Тиждень 46 приніс дві теми, які варто читати разом. Перша — статистика: накопичений турпотік країни до 31 жовтня становив 25,46 млн іноземних гостей, на 4,59% менше, ніж торік, і відставання зростає четвертий тиждень поспіль. Друга — сама нерухомість: 4 листопада Nation Thailand опублікував огляд, за яким на Пхукеті у 2026 році на покупців чекають об’єкти на 194,545 млрд бат, нових проєктів запускають на 44,8% більше, ніж у попередньому півріччі, а здано при цьому лише три кондомініуми. Паралельно в огляді знову лунає тема номінальних схем, які влада перевіряє з травня. А до цілі в 33 млн гостей на рік потрібен темп близько 124 тис. осіб на день — у 1,6 раза вищий, ніж на останньому тижні.
Формат той самий: цифри тижня, розбір, пастки інтерпретації, міні-кейс і висновок для покупця. Попередній випуск — дайджест тижня 45, де ми рахували турпотік до 24 жовтня і рішення Банку Таїланду. Зовнішні дані зібрані в блоці «Джерела» під статтею. Там, де цифру отримано нашим розрахунком з опублікованих даних, ми так і пишемо; прогнози називаємо прогнозами. Загальний хаб дайджестів — новини ринку Таїланду.
Зміст
- Турпотік до 31 жовтня: 25,46 млн і −4,59%
- Тиждень 25–31 жовтня: далеке плече зростає
- П’ять найбільших ринків тижня
- Арифметика цілі 33 млн: тепер 124 тис. на день
- Ринок Пхукета на 194,5 млрд бат: що всередині
- Концентрація в Банг Тао та Лаяні
- Номінальні схеми: хронологія перевірок 2026 року
- Що це означає для оренди та дохідності
- Пастки тижня
- Міні-кейс і висновок для Лаяна та rental pool
1. Турпотік до 31 жовтня: 25,46 млн і −4,59%
За даними Міністерства туризму і спорту, які 3 листопада навів The Thaiger, з 1 січня по 31 жовтня 2026 року Таїланд прийняв 25 464 306 іноземних туристів. Це на 4,59% менше, ніж за той самий період 2025 року. Доходи від іноземних гостей за десять місяців — близько 1,24 трлн бат.
Порівняймо з двома попередніми випусками:
| Показник | До 17 жовтня (тиж. 44) | До 24 жовтня (тиж. 45) | До 31 жовтня (тиж. 46) |
|---|---|---|---|
| Накопичений турпотік | 24 423 680 | 24 925 645 | 25 464 306 |
| Зміна до 2025 року | −4,12% | −4,43% | −4,59% |
| Доходи з початку року | близько 1,19 трлн бат | близько 1,21 трлн бат | близько 1,24 трлн бат |
Перше спостереження: відставання від минулого року зростає четвертий тиждень поспіль — з −4,04% на 10 жовтня до −4,59% тепер. Крок за тиждень — 0,16 в. п., удвічі менший за попередній (0,31 в. п.): темп погіршення сповільнюється, але напрям поки той самий. За нашим розрахунком на округлених даних, роком раніше до 31 жовтня було близько 26,69 млн візитів, тобто різниця — порядку 1,22 млн гостей (тижнем раніше — близько 1,16 млн).
Друге: в абсолютних числах тиждень був сильним — 538 661 візит, найкращий результат з останніх випусків. Але торішній тиждень був ще сильнішим, тому розрив усе одно зріс. Щоб не плутати «тиждень кращий за попередній» і «тиждень кращий за торішній», у таблицях нижче ми розділяємо ці порівняння.
Що це означає для інвестора. Турпотік усієї країни — тло для ринку оренди Пхукета, а не його пряма метрика: острів отримує свою частку через аеропорт, чартери та сезонність. Про цю різницю — у матеріалі про статистику туризму Пхукета. Національні цифри придатні як індикатор настрою ринку, але не як розрахунок завантаження конкретного юніта.
2. Тиждень 25–31 жовтня: далеке плече зростає
За тиждень 25–31 жовтня до країни приїхали 538 661 іноземних гостей — на 36 696 (7,31%) більше, ніж тижнем раніше. У середньому це близько 76 952 візитів на день. Структура тижня:
| Сегмент | Візитів за тиждень | Зміна до минулого тижня |
|---|---|---|
| Далеке плече (long-haul) | 227 153 | +13,60% |
| Ближнє плече (short-haul) | 311 508 | +3,14% |
| Усього | 538 661 | +7,31% |
Головне — далеке плече підтверджує сезонний розворот. Тижнем раніше воно становило 199 954 візити, тепер 227 153; The Thaiger називає це п’ятим тижнем зростання поспіль. У нашому попередньому випуску ми писали про два послідовні тижні зростання — розбіжність пов’язана з тим, що ми рахували серію від пізнішої точки, а джерело — від ранішої. Висновок від цього не змінюється: для Пхукета це найважливіший сегмент. Європейці, американці, росіяни приїжджають на довший строк, оселяються в апарт-готелях і віллах та формують високий сезон на західному узбережжі.
Ближнє плече вперше за кілька випусків повернулося до зростання (+3,14%) після падіння на 2,24% тижнем раніше. Один тиждень — не розворот: на цей сегмент тиснуть переглянутий безвізовий режим (з 15 вересня 60 країн і до 30 днів замість 93 країн і 60 днів) та міцний бат. Це пояснення, які наводять TAT і преса; розкласти тижневу динаміку за причинами ми не можемо.
3. П’ять найбільших ринків тижня
Структура тижня 25–31 жовтня за найбільшими ринками та накопичені цифри з початку року:
| Ринок | Візитів 25–31 жовтня | До минулого тижня | Накопичено з 1 січня |
|---|---|---|---|
| Малайзія | 61 842 | близько −1,4% (наш розрахунок) | 3 226 484 |
| Китай | 51 479 | близько +4,0% (наш розрахунок) | 4 244 376 |
| Росія | 44 499 | +27,19% | 1 414 341 |
| Індія | 40 884 | −14,98% | 1 924 417 |
| США | 21 261 | +5,42% | — |
| Південна Корея | — | — | 932 066 |
Таблицю зібрано з одного звіту: тижневі дані — за п’ятьма ринками тижня (до них входять США), накопичені — за п’ятьма найбільшими з початку року (до них входить Південна Корея), тому в кількох клітинках прочерки. Зміни за Малайзією та Китаєм ми порахували самі з даних попереднього тижня (62 724 і 49 494 візити).
Що помітно. Малайзія лишається першим ринком тижня, Китай — першим за накопиченими цифрами (близько 4,24 млн, порядку 16,7% потоку). Росія додала 27,19% — другий тиждень поспіль сильного зростання — і накопичила 1,41 млн візитів, близько 5,5% загального потоку. Індія, навпаки, просіла на 14,98% після зростання на 18,09% тижнем раніше: фестивальні сплески швидко закінчуються. Для Пхукета, де значна частка покупців і орендарів приходить з Росії, СНД, Європи та Індії, саме ці ринки визначають завантаження високого сезону. Структури гостей самого Пхукета у звіті немає.
4. Арифметика цілі 33 млн: тепер 124 тис. на день
Governor TAT назвала орієнтир близько 33 млн іноземних гостей у 2026 році; мінімальна ціль — повторити 32,97 млн, які країна прийняла у 2025 році (Nation Thailand, цитували в попередніх випусках). Перерахуємо від останньої точки:
| Показник | Значення |
|---|---|
| Накопичений турпотік до 31 жовтня | 25 464 306 |
| Ціль TAT | близько 33 000 000 |
| Лишається набрати | близько 7 536 000 |
| Днів з 1 листопада до 31 грудня | 61 |
| Потрібний середній потік | близько 124 тис. на день |
| Середній потік з 1 січня по 31 жовтня (304 дні) | близько 84 тис. на день |
| Потік останнього тижня | близько 77 тис. на день |
Тижнем раніше потрібний темп становив близько 119 тис. на день; тепер близько 124 тис., бо навіть найкращий тиждень (77 тис. на день) лишився далеко від потрібного рівня. Потрібний середній показник вищий за середньорічний приблизно на 47% і вищий за тижневий у 1,6 раза. Це не вирок: листопад і грудень — найсильніші місяці року. Але базовим сценарієм це поки вважати не можна.
Методика: розрахунок припускає рівномірний потік і спирається на округлену ціль. Якщо TAT перегляне ціль, арифметика зміниться. Ми не прогнозуємо підсумок року, а показуємо, який темп буде потрібен.
5. Ринок Пхукета на 194,5 млрд бат: що всередині
4 листопада Nation Thailand опублікував матеріал «Phuket’s property boom brings pressure on local communities» (на основі репортажу Post Today); 6 листопада його передрукував The Star. Це найсвіжіша зведена інформація щодо острова, і в ній багато цифр.
| Показник | Значення | Атрибуція |
|---|---|---|
| Вартість об’єктів, що чекають покупців у 2026 році | 194,545 млрд бат | Nation Thailand; The Star перераховує в ~$5,84 млрд |
| Місце серед ринків | друге після Бангкока та околиць | Nation Thailand |
| Середня ціна доступного об’єкта | 12,921 млн бат | AREA (Agency for Real Estate Affairs) |
| Зростання запусків нових кондомініумів, 1-ше півріччя 2026 до попереднього | +44,8% | Nation Thailand |
| Частка іноземців серед покупців, 1-ше півріччя 2026 | 67% | дані CBRE, як їх наводить Nation Thailand |
| Здано кондомініумів у 1-му півріччі | 3 проєкти, 1 196 юнітів | президент Асоціації нерухомості Пхукета |
| Здача юнітів до 2-го півріччя 2025 | −56,8% | там само |
Як це читати. По-перше, пропозиція зростає швидше, ніж здається: запуски +44,8% за трьох завершених проєктів означають, що через рік-два на ринок вийде значний обсяг нових юнітів, причому конкуренція, за даними огляду, найгостріша на західному узбережжі — Банг Тао, Чернг Талай, Лаян, Камала. По-друге, президент асоціації Метапонг Упатісінг зазначає, що ринок почав втрачати імпульс у 2025 році після дуже сильного 2024-го: продажі сповільнилися, а пропозиція продовжувала зростати. По-третє, частина кондомініумів у Патонгу та Чернг Талаї працює як готельний номерний фонд і конкурує за гостей з готелями.
Окрема цифра, яку наводить огляд: за даними Post Today, Пхукет і Паттайя дають орендну дохідність приблизно 8–10% річних від ціни купівлі. Це ринкова оцінка за газетною публікацією, з методикою розрахунку ми не знайомі. Не плутайте її з цільовим орієнтиром програми rental pool забудовника: він рахується як чиста дохідність власника після розподілу прибутку 60/40 (докладніше в розділі 8).
6. Концентрація в Банг Тао та Лаяні
Найцікавіші для нашої аудиторії цифри огляду — про географію пропозиції. За наведеним у матеріалі аналізом ринку:
| Показник | Значення |
|---|---|
| Частка Банг Тао в юнітах на ринку | 52,3% |
| Частка Банг Тао в їхній сумарній вартості | 64,2% |
| Проєктів категорії «Premium» на острові | 60 |
| З них у Банг Тао | 31 (включно з 8 у Лаяні) |
| Частка Банг Тао в юнітах категорій «Lux» і «Lux+» | 58,6% |
Висновок з таблиці простий: Банг Тао, до якого адміністративно входить і Лаян, — не просто один із районів, а центр ваги преміального ринку. Понад половина пропозиції і майже дві третини її вартості — в одній зоні. Для покупця це плюс (ліквідний вторинний ринок, зрозумілі орієнтири ціни, інфраструктура) і мінус (висока конкуренція при перепродажу та здачі в оренду, залежність від одного кластера). Як різняться частини цієї зони — у порівнянні Лаян проти Банг Тао і в путівнику пляжем Банг Тао; сторінки районів — Лаян та Банг Тао.
Практичне питання: чим проєкт вирізняється всередині такої концентрації? Дивіться не на заголовок, а на відстань до пляжу, структуру платежів, строк здачі та готовність забудовника показувати фактичні звіти з оренди. Усі ці параметри ми виводимо з відкритих прайсів, а не з реклами.
7. Номінальні схеми: хронологія перевірок 2026 року
Огляд Nation Thailand нагадує, що 2026 рік став роком посиленої уваги до номінальних конструкцій, коли тайські акціонери або титульні власники формально оформлюють власність, а фактично діють за іноземця. Хронологія за текстом:
| Дата | Подія |
|---|---|
| 10 травня 2026 | Прем’єр-міністр оглядає пляж Банг Тао в Чернг Талаї (район Таланг) через захоплення громадської землі; заявляє, що номінальні схеми й лазівки в законі не повинні загрожувати суспільним інтересам |
| 8 липня 2026 | DSI (Департамент спеціальних розслідувань) за ордером кримінального суду затримує іноземного підозрюваного у справі про бізнес оренди вілл на Пхукеті |
| 11 липня 2026 | Заступник міністра внутрішніх справ перевіряє готелі та інші об’єкти після скарг на можливе номінальне володіння і дозволи на будівництво |
Це не поодинокі епізоди: тема триває з літа. Докладніше про перебіг перевірок ми писали в матеріалі про перевірки номінальних схем. Той самий огляд відзначає дві альтернативи, про які говорять забудовники: візу LTR (Long-Term Resident) для довгострокового проживання та зареєстроване право користування — sap ing sit, інтерес до якого зростає серед китайських покупців вілл з басейном. Ми не оцінюємо ці варіанти в межах дайджесту; для вілли важливо розбирати структуру володіння індивідуально — див. володіння віллою через тайську компанію.
Для іноземного покупця головне: структура власності має витримувати перевірку. Кондомініум у квоті іноземців (до 49% площі проєкту) реєструється на покупця напряму і не потребує номінальних конструкцій. Законність оформлення залежить від конкретної угоди — потрібна перевірка юристом.
8. Що це означає для оренди та дохідності
Пов’яжемо цифри тижня з орендною моделлю.
- Далеке плече зростає. Це ключовий сегмент для високого сезону на Лаяні та Банг Тао. Але сезонне зростання наприкінці жовтня очікуване; звіряйте з реальним завантаженням у матеріалі про сезонність оренди.
- Загальний потік нижчий за торішній на 4,59%, а пропозиція зростає на 44,8%. Для rental pool це привід для консервативних припущень: не закладати рекордне завантаження і враховувати, що нові юніти конкурують за тих самих гостей. Орієнтир програми забудовника — ~8–10% чистими річних (60% чистого прибутку пулу — власнику, 40% — керуючій компанії), окупність близько 12 років — це цільовий показник, а не обіцянка.
- Газетні «8–10% до ціни купівлі» і чиста дохідність — різні величини. Валову дохідність від ціни купівлі легко порівняти з чистою після комісій, CAM, sinking fund і податків лише за однією методикою. Як рахувати — у статті як рахувати ROI на Пхукеті; для швидкої оцінки є калькулятор дохідності.
- Структура володіння. Для іноземця перевірка номінальних схем — аргумент на користь прозорого оформлення: договір із забудовником за його прайсом і реєстрація в квоті іноземців.
Для порівняння проєктів: у Layan Verde вхід зараз від $235 995 зі здачею у грудні 2028 та розстрочкою на період будівництва; у Layan Green Park готова фаза 1 — лише ресейли з повною оплатою (студії від $142 602), а студії фази 2 забудовник продає від $224 043. Докладніше — у порівнянні Layan Verde проти Layan Green Park.
9. Пастки тижня
- Тиждень кращий за попередній — не означає кращий за торішній. +7,31% до тижня за −4,59% накопичено до 2025 року: порівнюйте з тим самим періодом минулого року.
- Національна статистика — не Пхукет. Звіт міністерства рахує в’їзд до країни. Потік в аеропорт острова і завантаження ваших юнітів він не показує.
- Один кластер — один ризик. Якщо 52,3% юнітів і 64,2% вартості зосереджені в Банг Тао, переоцінка цього району торкнеться і вашого юніта, і аналогів для здачі.
- Запуски — не здача. +44,8% до запусків не означає, що стільки ж юнітів збудовано. Але вони визначають майбутню конкуренцію, тому строк і надійність забудовника важливіші за рекламний рендер.
- Газетна дохідність — не гарантія і не ваша чиста. Цифра «8–10%» з публікації — ринкова оцінка без розкритої методики; рахуйте власну модель самі.
- Номінальні схеми здаються дешевими — до перевірки. Якщо вам пропонують оформити віллу «на тайського друга» або компанію з формальними акціонерами, це той випадок, який влада перевіряє у 2026 році. Перевірка юриста до платежу, а не після.
- «Ціль 33 млн» — ціль, не прогноз. Потрібний темп 124 тис. на день помітно вищий за поточний.
- Прайс змінюється. Ціни та наявність звіряйте на дату угоди: токени в тексті підставляють актуальні значення з каталогу, але договір фіксує прайс на день резервації.
10. Міні-кейс і висновок для Лаяна та rental pool
Міні-кейс (ілюстрація, не реальний клієнт). Інвестор чує з новин про «бум» на Пхукеті і водночас про «сповільнення» та перевірки номінальних схем і відкладає рішення «до ясності». Він читає випуски тижнів 45 і 46: потік −4,59%, пропозиція зростає, Банг Тао тримає понад половину преміальних юнітів. Що з цього випливає?
- Проєкт розрахований на здачу в грудні 2028 року. Турпотік 2026 року — не горизонт дохідності; сезони 2029–2030 визначать пропозиція, рейси, ціна пального та курс. Але саме зростання пропозиції змушує уважніше дивитися на відстань до пляжу та якість управління.
- Структура володіння простіша, ніж здається. Купівля через договір напряму із забудовником за його прайсом і реєстрація в квоті іноземців не потребує номінальних схем — саме їх перевіряють. Перевірку договору в юриста ми рекомендуємо в будь-якому разі.
- Диверсифікація замість вгадування. Частина інвесторів поєднує готовий ресейл у Layan Green Park (дохід від пулу з першого сезону, повна оплата) і Layan Verde, що будується (зростання капіталу; прогноз забудовника — не обіцянка). Це та сама логіка, що в кейсі фази 1 і в розборі off-plan проти готового.
Висновок цього тижня: ринок великий і концентрований, пропозиції багато, а покупців і туристів поки менше, ніж торік. Турпотік відстає на 4,59%, далеке плече зростає, Росія сильна, а до 33 млн потрібен темп, якого цього року ще не було. Для покупця це привід рахувати консервативно, обирати прозоре оформлення і не платити за очікування. Наступний випуск — після нових даних міністерства за 1–7 листопада.
Підберемо проєкт під ваш бюджет і строк: надішлю актуальний прайс, фактичні звіти rental pool і розрахунок чистої дохідності. Комісія ринкова, умови на зустрічі. Залиште заявку або дізнайтеся більше про агентство.
Матеріал має інформаційний характер і не є інвестиційною чи юридичною консультацією та публічною офертою. Дані туристичної статистики — за повідомленням The Thaiger від 3 листопада, дані щодо ринку нерухомості — за матеріалами Nation Thailand від 4 листопада і The Star від 6 листопада 2026 року; розрахунки позначені як наші. Показники дохідності — цільові орієнтири програми забудовника, а не обіцянка.
