11 вересня 2026 року Центр інформації з нерухомості Таїланду (REIC) при Державному житловому банку опублікував звіт про передачу кондомініумів іноземним покупцям за II квартал 2026 року. Головний факт для російськомовних інвесторів схований не в заголовку, а в таблиці по країнах: Росія вперше піднялася на друге місце за обсягом грошей серед усіх іноземних покупців кондо у Таїланді, обійшовши Мʼянму, а її частка зросла майже вдвічі рік до року. Розбираємо цифри звіту, що стоїть за зростанням і чому статистика REIC — це не те саме, що дохідність конкретного обʼєкта.
Зміст
- Цифри II кварталу 2026
- Півріччя загалом: контраст двох кварталів
- Росія — на другому місці за грошима
- Китай відступає, Росія зростає — що за цим стоїть
- Національна статистика REIC vs ринок Пхукета
- Обмеження, які важливо знати
- Сирий обсяг угод vs керована дохідність
- Пастки
- Міні-приклад
- Висновок і наступний крок
1. Цифри II кварталу 2026
За даними REIC, у II кварталі 2026 року по всьому Таїланду іноземним покупцям передано 3292 кондомініуми — на 1,4% більше, ніж роком раніше. Загальна вартість угод склала 14,803 млрд бат, зростання 20,2% рік до року, а сумарна площа юнітів — 145 140 м² (+8,1%).
Розрив між зростанням кількості угод (+1,4%) і зростанням їхньої вартості (+20,2%) говорить про те саме, що й у випадку з російським попитом на Пхукеті влітку: іноземці не стільки наростили кількість покупок, скільки стали в середньому купувати дорожче. При цьому частка іноземців у загальному ринку кондомініумів країни знизилася — 10,2% усіх переданих юнітів і 20,0% їхньої сумарної вартості проти вищих показників рік тому, коли весь ринок був меншим.
2. Півріччя загалом: контраст двох кварталів
Щоб зрозуміти, чи це випадковість, чи тренд, варто порівняти квартали між собою:
| Показник | I кв. 2026 | II кв. 2026 |
|---|---|---|
| Юнітів передано | 3241 (−17,3% р/р) | 3292 (+1,4% р/р) |
| Вартість | 13,464 млрд бат (−17,9% р/р) | 14,803 млрд бат (+20,2% р/р) |
| Площа | 141 644 м² (−13,8% р/р) | 145 140 м² (+8,1% р/р) |
| Частка іноземців (юніти / вартість) | 13,6% / 23,9% | 10,2% / 20,0% |
I квартал був відверто слабким — двозначне падіння майже за всіма метриками. II квартал розвернув тренд за кількістю угод і особливо за грошима, але за півріччя загалом статистика все ще у мінусі: 6533 юніти за січень–червень 2026 року (−8,8% р/р), загальна вартість 28,267 млрд бат (−1,5% р/р), середня ціна — близько 98 566 бат за м². REIC прямо повʼязує провал I кварталу з «глобальним економічним уповільненням», яке відбилося на рішеннях іноземних покупців відкласти угоду.
3. Росія — на другому місці за грошима
Найпомітніша зміна звіту — перестановка у топ-3 націй за вартістю угод за перше півріччя 2026 року:
| Місце | Країна | Вартість угод, H1 2026 | Динаміка р/р |
|---|---|---|---|
| 1 | Китай | 6874 млн бат | −27,7% |
| 2 | Росія | 3603 млн бат | +75,9% |
| 3 | Мʼянма | 2457 млн бат | −16,2% |
Ще у I кварталі 2026 року Росія займала скромнішу позицію — 383 юніти (+33% р/р) і 1,665 млрд бат (+68,7% р/р). За підсумками півріччя її частка у грошах зросла настільки, що вона обійшла Мʼянму і закріпилася на другому рядку одразу за Китаєм — місці, яке роком раніше міцно займала інша країна. У повний топ-10 націй за вартістю угод, окрім трійки лідерів, увійшли США, Тайвань, Франція, Велика Британія, Німеччина, Австралія та Індія.
4. Китай відступає, Росія зростає — що за цим стоїть
REIC і тайські ділові ЗМІ, що коментують звіт, називають для падіння китайського попиту один і той самий фактор — загальне уповільнення китайської економіки та обережність покупців у рішеннях про великі закордонні інвестиції. У цифрах це падіння виглядає різко: ще у I кварталі 2026 року кількість угод з китайськими покупцями впала на 38,8% р/р, а їхня вартість — на 42,9%; за півріччя загалом вартість китайських угод у грошах знизилася на 27,7%.
Окремого офіційного пояснення саме російського зростання у звіті REIC немає — центр публікує цифри без розгорнутої аналітики по кожній країні. Але за часом зростання збігається з трендом, який раніше фіксували Sunway Estates, Prian.ru і Tranio (з посиланням на «Коммерсант»): частина капіталу росіян перенаправляється у Таїланд на тлі звуження списку альтернативних напрямків і зростання інтересу саме до Пхукета. Детальний розбір цих даних — у статті «Попит росіян на нерухомість Таїланду зріс майже у півтора раза».
5. Національна статистика REIC vs ринок Пхукета
Важливе застереження: звіт REIC — це дані по всьому Таїланду, без розбивки по провінціях. Він не каже напряму, скільки з російських 3603 млн бат припало саме на Пхукет.
Але контекст дає інший нещодавній звіт — AREA (Thai Real Estate Research and Valuation Center), який 12 вересня 2026 року вперше за довгий час оцінив весь житловий ринок острова цілком: 90 597 юнітів у 806 проєктах загальною вартістю 705,055 млрд бат, з яких продано 85%. AREA окремо зазначає, що росіяни і покупці з СНД другий рік поспіль залишаються помітним джерелом попиту на острові — це узгоджується зі зростанням, яке показує national-звіт REIC. Подробиці ринку Пхукета — у статті «Ринок Пхукета оцінили у 705 млрд бат».
6. Обмеження, які важливо знати
Зростання статистики REIC не скасовує структурних правил, з якими стикається будь-який іноземний покупець кондомініуму у Таїланді:
- Квота на фрихолд. Іноземці можуть володіти не більш ніж 49% загальної площі конкретної будівлі, що продається, — саме тому REIC взагалі відстежує передачі саме кондомініумів, а не будинків і вілл на землі.
- Земля окремо від кондо. Правило фрихолда стосується кондомініумів; вілла чи будинок на землі для іноземця доступні лише через довгострокову оренду землі або інші структури володіння — це інший правовий режим.
- Володіння — не віза. Купівля кондо сама по собі не продовжує право перебування довше за стандартний безвізовий режим. Детальніше про те, як безвіз співвідноситься з купівлею нерухомості на Пхукеті — у статті «Таїланд офіційно підтвердив скорочення безвізу до 30 днів». Це не юридична або візова консультація — конкретну схему варто перевіряти з профільним юристом під вашу ситуацію.
7. Сирий обсяг угод vs керована дохідність
Звіт REIC рахує факт передачі власності — скільки юнітів і на яку суму змінили власника. Це не те саме, що дохідність, яку цей юніт принесе новому власнику:
| Звичайна угода (те, що рахує REIC) | Rental pool (Layan Verde, Layan Green Park) | |
|---|---|---|
| Що фіксує статистика | Факт переходу права власності | Той самий факт — плюс керована модель оренди після |
| Хто організовує дохід | Не входить до звіту REIC — вирішує сам покупець | Керуюча компанія, єдиний пул юнітів |
| Дохідність | Не відстежується REIC | Орієнтир ~8–10% річних чистими (власник отримує 60% чистого прибутку пулу) |
| Прозорість | Немає даних після угоди | Регулярна звітність пулу |
Іншими словами, зростання кількості і суми угод у звіті REIC — це сигнал про інтерес до ринку загалом, а не гарантія, що конкретний юніт приноситиме дохід. Методика розрахунку власної дохідності — у статті «Як рахувати ROI на Пхукеті», устрій моделі пулу — у матеріалі «Як працює програма управління орендою на Пхукеті».
8. Пастки
- «Росія на другому місці — значить, ціни на все зростуть». Зростання вартості угод у середньому по країні не говорить про те, що подорожчає конкретний проєкт чи конкретний район. Локація, забудовник і юридична чистота структури вирішують більше, ніж загальний новинний фон.
- Плутати загальнонаціональну статистику з ринком Пхукета. REIC не публікує розбивку по провінціях у цьому звіті — цифри 3603 млн бат стосуються всього Таїланду, а не лише острова, навіть якщо Пхукет історично дає помітну частку російського попиту.
- Вважати будь-яку передану власність дохідною інвестицією. Звіт REIC фіксує перехід титулу, а не наявність моделі оренди, звітності чи керуючої компанії після угоди — це різні речі, і плутати їх не варто.
9. Міні-приклад
Інвестор з Москви у серпні 2026 року побачив новину про зростання російського попиту на нерухомість Таїланду і вирішив, що «раз статистика зростає — можна брати майже будь-яке готове кондо на вторинці». При уважнішому розборі зʼясувалося, що звіт REIC фіксує лише факт угоди — без даних про те, чи здається конкретний юніт в оренду і з якою завантаженістю. У результаті інвестор порівняв варіант на вторинці без моделі доходу з ресейлом у фазі 1 Layan Green Park, вже вбудованим у працюючий rental pool з прозорою звітністю, і обрав другий — не тому що статистика REIC гірша чи краща, а тому що вона взагалі не відповідає на питання про дохідність.
10. Висновок і наступний крок
Звіт REIC за II квартал 2026 року фіксує реальний і підтверджений офіційними даними зсув: Росія обійшла Мʼянму і вийшла на друге місце за грошима серед усіх іноземних покупців кондо у Таїланді, зі зростанням вартості угод на 75,9% рік до року. Але статистика REIC відповідає на питання «куди йдуть гроші», а не на питання «яку дохідність ви отримаєте на конкретному обʼєкті» — це залежить від локації, структури володіння і наявності керованої моделі оренди.
Підкажу, як конкретний бюджет і мета співвідносяться з параметрами і дохідністю Layan Verde та Layan Green Park у районі Лаян — поруч із Банг Тао: залиште заявку або порахуйте свій сценарій у калькуляторі дохідності.
Розбір ринку Пхукета під ваш бюджет і цілі
Надсилаючи форму, ви погоджуєтесь із політикою конфіденційності.
Матеріал інформаційний і заснований на звіті REIC (Real Estate Information Center, Government Housing Bank) від 11 вересня 2026 року та відкритих джерелах на момент публікації; не є інвестиційною, юридичною або візовою консультацією і не є гарантією дохідності.
