дайджест недели 45, где мы считали турпоток к 24 октября и решение Банка Таиланда. Внешние данные собраны в блоке «Источники» под статьёй. Там, где цифра получена нашим расчётом из опубликованных данных, мы так и пишем; прогнозы называем прогнозами. Общий хаб дайджестов — новости рынка Таиланда.
Содержание
- Турпоток к 31 октября: 25,46 млн и −4,59%
- Неделя 25–31 октября: дальнее плечо растёт
- Пять крупнейших рынков недели
- Арифметика цели 33 млн: теперь 124 тыс. в день
- Рынок Пхукета на 194,5 млрд бат: что внутри
- Концентрация в Банг Тао и Лаяне
- Номинальные схемы: хронология проверок 2026 года
- Что это значит для аренды и доходности
- Ловушки недели
- Мини-кейс и вывод для Лаяна и rental pool
1. Турпоток к 31 октября: 25,46 млн и −4,59%
По данным Министерства туризма и спорта, которые 3 ноября привёл The Thaiger, с 1 января по 31 октября 2026 года Таиланд принял 25 464 306 иностранных туристов. Это на 4,59% меньше, чем за тот же период 2025 года. Доходы от иностранных гостей за десять месяцев — около 1,24 трлн бат.
Сравним с двумя предыдущими выпусками:
| Показатель | К 17 октября (нед. 44) | К 24 октября (нед. 45) | К 31 октября (нед. 46) |
|---|---|---|---|
| Накопленный турпоток | 24 423 680 | 24 925 645 | 25 464 306 |
| Изменение к 2025 году | −4,12% | −4,43% | −4,59% |
| Доходы с начала года | около 1,19 трлн бат | около 1,21 трлн бат | около 1,24 трлн бат |
Первое наблюдение: отставание от прошлого года растёт четвёртую неделю подряд — с −4,04% на 10 октября до −4,59% теперь. Шаг за неделю — 0,16 п. п., вдвое меньше прошлого (0,31 п. п.): темп ухудшения замедляется, но направление пока прежнее. По нашему расчёту на округлённых данных, годом ранее к 31 октября было около 26,69 млн визитов, то есть разница — порядка 1,22 млн гостей (неделей раньше — около 1,16 млн).
Второе: в абсолютных числах неделя была сильной — 538 661 визит, лучший результат из последних выпусков. Но прошлогодняя неделя была ещё сильнее, поэтому разрыв всё равно вырос. Чтобы не путать «неделя лучше предыдущей» и «неделя лучше прошлого года», в таблицах ниже мы разделяем эти сравнения.
Что это значит для инвестора. Турпоток всей страны — фон для рынка аренды Пхукета, а не его прямая метрика: остров получает свою долю через аэропорт, чартеры и сезонность. Об этом различии — в материале про статистику туризма Пхукета. Национальные цифры годятся как индикатор настроения рынка, но не как расчёт загрузки конкретного юнита.
2. Неделя 25–31 октября: дальнее плечо растёт
За неделю 25–31 октября в страну приехали 538 661 иностранных гостей — на 36 696 (7,31%) больше, чем неделей ранее. В среднем это около 76 952 визитов в день. Структура недели:
| Сегмент | Визитов за неделю | Изменение к прошлой неделе |
|---|---|---|
| Дальнее плечо (long-haul) | 227 153 | +13,60% |
| Ближнее плечо (short-haul) | 311 508 | +3,14% |
| Всего | 538 661 | +7,31% |
Главное — дальнее плечо подтверждает сезонный разворот. Неделей раньше оно составляло 199 954 визита, теперь 227 153; The Thaiger называет это пятой неделей роста подряд. В нашем прошлом выпуске мы писали о двух последовательных неделях роста — расхождение связано с тем, что мы считали серию от более поздней точки, а источник — от более ранней. Вывод от этого не меняется: для Пхукета это самый важный сегмент. Европейцы, американцы, россияне приезжают на более длинный срок, селятся в апарт-отелях и виллах и формируют высокий сезон на западном побережье.
Ближнее плечо впервые за несколько выпусков вернулось к росту (+3,14%) после падения на 2,24% неделей ранее. Одна неделя — не разворот: на этот сегмент давят пересмотренный безвизовый режим (с 15 сентября 60 стран и до 30 дней вместо 93 стран и 60 дней) и крепкий бат. Это объяснения, которые приводят TAT и пресса; разложить недельную динамику по причинам мы не можем.
3. Пять крупнейших рынков недели
Структура недели 25–31 октября по крупнейшим рынкам и накопленные цифры с начала года:
| Рынок | Визитов 25–31 октября | К прошлой неделе | Накопленно с 1 января |
|---|---|---|---|
| Малайзия | 61 842 | около −1,4% (наш расчёт) | 3 226 484 |
| Китай | 51 479 | около +4,0% (наш расчёт) | 4 244 376 |
| Россия | 44 499 | +27,19% | 1 414 341 |
| Индия | 40 884 | −14,98% | 1 924 417 |
| США | 21 261 | +5,42% | — |
| Южная Корея | — | — | 932 066 |
Таблица собрана из одного отчёта: недельные данные — по пяти рынкам недели (в неё входят США), накопленные — по пяти крупнейшим с начала года (в неё входит Южная Корея), поэтому в паре клеток прочерки. Изменения по Малайзии и Китаю мы посчитали сами из данных предыдущей недели (62 724 и 49 494 визитов).
Что заметно. Малайзия остаётся первым рынком недели, Китай — первым по накопленным цифрам (около 4,24 млн, порядка 16,7% потока). Россия прибавила 27,19% — вторая неделя подряд сильного роста — и накопила 1,41 млн визитов, около 5,5% общего потока. Индия, наоборот, просела на 14,98% после роста на 18,09% неделей ранее: фестивальные всплески быстро заканчиваются. Для Пхукета, где значительная доля покупателей и арендаторов приходит из России, СНГ, Европы и Индии, именно эти рынки определяют загрузку высокого сезона. Структуры гостей самого Пхукета в отчёте нет.
4. Арифметика цели 33 млн: теперь 124 тыс. в день
Governor TAT назвала ориентир около 33 млн иностранных гостей в 2026 году; минимальная цель — повторить 32,97 млн, которые страна приняла в 2025 году (Nation Thailand, цитировали в прошлых выпусках). Пересчитаем от последней точки:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Накопленный турпоток к 31 октября | 25 464 306 |
| Цель TAT | около 33 000 000 |
| Остаётся набрать | около 7 536 000 |
| Дней с 1 ноября до 31 декабря | 61 |
| Нужный средний поток | около 124 тыс. в день |
| Средний поток с 1 января по 31 октября (304 дня) | около 84 тыс. в день |
| Поток последней недели | около 77 тыс. в день |
Неделей раньше нужный темп составлял около 119 тыс. в день; теперь около 124 тыс., потому что даже лучшая неделя (77 тыс. в день) осталась далеко от необходимого уровня. Нужный средний показатель выше среднегодового примерно на 47% и выше недельного в 1,6 раза. Это не приговор: ноябрь и декабрь — сильнейшие месяцы года. Но базовым сценарием это пока считать нельзя.
Методика: расчёт предполагает равномерный поток и опирается на округлённую цель. Если TAT пересмотрит цель, арифметика изменится. Мы не прогнозируем итог года, а показываем, какой темп потребуется.
5. Рынок Пхукета на 194,5 млрд бат: что внутри
4 ноября Nation Thailand опубликовал материал «Phuket’s property boom brings pressure on local communities» (основан на репортаже Post Today); 6 ноября его перепечатал The Star. Это самая свежая сводка по острову, и в ней много цифр.
| Показатель | Значение | Атрибуция |
|---|---|---|
| Стоимость объектов, ожидающих покупателей в 2026 году | 194,545 млрд бат | Nation Thailand; The Star пересчитывает в ~$5,84 млрд |
| Место среди рынков | второе после Бангкока и окрестных провинций | Nation Thailand |
| Средняя цена доступного объекта | 12,921 млн бат | AREA (Agency for Real Estate Affairs) |
| Рост запусков новых кондоминиумов, 1-е полугодие 2026 к предыдущему | +44,8% | Nation Thailand |
| Доля иностранцев среди покупателей, 1-е полугодие 2026 | 67% | данные CBRE, как их приводит Nation Thailand |
| Сдано кондоминиумов в 1-м полугодии | 3 проекта, 1 196 юнитов | президент Ассоциации недвижимости Пхукета |
| Сдача юнитов к 2-му полугодию 2025 | −56,8% | там же |
Как это читать. Во-первых, предложение растёт быстрее, чем сдаётся: запуски +44,8% при трёх завершённых проектах означают, что через год-два на рынок выйдет значительный объём новых юнитов, причём конкуренция, по данным обзора, самая острая на западном побережье — Банг Тао, Чернг Талай, Лаян, Камала. Во-вторых, президент ассоциации Метапонг Упатисинг отмечает, что рынок начал терять импульс в 2025 году после очень сильного 2024-го: продажи замедлились, а предложение продолжало расти. В-третьих, часть кондоминиумов в Патонге и Чернг Талае работает как гостиничный номерной фонд и конкурирует за гостей с отелями.
Отдельная цифра, которую приводит обзор: по данным Post Today, Пхукет и Паттайя дают арендную доходность примерно 8–10% годовых от цены покупки. Это рыночная оценка по газетной публикации, с методикой расчёта мы не знакомы. Не путайте её с целевым ориентиром программы rental pool застройщика: он считается как чистая доходность владельца после распределения прибыли 60/40 (подробнее в разделе 8).
6. Концентрация в Банг Тао и Лаяне
Самые интересные для нашей аудитории цифры обзора — о географии предложения. По приведённому в материале анализу рынка:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Доля Банг Тао в юнитах на рынке | 52,3% |
| Доля Банг Тао в их суммарной стоимости | 64,2% |
| Проектов категории «Premium» на острове | 60 |
| Из них в Банг Тао | 31 (включая 8 в Лаяне) |
| Доля Банг Тао в юнитах категорий «Lux» и «Lux+» | 58,6% |
Вывод из таблицы простой: Банг Тао, в который административно входит и Лаян, — не просто один из районов, а центр тяжести премиального рынка. Больше половины предложения и почти две трети его стоимости — в одной зоне. Для покупателя это плюс (ликвидный вторичный рынок, понятные ориентиры цены, инфраструктура) и минус (высокая конкуренция при перепродаже и сдаче в аренду, зависимость от одного кластера). Как различаются части этой зоны — в сравнении Лаян против Банг Тао и в путеводителе по пляжу Банг Тао; страницы районов — Лаян и Банг Тао.
Практический вопрос: чем проект отличается внутри такой концентрации? Смотрите не на заголовок, а на расстояние до пляжа, структуру платежей, срок сдачи и готовность застройщика показывать фактические отчёты по аренде. Все эти параметры мы выводим из открытых прайсов, а не из рекламы.
7. Номинальные схемы: хронология проверок 2026 года
Обзор Nation Thailand напоминает, что 2026 год стал годом усиленного внимания к номинальным конструкциям, когда тайские акционеры или титульные владельцы формально оформляют собственность, а фактически действуют за иностранца. Хронология по тексту:
| Дата | Событие |
|---|---|
| 10 мая 2026 | Премьер-министр осматривает пляж Банг Тао в Чернг Талае (Талангский район) из-за захвата общественной земли; заявляет, что номинальные схемы и лазейки в законе не должны угрожать общественным интересам |
| 8 июля 2026 | DSI (Департамент специальных расследований) по ордеру уголовного суда задерживает иностранного подозреваемого по делу о бизнесе аренды вилл на Пхукете |
| 11 июля 2026 | Заместитель министра внутренних дел проверяет отели и другие объекты после жалоб на возможное номинальное владение и разрешения на строительство |
Это не единичные эпизоды: тема продолжается с лета. Подробнее о ходе проверок мы писали в материале о проверках номинальных схем. Тот же обзор отмечает две альтернативы, о которых говорят застройщики: визу LTR (Long-Term Resident) для долгосрочного проживания и зарегистрированное право пользования — sap ing sit, интерес к которому растёт среди китайских покупателей вилл с бассейном. Мы не оцениваем эти варианты в рамках дайджеста; для виллы важно разбирать структуру владения индивидуально — см. владение виллой через тайскую компанию.
Для иностранного покупателя главное: структура собственности должна выдерживать проверку. Кондоминиум в квоте иностранцев (до 49% площади проекта) регистрируется на покупателя напрямую и не требует номинальных конструкций. Законность оформления зависит от конкретной сделки — нужна проверка юристом.
8. Что это значит для аренды и доходности
Свяжем цифры недели с арендной моделью.
- Дальнее плечо растёт. Это ключевой сегмент для высокого сезона на Лаяне и Банг Тао. Но сезонный рост в конце октября ожидаем; сверяйте с реальной загрузкой в сезонности аренды.
- Общий поток ниже прошлого года на 4,59%, а предложение растёт на 44,8%. Для rental pool это повод для консервативных допущений: не закладывать рекордную загрузку и учитывать, что новые юниты конкурируют за тех же гостей. Ориентир программы застройщика — ~8–10% чистыми годовых (60% чистой прибыли пула — владельцу, 40% — управляющей компании), окупаемость порядка 12 лет — это целевой показатель, а не обещание.
- Газетная «8–10% к цене покупки» и чистая доходность — разные величины. Валовую доходность от цены покупки легко сравнить с чистой после комиссий, CAM, sinking fund и налогов только по одной методике. Как считать — в статье как считать ROI на Пхукете; для быстрой оценки есть калькулятор доходности.
- Структура владения. Для иностранца проверка номинальных схем — аргумент в пользу прозрачного оформления: договор с застройщиком по его прайсу и регистрация в квоте иностранцев.
Для сравнения проектов: в Layan Verde вход сейчас от $235 995 со сдачей в декабре 2028 и рассрочкой на период стройки; в Layan Green Park готовая фаза 1 — только ресейлы с полной оплатой (студии от $142 602), а студии фазы 2 застройщик продаёт от $224 043. Подробнее — в сравнении Layan Verde против Layan Green Park.
9. Ловушки недели
- Неделя лучше предыдущей — не значит лучше прошлого года. +7,31% к неделе при −4,59% накопленно к 2025 году: сравнивайте с тем же периодом прошлого года.
- Национальная статистика — не Пхукет. Отчёт министерства считает въезд в страну. Поток в аэропорт острова и загрузку ваших юнитов он не показывает.
- Один кластер — один риск. Если 52,3% юнитов и 64,2% стоимости сосредоточены в Банг Тао, переоценка этого района затронет и ваш юнит, и аналоги для сдачи.
- Запуски — не сдача. +44,8% к запускам не означает, что столько же юнитов построено. Но они определяют будущую конкуренцию, поэтому срок и надёжность застройщика важнее рекламного рендера.
- Газетная доходность — не гарантия и не ваша чистая. Цифра «8–10%» из публикации — рыночная оценка без раскрытой методики; считайте свою модель сами.
- Номинальные схемы выглядят дёшево — до проверки. Если вам предлагают оформить виллу «на тайского друга» или компанию с формальными акционерами, это тот случай, который власти проверяют в 2026 году. Проверка юриста до платежа, а не после.
- «Цель 33 млн» — цель, не прогноз. Нужный темп 124 тыс. в день заметно выше текущего.
- Прайс меняется. Цены и наличие сверяйте на дату сделки: токены в тексте подставляют актуальные значения из каталога, но договор фиксирует прайс на день резервации.
10. Мини-кейс и вывод для Лаяна и rental pool
Мини-кейс (иллюстрация, не реальный клиент). Инвестор слышит из новостей про «бум» на Пхукете и одновременно про «замедление» и проверки номинальных схем и откладывает решение «до ясности». Он читает выпуски недель 45 и 46: поток −4,59%, предложение растёт, Банг Тао держит больше половины премиальных юнитов. Что из этого следует?
- Проект рассчитан на сдачу в декабре 2028 года. Турпоток 2026 года — не горизонт доходности; сезоны 2029–2030 определят предложение, рейсы, цена топлива и курс. Но именно рост предложения заставляет внимательнее смотреть на расстояние до пляжа и качество управления.
- Структура владения проще, чем кажется. Покупка через договор напрямую с застройщиком по его прайсу и регистрация в квоте иностранцев не требует номинальных схем — именно их проверяют. Проверку договора у юриста мы рекомендуем в любом случае.
- Диверсификация вместо угадывания. Часть инвесторов сочетает готовый ресейл в Layan Green Park (доход от пула с первого сезона, полная оплата) и строящийся Layan Verde (рост капитала; прогноз застройщика — не обещание). Это та же логика, что в кейсе фазы 1 и в разборе off-plan против готового.
Вывод этой недели: рынок крупный и концентрированный, предложения много, а покупателей и туристов пока меньше, чем год назад. Турпоток отстаёт на 4,59%, дальнее плечо растёт, Россия сильна, а до 33 млн нужен темп, которого в этом году ещё не было. Для покупателя это повод считать консервативно, выбирать прозрачное оформление и не платить за ожидания. Следующий выпуск — после новых данных министерства за 1–7 ноября.
Подберём проект под ваш бюджет и срок: пришлю актуальный прайс, фактические отчёты rental pool и расчёт чистой доходности. Комиссия рыночная, условия на встрече. Оставьте заявку или узнайте больше об агентстве.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или юридической консультацией и публичной офертой. Данные туристической статистики — по сообщению The Thaiger от 3 ноября, данные по рынку недвижимости — по материалам Nation Thailand от 4 ноября и The Star от 6 ноября 2026 года; расчёты помечены как наши. Показатели доходности — целевые ориентиры программы застройщика, а не обещание.
