Узуфрукт у Таїланді: довічне право на землю та житло — як працює і в чому підступ

Іноземець не може купити землю в Таїланді напряму, але жити на ній, користуватися будинком і садом і навіть здавати ділянку в оренду — може. Один з інструментів, які юристи називають у таких розмовах, — узуфрукт (usufruct, по-тайськи สิทธิเก็บกิน). Звучить як «довічне володіння», і саме через це слово на форумах узуфрукт то перетворюють на універсальне рішення, то на пастку. Насправді це вузький, але цілком реальний юридичний інструмент із чіткими плюсами й такими самими чіткими обмеженнями. У статті розбираємо, як він влаштований за Цивільним і торговим кодексом, чим відрізняється від leasehold і від володіння через тайську компанію, кому він підходить, як його реєструють і які підводні камені ховаються в «довічності».

Не є юридичною консультацією. Матеріал має довідковий характер. Тайське законодавство та практика земельних офісів змінюються, а конкретна структура угоди залежить від документів на ділянку. Перед оформленням звертайтеся до ліцензованого тайського юриста.

Зміст

1. Що таке узуфрукт
2. Як узуфрукт реєструється
3. Строк: «довічно» — це не «назавжди»
4. Що можна і чого не можна власнику права
5. Узуфрукт, leasehold і компанія: порівняння
6. Кому узуфрукт справді підходить
7. Спадкування і смерть власника права
8. Пастки: що може піти не так
9. Міні-кейс: будинок на сімейній землі
10. Висновок і наступний крок

1. Що таке узуфрукт

Узуфрукт — це речове право: людина отримує можливість володіти, користуватися майном і отримувати від нього плоди (проживання, врожай, орендний дохід), хоча власником залишається інша особа. Інститут знайомий юристам континентальної традиції, і в Таїланді він закріплений у Цивільному і торговому кодексі (книга IV «Власність», розділ про узуфрукт; англійський переклад кодексу доступний на Thailand Law Forum).

Ключові ознаки, які важливо тримати в голові:

• Власник і власник права — різні люди. Земля залишається у власника, володар узуфрукту отримує користування. Якщо власником записана тайська компанія чи фізособа, іноземець власником землі не стає.
• Це не оренда. В оренди — договірні відносини з орендодавцем; в узуфрукту — право, прив’язане до самого майна й реєстроване в земельному реєстрі.
• Право обмежене в часі й за особою. Воно або строкове, або діє все життя конкретної людини.
• Нерухомість — лише через реєстрацію. Для земельних ділянок і будівель угода без запису в Земельному департаменті юридичної сили як узуфрукт не має.

Зверніть увагу на слово «плоди». Володар узуфрукту має право отримувати дохід від майна: наприклад, здавати будинок в оренду. Але він не має права розпоряджатися самою землею як власник: продати ділянку, закласти її на власний розсуд або змінити її призначення без згоди власника не можна.

2. Як узуфрукт реєструється

Для нерухомості схема загалом така сама, як для інших речових прав: письмовий договір плюс реєстрація в посадовця Земельного департаменту (dol.go.th). Без реєстрації ви отримуєте лише зобов’язальні відносини «на чесному слові», які не захистять від нового власника.

Послідовність на практиці виглядає так:

1. Перевірка титулу. Потрібен документ високого рівня — чанот (Nor Sor 4 Jor). На ділянці з низьким статусом права (наприклад, Sor Kor 1) реєстрація речових прав або неможлива, або ненадійна.
2. Перевірка обтяжень. Іпотека, інша оренда, суперфіцій, спір про межі — усе це має бути видно в записах земельного офісу. Покрокову перевірку ми розбирали в статті про due diligence.
3. Договір про встановлення узуфрукту. У ньому фіксуються: об’єкт (ділянка, будинок), строк або довічність, права передачі, обов’язки щодо податків і утримання, доля будівель, умови припинення.
4. Реєстрація в земельному офісі. Сторони приходять до офісу за місцем ділянки, подають документи, сплачують збори. Розмір зборів і порядок розрахунку визначає земельний офіс, тому закладайте його в бюджет після консультації в юриста, а не за цифрами з форумів.
5. Запис у чаноті. Узуфрукт відображається в документі на землю. Це і є доказ вашого права під час майбутнього продажу ділянки власником.

Окрема порада: обов’язково отримайте переклад договору, який підписуєте, і переконайтеся, що тайський текст, поданий до офісу, збігається з англійською версією. У спорі вагу має тайська редакція.

3. Строк: «довічно» — це не «назавжди»

Головна привабливість узуфрукту — відсутність 30-річної стелі, як у типової оренди. Але «довічно» означає саме те, що написано: до кінця життя володаря права. Це принципово різні горизонти:

Висновок для інвестора простий: для активу, який ви хочете перепродати або передати дітям, довічне право — слабкий фундамент. Чим старший його володар, тим менша залишкова вартість права, і це прямо впливає на ціну під час спроби виходу. Порівняння стратегій виходу — у статті про exit-стратегії на Пхукеті.

4. Що можна і чого не можна власнику права

Обсяг прав визначається договором у межах закону. Типова картина виглядає так.

Можна (якщо договір не забороняє):

• жити в будинку й користуватися ділянкою, садом і басейном;
• отримувати дохід: здавати будинок на довгий строк, отримувати орендні платежі;
• передати саме право узуфрукту іншій особі — але лише на строк, що залишився до кінця «життя» первісного власника права;
• захищати своє право від третіх осіб, зокрема від нового власника землі.

Не можна:

• продавати чи закладати землю як свою;
• змінювати суттєві характеристики об’єкта без згоди власника;
• «обнулити» ризик смерті — право не переживає власника;
• обходити закон про землю, формально записавши узуфрукт, але фактично отримуючи всю цінність власника, — такі схеми привертають увагу перевіряльників.

Останній пункт заслуговує на окремий акцент. У 2025–2026 роках влада проводить перевірки номінальних структур володіння землею (ми описували їх у новині про кампанію проти номінальних схем). Узуфрукт, оформлений як «заміна» номінальної компанії, без реального економічного змісту для власника, ризикує потрапити в ту саму категорію. Якщо вам пропонують «узуфрукт на 90 років» або «успадковуваний» — це червоний прапорець: закон так не працює.

5. Узуфрукт, leasehold і компанія: порівняння

Узуфрукт рідко стоїть окремо: його обирають на тлі інших способів закріпити за собою право на ділянку. Зведена таблиця загальних принципів (конкретні умови залежать від документів):

Докладніші порівняння: freehold і leasehold та купівля нерухомості іноземцем.

6. Кому узуфрукт справді підходить

Реалістичні сценарії, в яких узуфрукт виправданий:

• Сім’я з тайським партнером. Землею володіє партнер-тайець, іноземцю потрібна гарантія проживання, якщо стосунки зміняться. Узуфрукт дає захищене право проживання, не роблячи іноземця власником. Питання сімейної власності ми розбираємо окремо — у матеріалі про шлюб із тайцем.
• Пенсіонери, які не планують залишати будинок у спадок. Якщо актив потрібен «на життя», а не на передачу дітям, довічне право оптимізує витрати: немає викупу землі й ризиків продовження оренди.
• Будинок іноземця на землі родичів партнера. Будівля може бути оформлена на іноземця, а право користуватися ділянкою закріплене узуфруктом.
• Умова під час продажу землі. Колишній господар продає землю, але залишає собі право жити на ній довічно.

Де узуфрукт — слабкий вибір:

• Інвестиції з метою зростання капіталу. Залишкова вартість довічного права з часом падає, а вихід ускладнений.
• Комерційна здача в оренду як бізнес. Можлива, але тоді варто дивитися на схеми, де в інвестора є власність або довга оренда, наприклад юніти з rental pool.
• Купівля в готових проєктах. У девелоперських проєктах ліквідні форми володіння — це freehold і leasehold, а не узуфрукт.

7. Спадкування і смерть власника права

Це найболючіша тема. Узуфрукт — право особисте за строком: помирає володар — право припиняється, і спадкоємці нічого не отримують. Земля повертається власнику без обтяження. Якщо ви вклали гроші в будівництво будинку на чужій землі під узуфрукт, а потім померли, ваші спадкоємці можуть залишитися без права користуватися ділянкою, а доля будівлі залежить від того, що написано в договорі.

Що робити, щоб знизити цей ризик:

1. Розділити землю й будівлю. Будинок, як правило, може належати іноземцю на праві власності, і це майно входить до спадкової маси. Але без права на землю будинок втрачає сенс — тому договір має прямо передбачати, що відбувається з будівлею.
2. Передбачити викуп або компенсацію. У договорі з власником землі пропишіть виплату вартості споруд спадкоємцям.
3. Скласти тайський заповіт. Про те, як успадковується нерухомість і навіщо потрібен заповіт, читайте в статті про спадкування тайської нерухомості.
4. Порівняти з leasehold. Оренда з прописаним правом переходу до спадкоємців нерідко захищає інтереси родини краще, ніж «довічне» право.

8. Пастки: що може піти не так

• Узуфрукт без реєстрації. Документ, який «засвідчив нотаріус», але не зареєстровано в земельному офісі, не створює речового права. Новий власник землі може не визнати ваші претензії.
• Брудний титул. Якщо на землю накладено іпотеку або триває спір, реєстрація узуфрукту не захистить від кредитора власника. Перевіряйте титул так, як описано в посібнику з чанота.
• Розсинхронізація перекладу й тайського тексту. Підписали англійську версію, а до офісу подали тайську з іншими умовами.
• «Узуфрукт на 99 років» або «успадковуваний узуфрукт». Такі обіцянки суперечать логіці інституту. Це одна з ознак шахрайської схеми; загальні ознаки — у статті про шахрайство з нерухомістю.
• Використання як заміни номінальної компанії. Якщо вся економіка угоди на користь іноземця, а власник землі — формальність, структуру можуть оскаржити.
• Забуті податки та витрати. Податки на землю, утримання ділянки, страхування — хто платить, має бути прописано. Загальну картину витрат дивіться в розборі податків.
• Відсутність плану на смерть і розрив. Якщо право оформлено в межах стосунків із тайським партнером, прописуйте сценарій розриву заздалегідь.
• Спроба перепродати «довічне право» як актив. Покупець дисконтує його на вік первісного володаря, і ціна виявляється нижчою за очікування.

9. Міні-кейс: будинок на сімейній землі

Покажемо логіку на умовному прикладі (цифри вигадані, лише для ілюстрації; це не реальний клієнт і не реальна угода).

Іноземець у парі з тайською партнеркою хоче побудувати будинок на ділянці, що належить батькам партнерки. Три варіанти:

Розумний шлях: зареєструвати право на землю (узуфрукт або оренду — залежно від того, що важливіше: строк життя чи передача дітям), а будинок оформити як власність іноземця з окремим пунктом у заповіті. Уся конструкція перевіряється юристом до початку будівництва, а не після. Той самий принцип діє і для купівлі готового об’єкта: спершу структура володіння, потім гроші.

Для порівняння: покупець, якому потрібна проста й ліквідна структура без сімейних залежностей, зазвичай обирає готовий проєкт. У каталозі Layan Verde форми володіння вказані як freehold / leasehold, студії стартують від $235 995 з розстрочкою на період будівництва; у Layan Green Park у фазі 2 студії від $224 043, а вся фаза 1 — ресейл (подробиці — у кейсі фази 1). Ці проєкти не про узуфрукт, а про зрозумілі для ринку форми володіння.

10. Висновок і наступний крок

Узуфрукт — це не «спосіб купити землю іноземцю» і не «заміна власності». Це довічне або строкове право користуватися чужим майном, яке потрібно реєструвати, яке не успадковується і яке втрачає цінність зі старінням володаря. Він добрий у сімейних історіях, де важливий захист проживання, і поганий там, де ви будуєте капітал або хочете передати актив дітям.

Короткий чек-лист перед рішенням:

1. Визначте мету: жити, отримувати дохід, вирощувати капітал чи передати родині.
2. Якщо важлива передача у спадок — дивіться в бік freehold-кондо, leasehold з умовою переходу або структур, які перевірить юрист.
3. Перевірте титул (чанот) і обтяження до підписання будь-чого.
4. Зафіксуйте договір двома мовами й переконайтеся, що тайська версія збігається.
5. Передбачте сценарії смерті, продажу землі власником і розриву стосунків.
6. Закріпіть податкову та витратну частину письмово.

Якщо ви обираєте між різними способами закріпити за собою житло на Пхукеті, почніть із мети та бюджету, а не з юридичної конструкції. Порівняйте дохідність на сторінці ROI, подивіться райони Лаян і Банг Тао, а потім напишіть нам: ми підберемо варіанти під ваш запит, а перевірку структури володіння проведе ліцензований тайський юрист. Комісія партнера — ринкова, умови обговорюємо на зустрічі.

Наступний крок: залиште заявку на консультацію — ми підберемо проєкти зі зрозумілою структурою володіння, наприклад Layan Verde або Layan Green Park, і чесно скажемо, коли краще обрати інший інструмент.

Матеріал не є юридичною консультацією і не замінює висновок тайського юриста.