11 сентября 2026 года Центр информации по недвижимости Таиланда (REIC) при Государственном жилищном банке опубликовал отчёт о передаче кондоминиумов иностранным покупателям за II квартал 2026 года. Главный факт для русскоязычных инвесторов спрятан не в заголовке, а в таблице по странам: Россия впервые поднялась на второе место по объёму денег среди всех иностранных покупателей кондо в Таиланде, обойдя Мьянму, а её доля выросла почти в два раза год к году. Разбираем цифры отчёта, что стоит за ростом и почему статистика REIC — это не то же самое, что доходность конкретного объекта.
Содержание
- Цифры II квартала 2026
- Полугодие целиком: контраст двух кварталов
- Россия — на втором месте по деньгам
- Китай отступает, Россия растёт — что за этим стоит
- Национальная статистика REIC vs рынок Пхукета
- Ограничения, которые важно знать
- Сырой объём сделок vs управляемая доходность
- Ловушки
- Мини-пример
- Вывод и следующий шаг
1. Цифры II квартала 2026
По данным REIC, во II квартале 2026 года по всему Таиланду иностранным покупателям передано 3292 кондоминиума — на 1,4% больше, чем годом ранее. Общая стоимость сделок составила 14,803 млрд бат, рост 20,2% год к году, а суммарная площадь юнитов — 145 140 м² (+8,1%).
Разрыв между ростом числа сделок (+1,4%) и ростом их стоимости (+20,2%) говорит о том же, что и в случае с российским спросом на Пхукете летом: иностранцы не столько нарастили количество покупок, сколько стали в среднем покупать дороже. При этом доля иностранцев в общем рынке кондоминиумов страны снизилась — 10,2% всех переданных юнитов и 20,0% их суммарной стоимости против более высоких показателей год назад, когда весь рынок был меньше.
2. Полугодие целиком: контраст двух кварталов
Чтобы понять, случайность это или тренд, стоит сравнить кварталы между собой:
| Показатель | I кв. 2026 | II кв. 2026 |
|---|---|---|
| Юнитов передано | 3241 (−17,3% г/г) | 3292 (+1,4% г/г) |
| Стоимость | 13,464 млрд бат (−17,9% г/г) | 14,803 млрд бат (+20,2% г/г) |
| Площадь | 141 644 м² (−13,8% г/г) | 145 140 м² (+8,1% г/г) |
| Доля иностранцев (юниты / стоимость) | 13,6% / 23,9% | 10,2% / 20,0% |
I квартал был откровенно слабым — двузначное падение почти по всем метрикам. II квартал развернул тренд по числу сделок и особенно по деньгам, но за счёт полугодия в целом статистика всё ещё в минусе: 6533 юнита за январь–июнь 2026 года (−8,8% г/г), общая стоимость 28,267 млрд бат (−1,5% г/г), средняя цена — около 98 566 бат за м². REIC прямо связывает провал I квартала с «глобальным экономическим замедлением», которое отразилось на решениях иностранных покупателей отложить сделку.
3. Россия — на втором месте по деньгам
Самое заметное изменение отчёта — перестановка в топ-3 наций по стоимости сделок за первое полугодие 2026 года:
| Место | Страна | Стоимость сделок, H1 2026 | Динамика г/г |
|---|---|---|---|
| 1 | Китай | 6874 млн бат | −27,7% |
| 2 | Россия | 3603 млн бат | +75,9% |
| 3 | Мьянма | 2457 млн бат | −16,2% |
Ещё в I квартале 2026 года Россия занимала более скромную позицию — 383 юнита (+33% г/г) и 1,665 млрд бат (+68,7% г/г). По итогам полугодия её доля в деньгах выросла настолько, что она обошла Мьянму и закрепилась на второй строчке сразу за Китаем — местом, которое годом ранее прочно занимала другая страна. В полный топ-10 наций по стоимости сделок, помимо тройки лидеров, вошли США, Тайвань, Франция, Великобритания, Германия, Австралия и Индия.
4. Китай отступает, Россия растёт — что за этим стоит
REIC и тайские деловые СМИ, комментирующие отчёт, называют для падения китайского спроса один и тот же фактор — общее замедление китайской экономики и осторожность покупателей в решениях о крупных зарубежных инвестициях. В цифрах это падение выглядит резко: ещё в I квартале 2026 года число сделок с китайскими покупателями упало на 38,8% г/г, а их стоимость — на 42,9%; за полугодие в целом стоимость китайских сделок в деньгах снизилась на 27,7%.
Отдельного официального объяснения именно российского роста в отчёте REIC нет — центр публикует цифры без развёрнутой аналитики по каждой стране. Но по времени рост совпадает с трендом, который ранее фиксировали Sunway Estates, Prian.ru и Tranio (со ссылкой «Коммерсанта»): часть капитала россиян перенаправляется в Таиланд на фоне сужения списка альтернативных направлений и роста интереса именно к Пхукету. Подробный разбор этих данных — в статье «Спрос россиян на недвижимость Таиланда вырос почти в полтора раза».
5. Национальная статистика REIC vs рынок Пхукета
Важная оговорка: отчёт REIC — это данные по всему Таиланду, без разбивки по провинциям. Он не говорит напрямую, сколько из российских 3603 млн бат пришлось именно на Пхукет.
Но контекст даёт другой недавний отчёт — AREA (Thai Real Estate Research and Valuation Center), который 12 сентября 2026 года впервые за долгое время оценил весь жилой рынок острова целиком: 90 597 юнитов в 806 проектах общей стоимостью 705,055 млрд бат, из которых продано 85%. AREA отдельно отмечает, что россияне и покупатели из СНГ второй год подряд остаются заметным источником спроса на острове — это согласуется с ростом, который показывает national-отчёт REIC. Подробности рынка Пхукета — в статье «Рынок Пхукета оценили в 705 млрд бат».
6. Ограничения, которые важно знать
Рост статистики REIC не отменяет структурных правил, с которыми сталкивается любой иностранный покупатель кондоминиума в Таиланде:
- Квота на фрихолд. Иностранцы могут владеть не более 49% общей продаваемой площади конкретного здания — именно поэтому REIC вообще отслеживает передачи именно кондоминиумов, а не домов и вилл на земле.
- Земля отдельно от кондо. Правило фрихолда касается кондоминиумов; вилла или дом на земле для иностранца доступны только через долгосрочную аренду земли или иные структуры владения — это другой правовой режим.
- Владение — не виза. Покупка кондо сама по себе не продлевает право пребывания дольше стандартного безвизового режима. Более подробно о том, как сокращение безвиза до 30 дней соотносится с покупкой недвижимости на Пхукете — в статье «Таиланд официально подтвердил сокращение безвиза до 30 дней». Это не юридическая или визовая консультация — конкретную схему стоит проверять с профильным юристом под вашу ситуацию.
7. Сырой объём сделок vs управляемая доходность
Отчёт REIC считает факт передачи собственности — сколько юнитов и на какую сумму сменили владельца. Это не то же самое, что доходность, которую этот юнит принесёт новому владельцу:
| Обычная сделка (то, что считает REIC) | Rental pool (Layan Verde, Layan Green Park) | |
|---|---|---|
| Что фиксирует статистика | Факт перехода права собственности | Тот же факт — плюс управляемая модель аренды после |
| Кто организует доход | Не входит в отчёт REIC — решает сам покупатель | Управляющая компания, единый пул юнитов |
| Доходность | Не отслеживается REIC | Ориентир ~8–10% годовых чистыми (владелец получает 60% чистой прибыли пула) |
| Прозрачность | Нет данных после сделки | Регулярная отчётность пула |
Иными словами, рост числа и суммы сделок в отчёте REIC — это сигнал об интересе к рынку в целом, а не гарантия, что конкретный юнит будет приносить доход. Методика расчёта собственной доходности — в статье «Как считать ROI на Пхукете», устройство модели пула — в материале «Как работает программа управления арендой на Пхукете».
8. Ловушки
- «Россия на втором месте — значит, цены на всё вырастут». Рост стоимости сделок в среднем по стране не говорит о том, что подорожает конкретный проект или конкретный район. Локация, застройщик и юридическая чистота структуры решают больше, чем общий новостной фон.
- Путать общенациональную статистику с рынком Пхукета. REIC не публикует разбивку по провинциям в этом отчёте — цифры 3603 млн бат относятся ко всему Таиланду, а не только к острову, даже если Пхукет исторически даёт заметную долю российского спроса.
- Считать любую переданную собственность доходной инвестицией. Отчёт REIC фиксирует переход титула, а не наличие модели аренды, отчётности или управляющей компании после сделки — это разные вещи, и путать их не стоит.
9. Мини-пример
Инвестор из Москвы в августе 2026 года увидел новость о росте российского спроса на недвижимость Таиланда и решил, что «раз статистика растёт — можно брать почти любой готовый кондо на вторичке». При более внимательном разборе выяснилось, что отчёт REIC фиксирует лишь факт сделки — без данных о том, сдаётся ли конкретный юнит в аренду и с какой загрузкой. В итоге инвестор сравнил вариант на вторичке без модели дохода с ресейлом в фазе 1 Layan Green Park, уже встроенным в работающий rental pool с прозрачной отчётностью, и выбрал второй — не потому что статистика REIC хуже или лучше, а потому что она вообще не отвечает на вопрос про доходность.
10. Вывод и следующий шаг
Отчёт REIC за II квартал 2026 года фиксирует реальный и подтверждённый официальными данными сдвиг: Россия обошла Мьянму и вышла на второе место по деньгам среди всех иностранных покупателей кондо в Таиланде, с ростом стоимости сделок на 75,9% год к году. Но статистика REIC отвечает на вопрос «куда идут деньги», а не на вопрос «какую доходность вы получите на конкретном объекте» — это зависит от локации, структуры владения и наличия управляемой модели аренды.
Подскажу, как конкретный бюджет и цель соотносятся с параметрами и доходностью Layan Verde и Layan Green Park в районе Лаян — рядом с Банг Тао: оставьте заявку или посчитайте свой сценарий в калькуляторе доходности.
Разбор рынка Пхукета под ваш бюджет и цели
Отправляя форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности.
Материал информационный и основан на отчёте REIC (Real Estate Information Center, Government Housing Bank) от 11 сентября 2026 года и открытых источниках на момент публикации; не является инвестиционной, юридической или визовой консультацией и не является гарантией доходности.
